Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

Решение

Дело №А09-682/2019

город Брянск

17 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17 августа 2020 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи  Лемешко Г.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1      

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск

к Брянской городской администрации, г.Брянск

о признании частично недействительным договора и применении последствий недействительности сделки 

по иску Муниципального образования «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск

к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск

о взыскании 2 162 211 руб. 07 коп.

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Росэкспертъ», г.Брянск

при участии в судебном заседании: 

от АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы»: не явились, извещены; 

от Брянской городской администрации: не явились, извещены;

от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: не явились, извещены;

от ООО «Росэкспертъ»: не явились, извещены

установил:

Дело рассмотрено 10.08.2020 после перерыва, объявленного в судебном заседании 06.08.2020 в порядке, установленном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации, г.Брянск, о признании недействительным пункт                  3.1 договора аренды земельного участка №38529 от 19.09.2018 и применении последствий недействительности указанной части сделки (с учетом уточнения исковых требований по делу №А09-682/2019).

Муниципальное образование «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «фабрика Атмосферы», г.Брянск, о взыскании                            1 564 717 руб. 69 коп., в том числе 1 520 261 руб. 25 коп. основного долга и 44 456 руб.     44 коп. пени по договору аренды №38529 от 19.09.2018 (дело №А09-9782/2019).

Определением суда от 17.02.2020 дело №А09-682/2019 и дело №А09-9782/2019 были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В процессе рассмотрения дела Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации неоднократно заявляло ходатайство об уточнении исковых требований, согласно последнему уточнению исковых требований истец просил взыскать с ответчика АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы»          2 162 211 руб. 07 коп., в том числе 2 028 955 руб. 92 коп. основного долга, 104 539 руб.           32 коп. пени, 28 715 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Ходатайства судом удовлетворены, в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением суда от 05.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Росэкспертъ», г.Брянск.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании протокола №40А/13 от 16.12.2013 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и ООО «Касабланка» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №38463 от 19.03.2014, по условиям которого Арендатор обязуется в соответствии с условиями договора, протокола аукциона №40А/13 от 16.12.2013 оплатить Арендодателю цену права на заключение данного договора аренды земельного участка в размере 6 140 400 руб. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования г.Брянск, общей площадью 62637 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка 32:28:0000000:13, расположенный по адресу: 

<

...> в целях его комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными участками, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому паспорту земельного участка (п.2.1.1, п.2.1.2 указанного договора). Срок действия договора стороны установили с 19.03.2014 по 18.09.2018 (п.3.1 указанного договора). Размер арендной платы за 1 кв.м в год составляет 100,1964 руб. (п.4.1 договора).

Договор аренды земельного участка №38463 от 19.03.2014 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

На основании постановления Брянской городской администрации №1610-п от 23.06.2014 ООО «Касабланка» была разрешена разработка проекта планировки территории, проекта межевания и градостроительных планов земельных участков по ул.Бежицкой города Брянска.

Постановлениями Брянской городской администрации №856-п от 27.03.2015,        №914-п от 02.04.2015 утверждена документация по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка по ул.Бежицкой города Брянска.

В соответствии с условиями п.2.4 договора аренды №38463 от 19.03.2014 земельный участок общей площадью 62637 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 32:28:0000000:13, был разделен на 21 земельный участок (в том числе земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030720:142).

ООО «Касабланка» обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением №0617/15-1 от 17.06.2015 об организации процедуры оформления прав на полученные при разделе земельные участки, то есть процедуры заключения соответствующих договоров аренды.

Ссылаясь на отказ Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (письмо №29/02-5051 от 06.07.2015) в заключении соответствующих договоров аренды, ООО «Касабланка» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Брянской городской администрации о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия с требованием о признании незаконным отказа Брянской городской администрации в заключении договоров аренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка по улице Бежицкой города Брянска с кадастровым номером 32:28:0000000:13, в качестве устранения последствий нарушенных и подлежащих восстановлению прав, заявитель просил обязать Брянскую городскую администрацию в трехдневный срок совершить действия по заключению договоров аренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка по улице Бежицкой города Брянска с кадастровым номером 32:28:0000000:13.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015, вступившим в законную силу, исковые требования ООО «Касабланка» удовлетворены.

Между Брянской городской администрацией в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и                        ООО «Касабланка» (Арендатор), на основании протокола №40А/13 от 16.12.2013 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015, заключен договор аренды №38464 от 19.10.2015, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4669 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка 32:28:0030720:142, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, в целях освоения в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и плане границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому паспорту земельного участка (п.2.1.1 указанного договора). Срок действия договора стороны установили с 19.10.2015 по 18.09.2018 (п.3.1 указанного договора). Размер арендной платы за 1 кв.м в год составляет 100,1964 руб. (п.4.1 указанного договора). Размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ (п.4.6 указанного договора).  Арендатор не вправе без согласия собственника земельного участка осуществлять какие-либо сделки с правом аренды земельного участка, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (п.9.1 договора). Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.10.2015.

