ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-12226/2022

01 августа 2024 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года.       

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Волковой С.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

 

без участия в судебном заседании представителей сторон

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 09.05.2024  по делу №А82-12226/2022, 

 

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю  ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРИП: 307331608700037)

о взыскании задолженности и пени,

 

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 

о расторжении договора аренды земельного участка,  

 

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 7 298 800 рублей долга по арендной плате за период с 27.01.2022 по 26.01.2023, 1 653 178 рублей 20 копеек пени за период с 28.01.2022 по 27.06.2022.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с встречным иском к Агентству о расторжении договора аренды земельного участка № 2А/2021 от 27.01.2021, об освобождении от уплаты арендной платы в размере 7 298 800 рублей за период с 27.01.2022 по 26.01.2023 и пени в размере 1 653 178 рублей 20 копеек за период с 28.01.2022 по 27.06.2022 по договору аренды земельного участка № 2А/2021 от 27.01.2021.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции Предприниматель отказался от исковых требований в части расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.05.2024 Агентству в удовлетворении иска отказано.

По встречному иску Предпринимателя судом принят отказ от требования о расторжении договора аренды земельного участка № 2А/2021 от 27.01.2021, производство по делу в данной части прекращено; требование Предпринимателя по встречному иску об освобождении от арендной платы является возражением на первоначальный иск и рассмотрено при разрешении первоначального иска Агентства.

Агентство с принятым решением суда, в части отказа в удовлетворении первоначального иска, не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение в оспариваемой части отменить и принять в данной части новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что демонтаж бетонных блоков был произведен в декабре 2022 года, в связи с чем считает обоснованным начисление арендной платы за период с декабря 2022 года по 26.01.2023.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 20 минут 30.07.2024.

Стороны о времени и месте судебного заседания и об объявлении в нем перерыва извещены надлежащим образом, заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии города Ярославля от 18.11.2020 № 1118 и протокола о результатах аукциона от 27.01.2021 № 5 между Агентством (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 27.01.2021 № 2а/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером 76:23:040808:20, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 25б. Разрешенное использование: магазины, код 4.4. Участок предоставлен на период строительства. Срок аренды земельного участка установлен с 27.01.2021 по 26.07.2023.

Размер годовой арендной платы по результатам аукциона 7 298 800 рублей (пункт 3.1 договора).

В связи с невыполнением арендатором обязательств по уплате арендной платы, в установленные договором аренды сроки, истцом в адрес ответчика направлено предписание от 27.06.2022 № 5071 о нарушении условий договора, которым предлагалось в срок до 27.07.2022 оплатить задолженность по арендной плате и пени.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендным платежам составила 7 298 800 рублей за период с 27.01.2022 по 26.01.2023.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истцом ответчику начислена неустойка за период с 28.01.2022 по 27.06.2022 в размере 1 653 178 рублей 20 копеек.

Из материалов дела следует, что арендодатель предоставил  арендатору за плату земельный участок площадью 1500 кв.м, обозначив его расположение в зонах с особыми условиями использования территории объектов.

В составе аукционной документации было получено ГПЗУ, согласно которому охранная зона газопровода составлял 2 м в каждую сторону от линии газопровода.

Обозначенное в ГПЗУ пятно застройки позволяло беспрепятственно возвести здание магазина запланированной площади, на основании которой Предпринимателем был произведен расчет экономической эффективности объекта.

16.08.2021 Департаментом строительства Ярославской области было выдано разрешение № 76-301000-148-2021 на строительство.

08.11.2021 приказом Департамента строительства Ярославской области  выданное разрешение на строительство было отменено.

При этом на объекте были обнаружены бетонные блоки, что существенно создавало препятствия для строительства объекта.

С учетом данных обстоятельств, Предприниматель был вынужден приостановить строительство, что привело к невозможности использования земельного участка в соответствии с назначением и образованию убытков, в том числе и перед третьими лицами.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Агентству о расторжении договора аренды от 27.01.2021 № 2А/2021 и взыскании неосновательного обогащения (денежных средств, уплаченных по договору аренды) за период простоя строительства в ноябре, декабре 2021 года и январе 2022 года) в размере 1 824 700 рублей, процентов в размере 31 944 рублей 50 копеек и  ущерба, выраженного в стоимости дополнительных работ по проектированию в сумме 580 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 по делу № А82-1282/2022 исковые требования Предпринимателя удовлетворены частично. Суд взыскал с Агентства в пользу Предпринимателя 1 579 740 рублей 27 копеек неосновательного обогащения (уплаченных по договору аренды денежных средств за период с ноября 2021 года по декабрь 2022 года), 27 612 рублей 99 копеек процентов и удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2023 решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу № А82-1282/2022 оставлены без изменения.

При этом в ходе рассмотрения указанного спора судами установлено наличие объективных препятствий в пользовании земельным участком (наличие в непосредственной близости газопровода, что создавало угрозу жильцам домов; вынужденная остановка строительства объекта; установление бетонных блоков). 

Суды пришли к выводу, что у Предпринимателя отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды с ноября 2021 для целей, предусмотренных договором, по причинам, за которые последний не отвечал (установка бетонных блоков, препятствующих проезду на спорный участок). 

Кроме того, в материалах дела представлено коллективное письмо жильцов домов 25 и 27 по улице Нефтяников г. Ярославля от 18.01.2022 согласно которому жильцы просили признать аукцион недействительным и расторгнуть договор аренды, чтобы строительство было прекращено. 

Также в ходе рассмотрения спора установлено, что в период с ноября 2021 года по декабрь 2022 года въезд на земельный участок был прегражден по инициативе органов местного самоуправления.

Арбитражным судом Волго-Вятского округа в постановлении от 29.09.2023 по делу № А82-1282/2022 указано, что проработка и внесение исправлений в проектную документацию, не может служить основанием освобождения Агентства от исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды, по отношению к которой обязанность по внесению арендной платы является встречной. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности вносить плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. 

Агентство в рамках рассмотрения настоящего спора указывает, что демонтаж бетонных блоков был произведен в декабре 2022 года, в связи с чем считает обоснованным начисление арендной платы за период с декабря 2022 года по 26.01.2023 и соответствующей суммы пени. Указанный довод отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). 

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2). 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3). 

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Исследовав и оценив представленные доказательства, учитывая длительность существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя (по декабрь 2022 года), срок действия самого договора аренды (по 26.07.2023), обстоятельства, установленные судами в рамках рассмотрения спора сторон по делу № А82-1282/2022, а также период рассмотрения указанного спора, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у Предпринимателя реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению в целях, установленных договором от 27.01.2021, в том числе и после демонтажа бетонных блоков.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что заявляя требование о взыскании задолженности за период с декабря 2022 года, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств демонтажа бетонных блоков до 01.12.2022.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Предпринимателя обязанности по внесению арендной платы за спорный период и отказал Агентству в удовлетворении иска.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.05.2024 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы Агентства по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Ярославской области от 09.05.2024  по делу № А82-12226/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

 

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи                         

 

О.Б. Великоредчанин

 

С.С. Волкова