ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-102415/18

03 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО "АГРО": ФИО2, представитель по доверенности от 03.09.2018;

от ООО "Финансово Юридическая Компания "АРСЕНАЛ": ФИО3, представитель по доверенности от 15.04.2019;  ФИО4, представитель по доверенности от 15.04.2019; 

от ОАО «Теплосеть»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Финансово Юридическая Компания "АРСЕНАЛ" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 февраля 2019 года по делу №А41-102415/18, принятое судьей Борсовой Ж.П., по исковому заявлению ООО "АГРО" к ООО "Финансово Юридическая Компания "АРСЕНАЛ", третье лицо: ОАО «Теплосеть» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АГРО» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Финансово Юридическая Компания «Арсенал» о взыскании (с учетом принятых судом уточнений) задолженности по арендной плате в размере 1 731 832,68 рублей, о расторжении Договора аренды №12-ю от 25.11.2010, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 23.12.2010 (номер регистрации: 50-50-63/010/2010-102), о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 30 318 рублей.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2018 года по делу №А40- 217359/18-150-1568 дело было передано на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по подсудности.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ОАО «Теплосеть».

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 февраля 2019 года по делу №А41-102415/18 требования ООО «АГРО» удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "Финансово Юридическая Компания "АРСЕНАЛ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований – отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представители ООО "Финансово Юридическая Компания "АРСЕНАЛ" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции.

 Представитель ООО "АГРО" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители ОАО «Теплосеть», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2010 года между арендодателем - ОАО «1481 ремонтно-строительное управление» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее по тексту - ОАО «РСУ») и Ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды №12-ю (далее по тексту - Договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель передает Арендатору за плату во временное пользование (в аренду) следующие здания (далее по тексту - Здания):

-здание, расположенное по адресу: Московская обл., г. ФИО4, мкр. Юбилейный, ул. М.К. Тихонравова, д. 9, кадастровый номер: 50:12:0000000:53224, общая площадь 293,8 кв. м;

-здание склада КЭЧ, расположенное по адресу: Московская область, г. ФИО4, мкр. Юбилейный, ул. М.К. Тихонравова, д. 9, склад КЭЧ, кадастровый номер: 50:45:0000000:4652, общая площадь: 253,8 кв. м;

-здание склада 202, расположенное по адресу: Московская область, г. ФИО4, мкр. Юбилейный, ул. М.К. Тихонравова, д. 9, склад 202, кадастровый номер: 50:45:0000000:4647, общая площадь: 510,6 кв. м.

Разделом 4 Договора аренды установлен размер арендной платы:

- за здание Прачечной и РЭС - 200 руб. за 1 кв. м в месяц; 

-за здание Склада 202 - 143,45 руб. за 1 кв. м в месяц; 

-за здание Склада КЭЧ - 136 руб. за 1 кв. м в месяц.

Договором аренды установлено, что дальнейшая стоимость может корректироваться дополнительным соглашением сторон. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, на основании выставленного счёта. Коммунальные платежи, плата за телефон компенсируется Арендатором, согласно выставленным счетам соответствующих коммунальных служб и компаний.

Разделом 9 Договора аренды установлено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда Арендатор пользуется зданиями с существенным нарушением условий договора аренды либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 3.1. Договора аренды установлено, что Здания передаются в аренду на 25 лет со дня передачи. Актом приема-передачи от 25.11.2010 имущество было передано Ответчику.

Право собственности на указанные выше Здания перешло к Истцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.12.2013 №02/122013.

Дополнительным соглашением от 01.01.2014 были внесены изменения в Договор аренды, которыми произведены замена Арендодателя на ООО «АГРО». Обременение права собственности арендой подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 26.12.2013 в отношении Зданий.

07.07.2015 года Ответчиком было направлена Истцу уведомление №9, в котором Ответчик просил Истца заключить договоры со службами «Водоканала» г. ФИО4 Московской области и «Теплосеть» г. ФИО4 Московской области, поскольку в связи с отсутствием заключенных договоров он не мог вносить платежи за фактически использованные при ведении своей коммерческой деятельности энергоресурсы (теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электричество), а поставщики не имели права предоставлять необходимые для ведения коммерческой деятельности услуги.

