﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9896/2019-ГК

г. Пермь

22 августа 2019 года

Дело № А50-21748/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,

при участии:

от истца по первоначальному иску: Мазов Е.М., паспорт; Кубеев М.С., паспорт, доверенность от 16.10.2018;

от ответчика по первоначальному иску: Котельникова И.В., паспорт, доверенность от 14.12.2018,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Мазова Евгения Михайловича,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 21 мая 2019 года  по делу № А50-21748/2018,

принятое судьей Дрондиной Е.Ю.,

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Мазова Евгения Михайловича (ОГРНИП 313565806400124, ИНН 561110812231) 

к Администрации города Березники

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

по встречному иску Администрации города Березники 

к индивидуальному предпринимателю Мазову Евгению Михайловичу (ОГРНИП 313565806400124, ИНН 561110812231)

о взыскании долга за пользование имуществом, пени, долга за пользование земельным участком, пени,

установил:

индивидуальный предприниматель Мазов Евгений Михайлович (далее – истец, ИП Мазов Е.М.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Администрации Романовского сельского поселения с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 781 552 руб. 70 коп.

Администрация Романовского сельского поселения обратилась  со встречным исковом о взыскании с ИП Мазова Евгения Михайловича  долга за пользование имуществом в размере 1 124 760 руб. 72 коп., пени в сумме 539 884 руб. 63 коп., долга за пользование земельным участком в размере 14 807 руб. 05 коп., пени в размере 15 725 руб. 79 коп.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2018 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 04.12.2018  произведена замена ответчика Администрации Романовского сельского поселения в порядке процессуального правопреемства на Администрацию города Березники (ОГРН 1025901701616).

В судебном заседании 22.04.2019  ИП Мазовым Е.М. заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просит взыскать с Администрации города Березники стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 852 752 руб. Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2019 в удовлетворении исковых требований ИП Мазова Е.М. и встречных исковых требований Администрации города Березники отказано.

Не согласившись с вынесенным решением,  истец по первоначальному иску, индивидуальный предприниматель Мазов Е.М., обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что акт сверки не подписан, выводы о согласовании стоимости работ в сумме 715 111 руб. не обоснованы. При принятии решения не приняты во внимание выводы строительно-технической экспертизы, а также документы, представленные истцом в обоснование расходов. Апеллянт считает, что направление писем №№49, 50 уже после направления акта о взаимозачете свидетельствует о том, что заявление о зачете не повлекло правового эффекта и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось. Заявление о зачете не связывает контрагента, и он, полагая, что сделанное заявление не повлекло правового эффекта в виде прекращения его требования к лицу, заявившему о зачете, вправе обратиться в арбитражный суд иском о взыскании соответствующей задолженности.

До начала судебного разбирательства от ответчика по первоначальному иску поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал  по мотивам,  изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 30.06.2014 между администрацией Романовского сельского поселения и индивидуальным предпринимателем Мазовым Евгением Михайловичем заключен договор аренды нежилого помещения и аренды земельного участка.  Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду здание газовой котельной, именуемое в дальнейшем «Помещение», расположенное по адресу: Пермский край, Усольский района, район с. Романово, в состоянии, требующего текущего ремонта, для производственных целей, площадью 680,4 кв.м (п. 1.1.договора).

Объект находится в муниципальной собственности Романовского сельского поселения на основании свидетельства о государственной регистрации права № 59-ББ №383531 (п. 1.2 договора).

В соответствии с п.2.1 Договора Арендодатель обязан:

- Предоставлять Арендатору по передаточному Акту (приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью договора, предусмотренного п. 1 Договора нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения;

- В случае аварий, происшедших в помещении не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

В соответствии с п. 2.3 Договора Арендатор обязан:

- Содержать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения. Содержать в порядке прилегающую к зданию территорию;

- Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещением, в соответствии с принятыми нормами эксплуатации;

- Не производить перепланировки и переоборудования помещения без разрешения Арендодателя и эксплуатирующих органов.

