ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-64052/2021

10 октября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 октября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 октября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2 представитель по доверенности от 05.04.21;

от ответчика (должника): ФИО3 представитель по доверенности от 21.12.21;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-26788/2022) общества с ограниченной ответственностью "Орион" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2022 по делу № А56-64052/2021 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Орион"

к  обществу с ограниченной ответственностью "Киилтоклин"

об обязании привести арендуемые помещения в первоначальное состояние, о взыскании неоплаченной части арендной платы,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Киилтоклин» (далее – ответчик) об обязании ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда привести арендуемые помещения, расположенные по адресу: 188650, Ленинградская область, город Сертолово, территория ГП «Сертоловский промышленный комбинат» (улица Песочная, дом 14, корпус 1) в первоначальное состояние, а именно:

– осуществить замену линолеума в комнате инженеров (помещение № 129); 

– осуществить замену линолеума в туалете (помещение № 116); 

– осуществить восстановление поврежденного кафеля в лаборатории (в помещении № 121); 

– восстановить перегородки в санузле (в помещение № 116); 

– удалить бетонные элементы уклонов полов выше отметки 0,00 (ванны резервуаров) и восстановить пол в помещении № 123;

– оборудовать туалет унитазом со сливным баком, а также восстановить фановую трубу от унитаза в канализацию в помещение № 116. 

После приведения арендуемых помещений в первоначальное состояние и их освобождение от рабочей силы, нанятой ответчиком, истец потребовал обязать ответчика сдать арендованное имущество арендодателю в установленном порядке по акту передачи. 

Также истец просил взыскать с ответчика неоплаченную часть арендной платы за апрель 2021 года в размере 405 106 руб. 80 коп., пени по ставке 13% за период с 11.05.2021 по 17.05.2021 в сумме 1 009 руб. 99 коп.

Решением от 04.07.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Орион» обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, считая решение незаконным, принятым с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал на то, что суд первой инстанции не дал надлежащую правовую оценку показаниям свидетеля ФИО4, в то же время сослался на показания свидетеля ФИО5 При этом, как указал заявитель, свидетель ФИО5 является действующим сотрудником ответчика и полностью зависимым от него лицом. Суд не дал правовую оценку тому обстоятельству, что свидетель ФИО4 является инженером по эксплуатации зданий и имеет необходимую квалификацию в тех вопросах, о которых сообщал суду. Свидетель ФИО5 являлся же инженером-химиком, не обладает знаниями в строительной области и не подтвердил свое нахождение в спорных частях арендованного помещения.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не оценил и не отразил в решении доказательства нахождения в арендованных помещениях после даты акта 23.04.2022г. работников ответчика и тем самым не усмотрел фактическое пользование ответчиком арендованными помещениями в апреле, мае, июне 2022 года.

Суд не дал правовую оценку тому обстоятельству, что в акте приема-передачи помещений в аренду от 19.01.2005 года отсутствуют замечания ответчика по поводу принимаемых им помещений Суд вопреки акту экспертизы, то есть акту, составленному лицом, обладающим специальными познаниями, не указав причины такой квалификации, посчитал причины порчи имущества арендодателя - нормальным износом.

Истец указал, что ответчик представил в материалы дела односторонний акт приема-передачи (возврата) помещений от 23.04.2021г., при этом истец представил доказательства того, что ответчик фактически пользовался арендованным имуществом, так как направлял своих сотрудников выполнять ремонт арендованных помещений (объяснительные записки работников ответчика, фиксация прохода сотрудников ответчика через контрольно-пропускной пункт). Суд не дал правовую оценку данным доказательствам и одновременно применил к данной ситуации устаревшую правовую позицию ВАС РФ от 11.01.2002 года (Информационное письмо № 66. п. 37) при наличии обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) (ред. от 01.06.2022).

Истец пояснил, что отказ арендодателя принять помещения обусловлен именно тем, что работники арендатора приходили и выполняли свои функции, что фактически препятствовало принять помещения и использовать их по усмотрению арендатора.

В судебном заседании 04.10.2022 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Орион» и ЗАО «Фармос СПб» заключен договор аренды промышленных и офисных помещений, расположенных по адресу: Территория предприятия «Сертоловский промышленный комбинат» от 19.01.2005.

По условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование производственные и офисные помещения, расположенные на Заводе, общей площадью 1663 кв.м., включая 121 кв.м. Территории общего пользования.

В пункте 2.3 договора согласовано, что передача помещения арендатору производится по акту приема-передачи. 

В пункте 2.4 договора аренды указано, что арендодатель предоставляет помещения арендатору в состоянии «как есть», в соответствии с описанием и характеристиками, указанными в  Приложении № 2.

Как указано в пункте 2.5 договора, помещение предоставлено для коммерческих целей, в связи с импортом, производством, продажей и распространением средств и иной химической продукции, для чего арендатору предоставляется право, при согласии арендодателя, реконструкция помещений.

