АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-11436/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

1 ноября 2023 г.                                                                                                  г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2023 г.

Решение  в  полном объеме изготовлено 1 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи                Дубешко Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем                ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

истца по доверенности от 02.06.2023                                                  ФИО2,

ИП ФИО3 по доверенности № 42 АА 3475023 от 18.08.2022  ФИО4, 

Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово

по доверенности от 23.12.2022                                                           ФИО5,

Администрации города Кемерово по доверенности от 01.12.2022  ФИО5,

Прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса             Лиман Е.И.,  ФИО6,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибплодтранс", г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, город Кемерово, Кемеровская область (ОГРНИП 319420500042606, ИНН 

<

***>),

о переводе прав и обязанностей покупателя,

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Прокуратура Кемеровской области-Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); администрация города Кемерово, город Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Сибплодтранс" обратилось в суд с иском (с учетом уточнения от 22.09.2023) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Комитет), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества №1832 от 14.11.2022, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово от имени администрации города Кемерово (Продавец) и ФИО3 (Покупатель), а именно:

1. Здания общей площадью 2 265,0 кв.м. (кадастровые номера: 42:24:0301008:352, 42:24:0301008:353, 42:24:0301008:354, 42:24:0301008:355. 42:24:0301008:356, 42:24:0301008:357, расположенные по адресу: 

<

...>, стоимостью 1 919 000 (один миллион девятьсот девятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС в размере 319 833 (триста девятнадцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля.

2. Земельный участок общей площадью 10 143,0 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0301008:129, расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 1 978 000 (один миллион девятьсот семьдесят восемь тысяч) рублей, НДС не облагается. 

Требования истца со ссылкой на ст.ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ) мотивированы несоблюдением Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово преимущественного права арендатора (истца) на приобретение арендованного имущества при продаже его ИП ФИО3

С учетом обстоятельств рассматриваемого спора судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Кемеровской области-Кузбасса, администрация города Кемерово, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (Управление Росреестра).

От Управления Росреестра поступили письменные пояснения, согласно которым по  сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении зданий с кадастровыми номерами 42:24:0301008:352, 42:24:0301008:353, 42:24:0301008:354, 42:24:0301008:355, 42:24:0301008:356, 42:24:0301008:357 расположенных по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, 

<

...>, имеются записи о вещном праве ФИО3 (документ-основание: договор купли-продажи муниципального имущества № 1832 от 14.11.2022). Указанные объекты недвижимости по сведениям ЕГРН расположены в пределах земельного участка 42:24:0301008:129, собственником которого является ФИО3 (документ-основание: договор купли-продажи муниципального имущества № 1832 от 14.11.2022).

ИП ФИО3 заявил возражения на иск, в обоснование своей позиции указал на следующее.

14 ноября 2022 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и ФИО3 был заключен договор №1832 купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с условиями которого в собственность ФИО3 переходят здания общей площадью 2265,0 кв.м. и земельный участок общей площадью 10 143,0 кв.м., расположенные по адресу - 

<

...>. В январе 2023 года ФИО3 связался по телефону с руководителем ООО «СибПлодТранс» ФИО7, с которым договорился об осмотре приобретенного им имущественного комплекса. Данный совместный осмотр был фактически произведен 28 января 2023г., перед данным осмотром ФИО3 проинформировал директора ООО «СибПлодТранс» ФИО7 обо всех обстоятельствах перехода к нему прав собственности на данный имущественный комплекс. Весь осмотр территории базы был проведен в личном присутствии ФИО7 Разговор и последующий совместный осмотр были проведены в присутствии двух свидетелей - технических специалистов, приглашенных ФИО3 (с целью предварительной оценки состояния объекта и мер по неотложному ремонту), и были задокументированы ФИО3 посредством фото- и видеофиксации. Следовательно, уже по состоянию на 28 января 2023г. директор ООО «СибПлодТранс» ФИО8 располагал достоверной информацией о переходе прав собственности на данные объекты недвижимости к ФИО9 За 2022 год торги по продаже данного имущественного комплекса объявлялись 5 раз и вся информация об этом была размещена на доске объявлений при входе к офиса КУМИ г. Кемерово, а также на следующих общедоступных информационных ресурсах - официальном сайте комитета (www.kumi-kemerovo.ru) и электронной площадке (http://178fz.roseltorg.ru). Следовательно, информация о продаже должна была быть известна истцу.

10 апреля 2023г. между Истцом (ООО «Сибплодтранс») в лице его директора ФИО7 и ответчиком ФИО3 подписано соглашение к договору аренды муниципального имущества №20/684 от 20.04.2020 г., в п.2 которого содержится информация о том, что между Арендодателем (И.П. ФИО3) и Комитетом по управления муниципальным имуществом города Кемерово был заключен договор купли-продажи муниципального имущества №1832 от 14.11.2022 г. 11 апреля 2023г. ФИО3 встретился с ФИО7, которому под личную роспись вручил проект соглашения от 10.04.2023г. к договору аренды муниципального имущества N20/684 от 20.04.2023г. и 5 счетов за № 1-5 от 10.04.2023г. на оплату аренды данного имущества за декабрь 2022г. и январь - апрель 2023г. 14 апреля 2023г. соглашение от 10.04.2023г. и акты №4-6 от 10.04.2023г. были возвращены ФИО3 ФИО7 при встрече с подписью со стороны последнего и без каких-либо замечаний в части условий и/или существа данной аренды. 17.04.2023г. платежными поручениями №193-197 Истец в полном объеме произвел гашение задолженности по выставленным ФИО3 счетам за аренду, что дополнительно подтверждает его полную осведомленность о факте перехода прав собственности на данные объекты недвижимости и наличии у них нового собственника. Несмотря на фактическое окончание условий договора арены данного комплекса, арендные отношения неоднократно продлевались, что подтверждается подписанными договорами аренды №l от 19.04.2023г., №2 от 19.05.2023г., №3 от 19.06.2023г. ФИО9 уведомлением от 13.06.2023г. заблаговременно проинформировал Истца об окончании срока аренды и предложил определить время и дату передачи указанного имущества, установив ее предварительно на 10 час. 30 мин. 19.06.2023г. Данное уведомление было направлено в адрес Истца 13.06.2023г. РПО №65000082085510, но ответа на него ФИО3 не было получено, и обязанность по упомянутым выше договорам аренды в части соответствующего возврата имущества Истцом фактически не была исполнена. 

