АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7952/2015

г. Ярославль

13 июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена  05 июня 2017 года.

              Полный текст решения изготовлен  13 июня 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Марусина В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,   

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Управлению муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>), Администрации Ростовского муниципального района 

третье лицо: Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области  

об оспаривании отказа в приватизации недвижимого имущества 

при участии:

от заявителя – ФИО2,  представитель по доверенности от 11.03.2015 (до перерыва), 

от ответчика (Администрации) – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2017 (до перерыва),

от ответчика (УМИ) – ФИО4, представитель по  доверенности от 19.05.2016 (до перерыва),

от третьего лица  -  ФИО5, представитель по доверенности от 25.01.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее по тексту «УМИ»), Администрации Ростовского Муниципального района о признании несоответствующим Федеральному закону от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в  отдельные законодательные акты РФ» и недействительным (незаконным) отказа  УМИ в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества, а именно нежилого помещения № 22 площадью 13,8 кв.м., расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, по заявлению от 31 марта 2015 года, и об  обязании  ответчиков устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя путем принятия решения и  совершения всех мероприятий, предусмотренных п. 3 ст. 9 Федерального  закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества. 

К участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области.

Определением от 26.08.2015 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу дела № А82-11521/2015.

Определением от  03.04.2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании, проведенном с перерывом, представитель заявителя поддержал требования по основаниям, указанным в заявлении, а также  сослался на вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области по делам  № А82-15665/2015 и А82-11521/2015.

 Представители ответчиков заявленные требования не признали,  указывая на то, что имущество, по вопросу выкупа которого возник спор, не является  изолированным помещением.

 Представитель  третьего лица поддержал правовую позицию заявителя.

            Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

           25 марта 2004 года между заявителем (арендатор)  и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа  (арендодатель) заключен  договор № 686 аренды недвижимого имущества, согласно которому  арендатору на срок с 01.04.2004 по 31.03.2014   во временное пользование предоставлено недвижимое имущество –  помещение № 22 общей площадью 13,8 кв.м., расположенное на 2-м этаже здания по адресу: 

<

...>, для использования под офис.

          Аналогичный договор в отношении того же помещения заключен между ФИО1 и новым арендодателем  - УМИ 01.04.2014, со сроком действия по 28.02.2015.

           04 февраля 2011 года, 12.08.2011 и 21.09.2011 ФИО1 обращалась в УМИ с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ. 

           Письмом № 167 от 07.02.2012 заявителю было отказано в реализации преимущественного права со ссылкой на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 ввиду отсутствия возможности осуществления кадастрового учета помещения № 22 как самостоятельного объекта.

           Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.06.2012 по делу № А82-15404/2011 ФИО1 отказано в удовлетворении требований  о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области от 07.02.2012 № 167.

          Спорное помещение было дважды поставлено на кадастровый учет  заявителем. Действия кадастровой палаты по постановке помещения на кадастровый учет являлись предметом оспаривания по делам  № А82-15665/2015 и А82-11521/2015.

          31 марта 2015 года ФИО1 вновь обратилась в УМИ с заявлением о   реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ. 

         Письмом от 13.04.2015 № 1170 УМИ отказало в продаже помещения, указав на то, что  помещение    в самостоятельный объект недвижимости  не сформировано, право муниципальной собственности на помещение в установленном порядке  не зарегистрировано, кроме того,  через арендуемое заявителем помещение  осуществляется доступ на лоджию, являющуюся общим имуществом здания, в связи с чем принятие решение о приватизации помещения невозможно без установления публичного сервитута. 

          Заявитель оспаривает данный отказ,  полагая, что помещение является самостоятельным и изолированным, правомерность постановки помещения на кадастровый учет как самостоятельного объекта недвижимости подтверждено судебными актами по делам № А82-15665/2015 и А82-11521/2015, рассмотренным с участием уполномоченного органа – Кадастровой палаты,  которая  при рассмотрении данных дел также указывала на законность постановки помещения на кадастровый учет.  Действия  по снятию помещения с кадастрового учета, и, как следствие,  отсутствие данных о помещении в ЕГРН на момент рассмотрения спора,   заявитель считает злоупотреблением  правом со стороны    ответчиков.

           Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

          Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.          В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

     Согласно статье 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

  Согласно пункту  8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В пункте 4 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного  Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Из имеющихся материалов дела следует, что арендуемое ФИО1 помещение образовано после окончания строительства здания, путем установки перегородки в коридоре  на втором этаже здания.

В результате  установки перегородки обособленными от остальных помещений 2-го этажа оказались собственно помещение № 22, переданное заявителю в аренду, а также лоджия. 

Под лоджией   понимается перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты  (приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации").

Доступ на лоджию возможен только через помещение № 22, арендуемое ФИО1

При этом лоджия в аренду ФИО1 никогда не передавалась.

Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что арендуемое заявителем помещение не является изолированным. К такому же выводу пришел суд и при рассмотрении дела №  А82-15404/2011.

Факт неоднократной постановки помещения на кадастровый учет, по мнению суда, не имеет правового значения  для рассмотрения данного дела. В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73  "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой положения статьи 607  Гражданского кодекса РФ  (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Таким образом, идентификация в кадастровом учете части помещения   в целях заключения договора аренды не имеет в качестве своего правового последствия   образование нового объекта недвижимости, отвечающего признакам обособленности и изолированности.

При этом суд отмечает, что вопрос о характеристиках спорного помещения  судами при рассмотрении дел № А82-15665/2015 и А82-11521/2015 не рассматривался. Более того, в решении от 11.04.2016 по делу № А82-15665/2015  суд указал на то, что возможные правопритязания предпринимателя ФИО1 на данное помещение будут являться отдельным предметом судебного разбирательства, в котором может быть дана оценка добросовестности действий сторон договора аренды после принятия судебных актов по делу №А82- 15404/2011. 

          При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Марусин В.А.