Ежемесячная арендная плата за помещение согласована в пункте 3.1 договора в размере 13,38 долларов США за один квадратный метр помещений. Указанная сумма включает в себя оплату коммунальных услуг. Арендная плата, как указано в пункте 3.3 договора, уплачивается не позднее 10-го числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть произведен платеж, на основании выставленных арендатором счетов. Платежи по договору осуществляются в рублях по обменному курсу ЦБ РФ, действующему на дату, предшествующего соответствующему платежу (пункт 3.4 договора). В пункте 3.5 предусмотрен ежегодный пересмотр арендной платы сторонами за два месяца до истечения каждого календарного года срока аренды. 

Срок аренды предусмотрен пунктом 4.2 договора – пять лет, с условием преимущественного права арендатора на пролонгацию срока аренды на следующие пять лет на условиях договора (пункт 4.3 договора). Об использовании права на пролонгацию арендатор должен уведомить арендодателя за 30 дней до истечения срока аренды. 

В обязанности арендодателя включено поддержание за своей счет помещения в надлежащем состоянии и порядке, осуществление текущего ремонта и, при необходимости, капитального ремонта несущих конструкций помещений, крыш, фундаментов, подвалов, фасадов, помещений общего пользования, Коммунальных Систем и Прилегающей территории (пункт 5.6 договора). 

Пунктом 6.1.2 договора предусмотрено право арендатора производить любые улучшения и модификации конструктивных элементов и конструкций помещений или структурных и других изменений помещений или любых изменений интерьера помещений, или переоборудовать помещения с предварительного письменного согласия арендодателя. По окончании срока аренды, пунктом 11.1 договора предусмотрена передача помещений арендодателю в течение 90 календарных дней (Срок Освобождения). В течение Срока Освобождения арендатор обязан уплатить арендную плату и плану за Коммунальные услуги. 

В пункте 11.2 договора указано, что возврат помещений арендодателю подтверждается и оформляется Актом приема-передачи по форме Приложения 4 к договору аренды. В пункте 11.3 договора указано на то, что арендатор должен передать помещения арендодателю в состоянии не хуже, чем на дату договора, с учетом нормального износа. 

В ходе исполнения договора, наименование арендатора изменено на ООО «Киилтоклин».

Дополнительными соглашениями стороны неоднократно изменяли размер арендной платы и порядок его пересмотра. Дополнительным соглашением от 09.11.2020 к договору размер ежемесячной платы с 01.01.2021 согласован в размере 870 руб. за один квадратный метр без учета НДС. 

Помещения переданы по Акту приема-передачи от 19.01.2015. Конкретные характеристики передаваемых помещений и из состоянии в акте не оговорены. 

Письмом от 16.10.2020 ответчик обратился о расторжении договора аренды.

Судом установлено, что с учетом предстоящего расторжения договора, 17.11.2020 стороны провели совместный осмотр помещений, по итогам которого составили акт от 23.11.2020. В акте отражены действия, которые арендатор должен был произвести для приведения помещений в первоначальный порядок. Так, в акте отражена необходимость проведения ремонтных работ: в офисах кладовщиков, инженера по охране труда и руководителя производства; на складе готовой продукции; в фасовочном цехе; в варочном цехе; на складе сырья; на пандусе; восстановление санузла до первоначального состояния; в замывочной; заделка отверстий в стенах и перекрытиях в случае демонтажа оборудования вне цеха (лаборатория, чиллерная, венткамера, котельная), заделка отверстий в стенах и перекрытиях, восстановление напольных покрытий, стен, и т.д., замена гомогенного покрытия.

ООО «Орион» 05.06.2021 произвело без участия ответчика осмотр помещения с привлечением специалиста – ООО «ССЭКС-НЕВА». В акте указано, что ответчик вызывался на осмотр телеграммой 211765, но, явку не обеспечил.

Истец потребовал, чтобы ответчик перед передачей привел арендованное имущество в первоначальное состояние, с учетом нормального износа. При этом, истец направил в адрес ответчика претензию от 12.05.2021 с указанием некоторых недостатков имущества, которые арендатором не были устранены. 

Оставление без удовлетворения претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 2 этой же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, как справедливо отмечено судом первой инстанции, закон императивно не устанавливает обязанность возвратить арендованное помещение исключительно в первоначальном состоянии: во-первых, допустимо изменение его состояния в результате нормального износа, во-вторых, оно может быть возвращено в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, письмом от 19.04.2021 № 88 и обращением от той же даты по электронной почте, ответчик предложил назначить встречу по приемке помещений на 23.04.2021.

О возврате помещений арендатор составил односторонний акт от 23.04.2021.

В материалы дела ответчиком также представлена электронная переписка, которой подтверждается, что помещения предъявлены к приемке 23.04.2021, после чего между сторонами возник спор относительно надлежащего вида, в котором должны были быть переданы помещения. 

С письмом от 30.04.2021 проект указанного акта направлен арендодателю со ссылкой на то, что 23.04.2021 арендодатель уклонился от подписания акта на территории арендуемых помещений, полагая, что не все их недостатки устранены. 

К письму прилагались фото освобожденных помещений. 

Арендная плата уплачена арендатором за период по 23.04.2021, что не отрицается истцом. 

