ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-11107/2024

город Ростов-на-Дону

31 января 2025 года

15АП-18353/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Барановой Ю.И.

судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрипуновой Е.А.,

при участии:

от истца посредством веб-конференции – ФИО1 по доверенности от 14.10.2024, 

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 12.07.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации МО город-курорт Геленджик 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 06.11.2024 по делу № А32-11107/2024 

по иску Администрации МО город-курорт Геленджик 

к ответчику ИП ФИО3 

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - истец) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик) с исковым заявлением со следующими требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.12.2010 г. №4000004056 с кадастровым номером 23:40:0403034:96 площадью 551 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (около аттракционов).

2. Указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 20 декабря 2010 года № 23-23-12/153/2010-203 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96.

3. Обязать ФИО3 в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в состоянии согласно целевому назначению и виду разрешенного использования земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:96, общей площадью 551 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (около аттракционов).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что размещение ответчиком нестационарных торговых объектов является нарушением статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 28 декабря 2009 года №381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», Указа Президента Российской Федерации от 29 января 1992 года №65 «О свободе торговли», Закона Краснодарского края от 31 мая 2005 года №879-КЗ «О государственной политике Краснодарского края в сфере торговой деятельности». Истцом в материалы дела было представлено достаточно доказательств использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96, с нарушением схемы.

В дополнениях к апелляционной жалобе истец указывает на то, что согласно техническому паспорту, выполненному ГУДП «БТИ города Геленджика«ГУП «Крайтехинвентаризация» 11.07.2002 на здание Уборная (около аттракционов), площадь застройки названного объекта с учетом входной группы составляет 141,4 кв.м. Следовательно, площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96 только в 3,9 раза больше площади, расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, из схемы №200 от 08.07.2010 года видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:96 с трех сторон ограничен земельными участками, сформированными в уточненных границах: с северной стороны земельным участком с кадастровым номером 23:40:0403034:1, с юго-восточной и юго-западной сторон земельным участком с кадастровым номером 23:40:0403034:35. Доступ со стороны земель общего пользования имеется только с западной стороны. Таким образом, отсутствует возможность изъятия из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96 части территории для формирования самостоятельного земельного участка.

Через канцелярию суда поступил отзыв ответчика на апелляционную жалобу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 14 января 2025 года в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 28 января 2025 года до 12 час. 10 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено 28 января 2025 года в 12 час. 31 мин. с участием прежних представителей.

Через канцелярию суда поступили дополнения к отзыву от ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96 площадью 551 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования «для размещения здания уборной», от 01.12.2010 г. №4000004056, сроком на 49 лет.

В соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.1.7 договора арендатор обязан в полном объеме выполнить все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. 

Соглашением от 13.01.2011 права и обязанности по договору аренды ФИО4 переданы ФИО3 

Данное соглашение прошло государственную регистрацию в ЕГРН 20.12.2010 под номером регистрационной записи: 23-23-12/153/2010-203. 

Согласно выкопировке из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденного решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2024 г. № 25 (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 14.01.2022 г. №459) и выписке из правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.01.2024 г. № 80 (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.08.2022 г. № 534) земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:96 находится в зоне тематических парков, а также многофункциональной общественно-деловой зоне. 

На территории муниципального образования город-курорт Геленджик размещение нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию услуг осуществляется в соответствии с постановлениями: 

- от 20.01.2017 г. № 105 «Об утверждении схем размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город-курорт Геленджик» (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.04.2023 г. № 813); 

- от 01.03.2017 г. № 582 «Об утверждении схем размещения нестационарных объектов по оказанию услуг на территории муниципального образования город-курорт Геленджик» (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.04.2023 г. № 814). 

Вышеуказанными постановлениями органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик размещение нестационарных торговых объектов (далее - НТО) на спорном земельном участке не предусмотрено. 

Между тем, специалистами потребительского рынка и услуг администрации муниципального образования город-курорт Геленджик проведено информационно-аналитическое наблюдение НТО, расположенных на территории города Геленджика. 

По результатам проведенного наблюдения выявлены НТО, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:96, которые размещены в нарушение условий договора (пункт 4.1.7), а также схем размещения нестационарных торговых объектов ФИО3 незаконно, без разрешительной документации. 

В связи с чем, в адрес ответчика управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик направлено письмо от 06.10.2023 г № 51-2832/23-01-14, согласно которому управление указало на необходимость устранения допущенных нарушений и представления соответствующих доказательств. Кроме того, в указанном письме сообщалось о том, что в случае неисполнения указанного требования будет рассмотрен вопрос о расторжении договора. 

Требования, изложенные в письме от 06.10.2023 г. № 51-2832/23-01-14 ответчиком не исполнены. 

