﻿701/2020-29348(1) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело А32-39779/2017 20 июля 2020 года   

 Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года   Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2020 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном  заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Гаарди»  (ОГРН 1022301442789, ИНН2309068061) – Чупахина И.П. (доверенность от 01.11.2019),  от ответчика – открытого акционерного общества акционерной фирмы  «Кубаньпассажиравтосервис» (ОГРН 1022301424716, ИНН 2309008827) – Капитана М.Б.  (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие представителей ответчика – департамента  имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 10223011228399,  ИНН 2308077553), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510,  ИНН 23090540), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу открытого акционерного общества акционерной фирмы  «Кубаньпассажиравтосервис» на постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А32-39779/2017, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Гаарди» (далее – общество) подало  в Арбитражный суд Краснодарского края иск к департаменту имущественных отношений  Краснодарского края (далее – департамент) и к открытому акционерному обществу  акционерной фирмы «Кубаньпассажиравтосервис» (далее – акционерное общество)  о признании недействительным (ничтожным) договора от 08.10.2015 № 00000003952  

аренды земельного участка площадью 6372 кв. м с кадастровым номером  23:43:0305040:34, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный  внутригородской округ, ул. Привокзальная площадь, 5 (далее – договор аренды,  земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:34), о применении последствия  недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном  реестре недвижимости записи о договоре аренды.  

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  (далее – управление Росреестра).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 ходатайство  общества о назначении по делу экспертизы отклонено, в удовлетворении иска отказано.  Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 изменено, договор аренды признан  недействительным (ничтожным) в той его части, которой в аренду переданы части  площадью 107,69 кв. м и 954,28 кв. м земельного участка с кадастровым номером  23:43:0305040:34, находящиеся за красной линией, координаты характерных точек границ  которых приведены в табличной форме. В удовлетворении остальной части иска отказано.  Судебный акт мотивирован недопустимостью предоставления в индивидуальное арендное  пользование конкретному лицу территории общего пользования и нарушением режима  последней оспариваемой сделкой.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.08.2019  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 отменено,  дело № А32-39779/2017 направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный  апелляционный суд в целях оценки ситуационного плана, зарегистрированного  управлением главного архитектора города Краснодара 13.03.1996 под регистрационным  номером 2943, определения границ интересов общества в оспаривании договора аренды,  установления характеристик находящихся в проекции фасадной границы земельного  участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 частей земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0305040:34, расположенных как за утвержденной красной  линией, так и перед ней и примыкающего к земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:120 проезда общего пользования.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 по делу   № А32-39779/2017 изменено, договор аренды признан недействительным (ничтожным)  

в той его части, которой в аренду переданы части площадью 183 кв. м и 257 кв. м  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, первая из которых  представляет собой проезд, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:120, а другая расположена по его фасадной части до красной линии  и за ней, координаты характерных точек границ которых приведены в табличной форме.  В удовлетворении остальной части иска отказано. В остальной части решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 оставлено без изменения.  Судебный акт мотивирован следующим. При образовании земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0305040:34 в него включена существовавшая территория  общего пользования. Передача части этой территории в индивидуальное арендное  пользование акционерному обществу повлекло нарушение действующего  законодательства, а также прав и законных интересов общества на беспрепятственное  использование примыкающих к земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:120 частей существующих проезда, улицы, тротуара, элемента  пешеходного пандуса).  

Акционерное общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного  суда от 25.12.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный  кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда  апелляционной инстанции. Судом апелляционной инстанции нарушен процессуальный  порядок сбора и приобщения к материалам дела новых доказательств. Общество избрало  ненадлежащий способ защиты нарушенного права. У общества отсутствуют препятствия  в неограниченном доступе к земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:120. Последний образован в условиях существовавших смежных земельных  участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34.  Примыкающим к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120  проездом не обеспечивается интерес неограниченного круга лиц.  

Общество в отзыве на кассационную жалобу указало на то, что акционерное  общество не заявляло ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы.  Оспариваемым договором аренды земельного участка с кадастровым номером  23:43:0305040:34 созданы условия для блокирования проезда пожарной и специальной  техники к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120. Департамент  до передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 в аренду  должен был откорректировать его конфигурацию и площадь, исключив тротуары,  проходы и проезды общего пользования.  

Акционерное общество заявило ходатайство об отложении судебного  разбирательства в целях обеспечения участия в судебном заседании иного  процессуального представителя. Руководствуясь статьей 158, частью 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса, суд кассационной инстанции не усмотрел  оснований для удовлетворения данного ходатайства.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей  участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит  оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.  

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с  кадастровым номером 23:43:0305040:34 находится в собственности Краснодарского края,  соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 14.04.2005. Земельный участок с кадастровым номером  23:43:0305040:34 образован в условиях существовавшей красной линии, отраженной  на утвержденном управлением главного архитектора города Краснодара ситуационном  плане от 13.03.1996 № 2943.  

