СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12053/2022-ГК

г. Пермь

09 декабря 2022 года

Дело № А50-26096/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей  Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 23.12.2021,

от третьего лица – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 28.12.2021.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца, общества с ограниченной ответственностью «МедЛабЭкспресс»,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 30 июля 2022 года по делу № А50-26096/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «МедЛабЭкспресс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации города Перми,

третье лицо Управление жилищных отношений Администрации города Перми,

о   выкупе нежилого помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МедЛабЭкспресс» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском  к Администрации города Перми (ответчик) о выкупе   объекта недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 64,9 кв.м с кадастровым номером 59:01:3810391:77, расположенного по адресу: 

<

...>, по выкупной цене  5 603 000 руб., а также взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 100 000 руб. 00 коп. 

Определением   от 26.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Управление жилищных отношений администрации города Перми.

До принятия решения судом, с учетом результатов проведенной в рамках дела экспертизы истец уточнил исковые требования, просил возложить на Администрацию города Перми обязанность по выкупу  объекта недвижимого имущества по выкупной цене, равной 4 107 037 руб., отнести на ответчика   расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб., расходы на оплату отчета об оценке №191/Н-21 в размере 30 000 руб. Уточнение заявленных требований  судом принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30 июля 2022 года иск удовлетворен частично. На Администрацию города Перми возложена обязанность выкупить   объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 64,9 кв.м с кадастровым номером 59:01:3810391:77, расположенное по адресу: 

<

...>, по выкупной цене, равной 3 146 496 руб., возместить убытки в размере 163700 руб.  С Администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медлабэкспресс» взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 835 руб. 89 коп., 80 598 руб. 15 коп. расходы на оплату услуг представителя, 20149 руб. 54 коп. за производство экспертизы, 24 179 руб. 45 коп. расходы, связанные с получением отчета об оценке. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец с решением не согласен, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска  в полном объеме.  

В апелляционной жалобе истцом приведены доводы о том, что    при  разрешении спора судом первой инстанции  не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела,  не определена рыночная стоимость помещений, подлежащая компенсации с учетом деятельности истца. Полагает, что судом дана неверная оценка выводам эксперта, изложенным в заключении № 465-06/22 от 30.06.2022.,  сделан необоснованный вывод   о том, что расходы на ремонт нового помещения (сопоставимой площади) в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и требованиями СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21 в размере 707 345 руб.  включены в рыночную стоимость помещений, подлежащую компенсации.

Обращает внимание суда на то, что выводы эксперта разделены на две части: рыночная стоимость с учетом убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; размер возмещения убытков с учетом санитарно-эпидемиологических правил и требований СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21. При расчете рыночной стоимости с учетом убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ , не принимаются во внимание санитарно-эпидемиологические правила и требования СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21, поскольку данный вопрос  вынесен   в качестве дополнительного для эксперта, ввиду того, что специфика деятельности ООО «МедЛабЭкспресс» не учитывалась при постановке вопроса Администрацией города Перми.

Полагает присужденные денежные средства недостаточными для компенсации расходов, связанных с приобретением нового помещения. 

Ответчик, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица против доводов апелляционной жалобы возражала, просила обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Решение суда считает законным и обоснованным, доводы жалобы – несостоятельными.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации города Перми от 13.06.2017 года № СЭД-059-11-01 -04-80 многоквартирный дом по адресу 

<

...>,  признан аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением администрации города Перми от 28.03.2018 года № 184, с учетом изменений от 20.10.2020,  внесенных постановлением администрации города Перми от 27.10.2020 № 1084, многоквартирный дом по адресу 

<

...>, включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2022 годы. 

26.08.2021 ООО «МедЛабЭкспресс» обратилось в Администрацию г.Перми с претензией о выкупе объекта недвижимого имущества (нежилое помещение кадастровый номер 59:01:3810391:77), общая площадь 64,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6, расположенного в аварийном доме по адресу 

<

...>, по выкупной цене,  равной 5603000 руб.  

24.09.2021 на данную претензию  получен ответ о том, что решение данного вопроса возможно только в судебном порядке. 

