ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

19.11.2018

                       Дело № А41-11367/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12.11.2018 

Полный текст постановления изготовлен  19.11.2018

Арбитражный суд Московского округа 

в составе:

председательствующего-судьи ФИО1,

судей  Михайловой Л.В., Федуловой Л.В.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Стройинвест» - ФИО2, по доверенности от 01.10.2018 №2; ФИО3, генеральный директор, решение №4 от 20.04.2016; ФИО4, по доверенности от 09.10.2018;

от АО «Республиканское общество содействия промышленной экспертизе» - ФИО5, по доверенности от 09.11.2018;

от конкурсного управляющего ОАО «Строительно-монтажный поезд №201» - ФИО6, по доверенности от 24.05.2016 №35;

от ООО «Трансстрой» - конкурсный управляющий ФИО7, лично, паспорт;

от ООО «Лубань» - ФИО8, по доверенности от 01.01.2018 №1;

рассмотрев 12.11.2018 в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Лубань» и общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО7 

на определение от 14 сентября 2017 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей  Денисюк Н.А.,

на постановление от 06 июля 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Муриной В.А., Коротковой Е.Н., Мизяк В.П.,

по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Строительно-монтажный поезд №201» ФИО9 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2014 года открытое акционерное общества "Строительно-монтажный поезд N 201" (ОАО "СМП N 201") признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО9 (далее - конкурсный управляющий, ФИО9).

27 апреля 2017 года конкурсный управляющий должника обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными следующих сделок:

- договора купли-продажи от 18 января 2010 года N 1424 о продаже Администрацией Воскресенского муниципального района Московской области (Администрация) обществу с ограниченной ответственностью "Трансстрой" (ООО "Трансстрой") земельного участка общей площадью 67930 кв. м с кадастровым номером 50:29:0040253:44, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3;

- договора купли-продажи от 03 сентября 2010 года, государственная регистрация перехода прав по которому осуществлена за N 50-50-29/058/2010-313 от 01 октября 2010 года о продаже ООО "Трансстрой" обществу с ограниченной ответственностью "Стройснаб" (ООО "Стройснаб") земельного участка общей площадью 15103 кв. м с кадастровым номером 50:29:0040253:62, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3;

- договора купли-продажи от 25 октября 2016 года, государственная регистрация которого осуществлена за N 50-50/001-50/029/002/2016-5593/2 от 14 ноября 2016 года, о продаже ООО "Стройснаб" обществу с ограниченной ответственностью "Лубань" (ООО "Лубань") земельного участка общей площадью 15103 кв. м с кадастровым номером 50:29:0040253:62, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3;

- договора купли-продажи от 26 декабря 2011 года, государственная регистрация которого осуществлена за N 50-50-29/079/2011-209 от 24 января 2012 года о продаже ООО "Трансстрой" ООО "Стройинвест" земельного участка общей площадью 2772 кв. м с кадастровым номером 50:29:0040253:67, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3.

Также конкурсный управляющий просил применить последствия недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу должника вышеуказанных земельных участков.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2017 года заявление конкурсного управляющего должника удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2017 года по делу N А41-11367/14 определение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2017 года отменено, заявление конкурсного управляющего ОАО "СМП N 201" ФИО9 оставлено без рассмотрения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03 апреля 2018 года постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2017 года отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Направляя вопрос на новое рассмотрение, Арбитражный суд Московского округа в своем постановлении указал, что заявление конкурсного управляющего об оспаривании сделки, совершенной другими лицами за счет должника, подлежало рассмотрению в деле о банкротстве ОАО "Строительно-монтажный поезд N 201", в том числе, на предмет соответствия сделок положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, разъяснения, содержащиеся в пункте 35 постановления от 29.04.2010 N 10/22, позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, абз. 3 и 4 пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности банкротстве)", после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

При новом рассмотрении дела Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06 июля 2018 года оставил определение суда первой инстанции без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Лубань» и ООО «Трансстрой» обратились в Арбитражный суд Московского округа  с кассационными жалобами, у которых просили определение суда первой инстанции от 14 сентября 2017 года и постановление суда апелляционной инстанции от 06 июля 2018 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. 

11 сентября 2018 года  и 06 ноября 2018 года в адрес суда поступили отзывы конкурсного управляющего должника и Администрации Воскресенского муниципального района на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 279 АПК РФ.

Как установлено судами, 16 сентября 2008 года Администрация (арендодатель) и ОАО "СМП N 201" (коммерческая организация) заключили договор N 658 аренды земельного участка (для ведения предпринимательской деятельности) с кадастровым номером 50:29:0040253:44 общей площадью 67 930 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3, из земель Воскресенского муниципального района, в границах городского поселения Воскресенск, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (земли муниципальной собственности).

