﻿/	

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-2427/2020

«06»

декабря

2021 года 

 

«29» ноября 2021 года оглашена резолютивная часть решения 

	Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грибковой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Витбир» (ОГРН 1083917000474, ИНН 3918011146) к  Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» (ОГРН 1023902054967, ИНН 3912002917)  о признании права собственности,

а также по встречному исковому заявлению Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к обществу с ограниченной ответственностью «Витбир» о признании нежилого здания самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку,

третье лицо: 

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области,

 при участии:  

от истца – Гайжевская Н.Л. по доверенности,

от ответчика – Султанбекова Р.Р. по доверенности, 

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Витбир» (далее – общество, ООО «Витбир») обратилось в  суд с иском к Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» (далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое здание  общей площадью помещений 110,2 кв.м., в том числе торговый зал площадью 49,7 кв.м., торговый зал площадью 58,3 кв.м., подсобно помещение площадью 2,2 кв.м., расположенное по адресу: Калининградская область, город Светлогорск, ул. Пригородная.

15.06.2020 г. к совместному рассмотрению с основным иском принято встречное исковое заявление Администрация МО «Светлогорский ГО»  к ООО «Витбир», уточненное в ходе судебного разбирательства  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании нежилого здания  самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения обществом решения суда, предоставить Администрации право осуществить снос самостоятельно в возложением судебных расходов на ООО «Витбир».

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ. Представители сторон не возражали против проведения заседания без участия представителя третьего лица. Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании  представитель общества, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержал, указал на устранение недостатков выявленных судебной экспертизой; против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Ответчик исковые требования не признал, поддержал требования встречного искового заявления, основываясь на том, что строительство спорно здания проводилось за пределами сроков аренды земельного участка и разрешения на строительства, здание не соответствует проектной документации, предельным параметрам, являлось предметом реконструкции, нарушает границы смежного земельного участка.

Судебное разбирательство неоднократно приостанавливалось для проведения экспертиз и до вступления в законную силу судебного акта по делу №А21-2805/2021.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд  заключил следующее.

Как следует из материалов дела, общество с 2008 г. является собственником незавершенного строительством объекта недвижимости, площадью 119,2 кв.м., степенью готовности  95%, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Пригородная.

24.11.2015 г. между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор №46/11-2015 аренды земельного участка площадью 150 кв.м. с кадастровым номером 39:17:010039:6, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Пригородная, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации торгового павильона, сроком на три года. 

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-2805/2021 установлено, что постановлением Администрации от 03.12.2019 № 960 договор аренды признан прекращенным в связи с истечением срока его действия.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 11.02.2021 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:17:010039:6 на срок 1 год, до момента государственной регистрации права собственности за Обществом на здание магазина. 

Незаключение Администрацией соответствующего договора, оспорено обществом в рамках указанного дела.

В Постановление апелляционного суда от 22.09.2021 г. по делу № А21-2805/2021 указано, что  суд пришел к правомерному выводу о том, что поскольку земельный участок предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации торгового павильона, общество является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 95%, находящегося на данном земельном участке, а уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявлялось требование об изъятии объектов, земельный участок может быть предоставлен обществу в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта на 1 год.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенное, правомерность владения обществом земельным участком считается установленной, а довод Администрации о проведении строительства в отсутствии прав на землю и за пределами срока аренды судом отклоняется.

	10.02.2016 г. Администрацией по заказу истца подготовлен Градостроительный план земельного участка № RU39518000-012.

08.10.2018 г. обществом получено разрешение № 39-RU39518101-338-2018 на строительство магазина на спорном земельном участке, со сроком действия до 08.01.2019 г.

	После завершения строительства, 16.10.2019 года общество с целью легализации объекта обратилось в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

	Однако, письмом  от 21.10.2019 г. в выдаче разрешение на ввод объекта в эксплуатацию обществу было отказано по причине отсутствия акта приемки объекта капитального строительства, акта, подтверждающего соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, схемы отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанные лицом, осуществляющим строительство.

Указывая на невозможность получения данных документов, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ссылаясь на нарушение градостроительных норм и правил, несоответствие проектной документации, Администрация обратилась в суд со встречным иском.

Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

	Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом. 

	В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство; выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

	Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Из материалов дела следует, что строительные работы велись на основании разрешительной документации, разрешение на строительство никем не оспаривалось, незаконным не признавалось.

Доказательств несоответствия возводимых зданий назначению земельного участка в материалы дела не представлено.

Общество в обоснование своей позиции представило: 

- проектную документацию, выполненную ООО «Витастройпрект», в том числе заверение проектной организации о соответствии проектной документации градостроительным, строительным и иным нормам и регламентам;

- технический план здания, подготовленный кадастровым инженером Щегловым Н.В., 

- технические условия на проектирование и строительство водопровода и канализации, технические условия на проектирование и строительство газораспределительной сети природного газа и системы газопотребления объекта, акт допуск в эксплуатацию прибора учета электроэнергии, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей, технические условия на подключение к телекоммуникационным сетям, договор холодного водоснабжения, договор энергоснабжения;

- распоряжение и соответствующее соглашение о сервитуте с ТУФА по КО на часть земельного участка с КН 39:17:010039:11 для обеспечения проезда к земельному участку 39:17:010039:6;

