АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 апреля 2019 года

Дело №

А56-77169/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                   Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Барс» Селуянова М.В. (доверенность от 02.08.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность                          от 09.01.2019 № 27), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 26.12.2018 № 97920-42), 

рассмотрев 17.04.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2018  (судья Герасимова Е.А.)  и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-77169/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Барс», место нахождения: 195267, Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, ОГРН 1027802518853, ИНН 7804061831 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 21Н с  кадастровым номером 78:5547:11:3:15, расположенного по адресу: 195297, Санкт-Петербург,                      ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге и изложении условий пункта 2.1 этого договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 25 000 000 рублей». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено    Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6 подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

Протокольным определением от 22.05.2017 суд изменил процессуальный статус Фонда с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 18.05.2018 определены условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21Н в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 45 100 000 руб., НДС не облагается», а также  распределены судебные расходы.

Общество и Комитет не согласились с принятым решением и обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами на данное решение.

Определением от 15.08.2018 суд апелляционной инстанции назначил проведение судебной экспертизы. 

Постановлением апелляционного суда от 04.12.2018 решение от 18.05.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт, условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21Н определены в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 24 379 067 руб. 80 коп, НДС не облагается», а также распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что Общество не обладало преимущественным правом на выкуп объекта, поскольку имело неоплаченную задолженность по договору аренды; считает, что суд апелляционной  инстанции необоснованно назначил по делу повторную экспертизу, в то время как имелись основания для назначения дополнительной экспертизы с учетом наличия вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела; указывает, что заключение эксперта от 17.09.2018, положенное в основу апелляционного постановления, выполнено лицом, не обладающим необходимой квалификацией и содержит ряд противоречивых выводов, обуславливающих недостоверность итогового результата. 

ГУИОН также обратилось с кассационной жалобой и просило отменить постановление от 04.12.2018 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В своей кассационной жалобе оно указывает на то, что при поведении экспертизы экспертом были допущены нарушения, а именно: не выполнен анализ наиболее эффективного использования объекта, который лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, не произведена проверка соответствия рассматриваемого варианта использования на критерии законодательной разрешенности, физической осуществимости, финансовой оправданности и максимальной эффективности, не был произведен осмотр объекта и исследование сегмента рынка, к которому относится объект оценки, что не позволяет сделать вывод о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта соответствует его качеству и конъюнктуре рынка, а также не учтены отличия объектов-аналогов от исследуемого объекта при использовании как доходного, так и сравнительного подходов. В связи с этим ГУИОН считает, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о соответствии заключения эксперта от 17.09.2018 № СЭ-15881 требованиям законодательства в области регулирования оценочной деятельности, поскольку оно не могло быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в их удовлетворении и оставить постановление без изменения.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН настаивали на удовлетворении кассационных жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Судами установлено и из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 29.09.2003                № 04-А002072 аренды нежилого помещения 21Н с кадастровым номером 78:5547:11:3:15, расположенного по адресу: 195297, Санкт-Петербург,                           ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А.

Общество обратилось в уполномоченный Комитетом орган с заявлением              от 18.07.2013 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 14.08.2013 № 2979 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у него преимущественного права на приобретение помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2013 по делу № А56-53683/2013 признано недействительным решение Комитета об отказе Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта, оформленное письмом от 14.08.2013 № 2979, на Комитет возложена обязанность принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта с учетом преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества.

Впоследствии письмом от 18.02.2015 № 1094 Комитет сообщил Обществу об отказе в рассмотрении заявления о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта площадью               684,1 кв.м в связи с отсутствием документов, подтверждающих согласование проведенной перепланировки спорного объекта, что делает невозможным проведение оценки его рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 по делу № А56-33400/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 16.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа      от 28.03.2016, названное решение Комитета, оформленное письмом                                от 18.02.2015 № 1094, признано недействительным, суд обязал Комитет совершить действия, направленные на принятие решения об условиях приватизации арендуемого объекта с учетом преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества.

В ходе исполнения указанных судебных актов ГУИОН на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта                   от 28.07.2016 № 31-8-0110(076)-2016, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере  48 100 000 руб., после чего Фондом в адрес Общества были направлены уведомление с предложением о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере  48 100 000 руб.  

Общество, не согласившись с предложенной выкупной ценой, направило в адрес Фонда и Комитета договор купли-продажи с приложением протокола разногласий, в котором предложило изложить пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 25 000 000 рублей».

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная ответчиком продажная цена значительно превышает рыночную стоимость объекта, обратилось в суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции определением                         от 26.05.2017 удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату подачи заявления о выкупе арендуемого помещения (18.07.2013), проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ленинградское Экспертное Общество» Шадрину Игорю Юрьевичу.

По результатам проведенной экспертизы ООО «Ленинградское Экспертное Общество» представлено в суд заключение эксперта от 26.06.2017 № 2242, по заключению которого рыночная стоимость нежилого помещения 21Н по состоянию на 18.07.2013 составляет 27 927 303 руб.

