АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-9737/2022

г. Томск

06 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Томской области в составе судьи С.Г. Аксиньина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску участника общества с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – открытого акционерного общества «Томский проектно-изыскательский институт транспортного строительства «Томгипротранс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в интересах общества с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 322703100019170)

о признании недействительным договора аренды, применении последствий,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2

при участии:

от открытого акционерного общества «Томский проектно-изыскательский институт транспортного строительства «Томгипротранс» – ФИО3 по доверенности от 01.05.2022, диплом (участвует в судебном заседании с использованием системы онлайн – заседания),

от общества с ограниченной ответственностью «Юником» - ФИО4 по доверенности от 14.02.2023, диплом (участвует в судебном заседании с использованием системы онлайн – заседания), 

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 01.08.2022, диплом (участвует в судебном заседании с использованием системы онлайн – заседания),

от ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 22.03.2023, диплом (участвует в судебном заседании с использованием системы онлайн – заседания), 

эксперта ФИО6, паспорт,

от Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области – без участия (извещено), 

 

У С Т А Н О В И Л:

участник общества с ограниченной ответственностью «Юником» (ООО «Юником») – открытое акционерное общество «Томский проектно-изыскательский институт транспортного строительства «Томгипротранс» (ОАО «Томгипротранс») в интересах общества с ограниченной ответственностью «Юником» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (с учетом замены ответчика, уточнения процессуального положения лиц, участвующих в деле) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 № АЮ/37, применении последствий недействительности.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», пункт 2 статьи 174 ГК РФ, указав, что оспариваемая сделка является для общества крупной, при заключении данной сделки нанесен ущерб законным интересам ООО «Юником» и его единственному участнику, заключающийся в утрате потенциально возможного дохода от использования и сдачи в аренду нежилых помещений на ближайшие 49 лет, поскольку все предусмотренные договорами аренды объекты недвижимости были переданы ИП ФИО7 по существенно заниженной стоимости. Разница между рыночной ценой аренды одного квадратного метра нежилого помещения по сравнению с ценой, указанной в спорном договоре аренды, составляет более 500% (более чем в 5 раз). Подписанный ООО «Юником» в лице ФИО2 и ИП ФИО7 договор аренды от 10.06.2022 № АЮ/37 является недействительным, так как заключен на заведомо значительно невыгодных для ООО «Юником» условиях, направлен на причинение существенных убытков ООО «Юником», при нескрываемой несравнимой выгоде ФИО7, о которой стороны знали, так как все последствия подписанного сторонами договора аренды были очевидны для любого участника сделки в момент ее заключения.

Ответчик ИП ФИО7 в отзывах на исковое заявление сослалась на то, что в соответствии с бухгалтерским балансом ООО «Юником» по состоянию на 31.12.2021 балансовая стоимость активов общества составляет 9 232 000 руб. В бухгалтерский баланс предприятия включена балансовая стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 1503,2 кв.м., принадлежащего ООО «Юником» (балансовая стоимость которого не превышает 567 000 руб.) По договору аренды, заключенному между ООО «Юником» и ИП ФИО7, была передана часть принадлежащего ООО «Юником» имущества, а именно 1080 кв.м. Исходя из того, что балансовая стоимость имущества, принадлежащего ООО «Юником», составляет 6.14 (шесть целых четырнадцать сотых) % балансовой стоимости активов общества, оспариваемая сделка не отвечает критериям крупных сделок.

Кроме того, по мнению ответчика, оспариваемая сделка совершена в пределах обычной хозяйственной деятельности общества, что подтверждается сведениями о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, единственным видом деятельности ООО «Юником» является: 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Более того, основным средством получения прибыли ООО «Леман» является сдача в аренду принадлежащего обществу имущества, а именно: недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 1503,2 кв. м., кадастровые номера 70:21:0200024:5636 и 70:21:0200024:20.

Ответчик также указал, что действия по заключению договора аренды № АЮ/37 являются экономически оправданными, в условиях того, что численность работников ООО «Юником» составляла: 1 человек (ФИО2), до заключения договора аренды с ИП ФИО7 из сданных ей 46 помещений ООО «Юником» самостоятельно сдавало 23 помещения (пустые помещения: 5 этаж: № 1.2.4.5.6.10.12.14.15.17.18.19, 6 этаж: № 1,14,18, 7 этаж: № 3.6.9.10.14.15.16.20), ставка по налогу составляла 40%, требовалось несение расходов на содержание здания, в том числе услуги охраны, видеонаблюдения, обслуживание лифта, содержание придомовой территории, услуги клининга здания и прочие расходы; при таких условиях заключение договора аренды с одним контрагентом, арендующим все принадлежащие ООО «Юником» площади, с учетом взятия на себя расходов по содержанию здания, расходов по осуществлению капитального ремонта здания, с учетом установления арендной платы 510 руб. за кв.м., является экономически оправданным.

