﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 июля 2021 года

Дело №

А21-15558/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,         Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвест»  Гака В.В. (доверенность от 07.09.2020), от администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Манукина Д.В. (доверенность от 10.11.2020), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу           № А21-15558/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест», адрес: 236038, Калининградская обл., Гурьевский р-н, пос. Невское, ул. Гагарина, д. 239В, ОГРН 1083925008430, ИНН 3904601057 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Крымская ул., 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), о сохранении объекта недвижимости «Гостиница коттеджного типа», расположенного по адресу: 238590, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Заостровье, в перепланированном состоянии; признании за Обществом права собственности на объект недвижимости «Гостиница коттеджного типа» площадью 605,1 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 по тому же адресу.

Решением от 11.09.2020 исковые требования удовлетворены.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 установлено, что судебный акт принят в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика, а также затрагивает права уполномоченного на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию государственного органа; указано на переход к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, адрес: 236007, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 1023900999011, ИНН 3906006871 (далее - Агентство).

Постановлением апелляционного суда от 24.03.2021 решение от 11.09.2020 отменено; в иске отказано.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 24.03.2021, ссылаясь на неправильное применение этим судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, имеются основания для удовлетворения иска, поскольку спорный объект недвижимости возведен на земельном участке в соответствии с его целевым назначением, определенным в договоре аренды, на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство; спорная постройка соответствует требованиям строительных, санитарно-технических норм и правил, не угрожает жизни и здоровью людей.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая правильным вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку.

Агентство о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области (арендодатель) и Маточкин Юрий Геннадьевич (арендатор) заключили договор от 22.09.2015   № 387-КЗО/2015 аренды земельного участка площадью 1900 кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Заостровье, под завершение строительства гостиницы коттеджного типа сроком действия с 21.09.2015 по 20.09.2018.

Администрация выдала Маточкину Ю.Г. разрешение от 08.02.2016          № RU 39520000-016/16МО на строительство объекта капитального строительства –  гостиницы коттеджного типа общей площадью 239,8 кв. м, площадью застройки 193,0 кв. м с количеством этажей – 2. Срок действия разрешения – до 03.11.2018 (с учетом продления).  

Далее Маточкин Ю.Г. по договору от 27.11.2017 продал Рязанцевой Людмиле Михайловне объект недвижимости - гостиницу коттеджного типа, не завершенную строительством, общей площадью застройки 172,1 кв. м, степенью готовности 11 процентов, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Заостровье. Переход к Рязанцевой Л.М. права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован 05.12.2017. 

По соглашению от 27.11.2017 в связи с переходом права собственности на объект права и обязанности арендатора по договору от 22.09.2015 переданы от Маточкина Ю.Г. с согласия арендодателя Рязанцевой Л.М. 

Далее Рязанцева Л.М. (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 14.01.2019 купли-продажи двух объектов недвижимости, находящихся на указанном выше земельном участке, - нежилого здания общей площадью 211,3 кв. м с кадастровым номером 39:05:040101:1691 и не завершенного строительством здания гостиницы коттеджного типа, общей площадью застройки 172,1 кв. м, степенью готовности 11 процентов, с кадастровым номером  39:05:040101:1122. Одновременно стороны заключили соглашение от 14.01.2019 о передаче покупателю прав и обязанностей арендатора по договору от 22.09.2015 № 387-КЗО/2015 аренды земельного участка.

Переход к Обществу права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2019, право аренды земельного участка – 24.04.2019.

Как видно из материалов дела, строительство гостиницы фактически завершено; на земельном участке возведено здание общей площадью 605,1   кв. м, с количеством этажей – 3.  

Общество обратилось в Агентство за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 16.09.2019 Агентство сообщило Обществу об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гостиница коттеджного типа», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910, на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввиду непредставления необходимых документов, в частности, правоустанавливающего документа на земельный участок либо его реквизиты (действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910), невнесения изменений в разрешение на строительство в части застройщика, несоответствия параметров заявленного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство.  

Общество, ссылаясь на то, что не имеет возможности получить необходимые документы для оформления права собственности на объект, который возведен на земельном участке в соответствии с определенными в договоре аренды целями, соответствует строительным и иным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, обоснованным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено понятие самовольной постройки. Одним из признаков самовольной постройки является создание объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.  

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, совершать в отношении нее сделки. 

Пунктом 3 той же статьи определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Исходя из положений статьи 222 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010     № 10/22, критерием, определяющим лицо, которое может предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку, является наличие у этого лица одного из перечисленных в абзаце первом пункта 3 статьи 222 ГК РФ прав бессрочного характера в отношении земельного участка, где возведена постройка. При этом, если постройка была возведена не лицом, которому земельный участок принадлежит на соответствующем праве, то она может быть признана принадлежащей такому лицу на праве собственности только в случае, если лицо, осуществившее постройку, имело права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта.

Как видно из материалов дела, на момент приобретения Обществом у Рязанцевой Л.М. по договору от 14.01.2019 не завершенного строительством здания гостиницы степенью готовности 11 процентов срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, истек (20.09.2018). Возможность продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального характера, не предусмотрена действующим законодательством. Доказательства фактического создания гостиницы в период действия договора не представлены. Доказательства соответствия построенного объекта параметрам, которые были указаны в разрешении на строительство, а также проектной документации, на основании которой это разрешение выдавалось, также отсутствуют. Совокупность обстоятельств, при которых право собственности на самовольную постройку может быть приобретено в соответствии с пунктом 3.2 статьи 222 ГК РФ, в ходе рассмотрения дела не установлена.

При таком положении апелляционный суд, приняв также во внимание, что установленные в процессе рассмотрения дела обстоятельства не позволяют считать Общество добросовестным застройщиком, правомерно пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 222 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе в части сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии спорного объекта, который ранее не вводился в эксплуатацию.     

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждают возможность признания за ним права собственности на гостиницу как самовольную постройку при установленных судом обстоятельствах.      

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу № А21-15558/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Т.И. Сапоткина