В материалах дела имеются акты, составленные привлеченной организацией, о выполнении работ по замене линолеума 05.05.2021-07.05.2021, об устранении недостатков полового покрытия от 14.05.2021.

Как было указано выше, ООО «Орион» 05.06.2021 произвело без участия ответчика осмотр помещения с привлечением специалиста – ООО «ССЭКС-НЕВА». Эксперту были поставлены задачи подтвердить наличие дефектов, указанных в иске, и эксперт их подтвердил.

При этом, в отношении повреждения линолеума в помещении 129, эксперт пришел к выводу о том, что оно не является следствием обычного износа напольного покрытия. В помещении 116 повреждения напольного покрытия отражены в связи с демонтажом сантехнической перегородки и ЛДСП и унитаза, в виде отверстий от крепежных элементов конструкций. В отношении 121 специалист зафиксировал повреждение настенной плитки, указав, что, по его мнению, указанные повреждения не являются следствием естественного износа.  В отношении всех дефектов специалист пришел к выводу о том, что по состоянию на 2005 год они отсутствовали. Вместе с тем, оснований, по которым специалист пришел к таким выводам, он не указал, с учетом того, что в акте приема-передачи помещений в аренду описание их характеристик отсутствовало. 

Недостаток бетонного пола в помещении 123 сформулирован как монтаж на бетонный пол бетонной стяжки с уклоном (высота 10 см., общая площадь 216 кв.м.).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, наличие возражений арендодателя относительно состояния переданных помещений не являлось основанием для отказа арендодателя от принятия помещений. При том, что представленной в материалы дела перепиской сторон подтверждается, что помещения фактические освобождены и возвращены арендодателю не позднее 23.04.2021.

Задолженность по арендной плате, предъявленная ко взысканию, исчислена за период после указанной даты и до 30.04.2021. Следовательно, суд певрой инстанции пришел к верному вводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы за спорный период, равно как и требований о применении ответственности за просрочку оплаты.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истцом не представлено в материалы дела доказательств, касающихся состояния бетонного пола в помещении 123 и его уровня, равно как и конфигурации туалетов. Суд обоснованно исходил из того, что показания свидетелей в отношении указанных обстоятельств, на которые ссылается истец, не подтверждают. При согласовании перечня работ, подлежащих выполнению в связи с возвратом арендованных помещений, работ по выравниванию пола и восстановлению спорного оборудования санузла, не оговаривалось.

Исходя из изложенного, суд пришел к верному выводу о том, что истец не подтвердил наличия у ответчика обязанности по выполнению указанных спорных работ.

Истцом не представлено обоснования того, что, с учетом нормативного срока службы покрытий пола из линолеума и покрытия стен в виде кафельной плитки, указанные покрытия должны были сохраниться с неизменном виде, с учетом того, что возврат помещения осуществлялся более 15 лет спустя с момента его ремонта.

Обязанность по текущему ремонту помещений, к которым относится ремонт покрытий пола и стен, по условиям договора возлагались на истца. 

Повреждения линолеума в виде отверстий в нем в перечне работ, подлежащих выполнению для приведения помещений в составленном сторонами двухстороннем акте не оговорены. С учетом того, что с момента передачи помещений арендатором арендодателю и составления истцом акта осмотра помещения с привлечением специалиста прошел значительный период времени, суд не может считать подтвержденным то обстоятельство, что механическое повреждение линолеума в виде его разрыва возникло в период использования помещения арендатором и до его возврата арендодателю. Поскольку арендодатель уклонился от принятия помещений и не зафиксировал их состояние на момент передачи, негативные последствия невозможности установления этого обстоятельства относится на истца.

Отверстия в линолеуме и кафельной плитки, выполненные для размещения мебели и оборудования, относятся к деятельности по обычной эксплуатации помещений, следовательно, арендатор не должен отвечать за эти обстоятельства.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что оснований для обязания ответчика устранить указанные истцом недостатки не имеется.

В этой части в удовлетворении иска также отказано правомерно.

Выводы суда являются верными. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Доводы истца о некорректной оценке судом свидетельских показаний несостоятельны. Свидетельские показания были оценены судом наряду с представленными в дело письменными доказательствами, что нашло своё отражение в обжалуемом решении, в котором выводы суда очень подробно мотивированы. По результатам оценки показаний свидетелей суд обоснованно заключил, что они не подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылался в обоснование иска.

Судом, вопреки мнению истца, дана оценка и представленному в материалы дела заключению специалиста. Как правильно отметил суд, придя к выводу об отсутствии по состоянию на 2005 год спорных элементов уклонов бетонных полов и других заявленных недостатков, специалист не привел оснований, по которым он пришел к таким выводам, с учетом того, что в акте приема-передачи помещений в аренду описание их характеристик отсутствовало, ввиду чего названное заключение было обоснованно оценено судом критически.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта. 

Более того, следует отметить, что отсутствие в мотивировочной части решения детальной оценки всем доводам истца и представленным им доказательствам не означает, что суд не оценил их - применительно к фабуле дела в целом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. 

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.07.2022 по делу №  А56-64052/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С.М. Кротов

 

Судьи

Н.С. Полубехина

 М.В. Тарасова