АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-12620/2017

15 февраля 2018 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2018 года, полный текст решения изготовлен 15 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

Эжвинского муниципального унитарного предприятия «Жилкомхоз» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: администрация Эжвинского района  муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.09.2017;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.10.2017;

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 27.11.2017;

установил:

Эжвинское муниципальное унитарное предприятие «Жилкомхоз» (далее – Предприятие, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 11 197 386, 09 руб. неосновательного обогащения за период с 19.01.2012 по 31.12.2016 в связи с неоплатой коммунальных услуг за использование имущества по договору аренды нежилого помещения от 19.01.2012, 2 963 613,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2012 по 05.09.2017 и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга – 11 197 386, 09 руб., начиная с 06.09.2017 по день фактической ее уплаты (с учетом уточнений от 13.12.2017 № 5935 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Требования истца поддерживает участвующая в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  администрация Эжвинского района  муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - Администрация).

Ответчик исковые требования отклонил в полном объеме, в том числе заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

По результатам проведения открытого аукциона между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 19.01.2012 (л.д. 20-24, т.д. 1).

На основании п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения:

1) двухэтажное здание торгово-производственного цеха, общей площадью 559,2 кв.м., номера на поэтажном плане – литер А, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Здание);

2) нежилое помещение, общей площадью 41, 3 кв.м., номера на поэтажном плане – литера А1-IV, расположенное по адресу: 

<

...> е (далее – Помещение).

Согласно  п.  5.1.  договора  размер  арендной платы за здание ежемесячно составил – 204 667, 17 руб. в том числе НДС в размере 31 220, 42 руб., годовая  сумма  аренды  -  2 456 006 руб.  в  том  числе  НДС  в  размере  374 644, 98 руб.; за   помещение   ежемесячно  –  25 771, 17 руб. в том числе НДС в размере 3 931, 19 руб., годовая сумма аренды – 309 254 руб. в том числе НДС в размере 47 174, 34 руб.

В соответствии с п. 6.1. договора коммунальные услуги оплачиваются арендатором сверх арендной платы.

Оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании счетов от соответствующих организаций, предъявленных арендодателю вместе с арендной платой по фактическому потреблению за предыдущий месяц. Коммунальные платежи уплачиваются арендатором в течение 10 дней после расчета, произведенного совместно с арендодателем (п. п. 6.2. и 6.3. договора).

По сведениям истца, ответчик за период с 19.01.2012 по 31.12.2016 не оплатил расходы  по коммунальным услугам в сумме 11 197 386, 09 руб., что послужило для него основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В подтверждение указанной суммы истцом в материалы дела за спорный период представлены договоры энергоснабжения от 29.11.2010 № 634015 и от 17.10.2013 № Б00117, акты сверки по указанным договорам, счета-фактуры и акты приема-передачи электроэнергии, тепловой энергии, отчеты по отпуску холодной воды и приему сточных вод.

В претензионном порядке данные требования были предъявлены ответчику письмом №3342 от 27.07.2017г. (т.2 л.д.211-217) с приложением расчетов, счетов и актов за весь предъявленный к взысканию период.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве от 22.11.2017, указал, что аукцион, на основании которого был заключен спорный договор аренды  был объявлен с годовой ценой 2 074 555, 20 руб. за лот, в который входили два помещения. 

В связи с тем, что на аукцион была подана только одна заявка  ответчика, он был признан несостоявшимся. С ответчиком был заключен договор аренды на сумму арендной платы 2 456 006 руб. в год за Здание и 309 254 руб. в год за Помещение, с учетом увеличения суммы годовой арендной платы от начальной цены  аукционной документации на сумму коммунальных платежей.

