ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-23425/2019

Дело № А41-44962/18

16 января 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 января 2020 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ФИО2 – представитель не явился, извещен;

от ФИО3 – представитель не явился, извещен;

от ФИО4 – представитель не явился, извещен;

от ФИО5 - представитель не явился, извещен;

от конкурсного управляющего должника ООО «Астерра Инвест» ФИО6 – ФИО7, представитель по доверенности от 20.02.2019, диплом;

от ЗАО Агрофирма «Первое Мая» - ФИО8, представитель по доверенности от 20.12.2018, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на определение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2019г. по делу №А41-44962/18 по заявлению о разногласиях с конкурсным управляющим ООО «Астерра Инвест» по результатам рассмотрения им требования кредитора ЗАО «Агрофирма Первое мая» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Астерра Инвест»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 11.02.2019 должник – ООО «Астерра Инвест» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, при банкротстве ООО «Астерра Инвест» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6

17 июля 2019 года ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим по результатам рассмотрения им требования кредитора ЗАО «Агрофирма Первое мая».

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2019г.в удовлетворении указанного заявления отказано.

Не согласившись с  определением суда первой инстанции, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Астерра Инвест» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Представитель ЗАО Агрофирма «Первое Мая» также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Представил письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ. 

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru.

 Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ФИО3, Д.Е.ЮБ., ФИО2, ФИО5. были заключены следующие договоры долевого участия с должником.

ФИО3 (№ ГП 4/10/2013 от 28.10.2013 номер регистрации № 50-50- 15/113/2013-360 от 07 ноября 2013 года, оплата договора произведена от 15.11.2013.

ФИО4 (№ ГП 4/34/2014 от 24.07.2014 номер регистрации № 50- 50-15/080/2014-276 от 07 августа 2014 года, оплата по договору произведена 01.09.2014).

ФИО2 (№ ГП 1/12/2013 от 14.11.2013 номер регистрации № 50-50-15/117/2013-369 от 26 ноября 2013 года, оплата по договору произведена 09.12.2013).

ФИО5 (№ ГП 4/01/0Т 05.06.2014 номер регистрации № 50-50-15/042/2014-431 от 18 июня 2014 года, оплата по договору произведена 03.07.2014).

Как указывают заявители, в связи с неисполнением должником обязательств по договорам долевого участия, кредиторы ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5 направили уведомления об отказе от исполнения договора с требованием о выплате денежных средств, уплаченных за объекты долевого участия, а также процентов за пользование денежными средствами.

Заявители также указали, что они приобретали квартиры именно по договорам долевого участия, а также на тот факт, что после направления уведомления об отказе от исполнения договоров долевого участия, кредиторам не были возвращены денежные средства.

Следовательно, за ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5 как за участниками долевого строительства сохранилось право залога в отношении создаваемых объектов (квартир), возникшее в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

28.10.2017 между ЗАО «Агрофирма Первое мая» и ООО «Астерра Инвест» был заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества в отношении квартир, которые ранее являлись предметом договоров долевого участия между должником и заявителями. 

На дату заключения данного договора, договоры об участии в долевом строительстве между застройщиком и заявителями были расторгнуты.

На основании указанных обстоятельств ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5 обратились в арбитражный суд с настоящими возражениями.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с определением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных возражений.

Как следует из материалов дела, 28.10.2017 года между ЗАО Агрофирма «Первое Мая» и должником заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества (в редакции дополнительных оглашений к нему), по которому ООО «Астерра Инвест» (застройщик) обязуется передать в собственность ЗАО Агрофирма «Первое Мая», а ЗАО Агрофирма «Первое Мая» - принять и оплатить указанные в приложении к договору и дополнительным соглашениям квартиры, всего в количестве 53 штук, включая и 4 квартиры, права требования на которые ранее принадлежали ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5 до расторжения договоров об участии в долевом строительстве по ним в одностороннем порядке.

На дату заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества (28.10.2017) договоры об участии в долевом строительстве между застройщиком и кредиторами расторгнуты в одностороннем порядке по инициативе участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежное требование заявителей к должнику, действительно обеспечивается залогом в порядке, установленном статьями 3-15 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, в соответствии с частью 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Исходя из статей 4, 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку договоры участия в долевом строительстве между заявителями и должником расторгнуты, застройщик не лишен права заключить договор участия в долевом строительстве относительно спорных объектов долевого строительства или иной договор, связанный с передачей денежных средств и последующей передачей жилого помещения с иным лицом.

Как следует из материалов дела, заявителями при подаче заявлений о включении в реестр требований кредиторов не заявлялись залоговые требования.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела. 

В своей апелляционной жалобе заявители указывают на то, что решение конкурсного управляющего ООО «Астерра Инвест» о включении в реестр требований ЗАО Агрофирма «Первое Мая» о передаче жилых помещений является незаконными и нарушает права подателей жалобы, так как они являются залогодержателями квартир, на которые были заключены договоры долевого участия в строительстве и в последующем расторгнуты заявителями в одностороннем порядке.