ИП ФИО7 указала, что дополнительное соглашение от 10.01.2023 к договору аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 № АЮ/37 предусматривает компенсационные расходы, которые определяются на основании счетов, договоров и иных документов, подтверждающих их несение (трату). Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не влияет на обязанность сторон соблюдать условия подписанного дополнительного соглашения, которое для них является обязательным; вывод о незаключенности дополнительного соглашения справедлив только в части взаимоотношений сторон с третьими лицами, при этом руководитель обязан действовать именно в интересах юридического лица, а не в интересах его участников.

ООО «Юником» в отзыве на исковое заявление указало, что оспариваемый договор аренды от 10.06.2022 № АЮ/37 между ООО «Юником» и ИП ФИО7 заключен на заведомо невыгодных для общества условиях с целью причинения вреда ООО «Юником». О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. Размер арендной платы, которую ИП ФИО7 должна будет заплатить ООО «Юником» за один год аренды недвижимого имущества общей площадью 1 080 кв. м. составит 118 800 руб. * 12 месяцев = 1 425 600 руб.; размер арендной платы, которую ООО «Юником» могло бы получить от сдачи объекта аренды независимому добросовестному арендатору исходя из рыночной стоимости на июнь 2022 года за тот же период составляет 675 000 руб. * 12 месяцев = 8 100 000 руб. Спорный договор является недействительным, как заключенный на заведомо значительно невыгодных для ООО «Юником» условиях.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание представителя не направило, письменные пояснения по делу не представило.

Дело рассматривается на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения спора.

Представители ОАО «Томгипротранс» и ООО «Юником» в судебном заседании требования по иску поддержали.

Представитель ответчика исковые требования не признал, ссылаясь на целесообразность совершения данных сделок, на недоказанность истцом причинения ущерба интересам общества и его участнику.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Юником» зарегистрировано в качестве юридического лица 04.08.2008 с ГРН 

<

***>.

Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Юником» следует, что основным видом его экономической деятельности является: 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

ОАО «Томгипротранс» является единственным участником общества «Юником», размер доли в уставном капитале которого составляет 100 %.

Решением Арбитражного суда Томской области от 29.04.2022 по делу № А67-10015/2020 ОАО «Томгипротранс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО8.

Согласно уставу ООО «Юником» высшим органом управления общества является общее собрание участников общества, единоличным исполнительным органом общества является директор (статьи 7.1, 9.1 устава).

Решением от 27.01.2021 № 1 единственного участника ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс» в лице и.о. генерального директора ФИО9 на должность директора ООО «Юником» назначена ФИО2.

20.01.2023 единственным участником ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс» принято решение о досрочном прекращении полномочий директора ООО «Юником» ФИО2 и назначении на эту должность ФИО10.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости обществу с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН 

<

***>) на праве собственности принадлежат нежилые помещения 5001-5021, 6001-6019, 7001-7020, общей площадью 1503 кв.м., расположенные в здании по адресу: Томская область, г. Томск, пр-кт. ФИО11, д. 23.

10.06.2022 ООО «Юником» в лице ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № АЮ/37 (представлен в материалы дела 25.01.2023).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется за плату передать, а арендатор принять во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилые помещения по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 080 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200024:5636, а именно:

- помещения № № 1-2, 4-7, 10-12, 14-21, общей площадью 365,2 кв.м., расположенные на пятом этаже семиэтажного нежилого здания;

- помещения № № 1, 3-6, 9-11, 14-19, общей площадью 361 кв. м., расположенные на шестом этаже семиэтажного нежилого здания;

- помещения № № 1, 3-5, 9-10, 13-20, общей площадью 353,8 кв. м., расположенные на седьмом этаже семиэтажного нежилого здания;

Согласно пункту 3.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания действует сроком 49 лет до 31.12.2071 включительно, подлежит пролонгации по соглашению сторон.

Арендная плата за пользование недвижимым имуществом, определенным в пункте 1.1 договора, составляет 110 руб. за 1 квадратный метр, итого в сумме  118 000 руб., в том числе НДС (20%); арендная плата уплачивается ежемесячно (пункты 4.1, 4.2 договора).

Факт передачи данного имущества в арену ИП ФИО7 на период с 10.06.2022 по 31.12.2071 зарегистрирован в ЕГРН.

Помещения переданы ИП ФИО7 по акту приема-передачи от 10.06.2022.

