677/2017-25297(6) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-47445/2015

г. Краснодар

27 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года  Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2017 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном  заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Лечебно- диагностический центр "Эдельвейс"» (ИНН 2365002530, ОГРН 1062365009002) –  Люкова В.С. (директор), от ответчика – администрации муниципального образования  Туапсинское городское поселение Туапсинского района (ИНН 2365012062,  ОГРН 1082365009002) – Рогачевой Е.Н. (доверенность от 15.06.2017), в отсутствие  ответчика – бюджетного учреждения Туапсинского городского поселения «Управление  земельных ресурсов» (ИНН 2365009976, ОГРН 1072365002808), извещенного  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем  размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации  муниципального образования Туапсинское городское поселение Туапсинского района на  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 (судья Мигулина Д.А.) и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2017  (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу № А32-47445/2015, установил  следующее.  

ООО «Лечебно-диагностический центр "Эдельвейс"» (далее – общество)  обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального  образования Туапсинское городское поселение Туапсинского района  (далее – администрация) и бюджетному учреждению Туапсинского городского поселения  «Управления земельных ресурсов» со следующими требованиями:  

– признать выкупную стоимость нежилого помещения (комнаты № 1 – 6, 6а – 14;  литера А), назначение: нежилое, площадь общая 163,71 кв. м, адрес: Краснодарский край,  

г. Туапсе, ул. Карла Маркса, 23а, указанную в отчете муниципального бюджетного  учреждения Туапсинского городского поселения «Управления земельных ресурсов» в  размере 6 658 тыс. рублей недостоверной;  

– возложить на администрацию обязанность заключить с обществом договор  купли-продажи нежилого помещения (комнаты № 1 – 6, 6а – 14; литера А), назначение:  нежилое, площадь общая 163,71 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Карла  Маркса, 23а, по цене 2 951 567 рублей с условием предоставления рассрочки платежей  сроком на пять лет.  

Решением суда первой инстанции от 15.11.2016, оставленным без изменения  постановлением апелляционного суда от 16.04.2017, исковые требования удовлетворены.  Судебные акты мотивированы тем, что общество относится к субъектам малого  предпринимательства, отсутствуют доказательства нарушения обществом обязательств по  оплате арендной платы. Нежилое помещение является самостоятельным обособленным  объектом, выкупная цена определена с учетом экспертного заключения. Апелляционный  суд согласился с изложенным и отметил, что сущностные разногласия между отчетом  оценщика от 02.09.2015 № 2015046 и заключением судебного эксперта относятся к  вопросу о том, подлежит ли включению в стоимость объекта стоимость земельного  участка (права пользования земельным участком). Апелляционный суд не усматривает  оснований для определения выкупной цены в целях реализации преимущественного права  по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом стоимости  земельного участка или права пользования земельным участком. Закон № 159-ФЗ касается  выкупа лишь зданий и строений и не предусматривает выкуп земельного участка, на  котором расположены такие объекты, а также не обусловливает их продажу обязательной  продажей такого земельного участка.  

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные  акты, дело – направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, не устранены противоречия  относительно стоимости по трем заключениям, экспертное заключение, которое приняли  суды, является недостоверным и не могло быть принято, к участию в деле не привлечены  арендаторы смежных помещений, продаваемое помещение является долей в общем  имуществе и не является обособленным. Общество существенно нарушало условия  

договора аренды, в связи с чем администрация расторгла договор и отменила  постановление о предоставлении преимущественного права на приобретение.  

В отзыве на кассационную жалобу истец указал на ее несостоятельность, а также  законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил  суд кассационной инстанции отменить обжалуемые акты, представитель истца возражал  против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов  закону и имеющимся в деле доказательствам.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав  представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим  основаниям.  

Из материалов дела видно и суды установили, что 15.09.2015 общество, являясь  арендатором нежилых помещений (комнаты № 1 – 6, 6а – 14; литера А), назначение: нежилое,  площадь общая 163,71 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Карла Маркса, 23а,  обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи указанных  помещений на основании Закона № 159-ФЗ.  

Администрация постановлением от 19.10.2015 № 1272 «О предоставлении  ООО Лечебно-диагностический центр "Эдельвейс" преимущественного права на  приобретение объекта муниципального недвижимого имущества, установила цену объекта  без учета налога на добавленную стоимость в размере 6 658 тыс. рублей. Направленный  администрацией проект договора с указанной ценой общество отклонило, приложив  протокол разногласий от 27.11.2015, касающихся размера цены объекта и помесячных  платежей (т. 1, л. д. 18).  

Общество, полагая установленную администрацией рыночную стоимость нежилых  помещений недостоверной, обратилось в суд с иском.  

