ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-7733/2021

г. Киров

23 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя ответчика директора ФИО3, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Степ-Строй»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.07.2022 по делу № А17-7733/2021

по иску комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Степ-Строй» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании, расторжении договора аренды,

установил:

комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Степ-Строй» (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.01.2019 № 628Ар за период с 01.12.2020 по 30.06.2022, 19 001 руб. 45 коп. пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 12.01.2021 по 31.03.2022, о расторжении договора аренды от 18.01.2019 № 628Ар.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 21.07.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на нарушение арендодателем статьи 611 ГК РФ, выразившееся в том, что Комитет, заведомо зная о непригодности к эксплуатации имущества, скрыл отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы причальной набережной от 19.11.2018, подготовленный ООО «Оценка Инсайт»; проектная документация должна была находиться у собственника имущества и затем должна была быть передана арендатору по акту приема-передачи вместе с объектом недвижимости, чего сделано не было.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы ответчика, указал на законность и обоснованность решения суда.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 24.08.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 25.08.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. 

 Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 18.01.2019 заключили договор аренды имущества № 628Ар, предметом которого явилось сооружение - причальная набережная Перевалочного района I очередь, причальная набережная Перевалочного района II очередь, причальная набережная ЦММ, протяженность 483 м, кадастровый номер 37:25:030108:15, адрес объекта: 

<

...> (далее - причальная набережная, имущество).

Согласно пункту 1.2 договора имущество предоставляется арендатору для размещения, стоянки (базирования) маломерных судов, теплоходов, погрузки, разгрузки, перегрузки грузов.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что имущество передается в исправном состоянии, пригодном для его эксплуатации в целях, указанных в п. 1.2 договора, по акту приема-передачи (приложение № 1).

По условиям пункта 1.4 договора, рыночная стоимость имущества составляет 1 832 251 руб. согласно отчету № 068/11-18 об оценке рыночной стоимости арендной платы сооружения - причальной набережной, выполненного ООО «Оценка Инсайт» по состоянию на 02.11.2018.

Пунктом 2.1 договора сторонами согласован срок действия договора - 10 лет с момента принятия имущества по акту приема-передачи.

Размер годовой арендной платы за пользование арендуемым имуществом составляет 445 422 руб. 51 коп. без учета НДС (пункт 3.1 договора).

Арендная плата за пользование арендуемым имуществом перечисляется арендатором самостоятельно без предварительного выставления счета до 1 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (пункт 3.3 договора).

В разделе 4 договора № 628 Ар предусмотрено, что арендатор обязан в том числе:

- использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора (пункт 4.2.3 договора);

- содержать арендуемое имущество в соответствии с правилами технической эксплуатации, санитарными и противопожарными нормами, обеспечить меры безопасности (в том числе за счет установки необходимых технических устройств), содержать в чистоте и порядке прилегающую территорию, указанную в договоре аренды земельного участка (пункт 4.2.4 договора);

- производить капительный ремонт, реконструкцию, переоборудование либо иные изменения, затрагивающие конструкцию арендуемого имущества, лишь с письменного согласия арендодателя за счет средств арендатора. В случае необходимости арендатор обязан разработать проектную документацию, согласовав ее в соответствующих надзорных органах. При расторжении договора затраты арендатора на произведенные неотделимые улучшения компенсации не подлежат, отделимые улучшения арендованного имущества являются собственность городского округа Кинешма. По завершении производства согласованных работ арендатор обязан в 5-дневный срок представить арендодателю подписанный надзорными органами акт сдачи арендуемого имущества в эксплуатацию и акт приемки выполненных работ (пункт 4.2.5 договора);

- производить текущий ремонт арендуемого имущества по мере необходимости за счет собственных средств (пункт 4.2.8 договора);

- заключить договор аренды земельного участка (пункт 4.2.13 договора).

Согласно в пункту 5.1 договора при несвоевременном внесении арендной платы (или части арендной платы), установленной настоящим договором, с арендатора взимается пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы, начиная со дня, следующего за установленным п. 3.3 настоящего договора днем внесения арендной платы. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от невнесения суммы арендной платы. Процентная ставки принимается равной 1/300 действующей на момент возникновения задолженности ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пеня уплачивается одновременно с внесением арендной платы или после внесения таких сумм в полном объеме. День погашения задолженности пенями не облагается.

В пункте 7.2 договора стороны предусмотрели, что арендодатель в соответствии с действующим законодательством и нормами договора имеет право требовать его расторжения в случаях: существенного ухудшения состояния арендуемого имущества (пункт 7.2.1); невнесения арендной платы (в том числе частичного) более двух раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа, независимо от его последующего внесения (пункт 7.2.2); передачи арендуемого имущества третьим лицам без письменного согласования с арендодателем, а также в других случаях грубого нарушения обязательств по настоящему договору (пункт 7.2.3); пользуется имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначением имущества либо неоднократными нарушениями (пункт 7.2.4).