Истец ссылается на то, что ИП ФИО7, в свою очередь, передала указанные в договоре от 10.06.2022 № АЮ/37 помещения в субаренду третьим лицам по ценам, значительно (в 4-5 раз) превышающим цену договора № АЮ/37. В подтверждение указанного довода в материалы дела 01.03.2023, 13.03.2023, 26.03.2023 представлены следующие договоры:

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю2 с АНО ДПО «РИПК» - цена аренды за один квадратный метр составляет 500 руб.;

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю18 с ООО «АГАТ» - цена аренды за один квадратный метр составляет 500 руб.;

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю17 с ФИО12 – цена аренды за один квадратный метр составляет 518 руб.;

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю4 с ФИО13 – цена аренды за один квадратный метр составляет 615 руб.

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю19 с ООО «АЛЮР» - цена аренды за один квадратный метр составляет 500 руб.;

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю21 с ООО «Темп» - цена аренды за один квадратный метр составляет 500 руб.

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю11 с ООО «Спецмонтажналадка - цена аренды за один квадратный метр составляет 638 руб.;

- договор субаренды от 01.07.2022 № Ю12 с ООО «Спецмонтаж» - цена аренды за один квадратный метр составляет 500 руб.;

- договор субаренды от 01.07.2022 с № Ю9 ООО «Кластер» - цена аренды за один квадратный метр составляет 488 руб.

- договор субаренды от 20.12.2022 № Ю30 с ООО «ФОБУС-5» - цена аренды за один квадратный метр составляет 571 руб.;

- договор субаренды от 08.12.2022 № Ю29 с ФИО14 – цена аренды за один квадратный метр составляет 750 руб.;

- договор субаренды от 01.11.2022 №Ю26 с ООО «Асепта» - цена аренды за один квадратный метр составляет 549 руб.;

- договор субаренды № Ю23 от 01.08.2022 с ООО «Томские Транспортные Линии» - цена аренды за один квадратный метр составляет 516 руб.;

- договор субаренды от 01.11.2022 № Ю25 с ФИО15 – цена аренды за один квадратный метр составляет 597 руб.

- договор субаренды от 19.11.2022 № Л-35 с ИП ФИО16 – цена аренды за один квадратный метр составляет 613 руб.

При этом, ранее ООО «Юником» в лице генерального директора ФИО2 сдавало нежилые помещения в пользу ООО «Кластер» по цене 400 руб. за один квадратный метр (договор от 11.10.2021 № АЮ/28), в пользу ООО «Спецмонтаж» по цене 500 руб. за один квадратный метр (договор от 01.02.2021 № АЮ/6), в пользу АНО ДПО «РИПК» по цене 500 руб. за метр (договор от 01.07.2021 № АЮ/20).

Единственный участник ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс», считая, что договор от 10.06.2022 № АЮ/37 заключен без получения одобрения собрания участников общества, на невыгодных для общества условиях с явно заниженной арендной платой, обратилось с рассматриваемыми требованиями (с учетом уточнений) в арбитражный суд о признании данного договора аренды недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты гражданских прав и интересов.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Вместе с тем лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

Абзацем 6 пункта 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации участнику корпорации (участнику, члену, акционеру и т.п.) предоставлено право оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 53, пункта 1 статьи 65.2 ГК РФ, участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», участник хозяйственного общества и член совета директоров, оспаривающие сделку общества, действуют от имени общества (абзац шестой пункта 1 статьи 65.2, пункт 4 статьи 65.3 ГК РФ), в связи с чем решение об удовлетворении требования, предъявленного участником или членом совета директоров, о признании сделки недействительной принимается в пользу общества, от имени которого был предъявлен иск.

При этом в случае удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки в исполнительном листе в качестве взыскателя указывается участник или член совета директоров, осуществлявший процессуальные права и обязанности истца, а в качестве лица, в пользу которого производится взыскание, - общество, в интересах которого был предъявлен иск.

В случае оспаривания участником заключенных корпорацией сделок, предъявления им требований о применении последствий их недействительности или о применении последствий недействительности ничтожных сделок ответчиком является контрагент корпорации по спорной сделке.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Так, в целях определения наличия или отсутствия причиненного обществу явного ущерба заключением спорных договоров определением суда от 28.03.2023 по делу № А67-9737/2022 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки «ТОККО»  «Томский центр экспертиз» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость арендной платы за объекты недвижимости, сдаваемые по Договору аренды № АЮ/37 от 10.06.2022 между ООО «Юником» и ИП ФИО7 на дату заключения договора – 10.06.2022?

2. Какова рыночная стоимость арендной платы за квадратный метр объектов недвижимости, сдаваемых по Договору аренды № АЮ/37 от 10.06.2022 между ООО «Юником» и ИП ФИО7 на дату заключения договора – 10.06.2022?

21.04.2023 в суд поступило заключение эксперта № 200-Э/2023 (л.д. 130-145 т. 1).