В связи с этим, истцом в адрес ответчика направлено письмо от 12.12.2023 г. № 18666/15-47-05 о расторжении договора с приложением соглашения соответствующего содержания. 

После направления письма с предложением расторгнуть спорный договор аренды, управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик проведен осмотр спорного участка, по итогам которого составлен акт проведения контрольного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, гражданином от 21.12.2023 г. 

Согласно данному акту осмотра на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:96 расположен нестационарный торговый объект по реализации мороженного, а также расположены нестационарные объекты по оказанию развлекательных услуг населению (тир, «Шкаф игрушек», «Crazy elevator», «Дом страха»), что подтверждается соответствующими вывесками на фасаде строений. Указанные строения на момент осмотра не эксплуатировались. 

Уклонение ответчика от демонтажа размещенных на спорном участке НТО послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящими требованиями о расторжении договора аренды земельного участка. 

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица 

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

На основании статьи 619 ГК РФ договор аренды, по требованию арендодателя может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. 

Пунктами 4.1.1, 4.1.7 договора установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора, использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

В обоснование требований истец сослался на существенное нарушение ответчиком условий договора по использованию участка, выраженное в размещении на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:96 нестационарных торговых павильонов. 

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. 

В соответствии с частью 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». 

В ходе рассмотрения настоящего дела, возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на отсутствие нарушений целевого использования спорного земельного участка, непривлечения его к первоначальному осмотру. 

Во исполнение определения суда от 20.08.2024 участниками процесса проведен совместный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра от 25.09.2024. 

Согласно данному акту осмотра на участке расположено одноэтажное здание - уборная. 

Объекты торговли и объекты по оказанию услуг на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:96 не расположены. 

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Таким образом, судом сделан обоснованный вывод о том, что поскольку на момент осмотра отсутствуют выявленные нарушения, устранены, ответчик оспаривал самостоятельное их размещение,   и земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:96 используется по целевому назначению, объекты торговли и объекты по оказанию услуг на момент рассмотрения спора отсутствуют, у суда отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в настоящее время на спорном земельном участке расположено здание уборная с кадастровым номером 23:40:0404004:391, назначение: нежилое, площадью 68,7 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, год завершения строительства: 2001, по адресу: 

<

...> (около аттракционов), которая принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации №23-23-12/004/2011-048 от 21.01.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.08.2024.

Следовательно, ответчик является субъектом исключительного права на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96. 

В связи с вышеизложенным, судом первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. 

При этом, суд правомерно указал на то, что довод истца о несоразмерности предоставленной в аренду площади спорного земельного участка и площади расположенного на нем объекта - уборной не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящих исковых требований, поскольку предоставление администрацией в аренду той или иной площади участка не относится к существенным нарушения договора, допущенным арендатором.

Кроме того, возражая против доводов жалобы ответчик пояснил, что границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96 площадью 551 кв.м по адресу: 

<

...> (около аттракционов) определены схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала №200 от 08.07.2010 года, подготовленной МУ «Градостроительство».

Данная схема была утверждена постановлением администрации МО город-курорт Геленджик от 22.07.2010 №2043. Представлена в суд апелляционной инстанции.

Из указанной схемы видно, что одноэтажное здание Уборная с кадастровым номером 23:40:0404004:391 расположено в центре земельного участка таким образом, что свободное пространство между зданием и границами земельного участка практически отсутствует. Небольшая свободная площадка имеется только с северо-западной стороны здания, на ней расположены зеленые насаждения и через нее осуществляется доступ на земельный участок со стороны земель общего пользования.

При этом, площадь 68,7 кв.м - это площадь только внутренних помещений здания уборной Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда РФ от 28 августа 2015 года N305-KT15-9974, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность производить его обслуживание и эксплуатацию, т.е. в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

С учетом изложенного, включение в границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:0463034:96 территории, расположенной вокруг здания Уборная, не свидетельствует о несоразмерности площади земельного участка и площади расположенного на нем здания, поскольку часть участка необходима для свободного подхода к зданию для его обслуживания. Суд учитывает санитарное назначение объекта.

Из схемы №200 от 08.07.2010 года следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:96 с трех сторон ограничен земельными участками, сформированными в уточненных границах: с северной стороны земельным участком с кадастровым номером 23:40:0403034:1, с юго-восточной и юго-западной сторон земельным участком с кадастровым номером 23:40:0403034:35. Доступ со стороны земель общего пользования имеется только с западной стороны. Ответчиком не представлено доказательств возможности изъятия из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:96 части территории для формирования самостоятельного земельного участка.

        При этом, как указано выше, предметом требований являлось нарушение целевого использования земельного участка, своевременно устраненного. 

Представленные ответчиком документы приобщены судом апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ, согласно которой  документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 по делу №А32-11107/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

Судьи                                                                                             Я.Л. Сорока

П.В. Шапкин