ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11624/2023

г. Челябинск

13 сентября 2023 года

Дело № А07-38441/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2023 по делу № А07-38441/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Общество с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» (далее – ООО «ФРУТ-Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с рассрочкой платежа от 12.09.2022, изложив: 

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540,80 руб. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок рублей 80 копеек), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца»; 

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи), взыскать с Управления расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы на представителя в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2023 (резолютивная часть от 14.06.2023) исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Фрут-Сервис» и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции: 

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540,80 руб. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок рублей 80 копеек), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца». 

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи). 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

Податель жалобы указал, что спорный объект оценен экспертом по состоянию на 27.06.2022, тогда как Управлением получено заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп 01.07.2022 (вх.№ 17904 от 01.07.2022).

Апеллянт отметил, что судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза в отсутствие представителя ответчика в рамках предварительного судебного заседания, что лишило последнего права па представление кандидатур экспертов, а также выражение позиции по ходатайству истца о назначении экспертизы.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции неправомерно зачтены в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимость неотделимых улучшений, поскольку они не были согласованы с арендодателем, не определялись по состоянию на ту же дату, что и стоимость имущества, а также без степени износа.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от ООО «Фрут-Сервис» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес иных лиц. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 27.06.2022 ООО «ФРУТ-Сервис» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3580, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 22-23, 24). 

Администрацией 08.09.2022 принято постановление № 15247 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда», проведена оценка спорного помещения. 

Управлением в адрес истца сопроводительным письмом направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.09.2022, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 12 891 659 руб. 23 коп. без учета НДС 20%. 

Не согласившись с предложенной ценой, истец 07.10.2022 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022 с предложением установить цену в размере 6 588 931 руб. 77 коп. без учета НДС 20%, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчетом об оценке № 88, выполненным оценщиком ФИО2 

Управление отклонило предложенный истцом протокол разногласий. 

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия относительно цены сделки, приняв за основу результаты судебной экспертизы. При этом суд пришел к выводу о том, что из стоимости объекта подлежит исключению стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, Законом № 159-ФЗ.

Согласно абзацу первому статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем первым статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции определением от 14.02.2023 назначил судебную экспертизу, производство которой поручил экспертам Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО3, ФИО4, на разрешение эксперта ФИО3 поставлены следующие вопросы: 

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчет об оценке № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022 нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, выполненный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования? 

2) Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, без учета НДС 20%, по состоянию на 27.06.2022 года. 

На разрешение эксперта ФИО4 поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580». 

06.04.2023 в суд поступило заключение экспертов № 15/23. 

Экспертами ФИО3, ФИО4 в заключении № 15/23, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделан вывод о том, что отчет об оценке № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, № 7; нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта. Отчет № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022 допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение. 

Эксперт указал, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 составила 10 879 000 руб. 

На вопрос, поставленный перед экспертом ФИО4 сделан вывод, что рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 составила 1 603 592 руб. 

В силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта № 15/23 от 06.04.2023 разрешен вопрос о недостоверности отчета № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, исполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность», как несоответствующего федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО № 3» и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения эксперта следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО № 3, обоснование выводов приведено в заключении экспертизы № 15/23 от 06.04.2023.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьим лицом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Поскольку заключением эксперта № 15/23 от 06.04.2023 разрешен вопрос о недостоверности отчета № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, исполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность», довод апеллянта об установлении выкупной стоимости в размере 12 891 659 руб. 23 коп. подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку отчет внесудебного оценщика признан судом первой инстанции недостоверным, выполненным с нарушением требований закона и федеральных стандартов оценки.

Результаты судебной экспертизы Управлением опровергнуты не были.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Доводы подателя апелляционной жалобы, заключающиеся в несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, мотивированные отсутствием в заключении судебного эксперта того, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО «Аудит- Безопасность» при осуществлении оценочной деятельности, отклонены судебной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

В экспертном заключении № 15/23 от 06.04.2023 указано, что по итогам проверки отчета об оценке № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу изложенных обстоятельств судебный эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, что выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Указанные обстоятельства Управлением также опровергнуты не были.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения № 15/23 от 06.04.2023 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем он не в состоянии самостоятельно обоснованно обвинять эксперта в недостоверных расчетах, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопреки доводам апеллянта, датой получения уполномоченным органом от ООО «Фрут-Сервис» надлежащего заявления о реализации им предоставленного Закона № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является - 27.06.2022, что подтверждается распиской РГАУ МФЦ № 2022/084/119 о приеме документов на предоставление услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования, при его отчуждении».

