АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-15844/2021

г. Ставрополь

19 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., рассмотрев в судебном заседании при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 дело по исковому заявлению администрации города Пятигорска, г. Пятигорск,ОГРН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Пятигорск, ОГРНИП 307151024300012, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора,

Прокуратура Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

муниципальное учреждение «Финансовое управление администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>,

о признании отсутствующим права индивидуального предпринимателя ФИО2 на хозяйственную постройку с кадастровым номером 26:33:130109:52, расположенную на земельном участке площадью 1 997 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130109:6, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе ООО Фирма «Гепард» (бывшей химчистки) и магазина «Магнит» по ул. Московская, с видом разрешенного использования - под строительство развлекательного центра;

об указании, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи от 14.07.2020 № 26:33:130109:52-26/001/2020-1 в Едином государственном реестре недвижимости (уточненные исковые требования от 30.11.2023),

при участии: 

от истца – ФИО3 по доверенности от 04.09.2023 № 7038/01, диплом рег. номер 0395 от 27.06.2008;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 03.09.2020 №  26АА4252578, диплом рег. номер 1029, от 29.06.2002;

от Прокуратуры Ставропольского края – ФИО5 по доверенности от 21.02.2024 № 8-20-2024;

в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель) о признании отсутствующим права индивидуального предпринимателя ФИО2 на хозяйственную постройку с кадастровым номером 26:33:130109:52, расположенную на земельном участке площадью 1 997 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130109:6, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе ООО Фирма «Гепард» (бывшей химчистки) и магазина «Магнит» по ул. Московская, с видом разрешенного использования - под строительство развлекательного центра;

об указании, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи от 14.07.2020 № 26:33:130109:52-26/001/2020-1 в Едином государственном реестре недвижимости (уточненные исковые требования от 30.11.2023).

Определениями арбитражного суда от 20.12.2021, 02.02.2022, 28.08.2023 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, прокуратуру Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, муниципальное учреждение «Финансовое управление администрации г. Пятигорска».

Определением арбитражного суда от 18.07.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения по делу № А63-8766/2022.

Определением арбитражного суда от 21.04.2023 производство по делу № А63- 15844/2021 возобновлено.

Определением арбитражного суда от 30.11.2023 в порядке ст. 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные исковые требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

От ответчика поступили дополнительные пояснения, которые судом рассмотрены и приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель администрации города Пятигорска поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6, площадью 1 997 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе ООО Фирма «Гепард» (бывшей химчистки) и магазина «Магнит» по ул. Московская, с видом разрешенного использования - под строительство развлекательного центра предоставлялся в аренду ФИО6 с 01.02.2008 по 01.02.2011. Арендатор ФИО6 27.07.2010 переуступила свои права и обязанности по договору аренды ФИО7 и ФИО2 Дополнительным соглашением от 02.12.2020 продлен срок аренды по 27.07.2020, по истечению которого арендодателем в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от исполнения договора. Далее арендатор обратился в администрацию города Пятигорска о продлении договора под существующим строением без проведения торгов. Постановлением администрации города Пятигорска 25.08.2020 ответчику отказано в предоставлении земельного участка, в связи с тем, что вид разрешенного использование не соответствует цели использования - для размещения хозяйственного строения объектов вспомогательного использование на условиях долгосрочной аренды. Таким образом, у ответчика отсутствуют права на земельные участок. Истцом проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что в границах возведена хозяйственная постройка площадью 15,1 кв.м, земельный участок по периметру не ограждён, доступ третьих лиц не ограничен, на момент осмотра какая либо деятельность не осуществлялась, строительные работы не велись. Исковые требования направлены на защиту права владения и пользования земельным участком, распоряжение которым осуществляется истцом, на котором расположен объект, не являющийся объектом недвижимости. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, работы по строительству развлекательного центра не начаты, актуальная разрешительная документация на строительство отсутствует, в существуем состоянии здания хозяйственной постройки не обладает совокупностью критериев, позволяющих признать ее недвижимым имуществом, при этом находится на участке истца, администрация города Пятигорска считала, что государственная регистрация права собственности индивидуального предпринимателя на хозяйственное строение нарушает права истца, так как ограничивает возможность реализации имеющихся правомочий публичного собственника и не согласуется с принципом достоверности сведений Единого государственного реестра. Представитель администрации города Пятигорска просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2  возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, поддержал позицию, изложенную в отзыве и дополнении к нему, указывал на то, что имеются вступившие в законную силу судебные акты которыми дана правовая оценка отношениям сторон по настоящему спору, в том числе по требованию о признания отсутствующим право на указанную постройку. В рамках рассмотрения гражданского дела Пятигорским городским судом Ставропольского края проведена судебная строительная и техническая экспертиза, в соответствии с выводами которой установлено, что нежилое здание имеет пониженную степень ответственности и соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, возведение нежилого строения соответствует требованиям ПЗЗ города Пятигорска, общее техническое состояние исследуемого объекта на дату обследования определено как работоспособное, признаков самовольной постройки не имеется, земельный участок предоставлен в установленном порядке, находится в аренде, право собственности на объект зарегистрировано в установленном законом порядке, строение не подлежит сносу. Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель прокуратуры Ставропольского края считал исковые требования, подлежащим удовлетворению, поддержал позицию, изложенную в отзыве. Указал, что вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке. Доводы ответчика противоречат положениям действующего законодательства. Представитель прокуратуры Ставропольского края просил удовлетворить исковые требования. 