Договор аренды земельного участка №38464 от 19.10.2015 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Между ООО «Касабланка» (Цедент) и ОАО «Фабрика-кухня» в настоящее время               АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» (Цессионарий) заключен договор от 31.01.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №38464 от 19.10.2015, по условиям которого Цедент на основании п.5 ст.22, п.4 ст.30.2 Земельного кодекса РФ, п.14 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» уступает, а  Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности Цедента по договору №38464 от 19.10.2015 аренды земельного участка площадью 4669 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. Цедентом в соответствии с п.9.1 договора аренды земельного участка №38464 от 19.10.2015 получено согласие Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации №29/02-132 от 11.01.2017 на уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды от Цедента к Цессионарию (п.1.1, п.1.3 указанного договора). Согласно п.2.1 договора уступки, за уступаемое право по договору аренды Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в размере 4 107 098 руб. Указанный земельный участок передан цессионарию по акту приема-передачи от 31.01.2017.

В связи с тем, что АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» в установленный в договоре аренды земельного участка №38464 от 19.10.2015 срок (до 18.09.2018) не завершило строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 4669 кв.м, кадастровый номер участка 32:28:0030720:142, расположенном по адресу: 

<

...> между Брянской городской администрацией в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №38529 от 19.09.2018, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4669 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030720:142, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, для использования в целях: завершения строительства многоквартирного дома (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 32:28:0030720:366, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав №32:28:0030720:366-32/00001/2018-1 от 23.08.2018) в границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, сроком действия три года: с 19.09.2018 по 18.09.2021 (п.1.1, 2.1 указанного договора).

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 1 947 000 руб. 

В соответствии с п.3.4 договора арендная плата вносится УФК по Брянской области (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации) ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Датой оплаты считается день поступления средств на бюджетный счет получателя (п.3.5 договора).

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере 1/300 годовой ключевой ставки Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Сторонами было подписано соглашение от 19.03.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №38529 от 19.09.2018 и прекращении обязательств сторон по указанному договору с 24.01.2020.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка №38529 от 19.09.2018 в части пункта 3.1 указанного договора является недействительной сделкой на основании ст.179 Гражданского кодекса РФ, поскольку размер рыночной стоимости годового размера арендной платы за указанный земельный участок, определен неверно, истец                 АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрацией о признании недействительным пункт 3.1 договора аренды земельного участка №38529 от 19.09.2018 и применении последствий недействительности указанной части сделки                   (с учетом уточнения исковых требований).

В тоже время в процессе рассмотрения дела Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации было направлено в адрес               АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» предарбитражное уведомление  №29/06-9091 от 01.07.2019 с требованием оплатить задолженность по договору аренды №38529 от 19.09.2018 в срок до 01.08.2019, которое было оставлено                   АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы»  без уведомления.

Ссылаясь на то, что АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы»  (арендатором) обязательства по договору аренды земельного участка №38529 от 19.09.2018 в части своевременного и в полном объеме внесения арендной платы за пользование земельным участком не исполнены, в добровольном порядке задолженность по арендной плате не оплачена, Муниципальное образование «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением о взыскании 2 162 211 руб. 07 коп., в том числе 2 028 955 руб. 92 коп. основного долга,            104 539 руб. 32 коп. пени, 28 715 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований).

В обоснование своей позиции АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» ссылается на то, что договоры аренды №38463 от 19.03.2014, №38464 от 19.10.2015, заключенные по итогам торгов и договор аренды №38529 от 19.09.2018 являются взаимосвязанными, а также согласно отчету Негосударственной лаборатории судебной экспертизы №18-036-09Н от 27.09.2018,  рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка общей площадью 4669 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030720:142, расположенного по адресу: 

<

...> составляет               803 000 руб.

Возражая против доводов АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», в письменных отзывах Брянская городская администрация и Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации ссылаются на то, что размер рыночной стоимости годового размера арендной платы спорного земельного участка, указанного в п.3.1 договора аренды, определен на основании отчета ООО «Росэкспертъ» №100-18-2 от 12.09.2018, доказательств недостоверности данного отчета не представлено. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.

Статьей 11 Гражданского Кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст.166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.98, п.99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной. Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В силу п.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Кроме того, для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 Гражданского кодекса РФ).