С учетом поступивших замечаний сторон к заключению эксперта и после получения пояснений последнего определением суда от 29.11.2017 было удовлетворено ходатайство ГУИОН и назначено проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лабриум Консалтинг» Корнеевой Екатерине Александровне.

Согласно заключению от 25.01.2018 № Э-0118-04/А56-77169/2016 данного эксперта рыночная стоимость испрашиваемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 18.07.2013 составляет 45 100 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и заслушав дополнительные пояснения, данные экспертом Корнеевой Е.А. в судебном заседании, признал заключение эксперта от 25.01.2018 № Э-0118-04/А56-77169/2016 достаточным доказательством по настоящему делу и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив его условие о стоимости выкупаемого объекта в размере 45 100 000 руб.

В суде апелляционной инстанции Общество заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы, которое было удовлетворено определением от 15.08.2018 и проведение ее поручено апелляционным судом эксперту общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» Кабачкову Юрию Юрьевичу. Согласно представленному в материалы дела заключению от 17.09.2018 № 15881 названного эксперта, рыночная стоимость испрашиваемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 18.07.2013 составляет 24 379 067 руб.              80 коп.

Суд апелляционной инстанции, оценив материалы дела и заключение эксперта по правилам статей 71, 82, 83, 86 АПК РФ, признал заключение                    от 17.09.2018 № 15881 достоверным доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, отменил решение от 18.05.2018 и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив его условие о стоимости выкупаемого объекта в размере 24 379 067 руб. 80 коп.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены постановления апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -               ГК РФ) условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо                  № 92) при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание доводы, приведенные Комитетом и ГУИОН в своих апелляционных жалобах и, учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, правильно применил положения статей 83, 87 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ и назначил повторную судебную экспертизу в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд апелляционной инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного помещения на момент подачи Обществом заявки на передачу арендуемого объекта в собственность (18.07.2013).

Оценив экспертное заключение от 17.09.2018 № 15881 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, апелляционный суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного помещения по состоянию на 18.07.2013 в размере 24 379 067 руб. 80 коп. При этом суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Какие-либо нарушения Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки на дату подачи Обществом заявки, судом апелляционной инстанции не установлены.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитал, что оно основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки и находятся с ним на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты, их состояния и местоположения.

Поскольку у суда отсутствовали обоснованные сомнения в заключении эксперта Кабачкова Ю.Ю. и не были установлены методологические дефекты и противоречия, которые могли бы повлечь недостоверность и неправильность  выводов в экспертном заключении от 17.09.2018 № 15881, апелляционный суд правомерно не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУИОН повторной экспертизы.

При таком положении апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об определении продажной цены объекта в размере 24 379 067 руб. 80 коп. в соответствии с заключением эксперта от 17.09.2018 № 15881 и правомерно, отменив решение суда первой инстанции, вынес новый судебный акт.

Апелляционный суд правильно квалифицировал спорные правоотношения, оценил представленные в материалы дела документы и заключения по правилам, установленным процессуальным законодательством, у суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований для отмены принятого апелляционного постановления и удовлетворения кассационных жалоб. 

Приведенные подателями жалоб доводы о том, что экспертное заключение                         от 17.09.2018 № 15881 не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного помещения, поскольку при расчетах экспертом не выполнен анализ наиболее эффективного использования объекта, который лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, не произведена проверка соответствия рассматриваемого варианта использования на критерии законодательной разрешенности, физической осуществимости, финансовой оправданности и максимальной эффективности, не был произведен осмотр объекта и исследование сегмента рынка, к которому относится объект оценки, отклоняются как несостоятельные.  

Данные доводы не свидетельствуют о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, а также о том, что при оценке рыночной стоимости помещения экспертом были допущены такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые лишали бы заключение эксперта доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

В материалах дела  отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения, влияющие на выводы.

Более того, доводы ГУИОН и Комитета со ссылкой на имеющиеся у них замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически заявители не оспаривают обстоятельства, установленные апелляционным судом, их доводы сводятся к выражению несогласия с заключением эксперта от 17.09.2018 № 15881. 

Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка Комитета на отсутствие у Общества права на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке, установленном Законом            № 159-ФЗ, опровергается вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-53683/2013 и А56-33400/2015, которыми признаны незаконными  действия Комитета, направленные на воспрепятствование в реализации Обществом преимущественного права.

Кассационная инстанция отклоняет довод ГУИОН и Комитета на необоснованность отказа апелляционного суда в удовлетворении их ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы. 

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта. Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу. Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности либо недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта от 17.09.2018 суд не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы апелляционного суда, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемого постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении постановления суд апелляционной инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу № А56-77169/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М.В. Захарова

А.В. Кадулин