В соответствии с заключением эксперта от 21.04.2023 № 200-Э/2023 рыночная стоимость арендной платы за объекты недвижимости, сдаваемые по договору аренды № от 10.06.2022 АЮ/37 между ООО «Юником» и ИП ФИО7 по состоянию на дату заключения договора – 10.06.2022 составляет:

- 522 720 руб. с учетом НДС и с учетом коммунальных платежей, в месяц. При этом, рыночная стоимость арендной платы за один квадратный метр составляет 484 руб. с НДС и с учетом коммунальных платежей, в месяц;

- 460 080 руб. с учетом НДС и без учета коммунальных платежей, в месяц. При этом, рыночная стоимость арендной планы за один квадратный метр составляет 426 руб. с НДС и без учета коммунальных платежей,  в месяц.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Полагая, что в выводах эксперта имеются противоречия, ответчиком была представлена рецензия на заключение эксперта, а также заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

По предложению суда эксперту было предложено представить пояснения по представленной ответчиком рецензии.

В дополнительных пояснениях по проведенной экспертизе (представлены 23.05.2023) ФИО6 указал, что положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не предусматривают необходимость указывать в заключении эксперта информацию о том, кто проводил осмотр и кто присутствовал при осмотре. В связи с тем, что дата осмотра – ретроспективная, эксперт также мог не осматривать объект исследования. Экспертом ФИО6 помещения в рассматриваемом здании были неоднократно лично осмотрены в течение 2021-2022гг, то есть в период, более близкий к дате оценки. В ходе проведения исследования по делу № А67-9737/2022 в апреле 2023 г. экспертом ФИО6 осмотр проведен по фотоматериалам.

Методы исследования, объем информации, излагаемой в заключении, определяется экспертом самостоятельно, исходя из специфики объекта исследования и поставленных судом вопросов. Так как в рамках определения суда стоит вопрос исследования арендной платы на конкретную дату, срок действия договора в данном случае является не существенной информацией, в следствии чего в заключении не указывался. Также в договоре аренды не отражены взаимоотношения арендатора и арендодателя в рамках оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов, а также расходов на текущий и капитальный ремонт и порядок возмещения произведенных неотделимых улучшений, соответственно экспертом принимались рыночные данные (в соответствии с указанием на расчет именно рыночной стоимости). Влияющие на стоимость аренды показатели рынка (например, включение и выделение коммунальных услуг) приведены экспертом дополнительно.

Эксперт также указал, что объем информации, излагаемой в заключении, определяется экспертом исходя из специфики объекта исследования и поставленных вопросов. При проведении расчетов эксперт использовал объекты аналоги, расположенные на 3, 4 этажах, а к объекту аналогу, расположенному на первом этаже, был применен корректирующий коэффициент на этажность. В данном случае наличие или отсутствие лифта учтено посредством применения справочных данных по зависимости от этажа расположения. Специфика здания и состояние отделки также были учтены, так как при проведении расчетов была введена корректировка на состояние и уровень отделки.

Замечания рецензента не основаны на требованиях действующего законодательства, а

также методической литературы в области оценки стоимости аренды. Рецензент по всему тексту рецензии искажает поставленный на разрешение эксперта судом вопрос и подменяет понятия. Исследование проведено экспертом строго в рамках требований АПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ; вся существенная для оценки информация изложена в полном объеме, выводы обоснованы.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, изучив заключение эксперта, а также его пояснения, суд не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По результатам исследования представленного ответчиком заключения специалиста (рецензии) суд отмечает, что оно содержит частное мнение рецензента относительно выводов судебной экспертизы, сводится к его субъективному несогласию с подходами и методиками, примененными судебным экспертом, что не свидетельствует об ошибочном результате судебной экспертизы.

Исследовав заключение эксперта, а также допросив его в судебном заседании, суд учел, что эксперт ответил на все поставленные перед ним вопросы, выводы эксперта по поставленным судом вопросам являются однозначными и мотивированными, неясности и противоречия в заключении эксперта отсутствуют. Нарушений норм процессуального права и законодательства об экспертизе при проведении экспертизы судом не установлено, основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют. Заключение эксперта не содержит противоречий, является достаточно ясным и полным, и принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено. Несогласие с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о необоснованности заключения. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и отвечает принципам достоверности, достаточности.

Заключение эксперта является лишь одним из письменных доказательств, представленных в материалы дела, и подлежит оценке в совокупности с остальными письменными доказательствами.

В силу пункта 1 статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества при осуществлении им прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах общества добросовестно и разумно.

Оценивая условия заключенной сторонами сделки, суд приходит к выводу о том, что сделка совершена в ущерб интересам ООО «Юником».