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 13.06.2017 № СЭД-059-11-01-04-80 многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>,   признан аварийным и подлежащим сносу. 

Указанным распоряжением соответствующим органам местного самоуправления даны поручения, связанные с переселением граждан из аварийного жилого дома и его сносом после переселения граждан.

Истцом в ООО «МВМ-Оценка» заказан отчет об оценке №191/Н-21, согласно которому стоимость объекта на день проведения экспертизы составила 3 315 000 руб., величина убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости,  составила 2 288 000 руб.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском в арбитражный суд. 

Разрешая спор, суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в размере 3 146 496 руб., в том числе указав на то, что  рыночная стоимость  нежилого помещения с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади нежилого помещения - 3 057 000 руб.,  убытки,  предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (расходы на услуги риэлтерского агентства, расходы на регистрацию прав, расходы на транспортные услуги, связанные с переездом)  - 89 496 руб.     Исходя из того, что деятельность истца подлежит обязательному лицензированию, в состав подлежащих выплате истцу включены   расходы, связанные с получением лицензии   в размере 163 700 руб. Вместе с тем  суд не  установил оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания расходов на ремонт нового помещения, исходя из деятельности истца, поскольку рыночная стоимость помещений, подлежащая компенсации,  определена с учетом деятельности истца.  

Истец не согласен с принятым по делу решением в той части, в которой в удовлетворении иска отказано. Ответчиком решение не обжаловано, также ответчик не заявил о необходимости пересмотра решения в полном объеме. 

Следуя положениям части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части, согласно приведенным в апелляционной жалобе доводам.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно  статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 1, 235, пунктом 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации,  части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации   признание дома аварийным и подлежащим сносу лишает  владельца недвижимости возможности использования принадлежащего ему имущества; принятое решение о предстоящем сносе здания свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.

 Правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 ЖК РФ.  

Поскольку нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды обоснованно указали, что при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона подлежат применению положения статьи 32 ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 указанной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Истцом до обращения в суд получен отчет об оценке №191/Н-21, согласно которому стоимость нежилого помещения на день проведения экспертизы составила  3315000 руб., величина убытков, причиненных изъятием объекта - 2 288 000 руб.  

Ответчиком истцу указанные денежные средства не выплачены, в ходе судебного разбирательства ответчик не согласился с приведенным истцом размером возмещения. 

С учетом предмета и оснований иска, приведенных истцом доводов, возражений ответчика судом первой инстанции по делу в порядке ст.82 АПК РФ назначено проведение судебной экспертизы,  производство которой поручено Союзу «Пермская торгово-промышленная палата», эксперту ФИО3.  На разрешение эксперта поставлены вопросы о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,9 кв.м по адресу: 

<

...>, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади нежилого помещения,  с учетом убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; каков размер возмещения убытков за  указанное нежилое помещение, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, с учетом необходимости приведения нового помещения в состояние соответствующее СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» и СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», поскольку деятельность                                             ООО «МедЛабЭкспресс» является лицензируемой. 

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,9 кв.м по адресу: 

<

...>, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади нежилого помещения, с учетом убытков, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ - 3 146 496 руб.,   в том числе:  рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади нежилого помещения - 3057000 руб.;  убытки, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (расходы на услуги риэлтерского агентства, расходы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расходы на транспортные услуги, связанные с переездом) -  89 496 руб.;  размер возмещения убытков за нежилое помещение,   предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, с учетом необходимости приведения нового помещения в состояние, соответствующее СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21, поскольку деятельность ООО «МедЛабЭкспресс» является лицензируемой - 960 541 руб.,  в том числе:  убытки, предусмотренные ч. 7 ст.32 ЖК РФ (расходы на услуги риэлтерского агентства, расходы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расходы на транспортные услуги, связанные с переездом) - 89 496 руб., убытки, связанные с необходимостью приведения нового помещения в состояние соответствующее СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21, поскольку деятельность ООО «МедЛабЭкспресс» является лицензируемой:  расходы на получение медицинской лицензии на новое помещение  -  163 700  руб.,  расходы на ремонт нового помещения (сопоставимой площади с объектом экспертизы) в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и требованиями СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21 -  707 345 руб.  

