АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 ноября 2018 года

Дело №

А42-7418/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                 Преснецовой Т.Г.,                 

рассмотрев 01.11.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района на решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.04.2018 (судья Дубровкин Р.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 (судьи Бармина И.Н., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А42-7418/2017, 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Пертуев Дмитрий Викторович,               ОГРН 312510804400027, ИНН 510401334346, обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ковдорского района, место нахождения: 184141, Мурманская обл., г. Ковдор, пл. Ленина, д. 1,                     ОГРН 1025100575532, ИНН 5104001079 (далее – Комитет), о взыскании                    869 062 руб. в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение Ковдорского района «Управление жилищно-коммунального хозяйства Ковдорского района», место нахождения: 184143, Мурманская обл., г. Ковдор, ул. Чехова, д. 4, ОГРН 1025100575940,                      ИНН 5104003020 (далее – Управление).

Решением суда от 09.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.07.2018, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить. По мнению подателя жалобы, предприниматель не получил согласие арендодателя на улучшение имущества, вопреки выводам судов. Комитет считает, что суды необоснованно не приняли во внимание его довод о том, что надлежащим ответчиком в силу статьи 123.22 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должно являться муниципальное образование Ковдорского района в лице администрации Ковдорского района. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании 25.10.2018 представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы. В этом же заседании объявлен перерыв до 01.11.2018  до           10 час 20 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 16.01.2013 № 26/2013 аренды нежилого помещения общей площадью 132,9 кв.м с кадастровым номером 51:05:010204:0009, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: Мурманская обл., г. Ковдор, ул. Кошица, д. 32, для организации розничной продажи промышленными товарами. 

Актом приема-передачи от 16.01.2013 помещение передано арендатору. 

Пунктом 2.2.8 договора арендатор обязался не производить прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызванных его потребностями, без письменного разрешения арендодателя.  

Предприниматель 28.01.2013 обратился с заявлением к Управлению с просьбой разрешить перепланировку арендуемого нежилого помещения.                        К заявлению были приложены перечень видов и объемов работ от 28.08.2012 и проект устройства входной группы 5.110.08.15-АС от 07.11.2012. 

На заседании межведомственной комиссией при администрации Ковдорского района 05.02.2013 принято решение о выдаче предпринимателю разрешения на производство работ, что подтверждается протоколом № 30. 

Предпринимателю 06.02.2013 выдано разрешение на выполнение работ по устройству входной группы в помещения магазина согласно проекту       5.110.08.15-АС и ремонтно-строительных работ согласно перечню и объему от 28.12.2012, сроком на 1 год.

Приказом Комитета от 31.10.2016 № 79 создана комиссия, которая провела осмотр арендуемых помещений в присутствии предпринимателя и его представителя, что подтверждается актом от 01.11.2016. Из содержания акта следует, что в арендуемых истцом помещениях выполнены ремонтно-отделочные работы. Их наименование, характеристики и объем изложены в отчете от 18.08.2016 № 257-08/15И. Перечень работ, изложенных в указанном отчете, соответствует фактическому состоянию помещений, за исключением устройства перегородок между помещениями 4 и 7, 12 и 13, которые имелись до передачи помещений в аренду. В акте отражен перечень работ неотделимых без вреда для имущества.

В связи с расторжением договора аренды предприниматель по акту от 29.12.2016 возвратил помещения Комитету. 

Предприниматель, ссылаясь на положения статьи 623 ГК РФ, направил Комитету письмо от 09.01.2017 с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. 

Письмом от 26.01.2017 № 19-21/55 Комитет отказал предпринимателю в указанном требовании со ссылкой на отсутствие его согласия.

Неисполнение Комитетом обязательств по возмещению стоимости неотделимых улучшений, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций признали требования обоснованными по праву и размеру (с учетом результатов судебной экспертизы). 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, суд округа приходит к выводу о наличии оснований отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества статья 623 ГК РФ определяет в зависимости от наличия согласия арендодателя на этот счет. Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений в случае, когда он произвел их за свой счет с согласия арендодателя. 