06.11.2015 года Истец подал в ОАО «Теплосеть» заявление, в котором указывал, что ООО «АГРО» не возражает против заключения договора на теплоснабжение между ООО «Финансово Юридическая Компания «Арсенал» и ОАО «Теплосеть».

05.12.2017 года Ответчик направлял письмо Истцу, в котором просил передать полномочия по заключению договора с ресурсоснабжающей организацией.

В связи с отключением от теплоснабжения Зданий, ОАО «Теплосеть» был составлен акт обследования помещения ООО «АГРО» по адресу: г. ФИО4, мкр. Юбилейный, ул. Тихонравова, д. 9 от 11.04.2018. В соответствии с указанным актом, ресурс ЦО и ГВС на объект ООО «АГРО» был отключен 09.01.2018 в связи с бездоговорным потреблением.

22.01.2018 года ОАО «Теплосеть» направило Ответчику письмо, в котором указывала на отсутствие полномочий у Ответчика на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией по теплоснабжению и горячему водоснабжению.

01.02.2018 года между ОАО «Теплосеть» (Теплоснабжающая организация) и ООО «АГРО» (Абонент) был заключен Договор №966 теплоснабжения и горячего водоснабжения, в соответствии с которым Теплоснабжающая организация обязалась обеспечивать бесперебойное и качественное теплоснабжение и горячее водоснабжение Объектов Абонента в соответствии с требованиями, установленными законодательством и нормативными документами РФ. Договор вступает в силу с момента подписания и 31.01.2019 и считается ежегодно продленным при отсутствии заявлений об отказе от Договора. Приложением №1 к указанному выше договору согласован список объектов абонента, расположенных по адресу: ул. М.К. Тихонравова, д. 9 прачеч. И РЭС, Склад 202, Склад КЭЧ.

06.02.2018, 27.04.2018 Ответчик направлял Истцу письма, в которых указывал на отсутствие полномочий по заключению прямого договора с ресурсоснабжающей организацией, просит Истца не выставлять счета на арендную плату и предоставить каникулы до разрешения вопросов, связанных с теплоснабжением, указывали на то, что цена на арендную плату установлена в Договоре аренды за отапливаемые Здания.

Как указывает ответчик, в связи с отключением подачи тепловой энергии в Здания с 10.01.2018, Арендатор был вынужден ограничить ведение коммерческой деятельности.

08.02.2018 и 22.02.2018 Истец направлял Ответчику письма с требованием выплаты задолженности за пользование тепловой энергией и услугами ГВС с октября 2015 по декабрь 2017 года в сумме 742 254,75 рублей, а также, с требованием предоставить надлежащим образом заверенные копии всех имеющихся договоров с ресурсоснабжающими организациями, заключенными Ответчиком по арендуемым объектам недвижимости.

23.03.2018 и 07.06.2018 Истцом в целях досудебного урегулирования спора направлял Ответчику претензии с требованием об уплате задолженности по коммунальным платежам, по арендной плате, с требованием предоставить надлежащим образом заверенные копии всех имеющихся договоров с ресурсоснабжающими организациями, заключенными Ответчиком по арендуемым объектам недвижимости.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования с пора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств оплаты задолженности.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктами 9.1.1. Договора аренды установлено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор пользуется Зданиям с существенным нарушением условия договора или назначения Здания, либо с неоднократными нарушениями.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Фактическое потребление Ответчиком тепловой энергии подтверждается материалами дела: актом обследования ОАО «Теплосеть» помещения ООО «АГРО» от 11.04.2018 года, в претензии к Истцу от 27.04.2018 года и в отзыве Ответчик указывает на факт прекращения теплоснабжения Зданий с января 2018 года. Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-73820/2018 от 01.12.2018 установлен факт поставки горячей воды и тепловой энергии в период январь - апрель 2018 года.

Ответчик полностью не уплатил арендные платежи за февраль, март, апрель, октябрь 2018 года; за май 2018 года Ответчик частично оплатил арендную плату в сумме 33 304,47 рублей с просрочкой 21 день; за июнь 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей с просрочкой 26 дней; за июль 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей с просрочкой 24 дня; за август 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей с просрочкой 26 дней, за сентябрь 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей с просрочкой 22 дня, за ноябрь 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей, за декабрь 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей, за январь 2018 года арендная плата оплачена частично в сумме 33 304,47 рублей.