Акционерное общество является собственником магазина площадью 23,3 кв. м  (литера О), туалета площадью 100, 6 кв. м (литера З; 1950 года постройки), кафе-магазина  площадью 387, 1 кв. м (литера М; 1977 года постройки), гостиницы площадью 170, 2 кв. м  (литеры И, и, и1; 1965 года постройки), сарая площадью 112, 2 кв. м (литеры Г, г; 1973  года постройки), основного здания автовокзала с пристройкой площадью 799, 2 кв. м  (литеры А, а; 1913 года постройки), приватизированных по плану приватизации от  28.12.1992, а также нежилого строения навеса площадью 936, 2 кв. м (литера Г-8),  нежилого здания диспетчерской площадью 28,8 кв. м (литера Н), возведенных  хозяйственным способом и принятых в эксплуатацию по акту государственной комиссии  от 06.12.2004 (далее – комплекс автовокзала).  

В целях обеспечения эксплуатации комплекса автовокзала администрация города  Краснодара (далее – администрация, арендодатель) и акционерное общество (арендатор)  заключили договор от 05.06.2002 № 4300001460 аренды земельного участка  с кадастровым номером 23:43:0305040:34. Вступившим в законную силу судебным актом  суда апелляционной инстанции по делу № А32-14578/2013 договор аренды от 05.06.2002   № 4300001460 квалифицирован как ничтожная сделка, совершенная администрацией  в отсутствие полномочий по распоряжению находящимся в региональной собственности  земельным участком с кадастровым номером 23:43:0305040:34. На основании приказа  департамента от 08.10.2015 № 1357 департамент (арендодатель) и акционерное общество  (арендатор) заключили договор от 08.10.2015 № 0000003952 аренды земельного участка  

с кадастровым номером 23:43:0305040:34 на 49 лет в целях разработки проекта  реконструкции и дальнейшей эксплуатации комплекса автовокзала. Договор  зарегистрирован 29.10.2015, а объект аренды передан арендатору 08.10.2015 (пункт 1.3).  

Смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:34 является земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:120  с разрешенным использованием для строительства гостиницы, принадлежащий на праве  собственности обществу (свидетельство о государственной регистрации права  от 05.05.2012 серии 23-АК № 274485). Департаментом архитектуры и градостроительства  администрации обществу выдано разрешение от 02.07.2012 № RU23306000-2300-p  на строительство двухэтажного здания гостиницы с магазином и подвалом площадью  застройки 259 кв. м со сроком действия до 02.11.2016, продленным до 02.11.2016.  В границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 общество  возвело трехэтажное здание с подвалом.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 по делу № А32- 44297/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 20.08.2018 и постановлением Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 20.11.2018, выданное обществу разрешение от 02.07.2012   № RU23306000-2300-р на строительство двухэтажного здания гостиницы на земельном  участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120 признано незаконным. Судебные акты  мотивированы тем, что разрешение на строительство от 02.07.2012 № RU23306000-2300-р  продлено департаментом архитектуры без внесения в него изменений параметров  строящегося объекта. В проектной документации 2012 года размещение автомобильной  парковки, необходимой для нужд проектируемого здания, предусмотрено за пределами  границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 на территории  общего пользования (привокзальной площади). Утвержденной схемой организации  движения и размещения транспортных средств на территории привокзальной площади  не предусмотрены свободные места для стоянки автотранспорта персонала и посетителей  гостиницы и магазина.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2018 по делу № А32- 18862/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 14.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 08.04.2019, по иску администрации к обществу снесено самовольно  возведенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120  четырехэтажное здание гостиницы с подвалом и магазином (литеры А, под/А) общей  площадью 1186,9 кв. м, обществу отказано в признании права собственности на это  

здание. Проектная документация признана не соответствующей действующим  нормативным требованиям, а строительство здания в соответствии с проектом на  основании разрешения на строительство от 02.07.2012 № RU 23306000-2300-р –  невозможным без использования смежного земельного участка с кадастровым номером  23:43:0305040:34 и без нарушения безопасности пассажирского автовокзала, жизни и  имущества пребывающих в нем граждан.  

По данным утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007   № 19 п. 6 в редакции от 26.02.2009 № 53 п. 9 Правил землепользования и застройки на  территории муниципального образования город Краснодар, часть земельного  с кадастровым номером 23:43:0305040:34 находится за красной линией и относится  к территории общего пользования. В результате проведенной по делу судебной  строительно-технической экспертизы (заключение от 07.12.2018 № 244/08-18)  установлено, что в границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34  включена территория общего пользования. За утвержденной красной линией  расположены две части площадью 107,69 кв. м и 954,28 кв. м земельного участка  с кадастровым номером 23:43:0305040:34, координаты характерных точек границ которых  приведены экспертами в табличной форме.  

