АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: i№fo@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13604/2018

13 декабря 2018 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года, полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Маклаковой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

 о признании  ипотеки прекращенной и об обязании устранить нарушения,

при участии:

от истца: не явились (до и после перерыва);

от ответчика: представитель ФИО3 - по доверенности от 22.10.2018 (до перерыва); после перерыва: не явились;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель, Истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - Комитет, Ответчик) о  признании прекращенной ипотеки – обременения права собственности на нежилые помещения, об обязании устранить допущенные нарушения  прав и законных интересов путем выдачи справки об отсутствии задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014.

Отзывом на иск ответчик заявленные Предпринимателем требования отклонил.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела,  явку представителя в суд не обеспечил.

При отсутствии возражений сторон суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании.

Представитель Комитета в судебном заседании против исковых требований возражал.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании 06.12.2018 судом объявлялся перерыв в течение дня, после перерыва судебное заседание было продолжено без участия представителей сторон.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся  в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 07.05.2014 между Муниципальным образованием городского округа «Воркута» (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) в порядке, предусмотренном федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 13-15), в соответствии с которым продавец продал, а покупатель  купил в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 127,1 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане A-VI (№ 26-37, № 48-52).

Данное помещение было передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 07 мая 2014 года.

В соответствии с п. 2.3 договора купли-продажи, первоначальный платеж вносится покупателем в размере 49 974 рубля до подписания настоящего договора. Остальная сумма оплачивается ежемесячными равными долями в течение трех лет, а также на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендуемого имущества.

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи, покупатель оплачивает стоимость объекта, в соответствии с порядком расчета, предусмотренного в приложении № 1, ежемесячно двумя платежными поручениями, отдельно на сумму основного долга и на сумму начисленных процентов, путем перечисления денежных средств на счет продавца. Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на счет продавца.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 30.01.2015 серии 11 АБ № 154102 с отметкой о существующем ограничении (обременении) права в виде ипотеки № 11-11/016-16/033/2014-551/2.

В связи с несвоевременной оплатой по вышеуказанному договору Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о взыскании с Предпринимателя 920 989 руб. 50 коп. основного долга по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014, а также процентов и неустойки.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.09.2017 по делу № А29-4482/2017 утверждено мировое соглашение, согласно которому Истец отказывается от исковых требований к Ответчику в части взыскания с ИП ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» 152979 руб. 50 коп. – основного долга по  договору купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014,      16700 руб. 96 коп. - процентов по договору, 502 925 руб. 07 коп. - неустойки за нарушение условий договора по состоянию на 30.03.2017, 44 485 руб.49коп. - неустойки за несвоевременное внесение оплаты процентов за период с 08.07.2014 по30.03.2017, а Ответчик признает сумму основного долга перед Истцом в размере 768 010 руб. и процентов по договору в размере 50 104,10 руб. 10 коп.,  Ответчик обязуется погасить окончательную задолженность по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014 года задолженность в размере 768 010 руб., возникшую на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014, в срок до 31 августа 2018 года по основному долгу; задолженность в виде процентов, предусмотренных п.2.3 договора купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014г. в размере 50 104,10 руб. 10 коп. - в срок до 31 августа 2018 г. 

Как указывает истец в исковом заявлении по настоящему делу, по состоянию на 10.08.2018 вся сумма задолженности, указанная в мировом соглашении от 14.09.2017, утвержденном судом, Предпринимателем оплачена, что подтверждается платежными поручениями № 140 от 12.10.2017 на сумму 8 350 руб. 68 коп., № 145 от 31.10.2017 на сумму 64 000 руб. 83 коп., № 443 от 28.12.2017 на сумму 64 000 руб. 83 коп,, № 230 от 01.08.2018 на сумму                                620 000 руб., № 234 от 10.08.2018 на сумму 61761 руб. 76 коп.

14.08.2018 ИП ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением о выдаче справки об отсутствии задолженности по оплате выкупаемого помещения и снятии обременения, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права от 30.01.2015 серии 11АБ № 154102 в виде ипотеки № 11-11/016-16/033/2014-551/2.

Уведомлением № 4984 от 16.08.2018 Комитет отказал Предпринимателю в выдаче справки об отсутствии задолженности по оплате выкупаемого помещения и снятии обременения, с указанием на наличие задолженности в размере 703 843 руб. 79 коп., исходя из общей суммы долга в размере 1 826 905 руб. 90 коп.

Полагая, что ответчиком нарушены права истца, полагая, что Комитет намеренно препятствует снятию ипотеки, увеличивая размер задолженности истца, ИП ФИО2 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Комитет в отзыве на иск указывает, что в   целях   исполнения  условий  договора  купли-продажи,   покупателем   произведены платежи на общую сумму 1 123 293,44 руб., однако данная сумма не покрывает всей задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку общая сумма по договору составляет: 1 779 052 руб. - основной долг и 77 827,90 руб. - проценты.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 153 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Ограничением (обременением) в силу абз. 4 ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 признается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 2010 года № 6267/10, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 № 15АП-5322/2013 по делу № А32-22421/2012, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 № 15АП-19526/2014 по делу № A53-19607/2014.

В соответствии со ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 6 статьи 35 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу настоящего Федерального закона признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества. 

Как установлено судом, уплаченные истцом денежные суммы в порядке исполнения заключенного с ответчиком мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом по делу № А29-4482/2017, - в общем размере                                         1 123 293,44 руб. меньше сумм, установленных к выплате Предпринимателем по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014, а именно:                 1 826 905 руб. 90 коп., из которых 1 779 052 руб.  - основной долг и 77 827,90 руб. - проценты).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст. 319 ГК РФ, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В данном случае, законом и договором предусмотрено обеспечение залогом оплаты продажной цены имущества.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств оплаты всей суммы основного долга и процентов, предусмотренных договором купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014, Предпринимателем суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, в иске о признании ипотеки прекращенной следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований о признании ипотеки прекращенной, то требования об обязании устранить нарушения прав и законных интересов путем выдачи справки об отсутствии задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014 также удовлетворению не подлежат.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Государственная пошлина в излишне уплаченной сумме подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) выдать справку на возврат государственной пошлины на сумму 6000 руб. Справку выдать после предоставления оригинала платежного поручения №282 от 26.10.2018 г. об оплате государственной пошлины на сумму 11400 руб.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                         С.В. Маклакова