Неполная оплата арендных платежей подтверждается копией платежного поручения №3 от 10.01.2018, копией платежного поручения №75 от 31.05.2018, копией платежного поручения №86 от 28.06.2018, копией платежного поручения №105 от 03.08.2018, копией платежного поручения №113 от 05.09.2018, копией платежного поручения №125 от 02.10.2018, копией платежного поручения №141 от 02.11.2018, копией платежного поручения №152 от 10.12.2018, копией платежного поручения №166 от 29.12.2018, копией платежного поручения №16 от 05.02.2019, реестром оплат арендной платы по договору №12-ю от 25.11.2010 за период с января по декабрь 2018 года, актом сверки взаимных расчетов за период 2018 года, представленным Ответчиком.

Общая сумма задолженности по арендной плате по Договору аренды по состоянию на 22.01.2019 составляет 1 731 832,68 рублей.

Истец подал в ОАО «Теплосеть» заявление от 06.11.2015, в котором указывал, что не возражает в заключении договора на теплоснабжение между Ответчиком и ОАО «Теплосеть». Однако Ответчик не предпринял никаких действий по заключению договора до 05.12.2017, когда им было направлено Истцу письмо.

Как следует из представленного договора №966 теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.02.2018, теплоснабжение Зданий было восстановлено в феврале 2018 года.

Договор аренды предусматривает возможность изменения арендной платы только путём заключения дополнительного соглашения, однако Ответчик в одностороннем порядке не исполнял обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы. Истцом представлены доказательства, подтверждающие право на расторжение Договора аренды в судебном порядке.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Между тем, Требование о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом по сути является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статьи 450, 451 ГК РФ).

Доказательств, свидетельствующих о том, что стороны внесли в установленном законом порядке изменения в договор относительно размера арендной платы, отсутствуют. Арендатор не воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора в соответствии со статьей 620 ГК РФ и продолжил пользоваться помещением.

Причиной, обосновывающей по мнению ООО «Финансово Юридическая Компания «АРСЕНАЛ» не оплату арендных платежей, Ответчик указывает отключение горячего водоснабжения сотрудниками ОАО «Теплосеть» 12 января 2018 года. 

Однако, данная причина несостоятельна, поскольку Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2019 года по делу А40- 12105/19-180-113 по исковому заявлению ООО «АГРО» к ООО «Финансово Юридическая Компания «АРСЕНАЛ» (стороны настоящего спора) в полном объеме удовлетворены исковые требования ООО «АГРО» о взыскании задолженности с ООО «ФЮК «Арсенал» за пользование тепловой энергией и горячим водоснабжением по спорному договору аренды за период с сентября 2015 года по январь 2018 года в сумме 670 598, 04 (Шестьсот семьдесят тысяч пятьсот девяносто восемь рублей 04 копейки) рублей.

Таким образом, доказано пользование тепловым ресурсом в указанный период Арендатором и его не оплата, а также то, что отключение горячего водоснабжения произошло по причине не оплаты коммунальных услуг за пользование тепловой энергией и горячим водоснабжением в период времени с октября 2015 года по январь 2018 года.

Довод заявителя о том, что материалы дела не содержат доказательства выставления ему счетов, подлежит отклонению, ввиду следующего.

Отсутствие счетов на оплату ежемесячной арендной платы не является основанием для невнесения арендных платежей. Размер и сроки внесения арендной платы были определены сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует в первую очередь из закона (ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ), а положения ст.614 Гражданского кодекса РФ не связывают возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета.

Поскольку спорный договор аренды является возмездным договором, по условиям которого арендатор обязался ежемесячно вносить арендные платежи и не выставление арендодателем счета никоим образом не освобождает арендатора от обязанности по своевременной уплате арендных платежей.

Основанием возникновения обязательства арендатора по внесению арендных и коммунальных платежей является факт передачи имущества во временное владение и пользование, что не оспаривается ответчиком.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 февраля 2019 года по делу №А41-102415/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

 

Судьи

М.А. Немчинова

Л.В. Пивоварова