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ. Иное договором аренды не предусмотрено.

Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствовали об отсутствии такого согласия со стороны Комитета. 

Суды обеих инстанций установили, что заявление предпринимателя о переустройстве и (или) перепланировке арендованного помещения, расположенного в жилом доме, рассмотрено уполномоченным органом – межведомственной комиссией при администрации Ковдорского района. Разрешение выдано в соответствии с действовавшим на тот момент времени порядком выдачи разрешений. При этом, как указали суды, ответчиком не представлено доказательств того, что в спорный период в муниципальном образовании Ковдорский район действовал какой-либо иной порядок согласования работ, выполненных впоследствии предпринимателем. С учетом этого суды посчитали, что разрешение, выданное уполномоченным органом, является согласием арендодателя.

Между тем судами не учтено, что дача согласия межведомственной комиссии при администрации Ковдорского района на перепланировку (переоборудование) жилых и нежилых помещений в жилых домах в соответствии с установленным порядком, в том числе с точки зрения технической возможности такой перепланировки (переоборудования), не означает согласие арендодателя (в данном случае Комитета) на создание неотделимых улучшений арендованного имущества за счет арендатора с последующим возмещением понесенных им затрат, поскольку именно это согласие по правилам статьи 623 ГК РФ позволяет арендатору требовать возмещение стоимости неотделимых улучшений.

При этом суды не проверили, был ли установлен на территории Ковдорского района в спорный период порядок согласования и возмещения арендодателем работ, необходимых для улучшения арендованного имущества, соблюдены ли его условия в части спорных работ.

В соответствии с пунктом 3.1 Порядка оформления разрешений на переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории Ковдорского района, утвержденного постановлением главы Ковдорского района от 03.03.2005 № 151, арендаторы предоставляют для рассмотрения на межведомственной комиссии вопросов о переустройстве и перепланировке проект, согласованный в том числе с Комитетом.

Суды не исследовали, было ли согласование сторонами спора стоимости и объема работ по устройству входной группы в помещения магазина согласно проекту 5.110.08.15-АС и ремонтно-строительных работ согласно перечню и объему от 28.12.2012, представленных предпринимателем. 

Кроме того, суды не установили, были ли предъявлены истцом помещения по окончании ремонтно-строительных работ, связанных с перепланировкой (переустройством) нежилого помещения, для приемки комиссии в соответствии с существующим на территории Ковдорского района порядком, что имеет значение для подтверждения факта выполнения работ в соответствии с проектом, предъявленном межведомственной комиссией при администрации Ковдорского района, подтверждения предпринимателем своего права на возмещение стоимости таких работ. Между тем в материалах дела отсутствуют сведения о том, что межведомственная комиссия осуществляла приемку выполненных ремонтно-строительных работ с подписанием акта (иного документа) о завершении перепланировки (переустройства) помещения в установленном порядке, также о внесении изменений в технический паспорт.

При таком положении само по себе получение предпринимателем документально оформленного разрешения межведомственной комиссии, из чего исходили суды при разрешении спора, не свидетельствует о согласии арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений.

В связи с изложенным выводы судов о том, что в соответствии с условиями договора предприниматель имеет право на возмещение Комитетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного помещения, о применении к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 623               ГК РФ, а не пункта 3 названной статьи, не соответствуют обстоятельствам дела.

Выводы суда первой инстанции о предъявлении иска к надлежащему лицу, вопреки доводам жалобы, являются правильными.

Учитывая изложенное, решение суда первой и постановление апелляционной инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления имеющих значение для дела фактических обстоятельств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, исследовать и оценить представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи согласно требованиям статей 67, 68, 71 АПК РФ, дать мотивированную оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, с учетом положений статьи 623 ГК РФ определить наличие или отсутствие оснований для возмещения предпринимателю за счет Комитета стоимости неотделимых улучшений, по результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.04.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 по делу № А42-7418/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.Г. Преснецова

Т.И. Сапоткина