В подтверждение своих доводов ответчиком представлены в материалы дела: извещение о проведении открытого аукциона на право заключения спорного договора аренды (л.д. 15-16, т.д. 3), протокол от 16.01.2012 № 1 заседания комиссии по рассмотрению заявок и документов претендентов на участие  в  аукционе, который подписан всеми членами комиссии (л.д. 17-20, т.д. 3), дополнительное соглашение от 19.01.2012 к договору аренды нежилого помещения от 19.01.2012 (л.д. 14, т.д. 3).

Согласно дополнительному соглашению от 19.01.2012 стороны изменили редакцию п. 6.1. спорного договора, включив в состав арендной платы коммунальные услуги, и исключили из текста договора п. 6.2. и 6.3. договора, а из п. 10.1. слова «и оплаты коммунальных услуг». Дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до окончания срока действия договора от 19.01.2012.

Истец, опровергая доводы ответчика, указал, что дополнительное соглашение не проходило процедуру государственной регистрации, а его условия существенно изменили условия спорного договора аренды от 19.01.2012, что не соответствует ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», п. 98 Правил № 67, в силу чего в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) дополнительное соглашение является недействительным. 

Суд полагает, что требования истца подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Указанная норма является диспозитивной и подлежит применению тогда, когда законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно извещению о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, организатором аукциона являлось Предприятие, объекты аренды выставлялись одним лотом, с начальной ценой договора – годовой аренды в сумме 2 074 555, 20 руб.

Такая стоимость годовой арендной платы включена в аукционную документацию на основании отчета №04-05/11 об определении рыночной стоимости имущества и месячной арендной платы за 1 кв.м принадлежащего Предприятию имущества (т.3 л.д.149-171, т.4 л.д.1-7) - 476 руб. за Помещение и 274 руб. за Здание. Как следует из отчета, рыночная стоимость месячной арендной платы определена без учета эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов. 

Из текста протокола от 16.01.2012 № 1 заседания комиссии по рассмотрению заявок и документов претендентов на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды следует, что за период приема заявок зарегистрирована только одна заявка – Общества, в связи с чем открытый аукцион признан несостоявшимся, члены комиссии единогласно проголосовали за заключение договора аренды с лицом, подавшим единственную заявку на аукционе, начальная цена годовой арендной платы за Здание составила – 2 456 006 руб., за Помещение – 309 254 руб., срок действия договора составил 5 лет. 

Данный протокол составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу. По одному экземпляру протокола передается Единственному участнику и организатору аукциона. Представитель Общества ФИО5 второй экземпляр протокола получил 16.01.2012, о чем собственноручно расписался на последней странице протокола, а также письменно указал, что сумма годовой арендной платы была увеличена от начальной цены аукционной документации на сумму коммунальных платежей.

На предложение суда представить аудиозапись проведения аукциона истец пояснил, что соответствующая запись велась, однако по техническим причинам не сохранилась (не обнаружена).

О том, что такая договоренность по изменению (увеличению) суммы арендной платы в связи с включением в нее суммы коммунальных платежей сторонами по результатам аукциона действительно достигнута, свидетельствует подписание сторонами в день заключения договора и дополнительного соглашения, включающего в состав арендной платы коммунальные услуги и исключающего из условий договора условия о порядке и основаниях их отдельной уплаты арендатором.

Доводы истца о неправомерности исчисления арендной платы исходя из условий дополнительного соглашения в отсутствие его регистрации подлежат отклонению арбитражным судом.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 164 ГК РФ).

Из разъяснений п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по отношению к арендодателю - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества вне зависимости от момента государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При изложенной позиции ссылка истца на то, что исчисление арендной платы по договору исходя из условий дополнительного соглашения, не прошедшего процедуру государственной регистрации, является незаконным, не может быть принята во внимание.

Проверяя доводы истца о ничтожности дополнительного соглашения в связи с неправомерным изменением документации об аукционе, суд отмечает следующее.

Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона (п. 151 Правил Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67; далее – Правила № 67).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено, что изменение в сторону увеличения размера арендной платы дополнительным соглашением от 19.01.2012 связано с включением в размер годовой арендной платы коммунальных платежей.