Земельный участок предоставлен в соответствии с Постановлением главы Воскресенского муниципального района Московской области N 1811 от 05.09.2008 (т. 1, л.д. 27 - 28) и передан арендатору по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.

В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора аренды земельный участок передается арендатору под производственную базу.

В соответствии с пунктами 2.1, 4.1.2 договора срок аренды устанавливается на 20 лет с 05 сентября 2008 года, при этом арендатор имеет право по окончании срока договора при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, о чем арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за 2 месяца до окончания срока договора.

21 декабря 2009 года Администрацией вынесено Постановление N 3408 о расторжении договора аренды земельного участка с ОАО "СМП N 201" на основании заявления арендатора (ОАО "СМП N 201") от 26 ноября 2009 года, заключено соответствующее соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 36 - 39).

В дальнейшем Администрацией (продавец) и ООО "Трансстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1424 от 18 января 2010 года, по условиям которого покупатель приобрел земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:44 общей площадью 67 930 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3.

После приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:29:0040253:44 ООО "Трансстрой" разделило его на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:63 площадью 52 828 кв. м, государственная регистрация образования данного участка осуществлена 01 октября 2010 года за номером 50-5029/058/2010-307;

- земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:62 площадью 15 103 кв. м, государственная регистрация образования данного участка осуществлена 01 октября 2010 года.

В дальнейшем ООО "Трансстрой" продало выделенный земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:62 ООО "Стройснаб", сделка зарегистрирована в ЕГРП за N 50-50-29/058/2010-313 от 01 октября 2010 года.

Впоследствии ООО "Стройснаб" (продавец) и ООО "Лубань" (покупатель) также заключили договор купли-продаж названного земельного участка, который зарегистрирован в ЕГРП за номером N 50-50/001-50/2016-5593/2 от 12 ноября 2016 года.

По решению ООО "Трансстрой" земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:63 площадью 52 828 кв. м также был разделен на два участка:

- земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:68, площадью 50 056 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:67, площадью 2 772 кв. м.

ООО "Трансстрой" приняло решение о продаже земельного участка с кадастровым номером 50:29:0040253:67 ООО "Стройинвест" по договору от 26 декабря 2011 года. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 24 января 2012 года, номер записи в ЕГРП 50-50-29/079/2011/209.

Согласно выписке из ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:68, площадью 50 056 кв. м до настоящего времени находится в собственности ООО "Трансстрой".

Конкурсный управляющий должника, обращаясь в суд первой инстанции с настоящим заявлением о признании недействительными сделками договора купли-продажи от 18 января 2010 года N 142, договора купли-продажи от 03 сентября 2010 года, договора купли-продажи от 03 сентября 2010 года, договора купли-продажи от 26 декабря 2011 года и применении последствий их недействительности в виде возврата в конкурсную массу земельных участков, указал, что вышеперечисленные сделки  являются недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статьи 168 ГК РФ (совершены с нарушением земельного законодательства) и пункта 2 статьи 170 ГК РФ (притворный характер, влекущий ничтожность).

В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий должника указал, что должнику принадлежало исключительное право преимущественной покупки земельных участков у администрации, поскольку у должника имелись в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке и которые перешли в собственность должника из государственной собственности, в том числе объекты, которые впоследствии приобретены у должника ООО "Трансстрой" по сделкам, признанным  недействительными определениями суда первой инстанции от 25 марта 2015 года и от 04 октября 2016 года. 

Суды, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего должника, исходили из того, что оспариваемые сделки являются сделками, совершенными за счет должника с целью причинить вред должнику и его кредиторам, а, соответственно, имеется совокупность условий для признания упомянутых сделок недействительными применительно к п. 2 ст. 61.2 Закона о несостоятельности (банкротстве). 

Также суды пришли к выводу, что при совершении оспариваемых сделок были нарушены нормы земельного законодательства, в связи с чем они являются недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

В ответ на доводы ответчиков о пропуске заявителем срока исковой давности суды установили, что срок не пропущен, поскольку его следует исчислять с учетом даты вынесения судебных актов о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

Заявители кассационных жалоб, оспаривая принятые судебные акты, сослались на то, что выводы судов о том, что конкурсным управляющим должника срок исковой давности на обращение в суд с заявленными требованиями не пропущен, не обоснован, поскольку в силу пункта 1 ст. 61.9. Закона о банкротстве и п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ №63 такой срок должен исчисляться с момента утверждения конкурсного управляющего должника.

В данном случае конкурсный управляющий утвержден 27 августа 2014 года, при этом на момент оспаривания сделок по продаже объектов, расположенных на спорном земельном участке, ему было известно о совершенных сделках, в связи с чем, по мнению заявителей, срок исковой давности пропущен.

Также заявители кассационных жалоб указали, что суды не учли добровольный отказ должника от права аренды земельного участка, а также не приняли во внимание, что выделенные из первоначального земельного участка новые земельные участки никогда не принадлежали должнику, в связи с чем их возврат в конкурсную массу на безвозмездной основе неправомерен, тем более, что право собственности на земельные участки у должника отсутствовало.