В заключении специалиста Головнева И.Е. от 25.10.2019 № 19-570 приведены  координаты характерных точек границ и данные о площади частей земельного участка  с кадастровым номером 23:43:0305040:34, одна из которых площадью 183 кв. м  представляет собой проезд общего пользования, примыкающий к земельному участку  с кадастровым номером 23:43:0305040:120, а другая площадью 257 кв. м расположена  в пешеходной зоне по фасадной части земельного участка с кадастровым номером  23:43:0305040:120. Координаты характерных точек границ этих частей приведены  специалистом в табличной форме.  

Считая невозможным осуществление на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0305040:120 строительных работ в связи с включением в границы смежного  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 территории общего  пользования и необеспечением беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц  к запроектированной гостинице с магазином, общество предложило департаменту и  акционерному обществу внести изменения в договор аренды, касающиеся исключения из  объекта аренды территории общего пользования и уменьшения срока договора до 10 лет.  В ответных письмах от 14.08.2017 № 960/24, от 17.08.2017 № 52-27891/17-33-23  акционерное общество и департамент указали на отсутствие, по их мнению, оснований  для внесения изменений в договор аренды.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в  арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов  рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьям 1, 11, 12  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих  нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав  осуществляется установленными законом способами. Необходимым условием  применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение  восстановления нарушенного права.  

Поскольку оспариваемый договор заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом  случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях  и о последствиях недействительности сделок в редакции Федерального закона  от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой  и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его  пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25  «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского  кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной  редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть  признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены  сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие  на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.  Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено  в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого  законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности  ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в  предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании  этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки  применяются для защиты публичных интересов.  

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84  постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат  существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может  быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если  

в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными  интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка,  при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом,  является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Удовлетворение иска лица,  не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее  недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским  законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о  признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии  у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.  

Территории общего пользования представляют собой территории, которыми  беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы,  проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы,  бульвары), находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные  участки, не закрытые для общего доступа, на которых граждане имеют право свободно,  без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках  природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами,  собственником соответствующего участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса  Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс, пункт 12 статьи 1  Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс).  

Красные линии определяются законодателем как линии, которые обозначают  существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий  общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или)  предназначенных для размещения линейных объектов (пункт 11 статьи 1  Градостроительного кодекса).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – Земельный кодекс), подготовка схемы расположения земельного  участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального  планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории,  землеустроительной документации, земельных участков общего пользования, территорий  общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков,  местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.  

Подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению  землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов  землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России  17.02.2003, в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования  

земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода  (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный  участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение,  обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего  пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления  частного сервитута.  

Пунктом 9 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом  Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921,  предусмотрено обязательное включение в состав межевого плана, подготавливаемого в  результате кадастровых работ по образованию земельных участков любым из  предусмотренных Земельным кодексом способов, раздела, содержащего сведения об  обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных  участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или  измененным земельным участкам.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011   № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего  пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен  в пользование конкретному лицу, поскольку такое предоставление исключает  возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное  пользованием участком.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и  разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции  обоснованно заключили о следующем. Договор аренды недействителен (ничтожен)  в той его части, которой в аренду переданы части площадью 183 кв. м и 257 кв. м  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, первая из которых  представляет собой проезд, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:120, а другая расположена по его фасадной части до красной линии  и за ней. Только в этих частях у общества имеется подлежащий судебной защите интерес.  Передача этих частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34,  представляющих собой территорию общего пользования, в индивидуальное арендное  пользование акционерному обществу повлекло нарушение действующего  законодательства, а также прав и законных интересов общества на беспрепятственное  использование примыкающих к земельному участку с кадастровым номером  

23:43:0305040:120 существующих проезда, улицы, тротуара, элемента пешеходного  пандуса. Акционерное общество в предусмотренном процессуальным законодательством  порядке не опровергло данные выводы путем представления соответствующих  доказательств. Заключение специалиста Головнева И.Е. от 25.10.2019 № 19-570  соответствует критериям относимости и допустимости доказательств. Примыкающим  к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120 и входящим в состав  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 проездом обеспечивается  пешеходное и автомобильное движение неограниченного круга лиц.  

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств,  не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как  не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют  полномочия для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению части 2  статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.  

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении  норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся  в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта  в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного  процессуального кодекса.  

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу   № А32-39779/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Ходатайство акционерного общества «Кубаньпассажиравтосервис» об отложении  судебного разбирательства отклонить.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  

Судья Н.С. Мазурова  Судья А.И. Мещерин