По требованию о переводе прав покупателя в соответствии с п.2 статьи 6 Закона №159-Ф3 установлен сокращенный срок исковой давности (2 месяца), в связи с чем данный  срок пропущен истцом, обратившимся в суд 27.06.2023.

Кроме того, ИП ФИО3 указал на то, что КУМИ г. Кемерово письмом от 06.12.2021 №16-01/7202 информировало ООО «Сибплодтранс» о факте принятия решения о приватизации данного объекта и включении его в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022-2024 годы, что позволяло Истцу, при наличии у его должного уровня заинтересованности и осмотрительности в части данного объекта, самостоятельно принять меры по его приобретению в собственность. Таких мер истцом не было принято. Указанное, по мнению ФИО3, свидетельствует о том, что действия по заявлению требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя спорного имущественного комплекса, совершенные уже за пределами специального срока исковой давности (2 месяца с момента, когда узнал или должен был узнать), несут в себе признаки прямого злоупотребления правом со стороны Истца, и, в свою очередь, существенным образом нарушают права и законные интересы ответчика ФИО3, как добросовестного участника данной сделки по приобретению муниципального имущества.

Как полагает ИП ФИО3, на злоупотребление истцом своим правом указывают также неоднократно изменяемые Истцом в ходе настоящего судебного процесса сведения о том, когда ему «якобы достоверно» стало известно о факте продажи данных объектов недвижимости с торгов и новом их собственнике, полностью не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и имеющие целью ввести в заблуждение как суд, так и иных участников данного спора.

Более того, согласно сведениям КУМИ г. Кемерово (письмо от 12.05.2023г. исх. №16-01/3224) у Истца, как арендатора спорного муниципального имущества, на момент принятия решения о его приватизации имелись долги по текущим арендным платежам, что является основанием для отказа ему в применении преимущественного права выкупа данных объектов в процессе их приватизации. 

Кроме того, по мнению ИП ФИО3, является ошибочным довод Истца о возможности реализации им своего преимущественного права на выкуп спорного имущества по цене, установленной в договоре купли-продажи, заключенном между ФИО3 и Комитетом. В данном случае реализация преимущественного права должна производиться путем продажи по рыночной цене, каковой является цена, определенная согласно отчету об оценке ООО «Аналитик Центр» №5482/22 от 22.07.2022г. - 5 816 000 рублей с НДС. Истец не подтвердил также и наличие у него денежных средств в полном объеме для приобретения имущества.

Дополнительно ИП ФИО3 указал на то, что он, получив в конце июня 2023 г. спорный имущественный комплекс в свое распоряжение, начал и на текущий момент продолжает проведение капитального ремонта приобретённых строений и помещений (заливка плоской кровли, устройство бетонных полов, восстановление стеновых проемов и закладка лишних оконных проёмов с монтажом новых пластиковых ограждающих оконных конструкций и т.п.). На все эти работы по капитальному ремонту территории данного имущественного комплекса им по состоянию на 09.10.2023 г. было потрачено только на приобретение материалов 5 290 673,32 руб., что, по мнению данного ответчика, не может не учитываться при разрешении настоящего спора с Истцом. На текущий момент сумма затрат ответчика ФИО3 на приобретение только материалов, направленных на капитальный ремонт объекта спора, возросла до 5 802 640,72 руб. Таким образом, в случае перевода на Истца всех прав и обязательств покупателя спорного имущественного комплекса, помимо вопроса компенсации ответчику ФИО3 полной стоимости понесенных им расходов по приобретению данного имущества в общем размере 3 897 000,00 руб. (1 919 000,00 руб. - за сам имущественный комплекс и 1 978 000,00 руб. - за земельный участок), также остро встанет вопрос и о том, кто и на каких условиях должен будет также компенсировать ему, как добросовестному приобретателю и фактическому собственнику, понесенные им дополнительные расходы по капитальному ремонту в указанном выше размере - на текущий момент в размере 5 802 640,72 руб. (стоимость приобретенных материалов) плюс расходов на оплату выполнения этих самых работ (в общей сумме около 10,0 млн. руб.).

Комитет также просил в удовлетворении иска отказать. По обстоятельствам спора Комитетом даны следующие пояснения. 

20.04.2020 КУМИ г. Кемерово заключил договор аренды №20/664 зданий по ул. Лазо, 40 (далее - Объект) с ООО «Сибплодтранс». Срок действия договора установлен с 20.04.2020 по 18.04.2023. Также между Комитетом и истцом был заключен договор аренды земельного участка № 16-001 от 22.03.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:129 площадью 10143 кв.м, по адресу: 

<

...>. 

Письмом №16-01/7202 от 06.12.2021 КУМИ г. Кемерово уведомил ООО «Сибплодтранс», что Объект включен в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022-2024 годы, сообщил электронные адреса ресурсов получения информации о торгах в отношении Объекта. 

При этом по сведениям Комитета ООО «СибплодТранс» на 07.11.2022 имело задолженность по договору аренды № 20/684 от 20.04.2020 в размере 61,41 руб., на 14.11.2022 имел задолженность по арендной плате по договору аренды № 20/684 от 20.04.2020 в сумме 22122,12 руб., задолженность по пени в сумме 5116,8 руб. По договору аренды земельного участка № 16-001 от 22.03.2016 также имелась задолженность: на 07.11.2022 задолженность по арендной плате отсутствовала, по пене задолженность составляла 2599,18 руб., на 14.11.2022 задолженность по арендной плате составляла 9855,24 руб., по пене задолженность составляла 2623,82 руб. 

Следовательно, ООО «СибплодТранс» не имело преимущественного права на приобретение Объекта по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. В то же время ООО «СибплодТранс» имело возможность принять участие в процедурах торгов и приобрести Объект.