Экспертами правильно произведена оценка рыночной стоимости спорного объекта и рыночной стоимости неотделимых улучшений спорного объекта с учетом фактического состояния на 27.06.2022, то есть на дату подачи ООО «Фрут-Сервис» в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Ссылка Управления на то, что ходатайство о назначении экспертизы удовлетворено в отсутствие представителя Управления, коллегией отклоняется, поскольку Управлением отводов экспертам не заявлялось, оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение № 15/23 от 06.04.2023 надлежащим и допустимым доказательством по делу.

Между тем суд апелляционной инстанции признает обоснованным довод Управления о том, что судом первой инстанции неправомерно зачтены в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Аналогичные положения о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя предусмотрены частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.12.2012 № 9785/12, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую па ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В соответствии с частью 8.1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений.

Согласно приложения к Постановлению Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» установлен Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств:

-        Отдельные элементы системы электроснабжения;

-        Оконные и дверные блоки;

-        Откосы при замене или установке перегородок, оконных и дверных блоков, подоконных досок;

-        Подвесные потолки;

-        Напольные покрытия;

-        Облицовка стен: а) керамическими плитками и специализированными медицинскими панелями; б) гипсокартоном.

Согласно заключения экспертов № 15/23 экспертом ФИО4 к неотделимым улучшениям отнесены следующие работы и материалы:

-        устройство подвесных потолков;

-        устройство оснований и покрытий из линолеума с укладкой на клее;

-        монтаж оконных блоков из ПВХ;

-        облицовка стен гипсокартоном;

-        электромонтажные работы.

Между тем судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Управление в письме от 23.05.2022 № 11547, в ответ на письмо № 38 от 26.04.2022, согласовало обществу проведение лишь текущего ремонта за счет собственных средств в арендуемом объекте - нежилом помещении с кадастровым номером 02:55:020202:3580, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 21).

При этом коллегией установлено, что арендатор в своем обращении от 26.04.2022 № 38 просил разрешения на проведение работ именно по текущему ремонту.

Как указано в пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатором не представлялась на согласование документация по производству работ, направленных на осуществление неотделимых улучшений (смета, кс-1, кс-2, договор подряда и проч.). Арендодателем не давалось согласие на проведение таких улучшений, проектная документация не согласовывалась. Истцом в заявлении была указана лишь возможность осуществления текущего ремонта, что в свою очередь, является обязанностью арендатора в период владения имуществом.

Таким образом, выявленные экспертом неотделимые улучшения на общую сумму 1 603 592 руб.,  не были согласованы арендатором с Управлением земельных имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ.

Между тем такое согласование собственником является необходимым с точки зрения экономической обоснованности производимых улучшений, необходимости и целесообразности для последующего исполнения сторонами условий договора аренды недвижимости.

Учитывая изложенное, руководствуясь ч. 6 ст.5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», невозможен зачет в стоимость выкупа объекта муниципального нежилого фонда стоимости произведенных работ ввиду их несогласования с арендодателем.

Следовательно, оснований для выводов о согласовании Управлением обществу неотделимых улучшений в арендуемом помещении, у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем требования в части зачета в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений, неправомерны и удовлетворению не подлежат.

Коллегия также обращает внимание на то, что обращение истца о согласовании проведения текущего ремонта было подано в 24 апреля 2022 года, ответ Управления дан 23.05.2022 года. При этом 27.06.2022, то есть фактически через месяц, истец обратился с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп.

Необходимость принятия срочных мер по проведению ремонта истцом не доказана (п. 2.2.7 договора).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости без учета стоимости неотделимых улучшений, установленной заключением экспертов в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 10 879 000 руб. 

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

В связи с изменением выкупной стоимости график погашения суммы долга (приложение № 1) подлежит корректировке сторонами исходя из нового размера выкупной стоимости и даты вступления в силу судебного акта по настоящему делу.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Поскольку спор разрешен при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для изменения решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, а также расходы на проведение судом первой инстанции судебной экспертизы относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что выигравшей стороной является истец, доводы которого о необходимости уменьшения выкупной стоимости выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений признаны апелляционным судом, принимая во внимание то, что размер определенной судом стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету, не влияет на признание истца выигравшим спор, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в сумме 6000 руб., а также расходы на проведение судом первой инстанции судебной экспертизы в сумме 40000 руб. относятся на Управление.

Судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2023 по делу № А07-38441/2022 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12 сентября 2022 года, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции: 

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 10 879 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 087 900 (один миллион восемьдесят семь тысяч девятьсот) руб., перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца». 

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи). 

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

И.А. Аникин

 

А.Х. Камаев