Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-25566/19

20 июня 2019 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2019 года 

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2019 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП  ФИО2 к ООО "МАКДОНАЛДС" о взыскании

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (далее – ООО «Макдоналдс», общество, ответчик) со следующими требованиями о взыскании по договору №88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.2015:

-  задолженности по фиксированной арендной плате  за 2018 год в размере 3 912 211,80 руб.;

- коммунальные расходы  за период с 01.06.2017 по 29.06.2018 года в размере 280 080,55 руб.;

- пени  за задержку  оплаты фиксированной арендной платы  за период с июня 2017 года по 31.12.2018 в сумме 779 149,23 руб.;

- пени за задержку оплаты   коммунальных расходов  за период с 01.06.2017 по 29.06.2018 в сумме 21 426,12 руб.;

- убытков в размере 8 602 руб.(госпошлина взысканная по решению суда по делу А41-57389/18);

- Госпошлину и расходы  на представителя.

Иск основан на положениях ст.ст. 15,309,310,330,614,622 ГК РФ.

В обоснование требований ИП ФИО2 указала, что ответчик в спорный период не выполнил свои обязательства по внесению арендных платежей после  расторжения договора. 

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал, представил возражения и контррасчет.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

05.02.2015 между гр. ФИО3, гр. ФИО4 (арендодатели) и ООО «Макдоналдс» (арендатор)  заключен долгосрочный договор аренды № 88-32/15 (далее – договор) помещения с КН 50:45:0040817:1271 общей площадью 105 кв.м. расположенного на первом этаже здания торгового центра по адресу  

<

...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.06.2015.

Пунктом 1.3 договора арендатор обязался использовать помещение под размещение и эксплуатацию части предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «Макдоналдс», складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельности, в том числе организацию обслуживания посетителей через окно раздачи «МакЭкспресс». 

Пунктом 1.2 договора, приложениями № 1 и № 2 к нему, определены общая площадь помещения и поэтажный план части первого этажа здания.

Срок аренды установлен п. 2.1 договора по 31.12.2019.

Передача арендодателем арендатору помещения по акту приема передачи осуществляется в дату подписания договора сторонами (п. 2.2).

Согласно разделу 4 договора, арендатор обязуется: владеть и пользоваться помещением согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиями природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка (п. 4.3); не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменения несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя (п. 4.8); своевременно совершать все платежи, предусмотренные договором (п. 4.2).

Согласно п. 7.1 договора, арендная плата за аренду помещения складывается из следующих частей: фиксированной арендной платы; коммунальных расходов.

В случае задержки какого-либо из платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа (п. 7.4.7). 

С 20.10.2016 собственником помещения стала являться ИП ФИО2  на основании договора купли-продажи от 13.10.2016, следовательно, с этого момента она также является арендодателем по договору аренды от 05.02.2015 согласно ст. 608 ГК РФ. 

Уведомлением от 24.04.2017 ответчик сообщил истцу о досрочном отказе от договора на основании п. 9.6 договора аренды, предложил 01.06.2017 принять помещение по акту приема-передачи. Согласно пояснениям истца, уведомление получено им 12.05.2017.

В ответе  от 16.05.2017 предприниматель сообщила о принятии досрочного отказа от договора, о досрочном расторжении договора с 01.06.2017.

01.06.2017  состоялась процедура принятия возвращаемого помещения, являвшегося объектом договора аренды, по результатам которой помещение не принято в связи с несоответствием его состояния  тому состоянию, в котором оно было получено ответчиком.

02.06.2017 предприниматель обратилась в Управление росреестра с заявлением о расторжении договора аренды и прекращении записи об аренде помещения в связи с односторонним отказом от договора арендатора. Запись о регистрации прекращена, договор аренды расторгнут.

Между тем, до настоящего времени помещение не возвращено, что явилось основанием для обращения иска в арбитражный суд с требованиями об уплате арендной плат за заявленный период пользования помещением после расторжения договора аренды.

Возражая против иска, ответчик указывает ненадлежащий расчет истца, указывая, что с 2016 года переданное в аренду помещение разделено собственником на два  нежилых помещения с КН 50:45:0040817:1522 площадью 52,3 кв.м. и с КН 50:45:0040817:1521 площадью 52,4 кв.м., которые отличаются от первоначального помещения по своей конфигурации и площади. Его площадь составляет 104,7 кв.м. Ответчиком произведен перерасчёт арендной платы, которая составила   3 610 893,60 руб. Также ответчик указывает, что истец не предоставил расчет по коммунальным расходам, так как истец предъявляет требования в данной части, основанные на решении суда по делу А41-57389/18, где с истца взысканы расходы по  управлению и техническому обслуживанию. Кроме того, по мнению ответчика, истцом не доказаны обстоятельства несения убытков в виде взысканной госпошлины в рамках того же дела – А41-57389/18.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абз. 2 ст. 622 ГК РФ). 

В соответствии со ст.ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что по акту приема передачи от 05.02.2015 ответчику передан объект с кадастровым номером 50: 45:0040817:1271, площадью 105 кв.м.

В 2016 году переданное в аренду помещение разделено собственником на два  нежилых помещения с КН 50:45:0040817:1522 площадью 52,3 кв.м. и с КН 50:45:0040817:1521 площадью 52,4 кв.м., общая  площадь помещений составила 104,7 кв.м.