До заключения договора аренды №20/664 ООО «СибплодТранс» являлось арендатором спорного Объекта по договору №16/603, начиная с 01.02.2016. Решение о приватизации объекта принято в 2015 году. С 2016 года Объект многократно выставлялся на продажу, первоначально на аукционе, а затем посредством публичного предложения. Таким образом, с 2016 года Объект был в прогнозном плане приватизации, и последний раз перед продажей был включен в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022-2024 годы. ООО «Сибплодтранс» это обстоятельство было известно, однако истец не выражал заинтересованности в приобретении Объекта в свою собственность, не обращался когда-либо в КУМИ г. Кемерово с соответствующим заявлением.

07.11.2022 проведены торги по продаже Объекта посредством публичного предложения в электронной форме. В торгах приняли участие 2 претендента. Согласно протоколу об итогах продажи без объявления цены №2 от 07.11.2022 победителем продажи стал ФИО3, предложивший наибольшую цену за здания – 1919000 руб., принято решение признать его покупателем продажи и заключить с ним договор купли-продажи. По результатам продажи объект был продан за 3897000 руб. 14.11.2022 с ФИО3 подписан договор купли-продажи объекта №1832. 09.12.2022 после внесения полной оплаты за Объект подписан акт приема-передачи объекта ФИО3

Сведения о цене сделки были размещены в сети Интернет на официальном сайте. Таким образом, истец, действуя добросовестно и разумно, имел возможность получить всю информацию о сделке в установленные сроки, однако этого не сделал. 

По мнению Комитета, истец необоснованно просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи имущества №1832 от 14.11.2022 по цене продажи Объекта 3 838 000 руб., в то время как в силу Закона №159-ФЗ цена продажи для лица, обладающего преимущественным правом, должна быть равна рыночной.

Также Комитетом заявлено о пропуске срока исковой давности в связи с тем, что истцу было известно о сделке купли-продажи более, чем за 2 месяца до обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Администрация города Кемерово в отзыве на иск поддержала доводы обоих ответчиков о пропуске срока исковой давности, а также изложила возражения, аналогичные возражениям Комитета; полагала истца лицом, злоупотребляющим правом, поскольку истец не интересовался ходом многочисленных торгов, начиная с 2016 года, не принимал в них участия, не обращался с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки, а в суд обратился только после понижения рыночной цены в 2 раза при продаже объекта на торгах.

Истец направил письменные возражения на доводы ответчиков, в которых указал, что о приватизации имущества истец не извещался, постановление от 10.08.2022 №2272 «Об условиях приватизации зданий, расположенных по адресу: 

<

...>» в его адрес не направлялось, не было предложено преимущественное право покупки, не представлен проект договора купли-продажи. Истец по состоянию на 07.11.2022 имел небольшую задолженность по арендной плате по договору аренды №20/664 в размере 6,41 руб. в связи с тем, что дата ежемесячного платежа не наступила, а согласно акту сверки за период с 20.04.2020 по 31.12.2022 у арендатора имелась переплата в размере 149,43 руб.

Кроме того, требования о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) Комитетом истцу не направлялись, в связи с чем истец не знал о наличии такой задолженности.

Истцом указано, что о нарушении своих прав он узнал лишь после проведения проверок надзорными органами (05.06.2023 получен ответ Прокуратуры по жалобе). Закон не предполагает в целях применения срока исковой давности обязанность по ежедневному отслеживанию истцом сведений на сайтах с сообщениями о выставлении на торги муниципального имущества или о внесении соответствующей записи в ЕГРН. О том, кто является продавцом и покупателем зданий и земельного участка (следовательно, надлежащим соответчиком), истец узнал в первом судебном заседании после истребования судом спорного договора купли-продажи.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 23.10.2023, объявлялся перерыв до 25.10.2023.

В судебном заседании 23.10.2023 ИП ФИО3 представил итоговые возражения по делу, просил приобщить к материалам дела флэш-носитель с видеозаписями совместного с истцом осмотра ИП ФИО3 Объекта, Заключение специалиста АНО «НИИ Судебных экспертиз» № 155 от 18.10.2023, реестр расходов на проведение капитального ремонта имущественного комплекса по адресу: 

<

...>, детализацию оказанных услуг (телефонных звонков) с 10.01.2023 по 01.05.2023.

Представитель истца на иске настаивал, возражал против приобщения к материалам дела всех приложенных к возражениям ИП ФИО3 документов и материалов, представил итоговые письменные возражения. 

По мнению истца, из записи не следует, когда и где происходит съемка; запись не содержит информации о том, что ФИО3 уведомил директора ООО «Сибплодтранс» о приобретении спорного недвижимого имущества и является новым собственником, договор купли-продажи не вручался и не предоставлялся на обозрение, представитель КУМИ г. Кемерово на записи не зафиксирован. 

Истец полагал, что сведения, содержащиеся на материальном носителе, а также представленная ИП ФИО3 детализация оказанных услуг телефонной связи не соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств согласно  ст.ст. 67,68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Прокуратура Кемеровской области-Кузбасса (привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица по ходатайству истца) представила отзыв со следующими пояснениями. Истец относится к категории «микропредприятие» субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016. Со стороны Комитета требования части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ не исполнялись, предусмотренные законом документы не направлялись, что безусловно повлекло нарушение прав истца. Поскольку порядок внесения арендных платежей Истцом нарушался, в силу чего по состоянию на дату подведения торгов (07.11.2022) у него имелась задолженность в размере 64,41 рубль, а на дату заключения договора (14.11.2022) имелась задолженность по арендной плате в размере 22 122,82 рубля, по пене - 5 116,80 рублей, то истец не отвечал требованиям, предусмотренным частью 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ. Из представленного в материалы дела соглашения от 10.04.2023 к договору аренды муниципального имущества № 20/684 от 20.04.2020 следует, что информация о состоявшейся сделке по купле-продаже спорного имущества, включая стороны, дату и номер договора, стали известны Истцу 10.04.2023, в связи с чем, по мнению Прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса, истцом пропущен срок исковой давности.