Исследовав собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, осуществив их оценку в совокупности и взаимосвязи, а также в отдельности,  суд первой инстанции пришел к правомерным выводам о том, что  истцу подлежит выплате рыночная стоимость нежилого помещения,   с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади нежилого помещения - 3 057 000 руб., убытки, предусмотренные  ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (расходы на услуги риэлтерского агентства, расходы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расходы на транспортные услуги, связанные с переездом) -  89 496 руб.,   расходы, связанные с получением лицензии на осуществление деятельности по новому адресу  - 163 700 руб.  

Судом при этом  не  установлено оснований для удовлетворения требований  истца в части взыскания с ответчиков расходов на ремонт нового помещения исходя из деятельности истца, учитывая, что  рыночная стоимость помещения,  подлежащая компенсации, уже  определена с учетом деятельности истца.

Поскольку  убытки, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (расходы на услуги риэлтерского агентства, расходы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расходы на транспортные услуги, связанные с переездом)  в сумме  89 496 руб.   вошли  в сумму 3 146 496 руб.,   экспертом не дано обоснование повторного включения данных расходов при ответе на второй вопрос, суд не установил оснований для их повторного взыскания. 

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами  согласен. 

Приведенные истцом доводы о том, что при разрешении спора не определена рыночная стоимость помещений, подлежащая компенсации с учетом деятельности истца,  судом дана неверная оценка выводам эксперта, изложенным в заключении № 465-06/22 от 30.06.2022,  сделан необоснованный вывод   о том, что расходы на ремонт нового помещения (сопоставимой площади) в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и требованиями СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21 в размере 707 345 руб.  включены в рыночную стоимость помещений, подлежащую компенсации, апелляционным судом исследованы и отклонены.

Из экспертного заключения следует, что при  определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом применены два подхода к оценке, результаты которых впоследствии согласованы – сравнительный и доходный. При выполнении оценки сравнительным подходом экспертом использованы объекты-аналоги, при этом учтено  как физическое состояние дома, так и состояние отделки помещений-аналогов (стандартная отделка в среднем состоянии). Таким образом экспертом учтены в стоимости помещения и расходы на ремонт до нормального состояния, позволяющего использовать помещение.

Согласно экспертному заключению (с.55)  в состав убытков включены расходы  на ремонт нового помещения  в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами и требованиями СП2.1.3678-20 и Сан ПиН 2.1.3684-21. Эксперт указал на то, что  в новом помещении собственнику придется  сделать ремонт категории «стандарт», но с учетом используемых  моющихся материалов.  

Тем не менее далее экспертом проанализирован договор подряда № 109/21 по ремонту  нового помещения истца по адресу: 

<

...>, имеющийся в деле, цены на ремонтные работы сопоставлены с прайс-листами строительных компаний, занимающихся ремонтом помещений в г.Перми, установлено, что  рыночная стоимость  услуг по ремонту помещений  дешевле стоимости проверенных видов работ по договору подряда на 37,7 %. По результатам  сравнений и корректировок (л.д.133-135) эксперт указал в заключении на необходимость включения в состав подлежащих компенсации расходов в сумме  707345 руб. 

Таким образом, вопреки мнению истца из экспертного заключения не следует, что  расходы в сумме  707345 руб.  вызваны осуществлением ремонта с учетом используемых моющихся материалов. Вопросы удорожания либо удешевления стандартного ремонта  нежилого помещения ввиду необходимости осуществления в нем медицинской деятельности экспертом не исследованы,  соответствующая стоимость расходов не определена. 

Иные доказательств в обоснование требований о взыскании с ответчика стоимости ремонта в сумме  707345 руб. истцом не представлены. О проведении дополнительной либо повторной экспертизы  в суде первой инстанции  истец не ходатайствовал. 

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции правомерно не учел расходы на ремонт в сумме 707345 руб.  в составе подлежащих взысканию расходов. 

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит. 

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным. 

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции. 

В удовлетворении жалобы следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.

Руководствуясь статьями 174, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 30 июля 2022 года по делу № А50-26096/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

Е.И. Гуляева 

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

Ю.В. Скромова