В соответствии с п. 2.4 Договора Арендатор имеет право получить у Арендодателя после прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений Помещения, произведенных Арендатором за свой счет с согласия Арендодателя, если в письменном согласии на их проведение не обусловлено иное. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

Договор действует с момента подписания и распространяет свое действие на правоотношения с 01.07.2014 по 01.07.2017 (п. 4.1 договора). Договор прекращает свое действие в любое время по соглашению сторон (п. 4.2 Договора).

Передача арендованного объекта осуществлена по акту приема-передачи от 01.07.2014 года, подписанного сторонами (т. 1 л.д. 31).

По инициативе сторон договоры аренды расторгнуты 01.07.2016, помещение и земельный участок возвращены арендодателю 01.07.2016.

Ссылаясь на то, что арендатор за счет собственных средств и с устного согласия арендодателя в лице Главы сельского поселения Голатенко А.Г., произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, выполненные работы в процессе капитального ремонта привели к фактическому улучшению арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании неотделимых улучшений в сумме 2 852 752  руб.

Указывая на нарушение договорных обязательств по оплате арендной платы в связи, с чем у истца по первоначальному иску образовалась задолженность за пользование муниципальным имуществом в период с 01.07.2014 по 01.07.2017 в размере 1124760,72 руб., за пользование земельным участком в период с 01.07.2014 по 01.07.2017 в размере 14807,05 руб., ответчик по первоначальному иску обратился со встречными требованиями.

Отказывая в удовлетворении  первоначального иска,  суд  исходил  из того,  что  ответчик был  ознакомлен с состоянием имущества, в договоре указаны место расположения, описание и технические характеристики муниципального имущества, право на которое передается по договору аренды,  акт приема-передачи от 01.07.2014 подписан истцом без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации зданий в целях, предусмотренных п. 1.1 договора аренды;   арендодателем согласована стоимость по ремонту арендуемого здания газовой котельной в размере 715 111 руб., на указанную  сумму сторонами  произведен   взаимозачет по встречным обязательствам. Также судом отмечено, что истцом  помещение было восстановлено и проведен капитальный ремонт за счет собственных средств после произошедшего пожара в 11 марта 2016 года, что подтверждается актом обследования помещения от 16.07.2016 года проведенного администрацией Романовского сельского поселения.  Отказ в удовлетворении встречного  иска мотивирован тем, что здание газовой котельной находится в распоряжении Администрации, здание охраняется, доступ в помещение предоставлен именно Администрацией, что  подтверждает факт расторжения договоров аренды от 30.06.2014  по соглашению сторон и факт возврата имущества Арендодателю. Признавая установленным факт  нахождения спорного имущества у ответчика в период с 01.07.2106 по 05.10.2018, суд  указал  на  отсутствие  противоречий в представленных  сторонами доказательств.  В связи  с недоказанностью использования арендатором спорных помещений в заявленный период, в удовлетворении встречного  иска отказано.

Судебный акт  в части  отказа в удовлетворении  встречного  иска не  оспаривается,  в связи  с чем арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). 

Согласно  п.  1 ст.  612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду(п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя. При этом обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.

Вопрос компенсации  стоимости  неотделимых  улучшений урегулирован  ст.  623 ГК РФ.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По данным кадастрового  учета арендуемое истцом помещение представляет собой незавершенный строительством объект площадью 680,4 кв.м, степень  готовности не указана.

Материалами  дела подтверждается, что   помещение передано  в аренду в состоянии, требующем текущего ремонта, для производственных целей (не связанных  с газоснабжением)   по  акту приема-передачи 01.07.2014, о  наличии недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации зданий,   арендатор  не заявлял.  Спор касательно недостатков помещения между сторонами отсутствовал.  По условиям договора на арендатора была возложена обязанность по   проведению  за свой счет текущего  ремонта помещения, его содержанию в исправном состоянии, перепланировка и переоборудования помещения без разрешения арендодателя не допускалась,  возмещение стоимости неотделимых улучшений помещения, произведенных арендатором за свой счет,  предусмотрено только в случае получения письменного согласия арендодателя на их проведение.

Истец не был лишен возможности до заключения договора аренды установить состояние нежилого помещения (в частности, установить наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, осмотреть техническое состояние объекта, систем и оборудования), непосредственно осмотреть недвижимое имущество. Поскольку до заключения договора аренды возможность ознакомления с состоянием имущества путем его осмотра была предоставлена истцу, в связи  с чем последний не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно истцу. Указанный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015).  