Устно представитель Прокуратуры также пояснил о том, что поддерживает позицию ответчиков относительно отсутствия оснований для удовлетворения иска.

Представитель Комитета представил итоговые возражения.

Суд совместно с представителями лиц, участвующих в деле, присутствующими в судебном заседании исследованы видеозаписи, представленные на флэш-носителе.

Суд удовлетворил ходатайство ИП ФИО3 о приобщении документов и флэш-носителя.

Доводы истца о неотносимости и недопустимости представленных ФИО3 доказательств суд находит необоснованными в связи со следующим.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (ч. 1 ст. 67 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

Иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (ч. 1 ст. 89 АПК РФ).

Зафиксированные на видеозаписях сведения содержат имеют прямое отношение к рассматриваемому спору, поскольку отражают факт осмотра Объекта директором истца и ответчиком ФИО3

Само по себе отсутствие на видеозаписях фиксации непосредственно передачи истцу копии договора купли-продажи, участия представителя Комитета, сообщения истцу о цели осмотра Объекта не свидетельствует о неотносимости данного доказательства к спору.

В подтверждение даты и время проведения осмотра ФИО3 представлено независимое внесудебное экспертное исследование, которое было осуществлено специалистами - экспертами АНО «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз». Указанным экспертным исследованием установлено, что все исследуемые видеофайлы не подвергались внешнему вмешательству, то есть монтажу; геолокация всех видеофайлов (место осуществления съемки) соответствуют одному юридическому адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Лазо, дом 40. Дата осуществления съемки - 28 января 2023г., время съемки - с 12:25 по 13:20 (время местное). 

Сведения, подтвержденные экспертным исследованием, не опровергнуты истцом, данных, подтверждающих, что такое экспертное исследование не может быть принято судом в качестве доказательства, не представлено.

С учетом вышеизложенного суд отклоняет доводы истца о невозможности установления даты и время совершения видеозаписей.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018г., если законодательством не предусмотрено закрытого перечня доказательств, которыми может подтверждаться определенное обстоятельство, его исполнение может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами.

Основания полагать видеозаписи недопустимыми доказательствами у суда отсутствуют. Суду раскрыт источник их получения, а также все необходимые обстоятельства записи.

О проверке видеозаписей путем заявления ходатайств о фальсификации доказательств, назначении экспертизы истцом не заявлено.

Аналогичным образом, представленная ответчиком детализация оказанных услуг телефонной связи с 10.01.2023 по 01.05.2023 также в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым к доказательствам арбитражного процесса, данный документ подлежит оценке по правилам ст.71 АПК РФ.

После перерыва в судебном заседании 25.10.2023 истец на иске настаивал, представители Комитета, Администрации города Кемерово, Прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса и ИП ФИО3 поддержали все возражения на иск, изложенные ранее в отзывах.

Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу согласно ч.3 ст.156 АПК РФ.

Изучив имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

В соответствии с Положением о Комитете, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27.06.2014 № 345, Комитет является функциональным структурным подразделением администрации города Кемерово. Комитет ведет учет, управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Кемерово, организует и проводит торги (конкурсы, аукционы) по продаже имущества казны, торги по продаже права на заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества казны, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, заключает от имени администрации города Кемерово договоры купли-продажи имущества казны и осуществляет контроль за выполнением покупателями условий договоров.

В муниципальной собственности г. Кемерово находились 6 нежилых зданий общей площадью 2265,0 кв.м., с кадастровыми номерами 42:24:0301008:354, 42:24:0301008:357, 42:24:0301008:352, 42:24:0301008:355, 42:24:0301008:353, 42:24:0301008:356, расположенные в 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0301008:129 общей площадью 10143,0 кв.м. (далее – Объект).

Из материалов дела следует и пояснениями лиц, участвующих в деле, подтверждается, что с 2013 года истец арендовал недвижимое имущество, являющееся муниципальной собственностью (объекты недвижимости с кадастровыми номерами 42:24:0301008:354, 42:24:0301008:357, 42:24:0301008:352, 42:24:0301008:355, 42:24:0301008:353, 42:24:0301008:356), расположенное по адресу: 

<

...>, на основании договоров аренды. Последний договор аренды №20/684 заключен между истцом и Комитетом 20.04.2020 со сроком действия до 18.04.2023 (Т.1, л.д. 15-18).

22.03.2016 между истцом и Комитетом заключен договор аренды земельного участка №16-001 с кадастровым номером 42:24:0301008:129 площадью 10143 кв.м. по адресу: 

<

...>.

14.11.2022 между Комитетом (продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор №1832 купли-продажи муниципального имущества (т.1 л.д. 79-81), в соответствии с условиями которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность имущество в составе:

1. Здания общей площадью 2 265,0 кв.м. (кадастровые номера: 42:24:0301008:352, 42:24:0301008:353, 42:24:0301008:354, 42:24:0301008:355, 42:24:0301008:356, 42:24:0301008:357), расположенные по адресу: 

<

...>;

2. Земельный участок общей площадью 10 143,0 кв.м. с кадастровым номером 42.24:0301008:129, расположенный по адресу: 

<

...>.

Цена продажи имущества составляет: за здания: 1 919 000 (один миллион девятьсот девятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС в размере 319 833 (триста девятнадцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля; за земельный участок: 1 978 000 (один миллион девятьсот семьдесят восемь тысяч) рублей, НДС не облагается (п. 2.1. Договора от 14.11.2022).

Истец, ссылаясь на то, что 19.04.2023 в ходе телефонного разговора с ФИО3 стало известно о продаже последнему Объекта, обратился с жалобой в Прокуратуру.