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступил мотивированный отзыв, в котором третье лицо просило вынести решение в соответствии с законом с учетом позиции, изложенного в отзыве. Пояснило, что на основании технического плана поставлена на государственный кадастровый учет хозяйственная постройка как объект вспомогательного использования, для которого не требуется получение разрешения на строительство, также в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности ответчика.

Иные лица мотивированные отзывы на уточненные исковые требования суду не представили.

Частью 1, 3 статьи 156 АПК РФ установлено, что непредставление отзыва на заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел уточенные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации города Пятигорска от 02.05.2007 № 1693 и от 01.02.2008 № 400 муниципальное образование город-курорт Пятигорск (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключили договор аренды от 14.04.2008 № 32/08П на срок с 01.02.2008 по 01.02.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство развлекательного центра, площадь1997 кв.м.

30.04.2008 осуществлена государственная регистрация договора аренды от 14.04.2008 № 32/08П, что подтверждается записью № 26-26-33/011/2008-500.

27.07.2010 года между ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО7 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 № 32/08П, государственная регистрация которого осуществлена 10.08.2010, что подтверждается записью № 26-26-28/006/2010-834.

Дополнительным соглашением от 02.12.2010 срок аренды участка установлен с 27.07.2010 по 27.07.2020.

17.04.2018 осуществлена государственная регистрация права собственности муниципального образования город-курорт Пятигорск на земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6, что подтверждается записью № 26:33:130109:6-26/001/2018-1.

25.06.2020 между ФИО7 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) произведена уступка прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6, о чем заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.06.2020, государственная регистрация которого осуществлена 30.06.2020 запись № 26:33:130109:6-26/018/2020-3.

10.07.2020 сотрудниками муниципального учреждения управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6, согласно которому установлено, что в границах земельного участка возведён объект капитального строительства, на земельном участке произрастают зеленые насаждения (деревья, кустарники), земельный участок по периметру не огражден, доступ третьих лиц не ограничен, на момент осмотра какая-либо деятельность на участке не осуществлялась, строительные работы не велись.

14.07.2020 осуществлен государственный кадастровый учет нежилого здания с кадастровым номером 26:33:130109:52, площадью 15,1 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, как вспомогательного строения, на основании технического плана от 08.07.2020.

Также 14.07.2020 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 26:33:130109:52, что подтверждается записью регистрации № 26:33:130109:52-26/001/2020-1.

Вступившим в законную силу 14.04.2021 решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 22.12.2020 по гражданскому делу № 2-2350/2020 отказано в удовлетворении исковых требований прокурора города Пятигорска к ФИО2 о признании хозяйственного строения с кадастровым номером 26:33:130109:52 самовольной постройкой; обязании ФИО2 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить снос самовольной постройки в границах земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6, признании отсутствующим права собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:33:130109:52, исключении сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 26:33:130109:52 из ЕГРН, в случае неисполнения ФИО2 решения суда о сносе самовольной постройки предоставить администрации г. Пятигорска право сноса самовольной постройки, взыскании с ФИО2 судебной неустойки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суд от 04.03.2021 по делу № 33-3-1787/2021, оставленным без изменения определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2021, ФИО2 отказано в исковых требованиях о понуждении (обязании) администрацииг. Пятигорска заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка на такой же срок - 10 лет с 28.07.2020 по 28.07.2030, без проведения торгов.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в администрацию г. Пятигорска с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6.

Отказ администрации г. Пятигорска в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6 под существующим строением с кадастровым номером 26:33:130109:52 являлся предметом судебного спора по делу№ А63-8766/2022.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.10.2022, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2023 по делу № А63-8766/2022, отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 об обязании администрации г. Пятигорска предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1997 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130109:6, на котором расположено нежилое здание (хозяйственное строение) площадью 15,1 кв.м. с кадастровым номером 26:33:130109:52, местоположение участка: город Пятигорск, в районе ООО фирма «Гепард» (бывшей химчистки) и магазина «Магнит» ул. Московской.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации города Пятигорска в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, впоследствии уточненным.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. 

Из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями части 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждое лицо вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании обременения на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 22.03.2016 № 19-KГ15-47 отразил позицию по искам об отсутствии права. Они имеет узкую сферу применения и не могут заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что, исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а, следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

Таким образом, в случае если вспомогательный объект отвечает признакам объекта недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на такой объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в упрощенном порядке.

Согласно положениям ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ, в редакции, действующей на момент спорных правоотношений, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

При этом законом установлен перечень случаев, приведенных в пункте 17 статьи 51 ГрК РФ, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется. 

Исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (подпункт 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ). 

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. 

В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 (далее - Постановление № 703) утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, в соответствии с которыми строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: 

строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; 

строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом; 

строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров. 

Ранее критерии отнесения объектов к вспомогательным излагались в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографииот 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» (далее - письмо № 3215-АБ/20), признанном не противоречащим действующему законодательству Решением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2023 № АКПИ23-509 и применяемом для дальнейшей работы в части, не противоречащей Постановлению № 703, а также в письме от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. 

В абзаце двадцать шестом пункта 1 письма № 3215-АБ/20 Росреестр выразил свое мнение применительно к критериям отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений: к числу таких объектов могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией. Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке) (абзац двадцать седьмой пункта 1 письма № 3215-АБ/20).

В связи с этим из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (абзац 14 пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство развлекательного центра, площадь 1997 кв.м, местоположение: город Пятигорск, в районе ООО фирма «Гепард» (бывшей химчистки) и магазина «Магнит» ул. Московской, принадлежит на праве муниципальной собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск (выписка из ЕГРН от 30.01.2024 № КУВИ-001/2024-29726764).

Индивидуальный предприниматель в период с 27.07.2010 по 27.07.2020 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6 на основании договора аренды от 14.04.2008 № 32/08П, договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 № 32/08П от 27.07.2010, дополнительного соглашения от 02.12.2010, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.06.2020.

Государственная регистрация сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6 осуществлена в установленном порядке.

На основании декларации об объекте недвижимости от 08.07.2020, подписанной ответчиком, кадастровым инженером ФИО8 подготовлен технический план от 08.07.2020 - здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, площадью 15,1 кв.м, год завершения строительства - 2020, назначение - нежилое здание, наименование - хозяйственное строение, материал наружных стен здания - из прочих материалов.

В заключении кадастрового инженера ФИО8, являющегося неотъемлемой частью технического плана от 08.07.2020, указано, что объект недвижимости является вспомогательным, хозяйственным строением, разрешение на строительство на требуется.

14.07.2020 осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 26:33:130109:52, площадью 15,1 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6 на основании технического плана от 08.07.2020.

В материалах реестрового дела на нежилое здание с кадастровым номером 26:33:130109:52 имеется проектная документация, подготовленная в 2020 году обществом с ограниченной ответственностью инженерно-кадастровый центр «Регион-Гео» в отношении торгового объекта по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе ул. Московская, КД 26:33:130109:6, на листе 3 которой в разделе примечание указано, что «объект «вспомогательное здание (№ 2 на плане) является вспомогательным к основному объекту и создан для строительства в дальнейшем основного объекта (№ 1 на плане).

Исходя из установленных материалами дела обстоятельств, подтверждаемых соответствующими доказательствами, суд пришел к выводу, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 26:33:130109:52, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, осуществлены в упрощенном порядке.

Вместе с тем, осуществление государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 26:33:130109:52 противоречит положениями земельного законодательства, в том числе нарушает основополагающий принцип земельного законодательства, заключающийся в единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6 (разрешенное использование – под строительство развлекательного центра) находился в аренде у индивидуального предпринимателя в период с 27.07.2010 по 27.07.2020.

Пунктом 4.4.4 договора аренды земельного участка от 14.04.2008 № 32/08П установлена обязанность арендатора в течение срока действия договора завершить строительство объекта, сдать в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Согласно п. 2 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.06.2020, заключенного между ФИО7 и ФИО2, уступка прав и обязанностей по договору производится на срок по 27.07.2020. Строения на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6 отсутствуют.

Несмотря на наличие проектной документации, подготовленной в 2020 году обществом с ограниченной ответственностью инженерно-кадастровый центр «Регион-Гео» в отношении торгового объекта по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе ул. Московская, КД 26:33:130109:6, ответчиком, в нарушение условий заключенного договора аренды, строительство основного здания на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6 не осуществлено.

