АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-17530/2020

23 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2025 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 11.06.2024,

принятое судьей Кочетковой Е.С., и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024,

принятое судьями Горевым Л.Н., Барминым Д.Ю., Малых Е.Г.,

по делу № А31-17530/2020

по иску Управления имущественных и земельных отношений 

Администрации г. Костромы 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Управление Федеральной налоговой службы по Костромской области, ФИО1, публично-правовая компания «Роскадастр»

и у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» (далее – Общество) о признании отсутствующим права собственности Общества на объект незавершенного строительства – административное здание с продовольственным магазином и жилыми помещениями, адрес: 

<

...>, условный номер 15-56н, площадь застройки 223,1 квадратного метра, степень готовности объекта 4 %, назначение – нежилое здание.

Иск основан на статьях 12, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, 2 Федерального закона от 21.01.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) и мотивирован тем, что объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Управление Федеральной налоговой службы по Костромской области, ФИО1, публично-правовая компания «Роскадастр».

Арбитражный суд Костромской области решением от 11.06.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024, удовлетворил заявленные требования, признав отсутствующим право собственности Общества на объект незавершенного строительства (административное здание с продовольственным магазином и жилыми помещениями) с кадастровым номером 44:27:040638:64, площадью 223,1 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указал, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными; незавершенное строительство возведено на законных обстоятельствах на специально выделенном для этих целей Администрацией г. Костромы земельном участке; экспертное заключение ООО «ПроектСтрой» № 335-06/2021 проведено с нарушениями; в деле отсутствуют доказательства, что осмотры от 17.04.2019, 19.07.2019, 04.12.2020 проводились Управлением по адресу нахождения спорного объекта; работы по возведению фундамента на объекте с кадастровым номером 44:27:040638:64 завершены полностью; по проекту (раздел АС, лист 1: «План свайного поля») объект представляет собой свайное поле в количестве 134 штук; технический план от 29.06.2021, с фотофиксацией, подтверждающий площадь застройки объекта 223.1 квадратного метра; первоначальный проект, согласно которому ростверк не был предусмотрен.

Также заявитель настаивает на том, что Управлением пропущен срок исковой давности по требованию о признании права собственности отсутствующим.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, постановлением Администрации г. Костромы № 150 от 22.01.1996 товариществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Александр и К» была разрешена продажа недостроенного двухэтажного административного здания с продовольственным магазином и жилыми помещениями по адресу: 

<

...>, ФИО2 Из пользования товарищества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Александр и К» изъят земельный участок площадью 0,14 гектара по указанному адресу, предоставленный ему для строительства административного здания с продовольственным магазином и жилыми помещениями, земельный участок был предоставлен в аренду (на три года) ФИО2 под строительство двухэтажного здания продовольственного магазина с жилыми помещениями на втором этаже.

Товарищество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Александр и К» и ФИО2 08.02.1996 заключили договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ТОО Торговый дом «Александр и К» продало, а ФИО2 купил объект, незавершенный строительством, представляющий собой свайный ж/бетонный фундамент, расположенный по адресу: 

<

...>.

Костромским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» 25.03.2009 подготовлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства – административное здание с продовольственным магазином и жилыми помещениями, адрес: 

<

...>, условный номер 15-56н, площадь застройки 223,1 квадратного метра, степень готовности объекта 4 %, назначение – нежилое здание. 

ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 20.05.2009 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора незавершенное строительство административного здания с магазином и жилыми помещениями с проектно-сметной документацией на его строительство. Право собственности зарегистрировано 04.06.2009, запись регистрации № 44-44-01/012/2009-435, ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2009, серия 44-АБ № 284177, условный номер объекта 44-44-01/012/2009-434.

ФИО1 (продавец) и Общество (покупатель) 29.04.2011 заключили договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства (административное здание с продовольственным магазином и жилыми помещениями), назначение: нежилое, площадь застройки 223,1 квадратного метра, степень готовности объекта 4 %, инв. № 15-56н, лит. А, расположенный по адресу: 

<

...>. Право собственности Общества зарегистрировано 18.05.2011, запись регистрации № 44-44-01/036/2011-411 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2011, серия 44-АБ № 502035. 28.11.2011 объекту присвоен кадастровый номер 44:27:040638:64.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2020 земельный участок с кадастровым номером 44:27:000000:122, расположенный относительно ориентира: 

<

...>, площадью 2106 квадратных метров, отнесен к землям населенных пунктов (далее – земельный участок).

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (арендодатель) и Общество (арендатор) 23.03.2012 заключили договор аренды земельного участка № Д.2802.1, согласно пунктам 1.1, 1.2 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «Земли населенных пунктов», для использования в целях завершения строительства административного здания с продовольственным магазином и жилыми помещениями. На участке имеются (объекты недвижимого имущества и их характеристики): объект незавершенного строительства (административное здание с продовольственным магазином и жилыми помещениями). Срок аренды участка устанавливается с 11.03.2012 по 10.03.2015 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 31.05.2012. Действие договора возобновлено на неопределенный срок (621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 г. № 604, с 01 марта 2015 года Управление осуществляет решение вопросов местного значения, реализацию иных функций органов местного самоуправления г. Костромы в сферах владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Костромы, в том числе земельными участками, водными объектами и жилыми помещениями муниципального жилищного фонда, а также распоряжения земельными участками, расположенными на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

Дополнительным соглашением от 19.05.2015 арендодатель по договору был изменен на Управление.