Недействительная сделка в силу ст.167 Гражданского кодекса РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В нарушение положений ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что собственник земельного участка при заключении спорного договора аренды, установив данный размер годовой арендной платы, воспользовался какими-либо тяжелыми обстоятельствами АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы». Таким образом, истцом не доказана вся совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого договора в указанной части кабальной и недействительной сделкой по указанным в исковом заявлении и уточнении к нему основаниям. Также не представлено доказательств того, что договор аренды земельного участка в оспариваемой части является сделка, совершенной под влиянием насилия или угрозы, либо сделкой, совершенной под влиянием обмана.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании договора аренды земельного участка №38529 от 19.09.2018 в части пункта 3.1 указанного договора недействительным на основании ст.179 Гражданского кодекса РФ, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, в связи с чем не подлежат удовлетворению и требования истца о применении последствий недействительности сделки (ст.167 Гражданского кодекса РФ).

Исковые требования о взыскании с АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» 2 162 211 руб. 07 коп., в том числе 2 028 955 руб. 92 коп. основного долга,  104 539 руб. 32 коп. пени, 28 715 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд считает подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи истцом земельного участка общей площадью 4669 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030720:142, расположенного по адресу: 

<

...> в аренду ответчику, а также факт пользования указанным земельным участком ответчиком в период с 19.09.2018 по 24.01.2020, подтверждается материалами дела, в том числе актами приема-передачи земельного участка, и ответчиком не оспорено.

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ).

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить платежи за землю.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ).

Как было указано выше, в связи с тем, что АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» в установленный в договоре аренды земельного участка №38464 от 19.10.2015 срок (до 18.09.2018) не завершило строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 4669 кв.м, кадастровый номер участка 32:28:0030720:142, расположенном по адресу: 

<

...> между Брянской городской администрацией в лице Управления имущественных и               земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и                          АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №38529 от 19.09.2018, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4669 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030720:142, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, для использования в целях: завершения строительства многоквартирного дома, сроком действия три года: с 19.09.2018 по 18.09.2021 (п.1.1, 2.1 указанного договора).

В соответствии с п.3.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 1 947 000 руб. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п.3.4 договора аренды).

В обоснование заявленных исковых требований истец в исковом заявлении и пояснениях по делу ссылается на то, что арендная плата за земельный участок по договору аренды №38529 от 19.09.2018 в спорный период рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка. В целях определения рыночной стоимости арендной платы за земельный участок Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обратилось в ООО «Росэкспертъ», которым был подготовлен отчет №100-18-2 от 12.09.2018 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком по состоянию на 12.09.2018 составила 1 947 000 руб. 

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик                                              АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» оспаривает размер годовой арендной платы, а также не согласен с представленными истцом расчетами долга, пени             и процентов, поскольку не согласен с указанной рыночной стоимостью годового размера арендной платы арендованного земельного участка, определенной на основании отчета ООО «Росэкспертъ» №100-18-2 от 12.09.2018, поскольку при определении рыночной стоимости земельного участка в при составлении данного отчета независимым оценщиком ООО «Росэкспертъ» не были учтены находящиеся на земельном участке обременения, а именно, объект незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом), принадлежащий арендатору, 71 договор долевого участия (71 дольщик на дату составления отчета), договоры аренды, ипотеки, залога, также не учтена цель использования земельного участка (для завершения строительства многоквартирного жилого дома). Согласно отчету Негосударственной лаборатории судебной экспертизы №18-036-09Н от 27.09.2018,  рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка общей площадью 4669 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030720:142, расположенного по адресу: 

<

...> составляет               803 000 руб.

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»,  разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч.5 ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с п.1 ст.82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для  разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с возникшими в процессе рассмотрения дела разногласиями по вопросу размера арендной платы, для установления рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком для целей заключения договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, однократно на три года для достройки указанного объекта, определением суда от 10.07.2019 в рамках рассмотрения первоначального иска АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Региональный центр Оценки и Экспертизы» ФИО2 Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №01/08 от 04.09.2019 рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 4669 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0030720:142, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, для использования в целях: завершения строительства многоквартирного дома (объект незавершенного строительства), расположенным по адресу: 

<

...> по состоянию на 19.09.2018 составляет 972 000 руб. 

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленных ст.8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ  от 31.05.2001. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Обоснованных доводов, ставящих под сомнение выводы экспертного заключения ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №01/08 от 04.09.2019 истцом и третьим лицом в процессе судебного разбирательства не приведено, ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Кроме того, исходя из того, что порядок приобретения прав на земельные участки не на торгах для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным, оснований для значительного изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенным в ранее заключенном договоре аренды того же земельного участка, отсутствуют.

Данная позиция также отражена в определении Верховного Суда РФ №309-ЭС18-9466 от 20.07.2018. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами доказательства, суд полагает, что с учетом вышеуказанной рыночной стоимости годового размера арендной платы            за пользование земельным участком, установленной экспертным заключением                        ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №01/08 от 04.09.2019, размер арендной платы за период 19.09.2018 по 24.01.2020 составляет 1 312 691 руб. 12 коп. (в том числе за период с 19.09.2018 по 31.12.2018 размер арендной платы составляет 276 953 руб. 42 коп., за период с 01.01.2019 по 31.12.209 размер арендной платы составляет 972 000 руб., за период с 01.01.2020 по 24.01.2020 размер арендной платы составляет 63 737 руб. 70 коп.).