Однако, арбитражный апелляционный суд считает, что нет правовых оснований для установления залога на объекты долевого строительства - квартиры, в отношении которых между заявителями апелляционной жалобы и ООО «Астерра Инвест» был заключен договор долевого участия в строительстве.

Согласно ч. 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ № 305-ЭС16-10864 от 02.07.2018, на первоначальной стадии строительства, когда застройщик имеет только права на земельный участок для строительства, полноценного залогового права у участников долевого строительства нет, хотя формально в соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве связывает возникновение залога с государственной регистрацией договоров об участии в строительстве. 

С момента государственной регистрации считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости. 

Это имеет значения для информирования возможных приобретателей создаваемого объекта недвижимости о наличии неисполненных договоров об участии в долевом строительстве, так и для разрешения возможных споров о старшинстве залогов.

Полноценное залоговое обременение появляется у участника долевого строительства при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (ч. 2 ст. 13 во взаимосвязи с ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). 

Объект долевого строительства рассматривается как будущая вещь, на залоговое обременение которой у участника долевого строительства изначально возникло притязание.

В ситуации, когда первичное право собственности на квартиру при наличии неисполненных договоров об участии в долевом строительстве регистрируется за застройщиком, у участника долевого строительства возникает право залога на квартиру.

При нормальном хозяйственном обороте, когда построенная квартира передается участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности, полноценное залоговое обременение не возникает в принципе: до момента регистрации права собственности квартира как объект гражданских прав не существует.

Таким образом, с учетом правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении № 305-ЭС16-10864 от 02.07.2018, говорить о полноценном залоговом праве у участников долевого строительства можно только в двух случаях: когда застройщиком зарегистрировано право собственности, либо на объект незавершенного строительства, либо на построенную квартиру, подлежащую передаче участнику ДДУ. 

В настоящем деле право застройщика ни на незавершенный строительством объект, ни на квартиры не зарегистрировано.

Кроме того, договоры долевого участия в строительстве между ФИО2. ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ООО «Астерра Инвест» были расторгнуты.

Учитывая вышеизложенное, ни решение конкурсного управляющего ООО «Астерра Инвест» о включении в реестр требований ЗАО Агрофирма «Первое Мая» о передаче жилых помещений, ни определение суда первой инстанции не нарушают права заявителей апелляционной жалобы.

Доводы заявителей апелляционной жалобы о недействительности договора, заключенного между ЗАО Агрофирма «Первое Мая» и ООО «Астерра Инвест», также отклонены арбитражным апелляционным судом.

Исследовав договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 28.10.2017, заключенный между ЗАО «Агрофирма Первое мая» и ООО «Астерра Инвест», арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что его условия не противоречат действующему законодательству.

По данному договору ООО «Астерра Инвест» обязалось передать в собственность ЗАО Агрофирма «Первое Мая», а ЗАО Агрофирма «Первое Мая» принять и оплатить указанные в приложении к данному договору квартиры.

Оплата по договору купли-продажи будущего недвижимого имущества от 28 октября 2017 года была произведена ЗАО Агрофирма «Первое Мая» путем зачёта, оформленного Сторонами Соглашением о прекращении обязательств путем зачета встречных однородных требований.

Договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 28.10.2017 года был заключен в отношении квартир, на которые не были заключены договоры долевого участия.

В судебном порядке указанный договор также не был оспорен.

Доводы заявителей апелляционной жалобы о том, что в отношении четырех квартир ЗАО Агрофирма «Первое Мая» стало текущим кредитором, также не нашли своего документального подтверждения.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Таким образом, Закон о банкротстве не относит к текущим требованиям требования участников строительства о передаче жилых помещений, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Необоснованными также являются доводы заявителей апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи будущего недвижимого имущества не может являться основанием для включения требований о передаче жилых помещений в реестр требований передачи жилого помещения.

Договор купли-продажи будущего недвижимого имущества от 28.10.2017 года был заключен в отношении квартир, на которые не были заключены договоры долевого участия, а также на квартиры, на которые были заключены договоры долевого строительства, но в последующем, были расторгнуты по соглашению сторон или по инициативе участника долевого строительства.

Оплата по договору купли-продажи будущей вещи произведена ЗАО Агрофирма «Первое Мая» путем подписания соглашения о прекращении обязательств путем зачета встречных однородных требований в размере 62 137 376 (шестьдесят два миллиона сто тридцать семь тысяч триста семьдесят шесть) рублей, возникших у ООО «Астерра Инвест» из договоров займа, заключенных с ЗАО Агрофирма «Первое Мая» в период с декабря 2016 по октябрь 2018 года.

Таким образом, сделка между ЗАО Агрофирма «Первое Мая» и ООО «Астерра Инвест», также как и действия конкурсного управляющего по включению ЗАО Агрофирма «Первое Мая» в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Астерра Инвест», не нарушает прав и законных интересов заявителей апелляционной жалобы.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ). 

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2019г. по делу № А41-44962/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.П. Мизяк

Судьи

 

С.Ю. Епифанцева

 А.В. Терешин