В адрес арендатора было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка, в связи с чем договор прекратил свое действие 17.07.2019.

Сотрудниками Управления 19.07.2019 был произведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:122, в ходе осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, свободен, частично зарос. При осмотре осуществлялась фотофиксация, результаты осмотра зафиксированы в акте обследования от 19.07.2019.

Повторно комиссией произведен визуальный осмотр (с фотофиксацией) земельного участка 04.12.2020 и установлено, что земельный участок зарос высокой травой и кустарниковой растительностью, объект незавершенного строительства отсутствует, результаты осмотра зафиксированы в акте обследования от 04.12.2020.

Исходя из результатов проведенных осмотров земельного участка, Управление усмотрело, что на спорном участке фундамент как конструкция, имеющая замкнутый контур, отсутствует, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным кодексом и иными законами. 

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (четвертый абзац пункта 52 Постановления № 10/22). 

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. 

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761). 

Требования истца направлены на защиту права владения и пользования принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, на котором расположен спорный объект, не являющийся, по его мнению, объектом недвижимости. 

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2016), утвержденного Президиумом 13.04.2016). 

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была разъяснена в пункте 38 Постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 24, следует, что не может быть произведена государственная регистрация объекта недвижимости, если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категориям движимого или недвижимого имущества может быть разрешен судом лишь с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. По смыслу указанных норм прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку тому, отвечает ли объект признакам объекта недвижимости.

Судом первой инстанции по ходатайству сторон в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инженер Строитель» ФИО3.

Из экспертного заключения следует, что спорный объект фактически на местности представляет собой забитые в грунте сваи, в количестве, предположительно, 134 штук (согласно Проекту), головы которых расположены на глубине 2 метра от планировочной поверхности земли, что подтверждается месторасположением и параметрами свай в отрытом в произвольно выбранном месте на расстоянии 23,7 метров (от свай №№ 96 и 97) до дома 179 по улице Шагова, котловане глубиной 2,5 метра, где располагался участок строительства, где обнажены 9 свай, установленные в порядке согласно рабочему проекту «Корректировка проекта на строительство административного здания с магазином и жилыми помещениями по ул. Шагова, 179-а», раздел АС, лист 1 «План свайного поля»: общее количество свай 134 штуки и раздел ГПиТ, лист 3 «Разбивочный план. 

Определение «фундамент» включает в себя сваи и может включать в себя ростверк, если ростверк «низкий» опирается на землю. В рассматриваемом случае ростверк «высокий», на грунт не опирается, в связи с чем, фундаментом здания являются только сваи согласно ГОСТР 58033-2017, п.5.1.1: «фундамент: Конструкция, передающая нагрузки от здания или сооружения на грунтовое основание» и согласно ГОСТ Р 58033-2017, п.5.1.85: «фундамент свайный: Фундамент, включающий в себя одну или более свай».

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, обоснованно заключили, что экспертным путем достоверно установлено наличие только 9 свай, выводы о наличии оставшейся части свайного поля в количестве 125 штук являются предположительными и фактически не подтверждены.

Из проектной документации следует, что ведомость рабочих чертежей основного комплекта помимо плана свайного поля (АС-1) включала в себя также план ростверка с раскладкой каркасов, сечения фундаментов (АС-2), сечение фундаментов (АС-3), развертку стен фундамента (АС-4, АС-5), примечания к чертежам свайных фундаментов (устройство ростверков (АС-6).

Согласно СП 50-102-2003 (Свод правил по проектированию и строительству. Проектирование и устройство свайных фундаментов (одобрен для применения Постановлением Госстроя России от 21.06.2003 № 96) ростверк – распределительная балка или плита, объединяющая поверху группы или ряды свай.

Суды при исследовании доказательств по делу не установили, что сваи, находящиеся в свайном поле, объединены железобетонным ростверком, а поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце пятом пункта 38 Постановления № 25, пришли к обоснованному выводам о том, что работы по возведению фундамента на спорном объекте нельзя считать полностью завершенными, а следовательно, спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на него, в связи с чем правомерно признали отсутствующим у Общества права собственности на спорный объект. 

Наличие учетных данных (в том числе данных государственного кадастра недвижимости и технического учета) в отношении спорного объекта само по себе достоверно не подтверждает существование какого-либо самостоятельного объекта недвижимости.

Поскольку спорный объект, право на который в ЕГРН зарегистрировано как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект. 

В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса) исковая давность не распространяется. 

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» от 29.09.2015, указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. 

Иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (часть 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Изложенные в кассационной жалобе доводы Общества основаны на ином, нежели у суда, понимании норм права в совокупности обстоятельств дела, и сводятся к несогласию заявителя с приведенной судами оценкой, данной фактическим обстоятельствам спора и представленным в дело доказательствам, что не свидетельствует о наличии в обжалованных решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или приведших к судебной ошибке.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов не имеется. 

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено. 

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя и взысканию с него в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 11.06.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024 по делу № А31-17530/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» – без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын