АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13564/23

24 ноября 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 ноября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            24 ноября 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 308616819800090

к Администрации города Ростова-на-Дону ИНН 6164056684 ОГРН 

<

***>

об изъятии нежилого помещения

третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 06.04.2023,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 19.10.2022.

от третьего лица – представитель ФИО5 по доверенности от 09.01.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону с требованием

взыскать    с     Администрации     города     Ростова-на-Дону    возмещение за нежилое помещение (бывшая квартира № 2) площадью 137.8 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050609:39, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. в размере 32 512 884 руб. 00 коп., в том числе:

рыночной стоимости нежилого помещения, в размере 22 413 170,00 руб.

рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве обшей собственности на такое имущество, в размере 3 075 625,00 руб.

убытков, в размере 3 630 974,00 руб.

рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 3 393 115,00 руб.,

взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону расходы на оплату заключения эксперта по определению стоимости размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, в размере 20 000 рублей 00 копеек,

прекратить право собственности ФИО2, на нежилое помещение кадастровым номером 61:44:0050609:39,

признать право муниципальной собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050609:39.

К участию в деле привлечен Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону как третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора.

Ответчик и Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону против иска возражали, ссылаясь на отсутствие досудебного обращения о заключении договора о выкупе помещения и на установление порядка выкупа помещений в спорном аварийном доме, в связи с чем иск полагают преждевременным.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица поддержали заявленную ими позицию.

В результате судебного разбирательства установлено, что истцу, на праве собственности принадлежит приобретенное  по договору № 8 купли-продажи недвижимою имущества от 15.06.2007, нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050609:39 (бывшая квартира № 2) площадью 137,8 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

До настоящего времени истец, как индивидуальный предприниматель, ведет предпринимательскую деятельность по предоставления риэлтерских услуг гражданам и организациям в вышеуказанном нежилом помещении.

Многоквартирный жилой дом № 48 литер А расположенный по адресу: 

<

...> признан аварийным на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дон у от 27.03.2018 № 326 «О признании многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, литер А. аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пункту 1.1 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 01.12.2021 № 1093 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>. 48, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции», для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома литер Л по ул. Шаумяна, 48 аварийным и подлежащим реконструкции, изъят земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050609:11 площадью 475 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащий собственникам помещений многоквартирного жилого дома литер А на праве общей долевой собственности.

Пунктом  1.3 постановления Администрации города Ростова-на-Дон у от 01.12.2021 № 1093 также изъято нежилое помещение (бывшая квартира № 2) площадью 137,8 кв. м., с кадастровым номером 61:44:0050609:39, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дон у, ул. Шаумяна, 48.

Поскольку  истцу не поступало предложение о возмещении стоимости изымаемого помещения, со ссылкой на статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации истец требует  возмещения в указанном выше размере.

При разрешении спора, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о со сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение и указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3,5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из приведенных законоположений следует, прежде всего, обязанность собственников снести либо реконструировать аварийный объект, прекратив существование в состоянии, создающим риски.

Между тем, в  силу пункта 6 части 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится обеспечение проживающих в городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Следовательно, законодатель возложил на муниципальную власть обязанность по прекращению использования аварийного объекта посредством заключения возмездной сделки.

В силу положений статей 56.6-56.10 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи», предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

Орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и органом местного самоуправления. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, в числе прочего согласно пункту 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи», данного заказного письма.

В соответствии с пунктом 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Из системного толкования норм Земельного кодекса Российской Федерации и положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежащих обязательному применению при изъятии путем выкупа жилых помещений, находящихся в аварийных многоквартирных домах, следует, что в рамках действующего решения об изъятии предусмотренный законом срок осуществления мероприятий по изъятию жилого помещения составляет три года.

Фундаментальным принципом бюджета любого уровня является принцип плановости.

По данному направлению деятельности расчет объема бюджетных ассигнований на очередной финансовый год, а также объемы межбюджетных трансфертов формируются исходя из объема жилой площади в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Постановлением Правительства Ростовской области от 12.08.2016 года № 569 утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2012 года, в 2017 - 2030 годах», основной целью Программы является обеспечение безопасных и благоприятных условий для проживания граждан, зарегистрированных в многоквартирных домах, которые в период с 1 января 2012 года по 1 апреля 2016 года признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации.

Мероприятия по расселению многоквартирного дома № 48 по ул. Шаумяна, в указанную программу не включены, в связи с признанием дома аварийным в 2018 году.

Вместе с тем, дом № 48 по ул. Шаумяна подлежит внеочередному расселению. ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведены мероприятия по оценке изымаемых жилых помещений, подготовлены отчеты.

Мероприятия по оценке нежилых помещений не проводились. Вопрос выделения финансирования на проведение мероприятий по оценке нежилых помещений планируется рассмотреть в ходе исполнения бюджета в 2023-2024 годах.

Расселение вышеуказанного дома планируется в рамках реализации новой областной адресной программы, которая будет сформирована до конца 2023 года.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) Постановлением Правительства Ростовской области от 12.08.2016 № 569 утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017-2023 годах».

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону реализуются мероприятия областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017 - 2023 годах», утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 12.08.2016 № 569 (далее-Программа). В Программу включены многоквартирные дома, признанные аварийными в период с 01.01.2012 по 01.01.2017, которые планируется расселить по условиям Программы в срок до 31.12.2023.

Дом № 48 литер А по ул. Шаумяна в Программу не был включен, так как признан аварийным только в 2018 году.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома, включенного в перечень, указанный в пункте 1 настоящей части определяется следующим образом: в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории муниципального образования и год признания которых аварийными и подлежащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции других многоквартирных домов, расположенных на территории этого муниципального образования, а также из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно п. 4.1.1 Программы принятие решений и проведение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда производятся в соответствии со ст. 32, 86 и частями 2,3 ст.88, ст.89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ) Дом № 48 по ул. Шаумяна признан грозящим обрушением, в связи с чем, подлежит внеочередному расселению.

Во исполнение Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 01.12.2021 № 1093 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции» Департаментом проводятся мероприятия, направленные на заключение с собственниками жилых помещений соглашений о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта. Мероприятия по оценке нежилых помещений не проводились. Вопрос выделения финансирования на проведение мероприятий по оценке нежилых помещений планируется рассмотреть в ходе исполнения бюджета в 2023-2024 годах. Фундаментальным принципом бюджета любого уровня является принцип плановости.

Администрация совместно с Департаментом лишены возможности произвести выкуп нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, литер А, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, минуя строго регламентированные действующим законодательством Российской Федерации процедуры.

Из описанного следует, что требования заявителя являются преждевременными и подлежат отклонению.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено но, что судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права.

По настоящему делу заявителем не доказан факт нарушения жилищных прав органами местного самоуправления, право на предоставление размера возмещения за подлежащие изъятию помещения органами местного самоуправления также не оспаривается, соответственно, требования заявлены необоснованно и отсутствует необходимость для судебной защиты

При этом истец  не лишен права на обращение с соответствующим иском по основаниям, которые возникнут впоследствии.

Кроме того, как указано выше, согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Приведенные выше законоположения предусматривают изъятие помещения путем его выкупа, то есть на основании двусторонней возмездной сделки, которая подпадает под квалификацию договора купли-продажи.

Между тем, в данном случае такой сделки не заключено. Более того, истец не направлял предложения о заключении сделки уполномоченному муниципальному органу.

При этом в иске заявлены требования, вытекающие из договора о выкупе – денежные и требования о регистрации перехода права, сформулированные как иск о прекращении и признании права.

Суд усмотрел в таком предмете иска некорректную его формулировку – смешение обязательственного и вещно-правового способа защиты.

Удовлетворением иска о выкупе (когда такой иск заявлен надлежащим образом) между сторонами устанавливается обязательственное (соответствующие договору купли-продажи недвижимости) правоотношение, последствием которого является переход права, который подлежит государственной регистрации.

Требование о признании права за ответчиком и его прекращении у истца – есть вещно-правовое требование, удовлетворение которого означает признание судом несуществующим права ответчика ввиду наличия такового у истца, что в данном случае как основание иска не заявлено, а потому не может быть и его предметом.

При регистрации перехода права по сделке, которая фактически устанавливается между сторонами при удовлетворении иска о выкупе, применяются соответствующие правила (в том числе – ипотека в силу закона до момента полной оплаты по договору). При регистрации права по основанию его признания судом таких последствий нет.

