АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37245/21

01 апреля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   29 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            01 апреля 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества "Торговый комплекс Горизонт" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к  обществу с ограниченной ответственностью "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ"

ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о взыскании задолженности, 

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 13.09.2021, представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2021,             

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 29.11.2019, 

установил:

акционерное общество "Торговый комплекс Горизонт" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ" о взыскании 2 568 768 рублей задолженности по арендной плате в виде эксплуатационных расходов, понесенных арендодателем в период приостановления деятельности торгового центра.         

В возражениях на иск ответчик указал, что п. 4.1 приложения 8 договора не предусматривает дополнительную компенсацию эксплуатационных расходов (услуг по эксплуатации) арендодателя, кроме выплаты арендной платы, которая уже выплачена арендодателю. Арендодатель пытается в одностороннем порядке изменить условия договора о размере арендной платы и порядке ее оплаты, и возложить на арендатора все свои расходы, прямо или косвенно связанные с владением зданием торгового центра за апрель и май 2020 года, что прямо противоречит положениям договора. Среди эксплуатационных затрат истцом необоснованно заявлены работы по ремонту потолка, налог на имущество, земельный налог, заработная плата. Сумма исковых требований в размере также включает в себя НДС, при этом закон не допускает начисление НДС на сумму земельного налога, налога на имущества. Затраты по договору страхования от 17 апреля 2020 г. (платеж от 23 и 30 апреля 2020 г.) охватывают срок действиях договора с 01 мая 2020 г. по 30 апреля 2021 г., что превышает период действия ограничительных мер для работы торгового центра, на который ссылается истец. Расходы арендодателя на аренду земельных участков, на печать стикеров и на ролик о коронавирусной инфекции не также являются эксплуатационными расходами.

В процессе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил. Просил взыскать 2 164 777,63 рублей задолженности по арендной плате в виде эксплуатационных расходов.  

В судебном заседании представители истца иск поддержали.

Представитель  ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на иск.     

Выслушав доводы сторон, изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 17.05.2011 (для магазина ООО "Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц" в ТРК "Горизонт") с приложениями к нему.

В п. 2.1 Приложения 1 к договору стороны согласовали, что за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадями общего пользования и прилегающей территории, а также за получение услуг по эксплуатации арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя:

А) плату с оборота

Б) переменную арендную плату.

В соответствии с п. 2.2 Приложения № 1 к договору арендная плата за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадями общего пользования и прилагающей территории составляет 5,5% от оборота арендатора за каждый оборотный период.

При этом в оборот арендатора включается только выручка от продажи товаров/ оказании услуг в помещении без учета налога на добавленную стоимость. В оборот не включается: выручка от интернет-продаж; выручки от продаж по каталогам, расходы, связанные с платежами по банковским картам ( п.2.3).

В п. 2.5 Приложения 1 установлено, что арендатор обязуется ежемесячно выплачивать арендодателю переменную арендную плату за предоставление коммунальных услуг в помещении на основании показаний соответствующих приборов учета или действующих расчетных коэффициентов по действующим тарифам, установленным поставляющими организациями, исходя из фактически потребленных арендатором ресурсов. При этом под коммунальными услугами понимается подача электроэнергии, снабжение теплом, кондиционирование и вентиляция воздуха в помещении (п. 1.1 Приложения 1 ДДА). Установка приборов учета осуществляется арендатором самостоятельно и за свой счет до подачи услуг в помещение.

В соответствии с п.1.1 Приложения 8 (правила эксплуатации торгового центра) целью Правил является установление порядка эксплуатации и использования ТРК в целом и арендуемых нежилых помещений как части ТРК; обязанности арендатора в участии в расходах в связи с содержанием общих площадей, инженерных коммуникаций и систем общего пользования здания ТРК, прилегающей к нему территории, проведением текущего ремонта, а также в связи с предоставлением коммунальных услуг здании ТРК и в арендуемом помещении; порядка оплаты арендатором платежей в связи с содержанием общих площадей, инженерных коммуникаций и систем общего пользования здания ТРК, прилегающей к нему территории, предоставлением коммунальных услуг здании ТРК и в помещении, а также порядка использования телефонных линий.

В соответствии с п. 4.1 данного Приложения 8 арендатор оплачивает платежи в связи с содержанием общих площадей и систем общего пользования здания ТРК, предоставлением коммунальных услуг в составе арендной платы. 

В период распространения новой коронавирусной инфекции в 2020 г. Президент РФ подписал ряд указов: Указ от 25.03.2020 г. № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» об установлении нерабочих дней с 30 марта по 3 апреля 2020 г., Указ от 02.04.2020 г. № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", продляющий период нерабочих дней с 4 по 30 апреля 2020 г., Указ от 28.04.2020 г. № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", продляющий период нерабочих дней до 11 мая 2020 г. включительно. 

Распоряжениями Правительства Ростовской области № 60 от 27 марта 2020 г, № 61 от 30.03.2020, № 272 от 05.04.2020 в Ростовской области был усилен санитарно- эпидемиологический режим, установлен режим повышенной готовности и ограничений в работе предприятий розничной торговли непродовольственными товарами.

На основании Указов Президента РФ арендодатель уведомил арендатора о временном прекращении работы ТЦ на основании уведомлений Арендодателя от 27 марта 2020 г. № 522 и № 528.

Письмом от 27 марта 2020 г. № 528 арендодатель уведомил арендатора о том, что необходимо приостановить деятельность на территории ТРК "Горизонт" начиная с 28 марта 2020 года до особого распоряжения Губернатора Ростовской области. Исключение составляют магазин "Детский мир" и супермаркет "Перекресток".