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Кодекс) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть  передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,  предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

В статье 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего  предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства,  указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии  малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и  среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных  

ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном  отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской  Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной  независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об  оценочной деятельности).  

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или  иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не  установлено иное.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Кодекса по договору  купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него  определенную денежную сумму (цену).  

Согласно отчету оценщика от 02.09.2015 № 2015046, бюджетным учреждением  Туапсинского городского поселения «Управления земельных ресурсов» рыночная стоимость  нежилых помещений составляет 6 658 тыс. рублей (т. 2, л. д. 36).  

В отчете № 151/РИС/2015 выполненном ООО «ЮгЭксперт» и представленным  обществом, рыночная стоимость нежилых помещений определена в размере 1 796 800 рублей  (т. 1, л. д. 87).  

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в  отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,  указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить  сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.  

С учетом разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемых обществом  нежилых помещений и наличием различий в отчетах о рыночной стоимости имущества, суд  первой инстанции в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации определением от 02.06.2016 назначил судебную экспертизу,  проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертная компания  ФАВОРИТ» Изотовой Ю.В.  

Согласно заключению эксперта от 27.07.2016 № 1086 отчет оценщика от 02.09.2015   № 2015046, составленный бюджетным учреждением Туапсинского городского поселения  «Управления земельных ресурсов», не соответствует требованиям законодательства об  оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на  02.09.2015 составляет 2 951 567 рублей (т. 2, л. д. 197).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что общество  относится к субъектам малого предпринимательства, отсутствуют доказательства нарушения  обществом обязательств по оплате арендной платы, нежилое помещение является  самостоятельным обособленным объектом, принимая во внимание экспертное заключение  от 27.07.2016 № 1086 суды верно сделали вывод об удовлетворении требований общества.  

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых  судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.  

Довод заявителя жалобы о том, что заключение судебной экспертизы является  ненадлежащим доказательством по делу, подлежит отклонению. Выводы судебной  экспертизы составлены последовательно, логично, четко и правильно. Несогласие  администрации с выводами экспертного заключения не может служить основанием для  отмены обжалуемых судебных актов и по существу свидетельствует о необходимости иной  оценки экспертного заключения как доказательства по делу, что в соответствии со  статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к компетенции  суда кассационной инстанции не относится. Так, указание на некорректный подбор аналог  необоснован, поскольку подобранные объекта-аналоги схожи по параметрам сравнения со  спорным объектом (цена предложения, местоположение, функциональное предназначение  помещений и др.; т. 2, л. д. 121 – 197). Эксперт также представил письменные пояснения.  Администрация в процессе рассмотрения спора не заявляла о недостатках проведенного  исследования, не воспользовалась правом заявить ходатайство о назначении повторной или  дополнительной экспертизы (статьи 82, 86 и 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

Довод подателя жалобы о том, что общество существенно нарушило условия договора  аренды, в связи с чем администрация расторгла договор и отменила постановление о  предоставлении преимущественного права на приобретение, не принимается во внимание,  поскольку данные обстоятельства совершены 07.06.2017, то есть после вступления в  

законную силу судебного акта и не могли быть предметом оценки судов нижестоящих  инстанций. При этом справка от 08.07.2015 № 65 о наличии долей в общем имуществе  представлена ответчиком – бюджетным учреждением Туапсинского городского поселения  «Управления земельных ресурсов» не опровергает выводов судов (т. 2, л. д. 45).  

Довод кассационной жалобы о том, что продаваемое помещение является долей в  общем имуществе и не является обособленным, несостоятелен, так как нежилое помещение,  состоящее из комнат, с учетом технического паспорта является обособленным объектом  (на основе частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект).  Апелляционный суд, исследуя технический паспорт верно указал, что нежилое помещение  (комнаты 1 – 6, 6а –л 14) литер А общей площадью 163,71 кв. м, расположенное по адресу:  г. Туапсе, ул. Карла Маркса, 23-а, является самостоятельным обособленным объектом, то  есть, соответствует критерию, установленному в пункте 8 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134.  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о  применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального  права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с  учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее  удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4  статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не  установлены.  

Исполнение судебных актов по делу приостанавливалось на срок до принятия  арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам  рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена,  приостановление обжалуемых судебных актов, утратило силу (часть 4 статьи 283  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2017 по делу   № А32-47445/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения  

Отменить приостановление исполнения решения Краснодарского края  от 15.11.2016 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 16.04.2017 по делу № А32-47445/2015.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий О.Л. Рассказов  Судьи Е.И. Афонина  

 И.И. Фефелова