18.05.2023 Прокуратура Кировского района г. Кемерово по жалобе истца ответила (исх. №529ж-2022) (т.1 л.д. 19) о том, что Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.11.2021 N 35 муниципальное имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Кемерово на 2022-2024 годы. На основании постановления администрации города Кемерово от 03.10.2022 № 2872 «Об условиях приватизации зданий, расположенных по адресу: 

<

...>, 07.11.2022 состоялась продажа вышеуказанных объектов посредством публичного предложения, в котором приняли участие 2 претендента. Победителем признан ФИО3, с которым был заключен договор купли-продажи данного имущества. Вместе с тем, ООО «СибплодТранс» (ИНН 

<

***>) с 01.08.2016 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства под категорией «микропредприятие» и, в силу положений статье 3 Федерального закона №159-Ф3, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Оснований для вывода об утрате ООО «СибплодТранс» права на выкуп по пункту 1 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-Ф3 не установлено. Между тем, предложения о заключении договора купли-продажи вышеуказанного имущества и проект договора купли-продажи ООО «СибплодТранс» не направлен, в нарушении положений статьи 3, части 2 статьи 4 Федерального закона №159-Ф3. При этом, ООО «СибплодТранс» является подрядчиком по муниципальным контрактам № 2022.1073 от 31.01.2022 и № 2022.0285 от 10.06.2022, предметом которых является оказание услуг (выполнение работ) по перевозке пассажиров и багажа автомобильным транспортом общего пользования по маршрутам № 52, 56 и 228. Нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, используются ООО «СибплодТранс» в рамках осуществления им деятельности по оказанию услуг по перевозке пассажиров. Таким образом, продажа объектов, расположенных по адресу: 

<

...>, осуществлена Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Кемерово с нарушением установленного порядка отчуждения муниципального имущества, в нарушение прав юридического лица, осуществляющего регулярные пассажирские перевозки по социально-значимым маршрутам. Информация о выявленных нарушениях федерального законодательства и материалы проверки 18.05.2023 направлены в прокуратуру города Кемерово для рассмотрения вопроса о принятии в отношении ответственных лиц мер прокурорского реагирования.

Получив ответ Прокуратуры 05.06.2023, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив в совокупности установленные согласно статьям 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 АПК РФ обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу о необоснованности требований истца в связи со следующим.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и части 1 статьи 4 АПК РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок приватизации муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы Законом № 159-ФЗ.

В силу ст. 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как установлено в п.п. 1, 2, 9 ст. 4 Закона №159-ФЗ,  уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.  Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи; с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В силу п. 2 ст. 6 Закона №159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. 

Порядок продажи муниципального имущества посредством публичного предложения урегулирован Постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 № 549 «Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены».

С 2014 года во исполнение требований Федеральных законов № 131-Ф3 от 06.10.2003 «Об общих принципах организация местного самоуправления в Российской Федерации» и № 178-Ф3 от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» спорный Объект ежегодно включался в Прогнозные планы приватизации муниципального имущества города Кемерово (далее – Прогнозный план).

На 2022-2024 годы спорный Объект включен в Прогнозный план решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.11.2021 № 35.

За 2022 год торги по продаже Объекта объявлялись 5 раз, вся информация была размещена на официальном сайте комитета www.kumi-kemerovo.ru, а также на электронной торговой площадке https://178fz.roseltorg.ru. При этом извещения о проведении торгов содержали в себе информацию об обременении Обьекта договором аренды со сроком действия до 18.04.2023.

Постановлением администрации г. Кемерово от 10.08.2022 №2272 «Об условиях приватизации зданий, расположенных по адресу: 

<

...>» утверждены условия приватизации Спорного объекта, согласно которым на основании отчета ООО «Аналитик Центр» No5482/22 от 22.07.2022 установлена цена продажи Объекта на аукционе в размере 3838000,0 руб., земельный участок - 1978000,0 руб. Торги на данных условиях не состоялись, поскольку заявок не поступило.

Постановлением администрации г. Кемерово от 03.10.2022 №2872 «Об условиях приватизации зданий, расположенных по адресу: 

<

...>» утверждены новые условия приватизации Объекта, согласно которым продажа Объекта осуществлялась посредством публичного предложения с ценой отсечения зданий в размере 1919000,0 руб.

Информационное сообщение о продаже муниципального имущества по адресу: 

<

...>, было размещено как на официальном сайте, так и на сайте комитета. Решение об условиях приватизации, утвержденное постановлением администрации города Кемерово от 03.10.2022 № 2872, было опубликовано в «Электронном бюллетене органов местного самоуправления города Кемерово» 03.10.2022, в приложении «Официально» к газете «Кемерово», № 79, 11.10.2022.

Письмом №16-01/7202 от 06.12.2021 (т.1 л.д. 137) Комитет уведомил ООО «Сибплодтранс» о том, что спорный Объект включен в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022-2024 годы, сообщил электронные адреса ресурсов получения информации о торгах в отношении такого объекта.

Письмо №16-01/7202 от 06.12.2021 направлено по юридическому адресу ООО «Сибплодтранс» простым почтовым отправлением, что подтверждается списком почтовых отравлений №7034585 от 09.12.2021 г. (т.1 л.д. 137-138).

Как следует из положений абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу. 

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения). (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума №25)).

Исходя из вышеизложенного, именно на истце лежит ответственность за неполучение корреспонденции по своему юридическому адресу, в связи с чем доводы ООО «Сибплодтранс» о неполучении письма судом отклоняются. Ссылка истца на то, что из списка почтовых отправлений не следует, что ему было направлено именно письмо №16-01/7202 от 06.12.2021, несостоятельна, поскольку сам истец не представил доказательств направления Комитетом и получения истцом какой-либо иной корреспонденции (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При этом суд признает обоснованными доводы ООО «Сибплодтранс» и Прокуратуры о том, что Комитетом фактически допущены нарушения п. 2 ст. 4 Закона №159-ФЗ, поскольку им не было направлено истцу предложение о заключении договора купли-продажи спорного Объекта (проект договора купли-продажи).

Из материалов дела следует, что в связи с допущенным Комитетом нарушением п. 2 ст. 4 Закона №159-ФЗ 05.06.2023 Прокуратурой города Кемерово вынесено представление об устранении нарушений законодательства №7-2/Прдп84-23-20320005 (т.2 л.д. 47-50), содержащее требования принять меры по устранению выявленных нарушений, рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц. 