При этом такое условие действующему законодательству не противоречит.

В силу п. 98 Правил № 67 договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

В соответствие с подп. 16 п. 114 Правил  № 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Из системного анализа названных положений нормативных актов следует, что договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, указанных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации; последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена соглашением сторон.

Обратное противоречило бы цели проведения аукциона по выбору арендатора - участника, предложившего наибольшую плату за предоставляемое в аренду имущество.

В рассматриваемом случае иных претендентов на получение муниципального имущества в аренду не имелось, аукцион был признан несостоявшимся в связи участием одного Общества, с которым и был заключен договор аренды.

Стороны при заключении договора изменили цену владения и пользования в сторону увеличения на сумму коммунальных услуг, одновременно исключив условие об оплате арендатором коммунальных услуг сверх арендной платы.

Ст. 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (ч. 1 ст. 64 и ст. 71, 168  АПК РФ).

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что заключив дополнительное соглашение от 19.01.2012 стороны существенным образом изменили условия предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации и в первоначально заключенном договоре, полностью соответствовавшем аукционной документации.

Оснований полагать, что дополнительным соглашением от 19.01.2012 нарушены права иных участников аукциона, не имеется в виду отсутствия последних.

Кроме того, истцом не опровергнуто заявление ответчика о пропуске срока исковой давности на предъявление требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Из материалов дела видно, что заключив договор аренды и дополнительное соглашение к нему 19 января 2012г., стороны в тот же день приступили к исполнению договора, в том числе и в части спорных условий дополнительного соглашения.

В данном случае суд принимает во внимание, что объект аренды был принят ответчиком и использовался им, стороны учитывали размер арендной платы в согласованном (измененном) размере (с учетом включения в состав арендной платы коммунальных расходов), после подписания дополнительного соглашения истец не предлагал ответчику изменить размер арендной платы, включив в него коммунальные расходы, либо возвратить арендуемое помещение в связи с неуплатой коммунальных платежей, за весь спорный период с отдельным предложением оплатить коммунальные услуги предусмотренные п.п. 6.1.-6.3. не обращался, счета для оплаты данных услуг не выставлял, и не направлял их в адрес ответчика.

Никаких доказательств предъявления ответчику соответствующих требований ранее направления претензии от 27 июля 2017 года по факту неоплаты расходов на возмещение коммунальных услуг в арендуемом Помещении и Здании материалы дела не содержат. Наряду с этим, доказательств признания ответчиком данных требований или иных обстоятельств, свидетельствующих о приостановлении, перерыве, наличия оснований для восстановления срока исковой давности, истцом также не представлено.

На момент предъявления настоящего иска (12.09.2017) трехлетний срок исковой давности по заявленным требованиям истек, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ.

В таком случае правоотношения сторон не могут быть квалифицированы как возникшие из ненадлежащего исполнения договора аренды, так и вытекающие из неосновательного обогащения - обязательства сторон должны исполняться в соответствии с принятыми ими условиями, незаключенность и недействительность которых не установлена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В предмет доказывания при рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения входят факты приобретения или сбережения имущества за счет другой стороны, отсутствия правовых оснований для такого получения имущества, размер неосновательного обогащения. Недоказанность хотя бы одного из обстоятельств, влечет отказ во взыскании неосновательного обогащения.

Суд считает, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что сумма фактически потребленных Обществом коммунальных услуг в период действия договора превышает сумму увеличенной по результатам аукциона арендной платы, включающей в себя коммунальные услуги Предприятия в арендуемом имуществе.

Так, истцом не представлено доказательств самостоятельного несения (оплаты) данных расходов, расчеты начисленных сумм носят односторонний порядок, а заявленные по ним возражения Общества Предприятием не опровергнуты. 

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности (неосновательного обогащения) и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами судом не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлине в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Т.Ф. Изъюрова