Доказательств наличия скрытых недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ). 

Из заключения экспертов следует  производство в арендуемом помещении работ  по капитальному ремонту,  за исключением позиций 5,6,11,12 (расшифровка по видам работ приведена в таблице №8), стоимость выполненных работ в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019  составляет 2 415 577 руб., в том числе: подтвержденных документально и натурным осмотром – 1 075 835 руб. (расчет №3); объемы по которым приняты на основании ЛСР - 1 339 766 руб. (расчет №4), стоимость строительных материалов в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019 г. составляет 1 491 725 руб. (ведомость ресурсов №1).

Материалы дела не позволяют судить  о согласовании сторонами  необходимости  производства всех  указанных  экспертом работ за счет  арендодателя. В материалы дела представлен  акт  о  проведении зачета, согласно которому по  состоянию на 16.06.2016  Администрацией принята к зачету в счет  арендной платы стоимость  ремонта помещения  в соответствии с утвержденным 24.12.2015 локальным  сметным расчетом и  актом обследования от  16.06.2016 в размере 715111,0 руб. Указанные в локальном сметном расчете работы отнесены к капитальному ремонту, что  следует из пояснительной записки. 

Кроме того, судом установлено, что  в арендуемом помещении  11.03.2016 произошел  пожар (справка о  пожаре от 05.08.2016),  истцом  помещение было восстановлено и проведен капитальный ремонт после произошедшего пожара за счет собственных средств, что подтверждается актом обследования помещения от 16.07.2016 года проведенного администрацией Романовского сельского поселения. Доказательств  возникновения  пожара по  вине арендодателя материалы дела не  содержат.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание токование приведенных  выше норм права, согласно которым  основанием возникновения у арендатора права требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества,  учитывая то обстоятельства, что  часть  необходимых  работ  была согласована арендатором и  принята к зачету в счет  арендных  платежей  за имущество и земельный участок,  часть  работ очевидно   обусловлена происшедшим пожаром и  необходимостью   переустройства незавершенного  строительством объекта для личных  целей и собственного лесоперерабатывающего  производства,   суд  первой инстанции  пришел  к правильным выводам о недоказанности  истцом существенных  недостатков имущества, при  наличии  которых  арендатор  вправе требовать  возмещения своих  затрат.

Доводы апеллянта о том, что  при принятии решения не приняты во внимание выводы строительно-технической экспертизы, а также документы, представленные истцом в обоснование расходов, отклоняются.

Для возложения на арендодателя обязанности  по возмещению  стоимости  капитального  ремонта необходимо доказать  получение письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений.  Материалами дела подтверждается получение разрешения на производство работ в соответствии с   локальным  сметным расчетом стоимостью 715111,0 руб. Учитывая то, что  спорный объект является незавершенным строительством,  следовательно, действуя разумно  и добросовестно, ответчик должен  был предполагать необходимость  несения значительных  финансовых  затрат,  ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности,   стоимость произведенных истцом затрат возмещению не подлежит.

То обстоятельство, что  акт сверки не подписан истцом, не  может  опровергать  вывод  суда об отсутствии  согласования стоимости работ в сумме 715 111 руб., так как  в силу ст.  410 ГК РФ для зачета достаточно  заявления одной стороны, доказательства  направления акта зачета представлены в дело и обозревались  судом первой инстанции.

Доводы апеллянта о том, что  направление писем №№ 49, 50 уже после направления акта о взаимозачете свидетельствует о том, что заявление о зачете не повлекло правового эффекта и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось. Заявление о зачете не связывает контрагента, и он, полагая, что сделанное заявление не повлекло правового эффекта в виде прекращения его требования к лицу, заявившему о зачете, вправе обратиться в арбитражный суд иском о взыскании соответствующей задолженности, не  обоснован. Так гражданское законодательство не предусматривает возможности восстановления правомерно и обоснованно прекращенных зачетом обязательств при отказе от сделанного стороной заявления о зачете, что  разъяснено в п. 9 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".

При таких  обстоятельствах  решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта  суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 мая 2019 года по делу № А50-21748/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

Ю.В. Скромова