Возврат земельных участков в конкурсную массу должника, по мнению заявителей, привело к его неосновательному обогащению.

В судебном заседании представители ООО «Трансстрой» и ООО «Лубань» поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Представитель ООО «Стройинвест» поддержал вышеуказанную правовую позицию.

Представитель конкурсного управляющего должника и АО «Республиканское общество содействия промышленной экспертизе» против удовлетворения кассационных жалоб возражали.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 3 статьи 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных должником, и совершать иные действия, направленные на возврат имущества должника.

В соответствии со статьями 61.1, 61.2 и 61.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Как уже отмечалось выше, между должником и Администрацией Воскресенского муниципального района Московской области был заключен договор аренды N 658 от 16 сентября 2008 г., предметом которого являлась аренда земельного участка общей площадью 67930 кв. м с кадастровым номером 50:29:0040253:44, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3, при этом у должника в собственности по состоянию на дату заключения договора аренды имелись  объекты недвижимости (здания), расположенные на данном земельном участке.

В дальнейшем Администрация (продавец) и ООО "Трансстрой" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 1424 от 18 января 2010 года, по условиям которого покупатель приобрел земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:44 общей площадью 67 930 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3.

В дальнейшем ООО «Трансстрой» разделило вышеуказанный земельный участок на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:63 площадью 52 828 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:62 площадью 15 103 кв. м, государственная регистрация образования данного участка осуществлена 01 октября 2010 года, при этом  земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:63 площадью 52 828 кв. м также был разделен на два участка: земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:68, площадью 50 056 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:67, площадью 2 772 кв. м.

Выделенные земельные участки были проданы ответчикам по настоящему спору, при этом земельный участок с кадастровым номером 50:29:0040253:68, площадью 50 056 кв. м, до настоящего времени находится в собственности ООО "Трансстрой".

Суды установили, что общая площадь трех вышеуказанных участков составляет 67 931 кв. м, то есть совпадает с площадью земельного участка, который арендовал должник в 2008 г., при этом сведений о возведении на спорных земельных участках их владельцами каких-либо новых объектов недвижимого имущества, данные ЕГРН не содержат.

ООО "Трансстрой" по сделкам, признанным в рамках настоящего дела по требованию конкурсного управляющего должника недействительными, приобрело у должника все объекты недвижимого имущества, размещавшиеся на спорном земельном участке, при этом после оспаривания данных сделок и удовлетворения требований конкурсного управляющего должника право собственности ОАО "СМП 201" на данные объекты восстановлено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.

В силу положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в 2008 - 2014 гг.) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, а отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ в той же редакции  собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность данных земельных участков.

Суды пришли к правильному выводу о ничтожности оспариваемых договоров на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку отчуждение земельного участка, на котором располагались объекты недвижимого имущества, принадлежащего должнику, без одновременного отчуждения этих объектов, не соответствует ст.ст. 35, 36 ЗК РФ.

Суды установили, что на дату заключения оспариваемого Договора у должника в собственности находились объекты недвижимости, которые располагались на упомянутом земельном участке и с учетом норм Земельного кодекса РФ, действующих в рассматриваемый период, именно должник имел исключительное неотчуждаемое право на приобретение в собственность земельного участка по адресу: Хорловский переезд 3.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г.).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения объектов, принадлежащих истцу, свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 ЗК РФ.

При разрешении настоящего спора арбитражными судами установлено, что спорный земельный участок сформирован под производственную базу и на нем находятся объекты недвижимости, принадлежащие должнику, а, следовательно, последний по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" имеет право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду в границах не только под объектами недвижимости, но и в части, необходимой для эксплуатации строений и сооружений.

При этом исходя из разъяснений, содержащихся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Таким образом, суд округа согласен с выводами судов о недействительности договора купли-продажи от 18.01.2010 N 1424 применительно к ст. 168 ГК РФ (в соответствующей редакции), как заключенного в нарушение положений ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что сделки, в результате которых земельный участок по Хорловскому переезду, 3 перешел в собственность заинтересованных лиц -  ООО "Стройснаб" и ООО "Лубань", также совершены с нарушениями земельного законодательства и являются недействительными.

Суды рассмотрели доводы ответчиков о пропуске конкурсным управляющим должника сроков исковой давности на обращение в суд с заявленными требованиями и установили, что срок не пропущен.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Судами установлено, что в рамках настоящего дела N А41-11367/2014 конкурсным управляющим должника на запрос N 5/1 от 15.05.2014 был получен ответ из администрации Воскресенского района N 1571 от 05.06.2014 (том 14 основного дела N А41-11367/2014, л.д. 36), в котором указано, что договоры аренды и купли-продажи на земельные участки, расположенные на территории Воскресенского муниципального района Московской области, с ОАО "Строительно-монтажный поезд N 201" не заключались.