Ответчиком в счет арендной платы за указанный период оплачено 600 479 руб.          46 коп., что подтверждается представленными сторонами в материалы дела расчетами, и не оспаривается истцом. Следовательно, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составляет 712 211 руб. 66 коп. (1 312 691 руб. 12 коп. - 600 479 руб.            46 коп.). Доказательств, подтверждающих оплату ответчиком сложившейся задолженности в полном объеме либо частично в материалы дела не представлено. 

Таким образом, исковые требования в части взыскания 712 211 руб. 66 коп. основного долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению, в остальной части исковые требования о взыскании основного долга за указанный период подлежат оставлению без удовлетворения.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора.

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление неустойки.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан   уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки  кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование земельным участком за вышеуказанный период подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, истец в соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ и п.5.2 договора аренды вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей. 

Согласно представленному истцом уточненному расчету, размер пени за период с 16.12.2018 по 24.01.2020 составляет 104 539 руб. 32 коп. 

Учитывая, что исковые требования о взыскании основного долга, судом удовлетворены в части взыскания 712 211 руб. 66 коп., следовательно истцом неверно определен размер пени. Исходя из определенной судом суммы долга ответчика, судом также произведен перерасчет пени, размер пени за период с 16.12.2018 по 24.01.2020 составил 37 134 руб. 13 коп. 

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера пени до 5 000 руб.

В соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ №683-О-О от 26.05.2011,      п.1 ст.333 Гражданского кодекса РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

 Следовательно, в статье 333 Гражданского кодекса РФ речь идет по существу об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункт 74). Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды                  (п.п.1,2 ст.333 Гражданского кодекса РФ, пункт 77). 

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое. 

При этом доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Вместе с тем, в нарушение положений ст.65 Арбитражного процессуального            кодекса РФ ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ  судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Доказательств, подтверждающих, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения ответчика в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период, сторонами не представлено.

Также в материалы дела не представлено доказательств чрезмерности взыскиваемой с ответчика суммы пени, не представлено доказательств того, что взыскание пени в предусмотренном законом размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, основания для применения судом ст.333 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении требования о взыскании с ответчика установленной договором пени отсутствуют.

Заявленная ко взысканию истцом пеня в размере 37 134 руб. 13 коп. является соразмерной последствиям просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Обстоятельств, влекущих в силу ст.401 Гражданского кодекса РФ освобождение ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, в ходе рассмотрения дела судом не установлено. 

Следовательно, исковые требования в части взыскания 37 134 руб. 13 коп. пени за период с 16.12.2018 по 24.01.2020 подлежат удовлетворению, в остальной части исковые требования о взыскании пени за указанный период подлежат оставлению без удовлетворения.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 28 715 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.01.2020 по 15.04.2020.

В силу п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование земельным участком за вышеуказанный период подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Следовательно, истец вправе требовать уплаты ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая, что исковые требования о взыскании основного долга, судом удовлетворены в части взыскания 712 211 руб. 66 коп., следовательно истцом неверно определен размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга. Исходя из определенной судом суммы долга ответчика, судом также произведен перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно которому размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.01.2020 по 15.04.2020 составляет 9 651 руб. 83 коп.

Следовательно, исковые требования в части взыскания 9 651 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.01.2020 по 15.04.2020 подлежат удовлетворению, в остальной части требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины по иску АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» к Брянской городской администрации составляет 6 000 руб. При подаче иска истцом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в размере 6 000 руб. по платежному поручению №408 от 28.01.2019, а также 25 000 руб. по платежному поручению №3312 от 11.06.2019 за судебную экспертизу.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины и оплатой стоимости судебной экспертизы, относятся на истца, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в связи с отказом в иске                                       АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы».

Размер государственной пошлины по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, с учетом уточнения исковых требований, составляет 33 811 руб. При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика в соответствии с             со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 11 869 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, к Брянской городской администрации, г.Брянск, о признании частично недействительным договора аренды №38529 от 19.09.2018 и применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Исковые требования Муниципального образования «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, о взыскании 2 162 211 руб. 07 коп. удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, в пользу Муниципального образования «город Брянск» в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, 

<

...> 997 руб. 62 коп., в том числе 712 211 руб. 66 коп. основного долга, 37 134 руб. 13 коп. пени, 9 651 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, в доход федерального бюджета 11 869 руб. государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд              Брянской области.

 

Судья                                                                                                                      Г.Е. Лемешко