Имущество передано арендатору 18.01.2019 по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для его эксплуатации для размещения, стоянки (базирования) маломерных судов, теплоходов, погрузки, разгрузки, перегрузки грузов. В соответствии с пунктом 2 акта приема-передачи претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому имуществу не имеется (т. 1, л. д. 21).

Арендатором произведена частичная оплата арендной платы за период с 30.01.2019 по 09.09.2020 в размере 721 681 руб. 83 коп. без указания в назначении платежа наименования договора, периода оплаты.

Из представленных в материалы дела платежных поручений от 29.10.2020 № 19884 на сумму 37 727 руб. 04 коп., от 27.11.2020 № 69731 на сумму 36 510 руб. 04 коп. следует, что ФИО3 внесена арендная плата (с указанием за ООО «Степ-Строй») в размере 74 237 руб. 08 коп.

По расчету арендодателя, задолженность ответчика по договору составила 703 973 руб. 62 коп. за период с 01.12.2020 по 30.06.2022.

Истец письмами от 10.08.2020 № 2-923, от 02.10.2020 № 2-1126, от 06.10.2020 № 2-1131 предложил ответчику в случае неиспользования имущества по назначению передать его по акту приема-передачи или в добровольном порядке расторгнуть договор (т. 1, л. д. 34-36).

Комитет с сопроводительным письмом от 04.12.2020 № 2-1376 направил в адрес ООО «Степ-Строй» соглашение о расторжении договора аренды имущества (т. 1, л. д. 37-38). Ответчик соглашение о расторжении договора не подписал.

Комитет направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора от 04.02.2021 № 2-107 (т. 1, л. д. 40).

Общество письмом от 30.03.2021 № 90 указало на необходимость разрешения спора в суде в случае недостижения соглашения (т. 1, л. д. 42).

Истец направил ответчику претензию 13.07.2021 № 266 о погашении задолженности по арендной плате по договору.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Придя к выводу о правомерности заявленных Комитетом исковых требований, суд первой инстанции удовлетворил их. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), в силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчиком арендная плата за период с 01.12.2020 по 30.06.2022 не внесена в полном объеме, в том числе за два периода подряд, арендная плата за данный период составила 703 973 руб. 62 коп., пени в соответствии с пунктом 5.1 договора за период с 12.01.2021 по 31.03.2021 составили 19 001 руб. 45 коп. 

Требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и пеней соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства. Расчет задолженности по арендной плате и пеней проверен судом первой инстанции и признан правомерным, обоснованным и соответствующим условиям договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив наличие у ответчика обязанности по несению арендной платы и, соответственно, права истца требовать взыскания задолженности в указанном размере, обоснованно взыскал заявленный истцом размер задолженности и пеней.

Кроме того, учитывая допущенное Обществом нарушение договора (невнесение арендной платы за два и более периода подряд), направление истцом претензии о необходимости исполнения обязательств с предложением расторгнуть договора, требование Комитета о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В апелляционной жалобе ответчик указал на нарушение арендодателем статьи 611 ГК РФ, выразившееся в том, что Комитет, заведомо зная о непригодности к эксплуатации имущества, скрыл отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы причальной набережной от 19.11.2018, подготовленный ООО «Оценка Инсайт»; проектная документация должна была находиться у собственника имущества и затем должна была быть передана арендатору по акту приема-передачи вместе с объектом недвижимости, чего сделано не было.

При оценке данного довода ответчика суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Обязательства по предоставлению имущества исполнены истцом, что подтверждается актом приема-передачи. В указанном акте какие-либо претензии ответчика к состоянию имущества не отражены, указано, что имущество передано арендатору в исправном состоянии, пригодном для его эксплуатации для размещения, стоянки (базирования) маломерных судов, теплоходов, погрузки, разгрузки, перегрузки грузов.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства наличия препятствий в использовании Обществом арендованного имущества, а также доказательства невозможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением в отсутствие относящихся к нему документов.

Из материалов дела не следует отказ или препятствование истцом в получении и ознакомлении ответчиком с отчетом № 068/11-18 об оценке рыночной стоимости арендной платы сооружения.

Кроме того, в силу пункта 4.2.5 договора обязанность получения проектной документации возложена на арендатора. 

Таким образом, доводы ответчика не свидетельствует о незаконности требований истца.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.07.2022 по делу № А17-7733/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.07.2022 по делу № А17-7733/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Степ-Строй» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

С.С. Волкова

 

Судьи         

ФИО4

ФИО1