АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10767/2018

г. Ставрополь

19 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 года

                        Решение изготовлено в полном объеме 19 декабря 2018 года   

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании исковое заявление 

администрации Советского городского округа Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>,

к закрытому акционерному обществу «Строймаш», г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Московская область, г. Королев, ФИО3, г. Зеленокумск, ФИО4, г. Зеленокумск, ФИО5, г. Зеленокумск, ФИО6, г. Ставрополь, общество с ограниченной ответственность «Исток», г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии представителя администрации ФИО7 по доверенности от 10.01.2018 №55, директора ЗАО «Строймаш» ФИО8 по паспорту согласно выписке из ЕГРЮЛ, представителя ФИО3 ФИО3 по доверенности от 09.11.2018, представителя ООО «Исток» ФИО3 по доверенности от 01.11.2018, ФИО2 лично по паспорту, в отсутствие представителей иных лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

администрация Советского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Строймаш» (далее - общество, ЗАО «Строймаш»), в котором согласно уточненным требованиям, просила взыскать с  ответчика задолженность по арендной плате размере 1 853 667,01 рубля и пени в размере 222 575,64 рубля.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Исток», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные  требования, указал, что право аренды на земельный участок оформлено за ответчиком, который не исполняет договорные обязательства. Пояснял, что площадь земельного участка, применяемая в расчетах арендной платы, определена истцом пропорционально площади объектов недвижимости, принадлежащих ответчику с учетом общей площади зданий, расположенных на спорном земельном участке, и даты регистрации перехода права собственности на объекты к третьим лицам.

Представитель ЗАО «Строймаш» отзыв на иск, документы, опровергающие наличие задолженности, не представил, в судебном заседании выразил несогласие с применяемой в расчетах арендной платы площадью земельного участка. Документальных подтверждений иного размера площади объектов недвижимости, принадлежащих обществу, суду не представил.    

Третьи лица письменных пояснений на исковые требования не направили, участвующие в судебном заседании представители возражений по иску не заявили.

Заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, изучив материалы дела, суд посчитал уточненные требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что между администрацией муниципального образования города Зеленокумска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 23.07.2015 (далее - договор), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:27:061602:453, расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2016 за номером 26-26/029-26/029/200/2015-7988/1.

Земельный участок передан ЗАО «Строймаш» по акту приема-передачи от 23.07.2015 (приложение № 2 к договору). На участке имеются объекты недвижимости, наличие которых подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 23.07.2015 по 01.06.2024.

На основании пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа последнего месяца соответствующего квартала. 

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 18.04.2018 № 38 администрация просила общество в срок до 18.05.2018  добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 20.01.2016 и 1 квартал 2016 расчет арендной платы производился на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок), утвержденного постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, как произведение удельного показателя кадастровой стоимости (573,97руб/кв.м), площади земельного участка и базового размера (1,5%).

Со 2 квартала 2016 года по 1 квартал 2018 года арендная плата рассчитывалась в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п, путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (5 484 972,14 руб.) на ставку арендной платы (4%). 

Всего за период с 20.01.2016 по 31.03.2018 администрацией начислено 1 853 667,01 рубля:

Период задолженности

УПКС, руб./кв.м

площадь помещений, кв.м

площадь участка пропорционально площади объектов, кв.м

БР, %

Размер арендной платы

20.01.2016-31.03.2016

573,97

12 091,9

92 707,6

1,5

157 879,94

01.04.2016-28.04.2016

12 091,9

2

81 863,67

29.04.2016-30.06.2016

10 551,1

80 894,42

160 722,59

01.07.2016-29.09.2016

10 551,1

229 631,43

30.09.2016

10 518,7

80 646,01

2 515,67

01.10.2016-20.10.2016

10 518,7

50 313,47

21.10.2016-31.12.2016

9 581,5

73 460,57

164 990,22

01.01.2017-05.03.2017

9 581,5

149 917,04

06.03.2017-31.03.2017

9 069,1

69 532,05

57 646,78

2 кв. 2017

9 069,1

199 546,55

3 кв. 2017

9 069,1

199 546,55

4  кв. 2017

9 069,1

199 546,55

1 кв. 2018

9 069,1

199 546,55

Итого 

1 853 667,01

Согласно уточненным требованиям истец произвел расчеты арендной платы исходя из площади земельного участка, рассчитанной пропорционально площади объектов недвижимости, принадлежащих ответчику с учетом общей площади зданий, расположенных на спорном земельном участке. В расчетах задолженности администрацией учитывались даты регистрации перехода права собственности на объекты к третьим лицам. 

Согласно выписке из ЕГРН от 11.07.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-15238 в границах арендуемого обществом земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:27:061602:216,  26:27:061602:222, 26:27:061602:226, 26:27:061602:229, 26:27:061602:230, 26:27:061602:233, 26:27:061602:234, 26:27:061602:235, 26:27:061602:237, 26:27:061602:470, 26:27:061602:456, 26:27:061602:457, 26:27:061602:458, 26:27:061602:459, 26:27:061602:460, 26:27:061602:461, 26:27:061602:462, 26:27:061602:463, 26:27:061602:464, 26:27:061602:465.

Материалами дела установлено, что в период действия договора аренды ответчик произвел отчуждение части объектов недвижимости третьим лицам, о чем в ЕГРН имеются записи о регистрации.