Как установлено судом, основанием для оспаривания подозрительных сделок, совершенных за счет должника третьими лицами (ответчиками по настоящему обособленному спору), является факт вступления 17 ноября 2016 года в законную силу судебного акта Арбитражного суда Московской области по настоящему делу, которым признан недействительной сделкой договор купли-продажи ж/д пути от 08 сентября 2009 года и имущество должника, расположенное на спорном земельном участке возвращено в конкурсную массу.

До возврата объектов недвижимого имущества у конкурсного управляющего не имелось оснований для оспаривания договора купли-продажи земельного участка, поскольку как земельный участок, так и расположенные на нем объекты, принадлежали одному лицу – ООО «Трансстрой» и только после  возврата имущества в конкурсную массу у должника в силу закона восстановились права на спорный земельный участок.

Кроме того, как правильно указали суды, поскольку оспариваемые сделки были совершены не самим должником, а третьими лицами за счет должника, конкурсный управляющий должника на момент предъявления заявления об оспаривании сделок с недвижимым имуществом не имел надлежащих доказательств их совершения.

Учитывая все вышеизложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что срок исковой давности конкурсным управляющим не пропущен.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.

Заявленные требования с очевидностью подтверждают наличие преследуемого конкурсным управляющим интереса в возврате земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие должнику, с учетом требования земельного законодательства, закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Поскольку последовательно заключенные сделки купли-продажи имущества должника в пользу заинтересованных лиц, являются, по сути, являются единой взаимосвязанной сделкой, то возврат спорных объектов недвижимого имущества должен решаться в рамках применения последствий недействительности сделок.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае в качестве последствий признания сделок недействительными следует возвратить в конкурсную массу должника земельные участки, с учетом того обстоятельства, что какие-либо новые объекты недвижимого имущества на участках не возводились.

Между тем, с учетом расторжения договора аренды с Администрацией Воскресенского района и отсутствия у должника какого-либо зарегистрированного права на спорные земельные участки суд округа считает, что примененные судами последствия недействительности сделок в виде безвозмездного возврата земельных участков в конкурсную массу должника неправомерны и приведут к неосновательному обогащению общества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Суд округа полагает, что в данном случае нарушенное право истца может быть восстановлено только путем признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчиков на земельные участки и исключения из ЕГРП записи о таком праве, поскольку обратиться в порядке ст. 301 ГК РФ конкурсный управляющий не может в связи с отсутствием зарегистрированных прав на спорные земельные участки за должником, как и не может обратиться с иском о признании права собственности, поскольку первоначально земельные участки принадлежали обществу на праве аренды.

Суды установили, что общество является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорных земельных участках, а, следовательно, в силу закона ему принадлежат права на земельный участок, необходимый для их эксплуатации, и общество вправе обратиться к Администрации Воскресенского муниципального района за легализацией такого права в установленном законом порядке, однако наличие зарегистрированного права собственности ответчиков на спорные земельные участки является препятствием для реализации должником принадлежащего ему права.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что должник не является стороной оспариваемых сделок, при этом оспариваемые сделки совершены за счет должника, суд округа полагает, что в качестве последствий недействительности сделки в данном случае могут быть применены разъяснения, изложенные в пункте 52 Постановления Пленума №10/22, согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Применение данного способа защиты в качестве последствий недействительности сделок восстановит право пользования должника спорным земельным участком и позволит ему обратиться к Администрации за узакониванием своих прав в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 июля 2018 года по делу № А41-11367/14 отменить в части применения последствий недействительности сделок.

Применить последствия недействительности сделок в виде восстановления права пользования ОАО «Строительно-монтажный поезд № 201» следующими объектами недвижимости:

- земельного участка общей площадью 50056 кв. м., кадастровый номер50:29:0040253:68, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3;

- земельного участка общей площадью 15103 кв. м., кадастровый номер50:29:0040253:62, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3;

- земельного участка общей площадью 2772 кв. м., кадастровый номер50:29:0040253:67, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3;

Признать отсутствующим право собственности ООО «Трансстрой» на земельный участок общей площадью 50056 кв. м., кадастровый номер50:29:0040253:68, расположенный по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Лубань» на земельный участок общей площадью 15103 кв. м., кадастровый номер50:29:0040253:62, расположенный по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Стройинвест» на земельный участок общей площадью 2772 кв. м., кадастровый номер50:29:0040253:67, расположенный по адресу: Московская область, Воскресенский район, Хорловский переезд, 3.

В остальной части определение Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 июля 2018 года по делу № А41-11367/14 оставить без изменения.

Председательствующий-судьяС.А. Закутская

Судьи:Л.В. Михайлова

  Л.В. Федулова