Указ Президента РФ от 11 мая 2020 г. № 316 дал полномочие органам власти субъектов РФ с 12 мая 2020 г. самостоятельно решать вопросы приостановки деятельности организаций на территории соответствующего субъекта РФ.

26 мая 2020 представитель арендатора получил пропуски для работников для осуществления предпринимательской деятельности в ТРК Горизонт с 27 мая 2020 г. 

Указывая, что приостановление деятельности торгового центра по независящим от истца обстоятельствам не может освобождать ответчика как арендатора от внесения арендной платы, тогда как истец нес эксплуатационные расходы, истец обратился с требованием, погасить задолженность.

Поскольку во внесудебном порядке спор не урегулирован, истец обратился в суд. 

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к следующему выводу, приняв во внимание следующее.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним так же надлежит применить общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В рассматриваемом деле истцом заявлено о взыскании эксплуатационных расходов как части арендой платы.

При толковании условия договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а его буквальное значение в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволили определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса). 

Пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» содержит следующие разъяснения по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора. Толкование условий договора 5 А53-1233/2021 осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств

Из системного токования условий заключенного между сторонами договора аренды с приложениями следует, что  эксплуатационные расходы включаются в часть арендной платы, именуемой как плата с оборота.  

Так, в п. 2.1 Приложения 1 к договору стороны согласовали, что за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадями общего пользования и прилегающей территории, а также за получение услуг по эксплуатации арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя:

А) плату с оборота

Б) переменную арендную плату.

В соответствии с п. 4.1 данного Приложения 8 арендатор оплачивает платежи в связи с содержанием общих площадей и систем общего пользования здания ТРК, предоставлением коммунальных услуг в составе арендной платы. 

Кроме того, в судебном заседании представители как истца, так ответчика подтвердили, что квалифицируют эксплуатационные расходы как часть арендной платы – платы с оборота. 

Более того, с момента заключения договора, т.е. более 9 лет сторонами исполнялись условия договора именно с учетом такой квалификации. Расходы истца по эксплуатации торгового центра оплачивались за счет  платы от оборота ответчика. 

В соответствии с п. 2.2 Приложения № 1 к договору арендная плата за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадями общего пользования и прилагающей территории составляет 5,5% от оборота арендатора за каждый оборотный период.

Из материалов дела, пояснений сторон следует, что в спорный период март- май 2020 арендная плата , рассчитанная по условиям договора, ответчиком внесена в полном объеме. 

Не оспаривая данный факт, истец указывает, что, поскольку деятельность ответчиком не велась, но расходы по эксплуатации торгового центра истцом понесены, ответчик не может быть освобожден от из возмещения исходя из доли арендуемого помещения в торговом центре. 

Исследуя данный довод истца, суд пришел к следующим выводам.

Суд  отмечает, что истцом заявлено не о взыскании понесенных им расходов в качестве убытков, а о взыскании задолженности по арендной плате, предусмотренной договором, тогда как обязательства по оплате арендной плате, предусмотренные сторонами в договоре аренды исполнены ответчиком в полном объеме. 

Согласно нормам, изложенным в п. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, отсрочка в части уплаты эксплуатационных расходов, входящих в состав арендных платежей по договору, арендатору не предоставляется.

Таким образом, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 предусмотрена отсрочка в оплате арендной плате, снижение размера арендной платы, однако не предусмотрена отсрочка по оплате арендатором коммунальных услуг и (или) расходов на содержание арендуемого имущества.

Между тем, как указано выше, ответчиком обязательства по оплате арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды  исполнены в полном объеме. Кроме того, расчет истца задолженности не предусмотрен условиями договора аренды, заключенного между сторонами.   

 Судом также установлено, что после возобновления  деятельности торгового центра, с учетом повышенной активности покупателей, размер арендной платы с оборота выплачен ответчиком в повышенном размере, что соответствует сложившимся между сторонами правоотношениям.

Так, за период времени с 28 марта 2020 г. по 26 мая 2020 г. арендатор в полном объеме оплатил арендодателю плату с оборота, что подтверждается актом сверки за 2020 г. и платёжным поручением № 5934 от 16 июня 2020 г. (сумма 1 520 852, 21 рубля плата с оборота за март 2020 г.) и платежным поручением № 6718 от 16 июля 2020 г. (сумма 450 913, 31 рублей плата с оборота за май 2020 г.). Арендатор также в полном объеме оплатил арендодателю переменную арендную плату за март, апрель и май 2020 г., что подтверждается актов сверки за 2020 г. и платёжными поручениями № 3456, 3457 от 05 марта 2020 г., № 4552 от 08 апреля 2020 г., № 5039 от 29 апреля 2020 г., № 988064, № 988065 от 30 апреля 2020 г., № 5631, 5632 от 29 мая 2020 г., № 6380 от 07 июля 2020 г., № 6494 от 09 июля 2020 года.

Также судом признан обоснованным довод ответчика о неправомерном включении в эксплуатационные расходы затрат истца  по оплате налогов, заработной платы, на аренду земельных участков, на печать стикеров и на ролик о коронавирусной инфекции, расходы на ремонт потолка, затраты по договору страхования, понесенные за пределами периода приостановления ТЦ.  

С учетом изложенного правовые основания для удовлетворения заявленного иска отсутствуют. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы истца по пошлине по уточненному иску в размере 33 824 руб. относятся на него. Пошлина в размере 2 020 руб. подлежит возврату из федерального бюджета как излишне уплаченная. 

Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.   

Возвратить акционерному обществу "Торговый комплекс Горизонт" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> из федерального бюджета 2 020 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 3098 от 22.10.2021.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

          Судья                                                                                                    О.В. Золотарёва