По  договору купли-продажи от 18.04.2016 № 1 ЗАО «Строймаш» продало ФИО4 здание бывшей градирни с кадастровым номером 26:27:061602:464 площадью 245,9 кв.м, переход права собственности на объекты зарегистрирован 29.04.2016. 

На основании договора купли-продажи от 18.04.2016 № 2 собственником заготовительного цеха с кадастровым номером 26:27:061602:222 площадью 859,2 кв.м и административно-бытового корпуса с кадастровым номером 26:27:061602:470 площадью  435,7 кв.м с 29.04.2016 является ФИО2 

По договору купли-продажи от 19.09.2016 № 3 ЗАО «Строймаш» продало ФИО5 склад с кадастровым номером 26:27:061602:457 площадью 32,4 кв.м, регистрация права собственности состоялась 30.09.2016.

По договору купли-продажи от 02.03.2015 ФИО3 выкупил у общества котельную общей площадью 346,3 кв.м с кадастровым номером 26:27:061602:463, медпункт общей площадью 76,5 кв.м с кадастровым номером 26:27:061602:460, проходную общей площадью 61,8 кв.м с кадастровым номером 26:27:061602:459, о чем имеются записи о регистрации права от 21.10.2016.

Перечисленные объекты  переданы покупателям по передаточным актам, приложенным к договорам купли-продажи. 

Кроме того, собственниками товарного цеха с кадастровым номером 26:27:061602:456 площадью 512,4 кв.м с 06.03.2017 является ООО «Исток»,  здания склада с кадастровым номером 26:27:061602:229 площадью 372,2 кв.м является ФИО6 с 17.12.2008.

После продажи указанных объектов недвижимости в договор аренды земельного участка изменений в части распределения долей в обязательстве арендатора по внесению арендной платы не вносилось.

За обществом в настоящее время в ЕГРН зарегистрировано право собственности на два жилых дома с кадастровым номером 26:27:061602:233 площадью 1471,2 кв.м и с кадастровым номером 26:27:061602:235 площадью 2135,5 кв.м (записи о регистрации от 28.09.2007 № 26-26-27/010/2007-300, № 26-26-27/010/2007-301), в отношении остальных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:27:061602:216, 26:27:061602:226, 26:27:061602:230, 26:27:061602:234, 26:27:061602:237, 26:27:061602:458, 26:27:061602:461, 26:27:061602:465 сведения о регистрации права в ЕГРН отсутствуют, о чем указано в письме управления Росреестра по Ставропольскому краю от 31.07.2018 № 21/23350. 

Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» переход права собственности при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, право аренды на земельный участок возникает у приобретателя объекта недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, в силу закона с даты государственной регистрации у него права собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2011 № 7088/11) независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка.

В силу статьи 323 Гражданского кодекса при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом, как полностью, так и в части долга (пункт 1). Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (абзац 2 пункта 2). Выбор предусмотренного статьей 323 Гражданского кодекса способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно кредитору, который вправе предъявить иск как к одному из солидарных должников, так и ко всем должникам одновременно.

Возражая против начисленной арендной платы, ответчик не указал, в чем именно выражается его несогласие с расчетом и размером площади земельного участка, свой контррасчет задолженности не произвел. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Поскольку ответчиком не представлены документы, опровергающие или ставящие под сомнение расчеты истца, а также доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в размере 1 853 667,01 рубля,  указанная сумма подлежит взысканию по решению суда.

Одним из способов защиты нарушенного гражданского права является взыскание неустойки (статья 12 Гражданского кодекса). В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Учитывая, что факт наличия просрочки исполнения обязательства подтвержден материалами дела, требование о применении к ответчику меры ответственности в виде взыскания пени по существу соответствует требованиям закона и условиям договора аренды.

За несвоевременное внесение обществом арендной платы администрацией начислена пеня за период с 16.03.2015 по 18.04.2018 в размере 222 575,64 рубля. При проверке расчета судом установлено, что истец неверно определил  количество дней, составляющих периоды просрочки. Па расчету суда в спорный период неустойка составила 222 623 рубля. Расчет выполнен следующим образом:

Период начисления пени

Кол-во дней просрочки

Задолженность с нарастающим итогом

Размер пени, рублей

16.03.2016

15.06.2016

92

157 879,94

4 357,49

16.06.2016

15.09.2016

92

400 466,2

11 052,87

16.09.2016

15.12.2016

91

632 613,3

17 270,34

16.12.2016

15.03.2017

90

847 916,99

22 893,76

16.03.2017

15.06.2017

92

1 055 480,81

29 131,27

16.06.2017

15.09.2017

92

1 255 027,36

34 638,76

16.09.2017

15.12.2017

91

1 454 573,91

39 709,87

16.12.2017

15.03.2018

90

1 654 120,46

44 661,25

16.03.2018

18.04.2018

34

1 853 667,01

18 907,40

222 623,00

Поскольку по расчету суда сумма пени больше заявленной, при этом суд не может выйти за рамки исковых требований, с ЗАО «Строймаш» подлежит взысканию неустойка в размере 222 575,64 рубля.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования удовлетворить.   

Взыскать с закрытого акционерного общества «Строймаш», г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, в пользу администрации Советского городского округа Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, задолженность по арендной плате в размере 1 853 667,01 рубля и пени в размере 222 575,64 рубля, всего 2 076 242,65 рубля.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Строймаш», г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 33 381 рубль государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в  законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы. 

 

Судья                                                                                             В.Л. Карпель