Данный вывод следует из того, что:

- на дату заключения оспариваемого договора между ООО «Юником» и его арендаторами продолжали действовать договоры аренды в отношении части тех же объектов аренды;

- впоследствии ИП ФИО7 заключила договоры субаренды с бывшими арендаторами ООО «Юником», что свидетельствует о наличии интереса у этих арендаторов в продолжении арендных отношений;

- размер арендной платы по договорам субаренды, заключенным ИП ФИО7, равнозначен размеру или выше арендной платы по договорам аренды, ранее заключенным этими лицами с ООО «Юником», что свидетельствует о том, что собственник обоснованно мог рассчитывать на сохранение поступлений арендной платы в прежнем размере, однако ООО «Юником» в лице директора ФИО2 согласовало для ИП ФИО7 размер арендной платы значительно меньше;

- размер ежемесячной арендной платы, установленной по договору от 10.06.2022 № АЮ/37, в 4-5 раз меньше размера арендной платы, получаемой ИП ФИО7 по договорам субаренды с арендаторами недвижимого имущества.

При этом, оспариваемый договор заключен на 49 лет, что означает нахождение значительной части принадлежащего ООО «Юником» недвижимого имущества в аренде на указанных выше условиях в течение 49 лет.

Размер арендной платы, которую ИП ФИО7 должна будет заплатить ООО «Юником» за весь срок аренды недвижимого имущества общей площадью 1 080 кв. м. составит 118 800 руб. * 588 мес. (12 мес. * 49 лет) = 69 854 400 руб.

Размер арендной платы, которую ООО «Юником» могло бы получить от сдачи объекта аренды, исходя из рыночной стоимости, по состоянию на 10.06.2022 за тот же период составляет 460 080 руб. * 588 мес. (12 мес. * 49 лет) = 270 527 040 руб.

Данный расчет истца является примерным и условным, однако, может быть принят судом для оценки действительности договора и добросовестности поведения лиц,  подписавших договор, поскольку при таких обстоятельствах последствия заключения оспариваемой сделки на названных условиях не могли не быть известными и понятными сторонам, в том числе ответчику.

Доводы ответчика о том, что заключение договора № АЮ/37 было вынужденным действием в связи с отсутствием у ООО «Юником» денежных средств на момент заключения оспариваемого договора, не могут быть приняты во внимание судом ввиду того, что анализ банковских выписок по счету ООО «Юником» за апрель и май 2022 года (месяцы до заключения спорного договора аренды) позволяют прийти к выводу, что общество аккумулировало на своих счетах денежные средства в разы больше, нежели оно предполагало получать по спорному договору аренды с ИП ФИО7

Так, поступления за май 2022 г. от сдачи нежилых помещений в аренду составили 277 355,23 руб., за апрель 2022 – 291 506,23 руб.

Таким образом, прибыль ООО «Юником» за предшествующие месяцы до заключения оспариваемого договора с ИП ФИО7 составляла в 2,5 – 3 раза больше, по сравнению с тем, что общество должно было получать после заключения договора № АЮ/37 (118 000 руб.).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ООО «Юником» до момента заключения спорной сделки сдавало принадлежащие ему нежилые помещения по рыночной стоимости и имело значительную прибыль, в связи с чем доводы ответчика о непригодном состоянии нежилых помещений для осуществления обычной хозяйственной деятельности не нашли своего подтверждения и противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Пояснения ИП ФИО7 относительно обстоятельств заключения оспариваемой сделки в части наличия договоренности о передаче недвижимого имущества в долгосрочную аренду с возложением на арендатора обязанностей по содержанию, улучшению объекта аренды, а также доводы ответчика о том, что ИП ФИО7 производила оплату по договорам за ООО «Юником» и ОАО «Томгипротранс», не нашли своего подтверждения в том объеме, который позволил бы считать условия спорного договора равнозначными условиям, предполагающим передачу имущества в аренду по рыночной цене, и исключил бы возможность причинения ущерба интересам как самого общества, так и его единственного участника.

Не могут быть приняты судом ссылки ответчика на то, что между ООО «Юником» и ИП ФИО7 были достигнуты договоренности о возложении на последнюю несения расходов по обслуживанию и ремонту принадлежащих ООО «Юником» помещений.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие проведение в здании какого-либо ремонта, затраты на который соответствовали бы разнице между размером рыночной цены арендной платы и ценой спорного договора аренды. Согласно выводам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость аренды спорных помещений составляет 460 080 руб. с НДС без учета коммунальных платежей и 522 720 руб. с НДС и с учетом коммунальных платежей в месяц.