По результатам рассмотрения Представления №7-2/Прдп84-23-20320005 администрация города Кемерово привлекла к дисциплинарной ответственности виновное лицо.

Законом №159-ФЗ четко регламентирован порядок действий муниципального органа в случае принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества.

При указанных обстоятельствах ООО «Сибплодтранс» нельзя признать лицом, отказавшимся от приобретения спорного Объекта ввиду незаинтересованности в нем.

Одновременно суд отмечает, что само по себе наличие указанного нарушения, допущенного Комитетом при осуществлении приватизации муниципального имущества, не является достаточным основанием для удовлетворения рассматриваемого иска.

Вопреки мнению истца, Закон №159-ФЗ не обязывает орган местного самоуправления направлять арендатору постановление об условиях приватизации. В связи с чем судом отклонены доводы истца о том, что Постановление администрации г. Кемерово от 10.08.2022 №2272 «Об условиях приватизации зданий, расположенных по адресу: 

<

...>» должно было быть направлено Комитетом истцу.

Суд отмечает, что в рамках рассматриваемого спора подлежат установлению обстоятельства наличия у ООО «Сибплодтранс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для признания арендатора лицом, имеющим преимущественное право покупки арендуемого имущества в понимании ст. 3 Закона №159-ФЗ, необходима совокупность всех указанных в данной статье условий, в том числе включение заинтересованного лица в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, отсутствие задолженности по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Включение истца в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (истец является микропредприятием) подтверждено открытыми сведениями с сайта Федеральной налоговой службы (https://ofd.nalog.ru), а также представленными истцом сведениями (т.2 л.д. 75). 

Как следует из материалов дела, 07.11.2022 проведены торги по продаже Спорного объекта посредством публичного предложения в электронной форме. Согласно протоколу об итогах продажи без объявления цены №2 от 07.11.2022 победителем продажи стал ФИО3, предложивший наибольшую цену за здания - 1919000 руб., принято решение признать его покупателем продажи и заключить с ним договор купли-продажи. 

14.11.2022 между Комитетом и ФИО3 подписан договор купли-продажи объекта №1832.

В материалы дела Комитетом представлены акты сверок за период с 20.04.2020 по 07.11.2020 и с 20.04.2020 по 14.11.2022 по договору аренды нежилого фонда №20/684 от 20.04.2020г. (т.1 л.д. 139-144), из которых следует, что у арендатора - ООО «СибПлодТранс» имелись задолженности, как по арендным платежам, так и по суммам начисленных пеней за просрочку их оплаты:

??- задолженность по арендной плате по состоянию на 07.11.2022 составляла 61 руб. 41 коп., по пене – 5061 руб. 43 коп.;

- задолженность по арендной плате по состоянию на 14.11.2022 составляла 22122 руб. 82 коп., по пене – 5116 руб. 80 коп.

При этом задолженность в размере 61 руб. 41 коп. возникла уже на дату 22.09.2022. На 22.09.2022 у истца была задолженность по внесению арендной платы в размере 33122,82 руб. Истец оплатил 22.09.2022 сумму 33061,41 руб. платежным поручением № 453, в графе «назначение платежа» указал: «Арендная плата за имущество, сентябрь 2022, договор № 20/684 от 20.04.2020». Сумма 61,41 руб. не была оплачена.

В октябре 2022 года истцу начислена сумма арендной платы за месяц, общая сумма задолженности составляла 22122,82 руб. на 10.10.2022. Истец  оплатил арендную плату в сумме 22061,41 руб. 26.10.2022 платежным поручением № 533, в котором в графе «назначение платежа» указал: «Арендная плата за имущество, октябрь 2022, договор № 20/684 от 20.04.2020». Задолженность в сумме 61,41 руб. оплачена не была.

Задолженность в сумме 22061,41 руб., образовавшаяся по состоянию на 14.11.2022, была оплачена истцом 18.11.2022 платежным поручением № 577, в графе «назначение платежа» указано: «Арендная плата за имущество, ноябрь 2022, договор № 20/684 от 20.04.2020». Задолженность в сумме 61,41 руб. оплачена не была.

Следующий платеж по арендной плате был произведен 26.12.2022 в сумме 12809,86 руб., в графе «назначение платежа» указано: «Арендная плата за имущество, декабрь 2022, договор № 20/684 от 20.04.2020». Задолженность в сумме 61,41 руб. оплачена не была.

Задолженность в сумме 61,40 руб. была погашена только 20.01.2023 на основании письма истца от 20.01.2023 о зачете в счет долга по договору суммы переплаты по пене.

Пеня у истца по договору № 20/684 от 20.04.2020 имелась как на дату 07.11.2022, так и на дату 14.11.2022. Оплачена пеня была 26.12.2022 платежным поручением № 655 на сумму 5327,64 руб. в графе «назначение платежа» указано: «пеня по арендной плате за имущество, за 2022, договор № 20/684 от 20.04.2020».

В отношении договора аренды земельного участка № 16-001 от 22.03.2016 Комитетом также представлены акты сверки за период с 20.04.2020 по 07.11.2020 и с 20.04.2020 по 14.11.2022 (т.2 л.д. 133-136), подтверждающие наличие у арендатора задолженности на 07.11.2022 по пене - 2599,18 руб., на 14.11.2022 - задолженность по арендной плате - 9855,24 руб., по пене - 2623,82 руб.

Таким образом, возражения истца относительно отсутствия задолженности (в том числе о том, что задолженность в размере 61 руб. 40 коп. образовалась в связи с ненаступлением даты платежа) опровергаются представленными в материалы дела актами сверки и платежными поручениями.

Довод истца о том, что задолженность была незначительной, не имеет правового значения, поскольку положениями ст. 3 Закона №159-ФЗ установлена необходимость отсутствия хоть какой-либо задолженности, как по основному долгу, так и по неустойкам для реализации преимущественного права арендатора.

Довод истца о наличии переплаты по состоянию на 31.12.2022 также не учитывается судом с учетом даты заключения договора купли-продажи – 14.11.2022.

