Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                              Дело № А21-5555/2016

«08» сентября 2017 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2017 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 08 сентября 2017 года.

 

         Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции»

к Администрации городского округа  «Город Калининград», 

Филиалу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области», Обществу с ограниченной ответственностью «Капитал»

о признании недействительными результатов межевания, об оспаривании распоряжения  администрации, об оспаривании действий

 

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 25.07.2017 и удостоверению

от Администрации:  ФИО3 – по доверенности от  21.02.2017 и удостоверению

от Кадастровой палаты: не явился, извещен

от ООО «Капитал»: не явился, извещен 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» (ОГРН236039, 

<

...>) (далее – ООО «Свободные инвестиции», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением и просит:

1).  признать незаконными действия Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Администрация) по утверждению схемы образования двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:15:05:16:17 и 39:15:15:05:16:18 и по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:15:05:16:17 от 24.02.2016 № 50/2016-А.

2). признать недействительным распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» от 13 июня 2015 года «Об утверждении схемы образования двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:15:05:16:17 и 39:15:15:05:16:18,

3) признать недействительным договор аренды № 012550 от 16 октября 2015 года земельного участка с кадастровым номером 39:15:100516:1000, заключенный между Администрацией и Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 

<

***>, место нахождения:  236004, 

<

...>) (далее – ООО «Капитал»),

4) обязать Филиал Федерального государственного бюджетного Учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 107078, 

<

...>) (далее – Кадастровая палата) снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:150516:1000 и 39:15:150516:1001.

В качестве восстановления нарушенного права Общество просило суд обязать Администрацию заключить с ООО «Свободные инвестиции» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:15:05:16:17 от 24.02.2016 г. № 50/2016-А.

Решением от 26.09.2016, оставленным в силе постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  06.02.2017, в удовлетворении исковых требований ООО «Свободные инвестиции» отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2017 судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При этом суд кассационной инстанции указал на то, что отказывая в удовлетворении исковых требований поскольку нижестоящими судебными инстанциями не оценен довод о том, что не допускается образование участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на участках объектов недвижимости; образование участков не должно приводить к вклиниванию, изломанности границ.

При новом рассмотрении дела представитель ООО «Свободные инвестиции» в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых заявлений, однако, обоснованных доводов не заявил. 

ООО «Капитал» и Кадастровая палата явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений на исковое заявление не представили.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 11.07.2011 о результатах торгов по продаже арестованного имущества Общество приобрело в собственность складское здание общей площадью 938,60 кв. м, расположенное по адресу: Калининградская обл., Калининград, ул. Суворова, д. 44, а также право аренды земельного участка общей площадью 18 116 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:0017 сроком на 49 лет. Переход к Обществу права собственности на складское здание зарегистрирован 12.09.2011.

Ранее здание принадлежало обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда" (далее – ООО "Морская звезда"), которому земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:17 был предоставлен в аренду по договору от 12.02.98 N 001603.

В октябре 2014 года Общество обратилось в Комитет с заявлением об оформлении земельных отношений и внесении изменений в договор аренды в части нового арендатора. Комитет отказал Обществу в оформлении арендных отношений со ссылкой на наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении участка арендой в пользу ООО "Морская звезда".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2015 по делу N А21-3189/2015 Обществу отказано в признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17, возникшего из договора аренды от 12.02.98, в пользу ООО "Морская звезда" по причине расторжения этого договора соглашением сторон от 11.09.2015, зарегистрированным 27.11.2015.

В рамках названного дела определением суда от 10.09.2015 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Кадастровой палате совершать действия по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17.

03.02.2016 Общество обратилось к Администрации с заявлением об оформлении права аренды земельного участка площадью 18 116 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:17.

Письмом от 29.02.2016 Комитет направил Обществу подготовленный и подписанный со стороны арендодателя договор от 24.02.2016 N 50/2016-А аренды названного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Подписанный экземпляр договора Общество возвратило в Комитет.

Письмом от 30.05.2016 Комитет в ответ на запрос Общества сообщил ему, что 15.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:17 снят с государственного кадастрового учета в связи с регистрацией договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000, образованного в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:17 и 39:15:150516:18 в соответствии со схемой, утвержденной распоряжением Комитета от 13.06.2015 N 4337/р-КМИ.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000 заключен договор аренды от 16.10.2015 N 012550 с ООО "Капитал", договор зарегистрирован 14.04.2016.

Общество, ссылаясь на то, что в силу закона в связи с приобретением здания к нему перешло и право аренды земельного участка, считая незаконными действия Администрации по перераспределению земельных участков и заключению договора аренды с ООО "Капитал", а также действия Кадастровой палаты, произведенные в период существования судебного запрета и при наличии договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17, по снятию названного участка с кадастрового учета, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По существу рассматриваемых требований суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, исходя из указанных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, Общество как собственник здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150516:17, было вправе требовать внесения изменений в заключенный с предыдущим собственником здания договор аренды данного земельного участка в части арендатора, независимо от оформления с ним договорных отношений, и приобрело право пользования земельным участком на условиях действовавшего договора аренды, что прямо указано в протоколе от 11.07.2011 о результатах торгов. В связи с изложенным при преобразовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 не могли не учитываться права и интересы Общества как собственника здания, расположенного на этом участке, и лица, к которому право пользования данным земельным участком на условиях ранее заключенного с предыдущим собственником договора аренды перешло в силу закона.

Как видно из материалов дела, из исходных земельных участков площадью 18 116 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:17 и площадью 2944 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:18 путем их перераспределения в соответствии со схемой, утвержденной распоряжением Комитета от 13.06.2015 N 4337/р-КМИ, образованы земельный участок площадью 19 768 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1000 и земельный участок площадью 1292 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1001. В земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1000 включены часть площадью 16 824 кв. м земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 и часть площадью 2944 кв. м земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:18. Земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1001 образован из части земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:17 и, как видно из схемы расположения земельных участков и чертежа земельных участков и их частей (том 1, листы 108, 109), целиком находится внутри земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000.

Общество, оспаривая действия органов местного самоуправления и Кадастровой палаты по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1000, ссылалось на нарушение при образовании земельных участков требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно данной статье не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, схема расположения земельных участков, образуемых из земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:1000 и 39:15:150516:1001, подлежал согласованию со всеми собственниками объектов недвижимости, расположенных на участках, предлагаемых к перераспределению.

В пункте 4 статьи 11.9 Земельного кодекса установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Поскольку принадлежащий Обществу объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:15:05:16:17, следовательно, Общество является землепользователем этого земельного участка и лицом, которое в силу положений пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса имеет право на приобретение в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости. 

Таким образом, требования ООО «Свободные инвестиции» суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Признать незаконными бездействия Администрации городского округа «Город Калининград» по утверждению схемы образования двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:15:05:16:17 и 39:15:15:05:16:18 и по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:15:05:16:17 от 24.02.2016 № 50/2016-А.

Признать недействительным распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» от 13 июня 2015 года «Об утверждении схемы образования двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:15:05:16:17 и 39:15:15:05:16:18.

Признать недействительным договор аренды № 012550 от 16 октября 2015 года земельного участка с кадастровым номером 39:15:100516:1000, заключенный между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал».

Обязать Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:150516:1000 и  39:15:150516:1000.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:15:05:16:17 от 24.02.2016 № 50/2016-А.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 500 руб.

Взыскать с Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова