ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-51899/2017

Дело № А40-61119/16

г. Москва

05 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ города Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 сентября 2017 года по делу № А40-61119/16, принятое судьёй ФИО2

по иску ОАО "Кинопроизводственная мастерская" 

к ДГИ города Москвы 

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 (по доверенности от 24.06.2016)

от ответчика: ФИО4 (по доверенности от 09.01.2017) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Кинопроизводственная мастерская» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости – отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 516,6 кв.м., на условиях и в редакции указанных в исковом заявлении, в соответствии со ст.445 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2017 года по делу № А40-61119/16, суд урегулировал Урегулировать разногласия, возникшие между Открытым акционерным обществом «Кинопроизводственная мастерская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 105064, 

<

...>-8А, стр. 1Е, дата регистрации 21.09.2007г.) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) при заключении договора купли-продажи следующего имущества:

- отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м. (объект1);

- земельный участок общей площадью 327кв.м., кадастровый номер77:01:0003005:2376 (объект 2), изложив условия п.3.1, п.3.6 в следующей редакции:

3.1 Цена Объектов составляет  в соответствии с экспертным заключением №111/СТ/О/С-17   45.258.407,84 руб. и включает в себя

-26.320.492руб. 84коп. стоимость здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 8, стр1, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м.

-18.937.915руб. за земельный участок общей площадью 327кв.м. кадастровый номер 77:01:0003005:2376.

НДС в соответствии с пп.12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

3.6 Все  расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчётный счет по следующим реквизитам:

За объект 1 стоимостью 26.320.492руб. 84коп. все ежемесячные платежи состоят из оплаты за счет основного долга, составляющие не менее 438.674руб. 88коп. и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга.

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве

(Департамента городского имущества города Москвы)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального (банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре

За объект 2 стоимостью 18.937.915руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты за счет основного долга, составляющей не менее 315.631руб. 92коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамента городского имущества города Москвы) ИНН 

<

***> КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального (банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт  оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Открытым акционерным обществом «Кинопроизводственная мастерская 6.000  рублей судебных расходов по госпошлине. В удовлетворении ходатайства экспертного учреждения АНО ЦРЭ «ЛэИ» о взыскании 10.000руб. экспертного вознаграждения отказано.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от  15 сентября 2017 года по делу № А40-61119/16 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, ОАО «Кинопроизводственная мастерская» является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6 кв.м. на основании Договора аренды от 01.11.2006.

Срок договора аренды установлен до 21.05.2018, в редакции дополнительного соглашения к договору аренды от 02.07.2008.

В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого предпринимательства от 09.03.2016 г.

В соответствии с ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, 15.09.2015г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества (регистрационный №33-5-53005/15-(0)-0), расположенного по адресу: Москва, ул. ФИО5, д.8, стр.1, с кадастровым номером 77:01:003005:1021, общей площадью 516,6кв.м.

Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, полученного истцом 23.12.2015г. с указанием стоимости объекта 46.150.000руб., земельного участка под ним 26.822.000руб., на основании Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.11.2015 №108-15Б-127, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 26.11.2015 №3226/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Не согласившись с ценой, указанной в проекте Договора, общество провело независимую экспертизу на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам проведенной экспертизы рыночная стоимость объекта составила 35.244.000руб., стоимость земельного участка под ним 16.724.125руб. (Отчет № 01/16-01 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м., находящееся на земельном участке, общей площадью 327кв.м., с кадастровым номером: 77:01:0003005:2376).

22.01.2016 Истец вручил Ответчику акцепт оферты на иных условиях от 21.01.2016, не согласившись с ценой выкупаемого объекта недвижимости. Одновременно, с акцептом на иных условиях Истец направил Ответчику протокол разногласий - проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции Истца (подписанный Истцом), Отчет №01/16-01 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:003005:1021, общей площадью 516,6 кв.м.) от 19.01.2016, выполненный ООО «Фрегат М».

К дате обращения истца с иском в суд истец не получил от ответчика ответа на акцепт от 21.01.2016 и протокол разногласий.

В связи с отсутствием ответа Департамента и считая цену выкупаемого объекта завышенной, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно ст.5 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах, с учётом ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, суд урегулирует разногласия сторон, устанавливая стоимость выкупаемого имущества, исходя из выводов судебной экспертизы, согласно которой стоимость выкупаемого объекта устанавливается 45.258.407руб. 84коп., без учета НДС в соответствии с п.2 ст.146 НК РФ (в том числе 26.320.492руб. 84коп. за отдельно стоящее здание (объект 1), и 18.937.915 руб. за земельный участок общей площадью 327 кв.м. (объект 2), ежеквартальные платежи общества будут составлять за объект 1 438.674руб. 88коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга, и за объект 2 стоимостью 18.937.915руб., ежемесячные платежи состоят из платы в счет основного долга не менее 315.631руб. 92коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имуществагорода Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 №559-ПП,Департамент      является      органом      исполнительной     власти      города      Москвы,

осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование объектам малого и среднего предпринимательства.

Истцом заявлен иск об урегулировании разногласий с Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи арендуемого истцом имущества в части условий указанных в уточненном заявлении.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно подп. 2 пункта 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данная норма применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оференту подписанный договор с протоколом разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли- продажи.

Общество при направлении в Департамент проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи сопроводительным письмом ясно и четко выразил свое согласие и желание в заключении договора купли-продажи, и не согласилось лишь с выкупной ценой недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В данном случае процесс согласования условий договора купли-продажи нежилых помещений осуществлялся сторонами и после обращения истца с иском по настоящему делу в период нахождения дела в производстве арбитражного суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Согласно позиции Департамента городского имущества г. Москвы стоимость вышеуказанного здания составляет 46.150.000руб., земельного участка под ним – 26.822.000руб. (Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.11.2015 №108-15Б-127, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26.11.2015 №3226/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД").

Согласно позиции ОАО "Кинопроизводственная мастерская" стоимость вышеуказанного здания составляет 35.244.000руб., стоимость земельного участка под ним 16.724.125 рублей (Отчет № 01/16-01 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003005:1021, общей площадью 516,6кв.м., находящееся на земельном участке, общей площадью 327кв.м., с кадастровым номером: 77:01:0003005:2376).

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 10.02.2016г. по ходатайству истца по делу была назначена оценочная и землеустроительную экспертизы, проведение которой было поручено эксперту АНО «Лаборатория экспертных исследований «Центральный офис» – ФИО6.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд было представлено экспертное заключение.

Истец заявил о проведении по делу дополнительной экспертизы, с целью устранения возможных сомнений и противоречий.

В судебном заседании в порядке п.3 ст.86 АПК РФ был допрошен эксперт ФИО6, поддержавший выводы экспертного заключения.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд нашел его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Из представленного отчета следует, что стоимость объекта - здания определена экспертом с НДС, без учета статуса продавца.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным АНО «Лаборатория Экспертных Исследований», с учетом уменьшения цены объекта на сумму НДС.

Кроме того, по итогам проведения судебной экспертизы, в ходе судебного заседания истец в порядке ст. 49 АПК РФ определил итоговый предмет исковых требований.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд  первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения. 

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2017 года по делу № А40-61119/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                  В.Р. Валиев 

Судьи:                                                                                                           А.Н. Григорьев 

                                                                                                                       Н.И. Левченко 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.