С 20.10.2016 собственником и, соответственно, арендодателем помещения № 127 стала являться ИП ФИО2, которая, приняв отказ арендатора от договора аренды и расторгнув договор с 01.06.2017, не приняла возврат помещения от арендатора, не подписала акт приема-передачи с мотивированными возражениями.

Соответственно, до момента возврата арендованного имущества  по  акту, в силу ст. 309,614,622 ГК РФ, ответчик несет обязательства по оплате арендных платежей, на условиях, установленных договором.

Пунктом 7.2.1 договора стороны согласовали, что ежемесячная фиксированная арендная плата  за помещение  осуществляется по фиксированной  ставке с учетом индексации за 1 квадратный метр.

Таким образом, поскольку с 2016 года изменилась конфигурация помещения и его общая площадь составила 104,7 кв.м., следовательно, за спорный период 2018 года общая сумма задолженности по фиксированной арендной плате составила 3 610 893,60 руб.(104,7 *12*2 874).

Суд принимает надлежащим расчет ответчика и отклоняет расчет истца.

 

Также, в п. 7.3 договора стороны согласовали порядок расчетов по коммунальным расходом. 

В соответствии с п. 7.3.4 коммунальные расходы рассчитываются  на основе стоимости электроэнергии, тепловой энергии,  водоснабжения и водоотведения, фактически потребленными арендатором за месяц на основании  показаний счетчиков.

Позиция истца строится на  основе решения суда по делу А41-57389/18, где с последнего в пользу ООО "Гелиос" взыскана задолженность в размере 280 080,55 руб. за услуги по управлению и техническому обслуживанию  общего имущества.

Истец в нарушение ст. 65 АПК РФ  доказательств, которое бы подтвердили объем потребления ответчиком  коммунальных ресурсов за спорный период, суду не представил.  

Таким образом, поскольку истец не доказал объем потребления ответчиком в спорный период коммунальных ресурсов, а в рамках дела А41-57389/18 с истеца взыскана задолженность за услуги по управлению и техническому обслуживанию  общего имущества, требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Судом предлагалась истцу произвести перерасчет заявленных требований , рассчитать штрафные санкции и уточнить в порядке ст. 49 АПК РФ требования.

В нарушение ст.ст. 41,49 АПК РФ истец от данной процессуальной обязанности уклонился. 

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком представлен контрасчет штрафных санкций (пени) за заявленный период из расчета средневзвешенных процентных ставок  по кредитам в спорный период. и заявил о применении положения ст. 333 ГК РФ, так как договорная ставка в размере 0,05%  превышает  ставку по кредитам.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд, в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.

Учитывая процессуальное поведение истца, представленный расчет, указанный период, конкретные обстоятельства правоотношений сторон, а также положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд находит исковые требования в части взыскания пени подлежащими удовлетворению с применением положения ст. 333 ГК РФ, установив размер пени соответствующим 259 988,30 руб. 

В части взыскания пени за нарушение обязательств по оплате коммунальных расходов требования удовлетворению не подлежат, поскольку  они являются производными  по отношению  к основному требованию, которое судом признанно недоказанным.

Также суд считает не подлежащими удовлетворению требования о взыскании убытков в размере 8 602 руб. по следующим основаниям.

Данное требование основано на взыскании с истца госпошлины по делу А41-57389/18.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом в силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ст. 66АПК РФ).

Условиями удовлетворения требований о взыскании убытков являются доказанность факта причинения и размера вреда, противоправность действий ответчика, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков. При отсутствии хотя бы одного из этих условий исковые требования удовлетворению не подлежат.

В рассматриваемом случае, в нарушение ст. 65,66 АПК РФ истец не доказал, что на стороне истца имеют место быть  виновные действия, состоящие в причинно-следственной связи с наступлением вредных последствий для истца относительно состоявшегося решения суда по делу А41-57389/18, в том числе и по тем обстоятельствам, что ответчик в заявленном дел не участвовал.

При таких обстоятельствах, учитывая положение ст. 2 ГК,  суд находит заявленные требования о взыскании убытков не состоятельными.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика судебных издержек.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 2 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку иск удовлетворен частично(77,3%), расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям..

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 10-13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ,                   статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В обоснование расходов на представителя истцом представлены: договор возмездного оказания услуг от 211.01.2019 о поручении исполнителю обязательства оказать услуги по представлению интересов заказчика в суде по вопросу взыскания с ООО «Макдоналдс» арендных платежей по договору аренды № 88-32/15 и пени, квитанции на оплату на общую сумму 50000 руб..

Указанную сумму 50000 руб. суд находит завышенной, не разумной и не обоснованной, исходя из сложности дела, степени участия представителя в рассмотрении дела, результата рассмотрения дела, а также сложившихся цен за аналогичные услуги в регионе.

В рассматриваемом случае суд признает разумной и соответствующей степени сложности дела суммой расходов на представителя равной 5 000руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "МАКДОНАЛДС" в пользу ИП ФИО2:

- Долг по фиксированной арендой плате в размере 3 610 893,60 руб.;

- пени в размере 259 988,30 руб.

- Расходы по госпошлине 37 109,68руб.; 

- расходы на представителя 5 000руб.

 В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано.

Судья М.Ю. Бондарев