	 - справка ООО «АНСЕР ПРОФ»  о пригодности здания для эксплуатации как магазина, технический отчет ООО «АНСЕР ПРОФ», согласно которому состояние основных конструкций магазина – работоспособное; работы по строительству магазина выполнены грамотно, а соблюдением требований строительных и санитарных норм; строительство выполнено в соответствии с проектной документации разработанной ООО «Витастройпроект»; нежилое здание отвечает требованиям норм эксплуатации и технически пригоден для эксплуатации как магазин, не нарушает интересов третьих лиц;

	- экспертное заключение АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» от 25.12.2018 года, в с соответствии с которым, объект недвижимости соответствует проектной документации, действующим градостроительным, санитарным и противопожарным нормам, отклонение от заявленных параметров объекта капитального строительства от указанных в разрешении на строительство составляет не более 5%, что соответствует требованиям, установленным градостроительным кодексом РФ (ст. 55 ч.6.2); вновь построенное здание магазина, расположено в пределах границ земельного участка и не нарушает границ допустимого размещения зданий, указанных в градостроительном плане земельного участка от 08.10.2018 г., несущие и ограждающие строительные конструкции объекта капитального строительства находятся в работоспособном техническом состоянии, недопустимых дефектов, трещин, прогибов и деформаций в ходе обследования не выявлено, имеющиеся незначительные дефекты и недоделки не влияют на безопасную эксплуатацию объекта капитального строительства; эксплуатация объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу физических и юридических лиц.

В целях проверки существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, судом были назначены следующие экспертизы: комплексная судебная строительно-техническая экспертиза, порученная эксперту ООО «ЭкспертПроектРеставрация» Журавлеву И.Н. и эксперту ООО «Региональный Геодезический Центр» Вдовину А. А., а также дополнительная экспертиза, порученная эксперту ООО «ЭкспертПроектРеставрация» Журавлеву И.Н.

Согласно выводам проведенных экспертом ООО «ЭкспертПроектРеставрация» Журавлевым И.Н. экспертиз спорное здание соответствуют действующим нормам и правилам, в том числе санитарным и противопожарным нормам, текущее состояние строительных конструкций не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом экспертом выявлено несоответствие требованиям по доступности здания маломобильным группам населения – отсутствие искусственных уклонов, а также отклонения от представленной проектной документации в рамках дополнительной экспертизы.

Эксперт Журавлев И.Н. также указал, что ответить на вопрос является ли указанное здание объектом нового строительства либо объектом реконструкции не представляется возможным.

Учитывая представленные в материалы дела иные экспертные исследования, а также принимая во внимание решения арбитражных судов по делам А21-4967/2007, А21-1073/2015, договор подряда на демонтаж конструкций здания, суд считает голословным довод Администрации о проведенной реконструкции, а не строительства здания.

При этом необходимо отметить, что данное обстоятельство не является определяющим по делам данной категории. 

В соответствии с техническим отчетом эксперта ООО «Региональный Геодезический Центр» № А21-2427/2020-ТИ от 14.01.2021 г., здание имеет незначительный выступ (наложение на другой кадастровый участок) в пределах 14 см.

После проведения указанной экспертизы  ООО «Витбир» провело ряд работ по устранению выявленных недостатков.

В соответствии с экспертным заключением АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» от 15.04.21 г. отклонения  расположения объекта в пределах 14 см устранены  путем переноса стены из сэндвич-панели; устранены нарушения по доступности здания для маломобильных групп населения.

Для создания определенности по итогам проведенных экспертиз и дополнительных работ общества, определения существенности установленных несоответствий проектной и документации в судебном заседании был проведен опрос специалиста АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» Ромахина И.В.

Специалист в судебном заседании подтвердил устранение недостатков и иные выводы о безопасности и пригодности здания для эксплуатации по назначению. 

Относительно доводов Администрации об отклонениях от проектной документации, суд считает необходимым отметить следующее.

Практика применения статьи 222 ГК РФ разъясняется в разделе "Споры, связанные с самовольной постройкой": пункты 22 - 31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22). 

Согласно пункту 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование  самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с позицией, определенной в  Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. 

Само по себе отступление от проектной документации в пределах, установленных градостроительными, строительными, пожарными и иными нормами, не влекущее нарушение прав третьих лиц и угрозу безопасности, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку.

Администрация не представила доказательств нарушений публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, а также обстоятельств, подтверждающих необходимость и разумность сноса спорного здания.

Учитывая изложенное, принимая во внимание соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, как и угроз их жизни или здоровью, а также то, что статус земельного участка, предусматривает возможность размещения и эксплуатации здания-магазина, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска о сносе объекта на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом надлежит признать право собственности общества на спорный объект.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

	Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Витбир» право собственности на нежилое здание  общей площадью помещений 110,2 кв.м., в том числе торговый зал площадью 49,7 кв.м., торговый зал площадью 58,3 кв.м., подсобно помещение площадью 2,2 кв.м., расположенное по адресу: Калининградская область, город Светлогорск, ул. Пригородная.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Витбир» судебные расходы в размере 6 000 рублей.

Вернуть пользу обществу с ограниченной ответственностью «Витбир» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья							И. Л. Гурьева