Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-7673/2023

5 июля 2023 года

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 29  июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 5  июля 2023 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А75-7673/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «ЮграТеплоГазСтрой» (ОГРН  

<

***>  от 25.05.2017, ИНН 

<

***>, адрес: 129327, 

<

...>, помещение IV, компания 7, РМ 16, почтовый адрес: 628011, 

<

...>, 2 этаж)  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным решения от 07.03.2023 №КУВД-001/2023-5925761/1 о приостановлении  государственной регистрации,

при участии представителей:

от заявителя -   ФИО2, доверенность от 12.10.2022,

от ответчика – ФИО3, доверенность № 2 от 11.01.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «ЮграТеплоГазСтрой» (далее – заявитель, Общество, ООО СК «ЮТГС») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 07.03.2023 №КУВД-001/2023-5925761/1 о приостановлении  государственной регистрации на 3/100 доли в праве на «Автоматизированная отдельно-стоящая модульная газовая котельная мощность 16050 кВт, по ул. Ледовая в г. Ханты-Мансийске», назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 165,2 кв.м., кадастровый номер 86:12:0000000:479, с требованием об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении указанной доли.

От ответчика поступил отзыв на заявление с возражениями относительно заявленных требований (л.д. 40-41).

Определением суда от 08.06.2023 судебное заседание назначено на 29.06.2023.

До судебного заседания от заявителя  поступили возражения на отзыв.

28.06.2023 от заявителя поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве  ФИО4. 29.06.2023  от заявителя поступило заявление об отзыве ходатайства о привлечении к участию  в деле ФИО4.

До судебного  заседания от Общества поступило ходатайство об истребованиииз материалов дела № А75-14055/201S договора купли-продажи по лоту № 3 «Жилой комплекс по уд. Ледовая на гидронамыве в г. Ханты-Мансийске» (жилые дома 1-5). Первый пусковой комплекс. 1-я очередь - наружные инженерные сети к котельной. Сети газоснабжения, общая долевая собственность, доля в праве 59/100, кад. ном. 86-86-01/014/2011-492, а также об обязании ответчика предоставить документы, подтверждающие регистрацию перехода 59/100 в праве собственности на объект недвижимого имущества, кадастровый номер 86-86-01/014/2011-492, на основании нотариального удостоверения сделки.

Суд,  ознакомившись с ходатайством, приходит  к выводу об отсутствии  оснований для его удовлетворения, поскольку указанный договор купли-продажи не относится к предмету рассматриваемого спора.

В судебном заседании  представитель заявителя требования поддержал  в полном объеме,  представитель  ответчика поддержал доводы отзыва на заявление.

Заслушав представителей лиц,  участвующих  в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Общество 14.02.2023 обратилось через МФЦ к Управление Росреестра  с заявлением о регистрации общей долевой собственности в отношении здания, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> кадастровый номер 86:12:0000000:479 (ранее присвоенный условный номер 86-8601/017/2011-324), на основании следующих документов:

- договора купли-продажи имущества от 20.12.2020, заключенного на публичных торгах по реализации имущества должника по делу о банкротстве № А75-14055/2018, между ООО «ЮТГС» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (продавец) и ООО СК «ЮТГС» (покупатель) и акта приема- передачи от 18.03.2020;

- свидетельства о государственной регистрации права от 06.05.2013 № 632613, 86-АБ;

- решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.07.2019 по делу № А75- 14055/2018;

- двух выписок от 07.02.2023 по результатам торгов;

- платежного поручения от 12.02.2020 № 91, подтверждающего оплату по договору купли-продажи имущества от 20. 12.2020 и  платежного поручения от 18.03.2020, также подтверждающего оплату по договору купли-продажи имущества от 20.12.2020.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, Управлением Росреестра принято решение от 07.03.2023 №КУВД-001/2023-5925761/1  о приостановлении государственной регистрации права на долю здания на основании части 1 статьи  26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон  № 218-ФЗ) до 02.06.2023 (л.д. 17-19).

Приостанавливая регистрацию права, Управление Росреестра указало, что на регистрацию не представлено заявление от продавца (ООО «ЮТГС»), при этом указав на то, что он прекратил свою деятельность 03.02.2021 и правопреемников не имеет. Кроме того, в обоснование приостановления регистрации права собственности, Управление Росреестра сделан вывод о том, что сделка купли-продажи доли в праве на общее имущество в рассматриваемом случае подлежала обязательному нотариальному удостоверению.

Общество считая, что данное решение ответчика является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, только в том случае, если арбитражный суд, установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Иными словами, для удовлетворения судом требований заявителя необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, обжалуемых действии, решений нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявленного требования без удовлетворения.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и па момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственная регистрация нрав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в том числе, в связи с переходом права на объект недвижимости.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав порядке установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В части 4  статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено,  что  к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными актами.