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства наличия у ИП ФИО7, на момент заключения оспариваемого договора аренды достаточных финансовых ресурсов для обслуживания и ремонта помещений ООО «Юником». Исходя из доказательств, представленных истцом, ФИО7 на момент заключения спорного договора являлась несовершеннолетней (дата рождения 12.09.2004). На момент рассмотрения спора возраст ответчика составляет 18 полных лет. 

В этой связи следует принять во внимание обстоятельства фактического исполнении договора № АЮ/37 арендатором: из банковских выписок по счету ООО «Юником» следует, что первый платеж в пользу ООО «Юником» в счет оплаты оспариваемой аренды от ИП ФИО7 поступил только в августе 2022 (спорный договор заключен 10.06.2022), после того как от субарендаторов начали поступать денежные средства в пользу ответчика.

С отзывом ответчика от 03.05.2023 представлено дополнительное соглашение от 10.01.2023, в соответствии с которым арендная плата за пользование недвижимым имуществом состоит из фиксированной суммы (118 руб. за 1 кв.м.) и компенсационной суммы аренды (оплата капитального и текущего ремонта и прочее). Итого размер арендной платы определен в размере 510 руб. за 1 кв.м. и состоит из общего размера фиксированной и компенсационной сумм.

Между тем, суд не может признать надлежащим доказательством данное дополнительное соглашение.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1).

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, поскольку представленное ответчиком дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оно является незаключенным, а потому не может быть признано надлежащим доказательством.

Ссылки ответчика на то, что в рассматриваемой ситуации дополнительное соглашение от 10.01.2023 является обязательным для сторон договора аренды, и исполнялось ими надлежащим образом, являются несостоятельными ввиду того, что расходы, понесенные ответчиком на содержание имущества, несопоставимы с действительной рыночной стоимостью аренды недвижимого имущества ООО «Юником». Итоговая сумма расходов на объект аренды, понесенных ИП ФИО7 за весь период аренды, по расчетам самого ответчика составляет 389 539,30 руб., что меньше рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, переданного ИП ФИО7 по оспариваемому договору, за один месяц.

Представленные ответчиком документы не подтверждают наличие каких-либо перечислений компенсаций, в том числе взносов на капитальный и текущий ремонт, в пользу ООО «Юником». Представленные с отзывом 03.05.2023 платежные поручения свидетельствуют об исполнении обязательств ИП ФИО7 по иным договорам перед ее контрагентами. Причем заключение таких договоров и их исполнение производилось, в том числе, ранее даты дополнительного соглашения к договору аренды № АЮ/37. Арендатором не доказано, что указанные платежи осуществлялись во исполнение дополнительного соглашения от 10.01.2023 к договору аренды, и что они были достаточными для того, чтобы действительная ежемесячная плата по договору аренды № АЮ/37 (включая компенсационные платежи) достигла рыночной стоимости аренды соответствующего имущества. 

Таким образом, фактические отношения сторон не свидетельствует о том, что сторонами исполнялось дополнительное соглашение от 10.01.2023 к договору аренды № АЮ/37 применительно к доводам ответчика о действительной стоимости аренды по договору с учетом дополнительного соглашения.

Суд также соглашается с доводами ОАО «Томгипротранс» о том, что действия ответчика при рассмотрении настоящего дела являются противоречивыми и непоследовательными. Производство по данному делу возбуждено определением суда от 11.11.2022.

26.01.2023, 23.03.2023, а также 05.04.2023 от ИП ФИО7 в суд поступали отзывы, в соответствии с которыми ответчик указывала на недоказанность осведомленности ФИО7 о явном ущербе, причиненном оспариваемым договором аренды, в отзывах также приводились доводы о соответствии цены аренды в оспариваемом договоре рыночным расценкам в определенных условиях.

В то же время, в указанных отзывах ответчик не ссылалась на наличие заключенного между ООО «Юником» и ИП ФИО7 дополнительного соглашения от 10.01.2023. Только после шести месяцев судебного разбирательства, а также после того, как была проведена судебная экспертиза и определена рыночная стоимость аренды по оспариваемому договору аренды, ИП ФИО7 сообщила суду о наличии дополнительного соглашения к спорному договору. Данное поведение ответчика не может быть расценено как добросовестное и свидетельствует о злоупотреблении правом.

Тем не менее, совокупность представленных ОАО «Томгипротранс» доказательств позволяет прийти к выводу о том, что все представленные ответчиком документы, включая дополнительное соглашение от 10.01.2023, не опровергают доводы истца по делу, в том числе о том, что оспариваемый договор аренды заключен по заниженной стоимости в целях причинения вреда. Данные факты подтверждаются следующим:

- отсутствие экономической целесообразности заключения договора аренды на 49 лет с ИП ФИО7 на заведомо невыгодных условиях;

- наличие на момент заключения оспариваемого договора аренды действующих договоров аренды, заключенных ООО «Юником» с арендаторами по рыночной цене и приносившие обществу прибыль в 3-4 раза выше по сравнению с договором аренды с ИП ФИО7;

- в последующем заключенные ИП ФИО7 договоры субаренды с бывшими арендаторами ООО «Юником» по рыночной цене или выше таковой;

- наличие в сети Интернет объявлений бывшего директора ООО «Юником» - ФИО2 о сдаче нежилых помещений по цене «от 500 руб.»;

- наличие заключения эксперта, подтвердившего доводы истца о рыночной стоимости аренды нежилых помещений ООО «Юником».