Равно как индивидуальным предпринимателем не представлено доказательств того, что получено разрешение на строительство и разрешение на ввод основного объекта в эксплуатацию, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, объективное наличие которого предполагало бы возможность возведения вспомогательного строения без получения разрешительной документации, и последующего осуществления учетно-регистрационных действий в упрощенном порядке.

Согласно пункту 20 постановления Пленума № 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Выводы суда в указанной части соответствуют выводам, изложенным в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2024 по делу № А32-41827/2021.

Факт отсутствия основного строения, возведенного ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, также подтвержден решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.10.2022, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2023 по делу № А63-8766/2022, которым отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации г. Пятигорска об обязании администрацииг. Пятигорска предоставить в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6, на котором расположено нежилое здание (хозяйственное строение) площадью 15,1 кв.м. с кадастровым номером 26:33:130109:52.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 по делу № 2013/12, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В силу изложенного, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебными актами по делу № А63-8766/2022, имеют преюдициальное значение, то есть установленные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении настоящего спора.

Следовательно, с учетом правил о преюдиции, суд пришел к выводу, что по истечению установленного срока аренды (по 27.07.2020) права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 26:33:130109:6 у индивидуального предпринимателя отсутствуют.

Доводы индивидуального предпринимателя о том, что имеются вступившие в законную силу судебные акты Пятигорского городского суда Ставропольского края, которыми дана правовая оценка отношениям сторон по настоящему спору, в том числе по требованию о признания отсутствующим права спорную постройку, судом отклонены.

Действительно, вступившим в законную силу 14.04.2021 решениемПятигорского городского суда Ставропольского края от 22.12.2020 по гражданскому делу№ 2-2350/2020 отказано в удовлетворении исковых требований прокурора города Пятигорска к ФИО2 о признании хозяйственного строения с кадастровым номером 26:33:130109:52 самовольной постройкой; обязании ФИО2 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную сидлы выполнить снос самовольной постройки в границах земельного участка с кадастровым номером 26:33:130109:6, признании отсутствующим права собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:33:130109:52, исключении сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 26:33:130109:52 из ЕГРН, в случае неисполнения ФИО2 решения суда о сносе самовольной постройки предоставить администрации г. Пятигорска право сноса самовольной постройки, взыскании с ФИО2 судебной неустойки.

Вместе с тем арбитражный суд не усмотрел правовых оснований для прекращения производства по настоящему делу, исходя из положений ч. 2 ст. 150 АПК РФ, согласно которым арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Так предметом настоящего дела и гражданского дела № 2-2350/2020, рассмотренного Пятигорским городским судом Ставропольского края, является признание отсутствующим права ответчика на объект недвижимости с кадастровым номером 26:33:130109:52, однако субъектный состав лиц, участвующих в деле является различным, также как и основания исковых требований.

Кроме того, решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 22.12.2020 по гражданскому делу № 2-2350/2020 принято без учета обстоятельств, установленных в рамках дела № А63-8766/2022 об отсутствии прав индивидуального предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:33:130109:6.

При этом, обстоятельства, установленные Пятигорским городским судом Ставропольского края при рассмотрении гражданского дела № 2-2350/2020 о вспомогательном характере объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:130109:52, арбитражным судом не опровергаются, что не приводит к конфликту судебных актов.

Таким образом, противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Зарегистрированное в упрощенном порядке право собственности ФИО2, на нежилое здание с кадастровым номером 26:33:130109:52, возведенное как вспомогательный объект недвижимости без выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130109:6, находящемся в собственности муниципального образования город-курорт Пятигорск и во второй зоне округа горно-санитарной охраны г. Пятигорска, в отсутствии основного объекта недвижимости, подлежит признанию отсутствующим по решению суда, в том числе поскольку нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, и препятствует истцу в реализации правомочий собственника земельного участка на распоряжение им.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований администрации г. Пятигорска как законных и обоснованных.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Уточненные исковые требования администрации г. Пятигорска удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, следовательно, в доход федерального бюджета с индивидуального предпринимателя подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

 

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.

Признать отсутствующим право индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Пятигорск, ОГРНИП 307151024300012, на хозяйственную постройку с кадастровым номером 26:33:130109:52, расположенную на земельном участке площадью                     1 997 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130109:6, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе ООО Фирма «Гепард» (бывшей химчистки) и магазина «Магнит» по ул. Московская, с видом разрешенного использования - под строительство развлекательного центра.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи от 14.07.2020 № 26:33:130109:52-26/001/2020-1 в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2,                          г. Пятигорск, ОГРНИП 307151024300012, в доход федерального бюджета судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                                С.Л. Жирнова