ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-86960/18

21 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2019 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительного комплекса Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.01.2019 по делу № А41-86960/2018 (судья Уваров А.О.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства строительного комплекса Московской области –                  ФИО2 (доверенность от 29.12.2018 № 165),

Министерства жилищной политики Московской области - ФИО2 (доверенность от 17.12.2018 № 2),

общества с ограниченной ответственностью «Олимп Гарант» - ФИО3 (доверенность от 12.09.2016), ФИО4 (доверенность от 30.01.2018),

Администрации городского округа Щелково Московской области – ФИО5 (доверенность 28.03.2019 № 1.1-32/70).

Общество с ограниченной ответственностью «Олимп Гарант» (далее –                      ООО «Олимп Гарант», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Министерству строительного комплекса Московской области (далее - Минстрой, заинтересованное лицо), Министерству жилищной политики Московской области (далее – Министерство жилищной политики, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным уведомления от 16.07.2018 Минстроя об отказе в выдаче ООО «Олимп Гарант» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома корп. № 62Б по адресу: Московская обл., г. Щелково,             микр. № 1, ул. Полевая и обязания Минстроя выдать обществу разрешение на строительство на основании заявления общества от 17.06.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (далее – Управление архитектуры), Администрация Щелковского муниципального района Московской области (в настоящее время наименование - Администрация городского округа Щелково Московской области, далее - Администрация), Главное управление культурного наследия Московской области (далее – Управление культурного наследия) (далее также – третьи лица). 

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.01.2019 заявленные  требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился Минстрой и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Минстрой (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, Минстрой считает неверным вывод суда о наличии у общества права аренды земельного участка под строительство. Отмечает, что заявитель без внесения изменений в проект планировки территории разработал проектную документацию, увеличив площадь застройки и исключив строительство поземного паркинга, что является нарушением существенных условий инвестиционного контракта. Также заявителем был представлен Минстрою градостроительный план земельного участка с истекшим сроком действия. Кроме того, не представлены документы, предусмотренные законодательством об объектах культурного наследия.    

В отзыве на апелляционную жалобу общество указывает на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Определением от 11.04.2019 арбитражного суда апелляционной инстанции судебное разбирательство было отложено до 14.05.2019.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления архитектуры, Управления культурного наследия не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель Минстроя и Министерства жилищной политики настаивал на доводах апелляционной жалобы. Представители общества и Администрации возражали против удовлетворения апелляционной жалобы. 

Как следует из материалов дела, 10.02.2006 между Администрацией и обществом заключен договор № 16-833/06 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:050283:0042 сроком до 2009. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен арендатору для строительства многоэтажного жилого дома. 

Соглашением о внесении изменений в договор от 22.08.2011 срок действия договора продлен до 10.02.2016. 

По истечении срока действия договора аренды общество при согласии Администрации продолжало пользоваться земельным участком, оплачивать арендную плату. 

Общество обратилось в Минстрой с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома корп. № 62Б по адресу: Московская обл., г. Щелково, микр. № 1, ул. Полевая, на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050283:42. 

Одновременно с заявлением обществом поданы документы, предусмотренные положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Административным регламентом, утвержденным распоряжением Минстроя от 07.07.2017 № 239. 

В соответствии с уведомлением от 16.07.2018 Минстроем было отказано в выдаче разрешения на строительство по основаниям, предусмотренным частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно в связи с: 

- отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (договор аренды земельного участка от 10.02.2006 № 16-833/06 истек 10.02.2016); 

- несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка: по проекту планировки территории, утвержденному постановлением главы городского поселения Щелково от 02.07.2014 № 106 предусмотрено строительство 9-17-ти этажного жилого дома с подземным паркингом на 168 м/м, по проектной документации предусмотрено строительство позиций                   № № 62А, 62Б, в которых не предусмотрено строительство подземного паркинга на 168 м/мест; этажность по проекту планировки - 9-17, по проектной документации - 13-17; общая площадь дома по проекту планировки – 39 159 кв. м, по проектной документации общая площадь позиций № № 62А,62Б – 41 101,99 кв. м (превышение на 1942,99 кв. м; 

- несоответствия представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации: 2) несоответствие представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации: отсутствует решение регионального органа охраны объектов культурного наследия о включении объекта в реестр в качестве объекта культурного наследия регионального или по согласованию с органами местного самоуправления - местного (муниципального) значения либо об отказе во включении объекта в реестр, принятые по результатам государственной историко-культурной экспертизы, проведенной путем археологических натурных исследований (в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). 

Указанное послужило основание для обращения заявителя в суд с настоящими требованиями.

  Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, согласно статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2018 по делу                   № А41-8290/2018 установлено, что инвестиционный контракт № 52 от 15.08.2005 (приобщен к материалам настоящего дела арбитражным судом апелляционной инстанции), заключенный между ООО «Олимп Гарант» и Минстроем, зарегистрированный в реестре Минстроя за № 229/14-05 от 15.08.2005, является договором о развитии застроенной территории.

Частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пункт 4 части 3 указанной статьи устанавливает, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В соответствии с пунктом 8 статьи 46.1, подпунктом 9 пункта 3 статьи 46.2 названного Кодекса единственным лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, и только по заявлению этого лица могут быть установлены границы конкретного земельного участка

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 названного кодекса если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно абзацу 3 пункта 1 названного постановления Пленума договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

 Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а так же наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

 Поскольку в настоящем случае договор аренды № 16-833/06 от 10.02.2006 заключен до вступления в силу пункта 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а в силу пункта 8 статьи 46.1, подпункта 9 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок в период действия договора о развитии застроенной территории не может быть предоставлен в аренду иному лицу, кроме общества, суд первой инстанции, вопреки утверждению подателя жалобы, пришел к верному выводу о том, что указанный договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2                 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Также, как следует из представленного в материалы дела сообщения Администрации Щелковского муниципального района Московской области от 23.06.2017 № 172-01Исх-10678И, договор аренды № 16-833/06 от 10.02.2006 является действующим и исполняется сторонами.

Обществом для получения разрешения на строительство представлены, в том числе, проектная документация на многоквартирный жилой дом 13-17 этажей, общей площадью 41 101,99 кв. м, а так же градостроительный план земельного участка                      № RU50510105-GPU068314, утвержденный постановлением Администрации городского поселения Щелково от 24.10.2014 № 1136-ап.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации» информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (01.01.2017), для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.

Таким образом, вопреки утверждению подателя жалобы, общество обоснованно представило с заявлением о выдаче разрешения на строительство градостроительный план земельного участка № RU50510105-GPU068314, утвержденный постановлением Администрации городского поселения Щелково от 24.10.2014 № 1136-ап.

Также не может быть принят в качестве верного довод подателя жалобы о том, что заявитель без внесения изменений в проект планировки территории разработал проектную документацию, увеличив площадь застройки и исключив строительство поземного паркинга, что является нарушением существенных условий инвестиционного контракта.

В соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана земельного участка установлены требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке: 17-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями.

Пунктом 2.2.2 градостроительного плана установлено предельное количество этажей - 17 + технический этаж + подвальный этаж.

Пунктом 2.2.3 градостроительного плана установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка – 40 %.

Доказательств того, что представленная обществом на утверждение проектная документация не соответствует данным ГПЗУ, в материалы дела не представлено.

Кроме того, в соответствии с сообщением Администрации Щелковского муниципального района Московской области от 25.04.2018 № 172-01Исх5473В (т. 1           л. д. 52-54), в разработанной проектной документации имеются свободные технико-экономические показатели со следующим сопоставлением с аналогичными показателями, указанными в проекте планировки территории, утвержденном постановлением главы городского поселения Щелково от 02.07.2014 № 106 (ППТ): - в проектной документации общая площадь позиций; 62А и 62Б составляет                                    41 101,99 кв.м (29 687,85 кв.м - 62А со встроенно-пристроенными помещениями,                      11 414,14 кв. м - 62Б). В ППТ общая площадь позиции № 62 (9-17-ти этажный жилой дом с подземным паркингом на 168 машиномест) и позиции № 63 (встроено-пристроенный магазин) составляет 45 019 кв.м., общая площадь которых указана в ППТ в таблице «Экспликация зданий и сооружений).

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии несоответствия представленной обществом проектной документации требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, сведениям ГПЗУ.

Также согласно сообщению Управления культурного наследия от 31.10.2017               № 45исх-5502 в границах рассматриваемой территории отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленные объекты культурного наследия, а также объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия, проектирование ведется вне зон с особыми условиями использования территорий, связанных с объектами культурного наследия, расположенными на территории города Щелково Московской области.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ не соответствует требованиям законодательства.

В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 25.01.2019 по делу                         № А41-86960/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительного комплекса Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья                                                          Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                                  С.А. Коновалов    

                                                                                                   М.А. Немчинова