Документы,  устанавливающие наличие,  возникновение,  переход,  прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества  и представляемые  для  осуществления  государственного кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав,  согласно  части 1  статьи 21 Закона № 218-ФЗ,  должны соответствовать требованиям, установленным законодательством  Российской Федерации.  и отражать  информацию, необходимую для государственного кадастрового и (или) государственной  регистрации  прав на недвижимое имущество в  ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены,   заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных  лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона  № 218-ФЗ , государствненый кадастровый учет  и (или) государственная регистрация прав включает в себя,  в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии  с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ  осуществление государственного  кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается  по решению  государственного  регистратора прав,  в том числе если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В обоснование обжалуемого решения государственный регистратор указал на то, что от лица продавца (ООО «ЮТГС») не представлено заявление о переходе права общей долевой собственности, следовательно, не представляется возможным проведение государственной регистрации права (перехода) права на вышеуказанный объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.07.2019 по делу № А75-14055/2018 ООО «ЮТГС» признан несостоятельным (банкротом). В отношении его имущества было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (далее - Конкурсный управляющий).

Конкурсный управляющий в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» осуществил инвентаризацию имущества, сформировал конкурсную массу, в которую вошел и объект недвижимости - автоматизированная отдельно-стоящая модульная газовая котельная мощностью 16050 кВт по ул. Объездная - Ледовая в г. Ханты-Мансийске, доля в праве 3/100.

В процессе конкурсного производства конкурсный управляющий организовал и провел торги по продаже имущества организации-должника, в том числе торги на электронной площадке http//www.fabrikant.ru, предметом которых была 3/100 доли в общей собственности автоматизированной отдельно-стоящей модульной газовой котельной мощностью 16050 кВт по ул. Объездная - Ледовая в г. Ханты-Мансийске.

По результатам проведенных торгов конкурсный управляющий ООО «ЮТГС» ФИО4 заключил 12.03.2020 с ООО СК «ЮТГС» договор купли-продажи имущества, 18.03.2020 передал  покупателю передал покупателю ООО СК «ЮТГС» недвижимое имущество по акту приема- передачи.

Договор купли-продажи имущества от 12.03.2020, акт приема-передачи от 18.03.2020, протокол о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества, объявления о торгах, решение арбитражного суда, представлены в составе приложений к заявлению о регистрации перехода права собственности, поданном заявителем в регистрирующий орган.

ООО СК «ЮТГС» уплатил за долю в праве на объект недвижимости задаток в размере 4 653 рубля (12.02.2020), а затем 18.03.2020 оставшуюся часть суммы в размере 23 262,84 рублей, что подтверждается приложенными к заявлению платежными поручениями.

На момент заключения договора купли-продажи, право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «ЮТГС».

Суд признает несостоятельным довод Управления Росреестра о том, что в рассматриваемом случае государственная регистрация права доли должна была быть приостановлена в связи с отсутствием заявления ООО «ЮГТС».

В силу части 1 стать 69 Закона № 28-ФЗ и пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обращение покупателя за регистрацией перехода права собственности на основании договора купли-продажи, в случае ликвидации продавца, в том числе, если право собственности продавца ранее не было зарегистрировано в установленном порядке, не противоречит действующему законодательству.

Если продавец имущества (бывший владелец) ликвидировался, то непредставление в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности по сделке заявления от указанного лица не является препятствием для совершения соответствующих регистрационных действий при условии наличия у продавца доказательств, позволяющих компетентному органу сделать вывод об основаниях возникновения права собственности продавца на данный объект недвижимости.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Данная правовая позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 № 304-ЭС17-19063, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09.

Судом установлено, что ООО «ЮТГС» прекратило свою деятельность  03.02.2021, что свидетельствует о невозможности предоставления им заявления для осуществления государственной регистрации права собственности заявителя, приобретенного по результатам торгов на основании договора купли-продажи от 12.03.2020.

Прилагаемыми к заявлению документами подтверждается, что приобретенное имущество передано покупателю и оплачено последним в полном объеме. При этом спор о праве собственности на спорное имущество отсутствует.

При таких обстоятельствах, не предоставление ликвидированным продавцом заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации права. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что второе основание приостановления государственной регистрации, указанное в оспариваемом решении, является законным.

Согласно части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3  указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В нарушение указанной нормы права ООО СК «ЮТГС» к заявлению о государственной регистрации приложен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности совершенный в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Доводы заявителя о том, что в рассматриваемом случае не подлежат применению положения статьи 42 Закона № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки, поскольку при продаже доли общей долевой собственности с публичных торгов в банкротстве, остальные участники долевой собственности не наделяются правами преимущественной покупки доли; что при реализации имущества должника, в том числе, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, основаны на неверном толковании норм права и не подлежат применению.

В силу части 3 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном названным федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Исходя из общего смысла Закона о банкротстве, все процедуры банкротства осуществляются под контролем суда.

В соответствии с частью 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

Положения части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ определены как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, поскольку Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующий порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее соблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона № 218-ФЗ, то при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

В связи  изложенным, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации права со ссылкой на отсутствие нотариального удостоверения сделки купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество, в том числе приобретенной на торгах,  является законным.

Несогласие заявителя с указанными требованиями государственного регистратора не основаны на нормах действующего законодательства и подлежат отклонению.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении  заявленных требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь  статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Ханты-Мансийского  автономного  округа – Югры 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В  соответствии  с  частью  5  статьи  15  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации  настоящий  судебный  акт  выполнен  в  форме  электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный  суд  Ханты-Мансийского  автономного  округа - Югры  разъясняет,  что  в соответствии  со  статьей  177  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации  решение,  выполненное  в  форме  электронного  документа,  направляется лицам,  участвующим  в  деле,  посредством  его  размещения  на  официальном  сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                  Е.А. Голубева