﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-9611/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  28 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего	Демидовой Е.Ю.

судей	Зиновьевой Т.А.

							Севастьяновой М.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уралсибсервис» на решение от 27.07.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Заболотин А.Н.) и постановление от 02.10.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Котляров Н.Е., Лотов А.Н.) по делу № А75-9611/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Уралсибсервис» (620075, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Кузнечная, 92, кв. 601, ОГРН 1069670121740, ИНН 6670123520) к администрации города Нефтеюганска (628309, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нефтеюганск, ул. Строителей, 4/1, ОГРН 1098604000692, ИНН 8604045440) о возложении обязанности продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Уралсибсервис» - Борисевич С.П. по доверенности от 10.11.2020, Беседовская О.А. по доверенности от 10.11.2020.  

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Уралсибсервис» (далее - ООО «Уралсибсервис», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономно округа - Югры с заявлением о возложении на администрацию города Нефтеюганска (далее - администрация) обязанности продлить срок действия договора аренды земельного участка от 17.05.2017 № 8.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра).

Решением от 27.07.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 02.10.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. 

Податель жалобы не согласен с выводом судов об обращении общества с требованием о продлении договора аренды от 17/05/2017 № 8 за пределами срока его действия; указывает, что заявление о продлении срока договора было им направлено 16.05.2020; ссылается на неправильное применение судами положений части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ); полагает, что поскольку общество является собственником объекта незавершенного строительства, то, у заявителя есть возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства; при этом заявитель указывает, что договор аренды необходим исключительно для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку в настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства – 100 %.

В обоснование своей позиции общество приложило к кассационной жалобе в качестве дополнительных доказательств копии дополнительных документов: заявление ООО «Уралсибсервис» от 16.05.2020, письмо ООО «Уралсибсервис» от 09.11.2020 № 78 в ООО УК «СДЭК», ответ ООО УК «СДЭК» от 07.10.2020 на указанное письмо, накладные ООО УК «СДЭК», счет от 07.10.2020, платежное поручение № 440 от 27.10.2020.

Суд округа отмечает, что пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 АПК РФ. В соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу, а также по исследованию ранее не представлявшихся доказательств. В связи с этим представленные обществом дополнительные доказательства не могут быть приняты и оценены судом округа.

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются.

На основании изложенного суд округа возвращает обществу приложенные к кассационной жалобе дополнительные доказательства.

От лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Определением от 22.12.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание отложено до 21.01.2021.

От ООО «Уралсибсервис» представлены письменные пояснения, с приложением к ним копий: заявления общества от 30.12.2020, заключения № 2020-01-046-11 от 29.12.2020, письма от 14.01.2021.

В соответствии с вышеуказанными нормами копии документов, приложенных к письменным пояснениям также подлежат возврату, но поскольку были поданы по системе «Мой арбитр», возвращенные документы обществу не направляются.

Представители общества в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержали, пояснив, что продление действия договора необходимо для ввода объекта степенью готовности 100% в эксплуатацию.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие иных представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей общества, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что ООО «Уралсибсервис» является собственником незавершенного строительством объекта кадастровый номер 86:08:0000000:30440, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, мкр. 15-й, здание № 6.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.03.2020 в отношении  указанного, незавершенного строительством объекта, 28.02.2020 внесена запись о степени его готовности - 97%.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2017 № 8, по условиям которого администрация передала обществу на срок 3 года однократно для завершения строительства объекта земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000075:46 площадью 10 874 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нефтеюганск, мкр. 15-й, здание № 6.

Пунктом 7.1 договора стороны предусмотрели, что договор заключен на срок с 17.05.2017 по 17.05.2020.

20.04.2020 между администрацией и обществом было заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 17.05.2017 № 8, согласно которому в договор были внесены изменения в его преамбулу, пункт 1.3 (вид разрешенного использования), и раздел 2 «Арендная плата».  В пункт 7.1 договора изменения не вносились.  

Администрацией обществу было выдано разрешение на строительство указанного выше объекта от 24.10.2017 № RU86304000-62, которое неоднократно продлевалось, и последний раз было продлено 29.04.2020 до 01.01.2021.

ООО «Уралсибсервис» обратилось в администрацию 16.06.2020 с заявлением о предоставлении указанного ранее земельного участка сроком на 3 года без проведения торгов, из содержания которого следует, что требование общества заявлено на основании пунктов 6, 7, 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020).

Письменным сообщением администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка, в связи с тем, что общество ранее реализовало право на однократное продление договора аренды для завершения строительства незавершенного строительством объекта.

Не согласившись с отказом администрации продлить срок действия договора аренды земельного участка от 17.05.2017 № 8, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 3, 22, 27, 39.6, 39.8 ЗК РФ, статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 19 Закона № 98-ФЗ, положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), и исходили из отсутствия правовых оснований для продления договора аренды.

Суд округа полагает, что суды первой и апелляционной инстанции приняли по существу верное решение на основании следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с положениями 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Поскольку, в рассматриваемом случае земельный участок уже предоставлялся заявителю без проведения торгов по договору аренды от 17.05.2017 № 8 для завершения строительства сроком на 3 года до 17.05.2020, суды обоснованно констатировали, что применительно к спорному земельному участку заявителем уже реализовано право на однократное заключение договора без проведения торгов, и в силу выше приведенных положений действующего земельного законодательства общество не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Вместе с тем в обоснование своей позиции истец ссылается на часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Действительно, статьей 19 Закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пунктом 6 статьи 19 Закон № 98-ФЗ (в редакции Федерального закона № 166-ФЗ от 08.06.2020) предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Между тем, как установлено судами, письмо с просьбой о продлении срока действия договора аренды ООО «Уралсибсервис» направило в администрацию 16.06.2020, при этом срок действия договора аренды истек 17.05.2020.

Поскольку на момент обращения общества с заявлением о продлении договора срок его действия истек, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 17.05.2017 № 8 об увеличении срока его действия на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, и отказали в удовлетворении заявленного обществом требования.

Что касается ссылки заявителя кассационной жалобы о том, что заявление о продлении договора аренды было им направлено 16.05.2020, то она не принимается во внимание, так как данный довод не заявлялся в судах первой и апелляционной инстанций, не был предметом их проверки, не подтверждался соответствующими доказательствами.

Вместе с тем, учитывая, что на момент рассмотрения кассационной жалобы общества вступившим в законную силу решением от 08.12.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского  автономного  округа – Югры по делу № А75-12471/2020 отказано администрации в удовлетворении иска об изъятии, путем продажи с публичных торгов, объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 86:08:0000000:30440, принимая во внимание позицию заявителя, о том, что наличие действующего договора аренды земельного участка ему необходимо исключительно для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, суд округа отмечает, что правоотношения сторон в сложившейся спорной ситуации подлежат разрешению при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку отсутствие, правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; истечение срока их действия на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ  и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.07.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 02.10.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-9611/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									Т.А. Зиновьева

											М.А. Севастьянова