Суд отмечает, что само по себе ненаправление Комитетом истцу требования о погашении задолженности по арендной плате для разрешения настоящего спора не имеет правового значения.

Представленные истцом акты сверок (т.2 л.д. 9-10) не позволяют достоверно определить объем обязательств сторон на ту или иную дату, поскольку вопреки п.п. 3.3., 3.4. договора аренды №20/684 платежи в таких актах сверки разнесены по дате платежного поручения арендатора, а не по дате поступления платежа на расчетный счет арендодателя.

Таким образом, общая задолженность ответчика перед истцом по договорам аренды спорного Объекта  на 14.11.2022 составляла по основному долгу 31978,06 руб., по пене - 7740,62 руб., что в силу норм статьи 3 Закона №159-ФЗ свидетельствует об отсутствии у истца на дату договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и Комитетом, преимущественного права на приобретение спорного Объекта.

В нарушение ч.1 ст.65 АПК РФ  истец не доказал, что он является лицом, обладающим правом требовать в судебном порядке перевода на себя прав покупателя муниципального имущества согласно п. 2 ст. 6 Закона №159-ФЗ.

Кроме того, суд отмечает, что ст. 3 Закона 159-ФЗ устанавливает преимущественное право покупки арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости. 

В связи с тем довод истца о возможности перевода на него прав покупателя на условиях, установленных в договоре купли-продажи с ФИО3, а именно, по цене, проданной на торгах (3897000 руб.), а не по цене, установленной оценщиком в отчете ООО «Аналитик Центр» №5482/22 от 22.07.2022, не основан на законе.

Положения статьи 3 Закона №159-ФЗ не содержат такого обязательного требования, как проверка финансовой состоятельности стороны, претендующей на использование данного преимущественного права на выкуп.

Между тем, данный критерий может быть использован для оценки действий стороны спора исходя из принципа добросовестности или недобросовестности (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума №25)).

Также суд находит обоснованными возражения ответчиков относительно наличия у истца денежных средств, достаточных для покупки спорного Объекта даже по цене 3897000 руб. 

Так, согласно справке ПАО Банк «ФК Открытие» от 13.09.2023 по состоянию на 07.11.2022 остаток на расчетном счете ООО «Сибплодтранс» составляет только 3125662 руб. 81 коп., согласно справке из ПАО Банк «ФК Открытие» б/н от 11.10.2023 г. у ООО «СибПлодТранс» по состоянию на 14.11.2022 остаток средств по счет составляет 3289635,71 руб. Указанные справки не свидетельствуют о достаточности денежных средств в полном объеме для приобретения имущества.

Представленные истцом договор №05-04/21 о предоставлении субсидии от 19.04.2021, а также гарантийное письмо ФИО10 от 02.11.2022 о предоставлении денежных средств в размере 800000 руб., по мнению суда, не являются надлежащим подтверждением фактического наличия у истца денежных средств по состоянию на 7.11.2022 и 14.11.2022, поскольку субсидии имеют специальное целевое назначение и не предназначены для оплаты стоимости приобретаемого муниципального имущества, а предоставление гарантийного письма не порождает возникновение какого-либо обязательства, так как не является правоустанавливающим актом.

Утверждение ООО «Сибплодтранс» о том, что иск не нарушает права ФИО3, ошибочно, поскольку с момента получения спорного Объекта во владение ответчиком ФИО3 и до настоящего времени в приобретенных помещениях производится ремонт, сумма затрат на который согласно представленному ФИО3 реестру расходов составляет более 5000000 руб. 

В ходе рассмотрения спора ответчиками заявлено о пропуске истцом специального срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 6 Закона №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195, 198 - 207 ГК РФ распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное (ст. 197 ГК РФ).

Как следует из положения пункта 2 статьи 6 Закона №159-Ф3 в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего спора, при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности истец мог и должен был своевременно узнать всю необходимую ему для своевременной защиты своих прав информацию о торгах.

Во-первых, пояснениями лиц, участвующих в деле, а также представленными ФИО3 на флэш-носителе в судебном заседании 25.10.2023 видеозаписями надлежащим образом подтверждено, что 28.01.2023 состоялась встреча ФИО3 и ФИО7 (директора ООО «Сибплодтранс»). Факт фиксации на видеозаписях встречи этих лиц подтвержден представителями сторон в ходе судебного разбирательства.

Из содержания видеозаписей усматривается, что ФИО3 осуществляется осмотр Объекта с целью оценки его состояния для последующего ремонта. 

Довод истца о том, что состоявшийся 28.01.2023 осмотр он рассматривал исключительно в рамках решения Комитетом вопросов, связанных с ремонтом Объекта и не предполагал, что ФИО3 является приобретателем спорного имущества, судом оценивается критически. По мнению суда, представляется нелогичным поведение директора истца, показывающего объекты недвижимого имущества неизвестному лицу, не имеющему прав на имущество (не новому собственнику). Кроме того, представители Комитета на встрече не присутствовали. Вывод о том, что целью встречи было намерение ФИО3 осуществлять ремонт муниципального имущества, не следует ни из видеозаписей, ни из каких-либо иных представленных в дело доказательств. 

Более того, в силу п. 2.2.4 договора аренды №20/684 от 20.04.2020 обязанность по проведению как текущего, так и капитального ремонта арендуемых объектов недвижимого имущества возлагалась на арендатора (то есть самого истца).

Во-вторых, ООО «Сибплодтранс» письмом от 30.01.2023 исх. №12 (т.1 л.д. 103) запросило у Комитета информацию о результатах торгов, состоявшихся 07.11.2022. Из содержания указанного письма однозначно следует, что истец осведомлен о запланированных на 07.11.2022 торгах, а значит, соответственно, и о предполагаемом им нарушении своего преимущественного права на выкуп Объекта.