Таким образом, иск предпринимателя преждевременен не только по основаниям процедурного порядка – до принятия соответствующих решений о расходовании бюджетных средств, но и по тому основанию, что не заключена сделка, из которой могут быть заявлены эти требования и истец не требует ее заключения.

При этом суд неоднократно предлагал истцу скорректировать требования и представить доказательства соблюдения досудебного порядка, а именно – обращения за заключением договора о выкупе. Истец этого не сделал.

Суд также, содействуя устранению спора во внесудебном порядке, предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, однако ни одно из участвующих в деле лиц такого ходатайство не подало. Суд неоднократно выносил на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, однако истец не проявил процессуальной инициативы, ходатайства не заявил, необходимые денежные средства на депозитный счет суда не внес.

Между тем, суд соглашается и с доводом о преждевременности этого исследования (при отсутствии между сторонами согласия на заключение сделки) по описанным выше основаниям, поскольку выводы о рыночной оценке могут утратить актуальность до окончания бюджетных и договорных процедур.

Однако суд полагает необходимым указать на недоказанность требований истца и по размеру как на самостоятельное основание к отказу в иске.

Как видно из материалов дела, истец купил нежилое помещение площадью 137,8 кв. м по договору купли-продажи от 27.04.2007 по цене 200 000 рублей.

Совершенно очевидно, что в аварийное состояние помещение пришло не только за период после сделки. Приобретая помещения в изношенном жилом фонде, истец соглашался со всеми рисками, которые из этого следуют.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации вменяет  собственнику бремя содержания имущества, а статья возлагает на него риск случайной гибели или повреждения имущества.

Пункт  10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о со сносе или реконструкции в разумный срок.

Таким образом, по смыслу приведенных законоположений выкуп аварийного имущества является экстраординарной мерой, а потому собственник не вправе рассчитывать на обогащение.

Между тем, из расчета истца следует, что имущество, приобретенное в исправном состоянии (до признания дома аварийным) за 200 000 рублей, а в эту цену включалось и стоимость самого помещения и общего имущества дома, так как право на последнее переходит в силу закона, ныне в аварийном состоянии оценено следующим образом.

Рыночная  стоимость нежилого помещения  22 413 170,00 руб.

Рыночная  стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве обшей собственности на такое имущество  3 075 625,00 руб.

Суд признал разумной и критику со стороны Администрации города Ростова-на-Дону представленного истцом заключения ООО «Эксперт»  № 22/23 от 16.03.2023 об оценке рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, представляющего собой нежилое  помещение, площадью 137,8 м2, расположенное на I паже многоэтажного дома. Литер А. ФИО6 номер: 61:44:0050609:39. Расположенной по адресу: Россия, РО, г. Ростов-на-Дону. Ленинского района, ул. Шаумяна, лом 48 (эксперт-оценщик ФИО7).

Выбранные оценщиком объекты аналоги значительно отличаются по площади и находятся в других районах города, что признано неразумным даже с учетом корректировок, поскольку рынок недвижимости в городе Ростове-на-Дону широк и выбор близких по характеристикам аналогов возможен.

Фактически дважды в оценку включена стоимость земельного участка – при отдельной его оценке и в составе цены общего имущества, приходящегося на долю истца..

В расчет убытков включены риэлтерские услуги в размере   6% от рыночной оценки помещения 22 413 170,00 руб., что не является безусловно необходимым даже при покупке помещения по этой же цене. Услуги риелтора не являются обязательными, возможен самостоятельный поиск объекта. Более того, услуги риелтора могут иметь и фиксированную, более низкую  цену, что общеизвестно.

В состав убытков включена стоимость аренды аналогичного, по мнению оценщика, помещения сроком на 6 месяцев, что разумно критикуется ответчиком, поскольку поиск помещения может быть осуществлен и ранее. Более того, истец уже осведомлен о необходимости покупки и может принять меры к подысканию замещающего объекта.

При этом в состав убытков включена и упущенная выгода от прекращения деятельности, что входит в прямое противоречие с возмещением  стоимости аренды и влечет двойное предоставление в пользу истца без законных к тому оснований.

В таком расчете убытков суд находит не только противоправное, но и недобросовестное поведение истца, с очевидностью направленное на незаконное обогащение за счет средств муниципального бюджета.

Приняв во внимание все описанные обстоятельства,  суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных истцом требований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.