Доводы ответчика об отсутствии убыточности оспариваемой сделки опровергаются проведенной по делу экспертизой, установившей факт занижения стоимости арендной платы по спорному договору, а также длительностью предполагаемых отношений аренды по указанной сделке.

Суд критически оценивает доводы ответчика о целесообразности заключения договора № АЮ/37, поскольку из представленных в материалы дела доказательств не следует, что общество на дату заключения оспариваемой сделки предпринимало попытки предотвращения убытков, либо что спорная сделка являлась частью взаимосвязанных сделок, в результате которых общество должно получить выгоду.

Согласно банковским выпискам по счету ОАО «Томгипротранс», в 2017 – 2019 годах, по результатам деятельности ООО «Юником» в пользу ОАО «Томгипротранс» неоднократно выплачивались дивиденды: так, в 2017 г. сумма выплат составила 6 600 000 руб., в 2018 г. – 3 800 000 руб., в 2019 г. – 2 500 000 руб.

Исходя из представленных доказательств в результате заключения спорного договора аренды по нерыночной цене общество «Юником» к моменту рассмотрения спора недополучило значительную сумму денежных средств, которые могли быть направлены на выплату дивидендов в пользу участника общества – ОАО «Томгипротранс», в связи с чем ООО «Юником», его участнику – ОАО «Томгипротранс» причинен значительный ущерб.

Судом учтено также, что в отношении единственного участника ООО «Юником» - ОАО «Томгипротранс» введена процедура банкротства – конкурсное производство, в связи с чем передача большей части имущества общества в аренду на срок 49 лет, а соответственно, наличие в ЕГРН обременения нежилых помещений существенно понижает инвестиционную привлекательность недвижимости, принадлежащей ООО «Юником», для потенциальных покупателей, следовательно, влечет причинение убытков также и кредиторам ОАО «Томгипротранс».

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указанные выше обстоятельства позволяют признать оспариваемую сделку недействительной на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО «Томгипротранс» также полагает, что имеются основания для признания оспариваемой сделки недействительной, предусмотренные статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (пункт 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской).

В соответствии с пунктом 4 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 114-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин - балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества.

В случае передачи имущества общества во временное владение и (или) пользование с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (п. 1 ст. 78 Закона об акционерных обществах, п. 1 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью):

1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (далее – имущество), цена или балансовая стоимость (а в случае передачи имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора – балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату;

2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 4 ст. 78 Закона об АО, п. 8 ст. 46 Закона об ООО). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества. Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынка сбыта.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (пункты 12, 13) балансовая стоимость активов общества для целей применения пункта 1.1 статьи 78 Закона об акционерных обществах и пункта 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, по общему правилу, определяется в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчетности на 31 декабря года, предшествующего совершению сделки (статья 15 Федерального закона от 6 декабря 2011 года 3 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»); при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности.

Договоры, предусматривающие обязанность производить периодические платежи (аренды, оказания услуг, хранения, агентирования, доверительного управления, страхования, коммерческой концессии, лицензионный и т.д.) для лица, обязанного производить по ним периодические платежи, признаются отвечающими количественному (стоимостному) критерию крупных сделок, если сумма платежей за период действия договора (в отношении договора, заключенного на неопределенный срок, - за один год; в случае если размер платежа варьируется на протяжении действия такого договора, учитывается наибольшая сумма платежей за один год) составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статья 15Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Согласно материалам дела, в соответствии с информацией из Государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурса БФО) от 25.03.2023, ООО «Юником» в налоговый орган бухгалтерские сведения за 2020-2021 не сдавались, последние данные датированы 31.12.2019, в соответствии с которыми балансовая стоимость активов ООО «Юником» составляет 4 544 000 руб.

Таким образом, в рассматриваемом случае балансовая стоимость активов ООО «Юником» для целей применения пункта 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, определена в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчетности на 31 декабря 2019 года и равняется 4 544 000 руб. Соответственно, 25% от данной суммы составляет 1 136 000 руб. 

Рыночная стоимость арендной платы (определенная на основании выводов экспертного заключения) за один год составляет: 460 080 руб. * 12 мес.  = 5 520 960 руб. При этом, в соответствии с пунктом 3.1 договора, он действует сроком на 49 лет до 31.12.2071 включительно. Соответственно, рыночная стоимость арендной платы за 49 лет составит - 270 527 040 руб. Стоимость арендной платы на условиях подписанного сторонами договора за 1 год составляет 1 416 000 руб. за 49 лет – 69 384 000 руб.

Таким образом, сумма платежей за период действия договора значительно превышает 25 процентов балансовой стоимости активов общества, даже при условии допущения обоснованности договорной цены аренды по договору № АЮ/37.

Довод ответчика о том, что оспариваемая сделка не отвечает критерию крупности для целей признания ее недействительной, основан на неверном толковании норм права, так как спорный договор не связан с отчуждением имущества общества, а направлен на извлечение прибыли путем получения периодических платежей, соответственно, следует принимать во внимание сумму всех платежей за период действия договора, а не балансовую стоимость имущества.

Доказательства одобрения сделки на собрании участников общества ответчиком не представлены.

Материалы дела также не содержат доказательств того, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Оспариваемый договор заключен на 49 лет, что означает нахождение большей части принадлежащего ООО «Юником» недвижимого имущества в аренде на причиняющих значительный ущерб обществу условиях в течение 49 лет.

В силу абзаца 4 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 при определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.

К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, судебная арбитражная практика относит обусловленные разумными экономическими причинами сделки, не отличающиеся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени, и необходимые для осуществления его хозяйственной деятельности (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 № 722/11, от 15.01.2013 № 9597/12).

Доказательства того, что ранее и неоднократно в течение продолжительного периода времени имущество передавалось в аренду на аналогичных условиях, в материалы дела не представлены. По неоспоренному утверждению истца обществом ранее не заключались договоры аренды на столь длительный период. Также в оспариваемом договоре отсутствуют положения о порядке изменения и прекращения договора аренды. Между тем, договор аренды, не позволяющий арендодателю в указанных условиях в одностороннем порядке без соответствующих санкций отказаться от договора, может существенно обременить хозяйственную деятельность общества на долгий период.

При оценке действительности спорного договора суд признает заслуживающими внимание ссылки истца на необоснованный выбор контрагента при совершении оспариваемой сделки. Согласно выписке из ЕГРИП, ФИО7 зарегистрирована в реестре индивидуальных предпринимателей 31.05.2022. Через 10 дней после регистрации 10.06.2022 был заключен договор аренды на 49 лет на условиях, недоступных для иных независимых участников рынка. При этом на момент заключения оспариваемого договора ИП ФИО7 было 17 полных лет, что позволяет полагать, что к этому моменту она не могла иметь положительной деловой репутации.

Кроме того, как следует из фактических обстоятельств дела, спорная сделка совершена по явно заниженной цене.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор № АЮ/37 не может быть квалифицирован как сделка, совершенная в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Таким образом, подписанный ООО «Юником» в лице ФИО2 и ИП ФИО7 договор аренды от 10.06.2022 № АЮ/37 является недействительным, так как заключен на заведомо невыгодных для ООО «Юником» условиях, направлен на причинение существенных убытков ООО «Юником», при очевидной выгоде ИП ФИО7, о которой стороны знали при заключении сделки, так как все последствия совершения сторонами сделки были ясны и очевидны для любого ее участника в момент заключения.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспариваемая по настоящему делу сделка является по смыслу статьи 173.1 ГК РФ и пункта 2 статьи 174 ГК РФ недействительной.

В связи с чем, исковые требования о признании договора аренды недействительным, равно как и требования о применении последствий недействительности сделки являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2020 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, признание спорного договора аренды недействительным и применение последствий его недействительности будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН об отсутствии обременения в виде аренды.

Платежным поручением от 27.03.2023 № 35 ответчик перечислил на депозитный счет суда 45 000 руб. с целью оплаты судебной экспертизы.

Согласно счету на оплату за производство судебной экспертизы от 21.04.2023 № 97 стоимость судебной экспертизы составила 45 000 руб.

06.06.2023 судом вынесено определение о перечислении с депозитного счета Арбитражного суда Томской области на счет ООО «Бюро оценки «ТОККО» 45 000 руб.

Истец при подаче искового заявления государственную пошлину не уплачивал, судом была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина, судебные расходы в соответствии со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

признать недействительным договор аренды недвижимого имущества от 10.06.2022 №АЮ/37, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО7 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 322703100019170).

Применить последствия недействительности сделки: обязать индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН 

<

***>. ОГРНИП 322703100019170) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Юником» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) полученное по договору аренды от 10.06.2022 № АЮ/37 недвижимое имущество.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 322703100019170) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                 С.Г. Аксиньин