В ответ на письмо истца от 30.01.2023 исх. №12 Комитет письмом от 02.03.2023 исх. №16-01/757 (т.1 л.д. 104) подтвердил факт состоявшихся торгов, а также сообщил, что их победителем и новым владельцем Спорного объекта является ФИО3

Таким образом, материалами дела документально с достоверностью подтверждено, что истец по крайней мере 02.03.2023 в полном объеме уже располагал информацией и о факте заключения договора купли-продажи, и о том, кто является сторонами договора, в связи с чем не позднее указанной даты начал течь специальный срок исковой давности.

Само по себе отсутствие у истца копии договора купли-продажи не является обстоятельством, влекущим изменение течения срока исковой давности, поскольку ключевое значение имеет именно то, когда истец узнал о нарушении своего права и о том, кто является ответчиком по иску о защите такого права.

В-третьих, суд учитывает то обстоятельство, что 10.04.2023 между Истцом в лице его директора ФИО7 и ответчиком ФИО3, было подписано соглашение к договору аренды муниципального имущества №20/684 от 20.04.2020г. (т.1 л.д. 114), в п.2 которого содержится следующее условие: «Впоследствии между «Арендодателем» Ш.П. ФИО3) и Комитетом по управления муниципальным имуществом города Кемерово также был заключен договор купли-продажи муниципального имущества №1832 от 14.11.2022г., в соответствии с условиями которого в собственность Арендодателя перешли здания и сооружения общей площадью 2 265.00 кв.м, (кадастровые номера: 42:24:0301008:352. 42:24:0301008:353, 42:24:0301008:354. 42:24:0301008:355, 42:24:0301008:356. 42:24:0301008:2571 и земельный участок общей площадью 10 143 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0301008:129. расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности Арендодателя на данные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается записями в ЕГРН за № 42:24:0301008:357-42/086/2022-5 от 19.12.2022г., 42:24:0301008:356-42/086/2022-6 от 19.12.2022г., 42:24:0301008:355-42/086/2022-5 от 19.12.2022г., 42:24:0301008:354-42/086/2022-5 от 19.12.2022г., 42:24:0301008:353-42/086/2022-5 от 19.12.2022г., 42:24:0301008:352-42/086/2022-7 от 19.12.2022г., 42:24:0301008:129-42/086/2022-3 от 19.12.2022г.

При этом в соответствии с п. 1.7. договора купли-продажи муниципального имущества №1832 от 14.11.2022 указанный имущественный комплекс приобретен Арендодателем с обременением в виде действующего в отношении него договора №20/684 аренды муниципального имущества, находящегося в собственности города Кемерово от 20 апреля 2020 г.».

В-четвертых, в пользу довода ответчиков о том, что истцу еще зимой 2022 – 2023 гг. уже было известно о продаже Объекта, свидетельствует также следующее обстоятельство.

Арендная плата Комитету оплачена истцом по 18.12.2022 и более не вносилась. 

17.04.2023 платежными поручениями №№193-197 (т.1 л.д. 117-119) истец в полном объеме произвел гашение задолженности по выставленным ФИО3 счетам за аренду №№1-5 от 10.04.2023, что подтверждает его полную осведомленность о факте перехода прав собственности на спорный Объект к ФИО3

В-пятых, между ФИО3 и ООО «Сибплодтранс» 19.04.2023 был заключен договор аренды №1 (т.1 л.д. 120) в отношении спорного Объекта, что прямо указывает на то, что 19.04.2023 истец знал о факте смены собственника арендуемого им имущества.

Кроме того, в поданной в апреле 2023 года жалобе в Прокуратуру истец непосредственно указал на возможное нарушение его прав на выкуп имущества.

Согласно представленной ИП ФИО3 детализации оказанных услуг телефонной связи в период с 10.01.2023 по 01.05.2023, начиная с 23.01.2023 по 28.04.2023, данным ответчиком регулярно осуществлялись переговоры с абонентом по телефону № +7961….4251, прямо указанному в качестве номера ООО «Сибплодтранс» в договоре аренды № 20/684 от 20.04.2020, заключенном с Комитетом (т.1 л.д. 15-17).

Как следует из положений ч. 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы истца о том, что о нарушении своего права он узнал лишь 05.06.2023, получив Представление Прокуратуры, не соответствуют вышеизложенным фактическим обстоятельствам спора и опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Исковое заявление направлено в суд курьерской доставкой 26.06.2023 (т.1 л.д. 60), зарегистрировано в суде 27.06.2023.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства дела, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные истцом в материалы дела доказательства, суд приходит к однозначному выводу о том, что исковое заявление подано в суд с пропуском установленного статьей 6 Закона №159-ФЗ специального срока исковой давности для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства - 2 месяца, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Пунктом 3 статьи 307 ГК РФ предусмотрена обязанность сторон при исполнении обязательств действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства.

По мнению суда, представленные в материалы дела доказательства, а также процессуальное поведение участников спора не свидетельствуют с определенностью о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом.

Из материалов дела не следует, что своими действиями истец препятствовал реализации своих прав кем-либо из участников спора.

Истцом не предпринимались меры, направленные на срыв проведения торгов и воспрепятствование заключению договора купли-продажи между Комитетом и ИП ФИО3 

Не подтверждается и возникновение в результате действий ООО «Сибплодтранс» у участников спора каких-либо убытков. 

Заблуждения истца относительно наличия у него преимущественного права на приобретение Объекта в собственность и даты возникновения права на защиту в судебном порядке не свидетельствуют о его недобросовестности, обусловлены исключительно, по мнению суда, неверной оценкой действий участников спора и обстоятельств дела.

Установление наличия либо отсутствия у истца преимущественного права приобретения спорного Объекта является прерогативой суда в рассматриваемой ситуации.

Непринятие истцом на протяжении длительного периода времени мер по выкупу арендованного им имущества также не является достоверным критерием, определяющим недобросовестность, поскольку истец как участник гражданского оборота вправе самостоятельно определять порядок ведения своей хозяйственной деятельности (ст. 9 ГК РФ), а обращение в суд за защитой своих интересов является правом, гарантированным Конституцией Российской Федерации и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В удовлетворении исковых требований суд отказывает с возложением судебных расходов за рассмотрение иска на истца как на проигравшую спор сторону (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко