Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-32886/2017

20 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  20 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Изотовой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель» (191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 104, лит. А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

при участии

от КИО представителя ФИО3 (доверенность от 29.12.2016),

от Общества представителей Утки В.И. (доверенность от 06.02.2017), ФИО4 (доверенность от 06.02.2017),

от ФИО5 представителя ФИО6 (доверенность от 04.08.2017),

от ФИО7 представителя ФИО6 (доверенность от 01.08.2017),

от ФИО8 представителя ФИО9 (доверенность от 11.07.2017),

от ФИО10 представителя ФИО11 (доверенность от 21.10.2015),

от ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, акционерного общества «ИНТЕКО», ФИО18, ФИО19, ФИО20,  ФИО21,  Эрман Игит, закрытого акционерного общества «Гранд Глобус»,  ФИО22, ФИО23,  ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, общества с ограниченной ответственностью «ФИО28.»,  Аль-Зрайкат Джоржа ФИО29,  ФИО30,  общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тюменнефтегаз стройпроект», ФИО31,  ФИО32, ФИО22, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, общества с ограниченной ответственностью «Стратегия», ФИО48, ФИО49, ФИО50, акционерного общества «Арктика Сити», ФИО51, ФИО52, Шакер Ахмата, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59 представитель не явился,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 3 221 067 руб. 96 коп. задолженности по  арендной плате по договору от  05.01.2004 № 00/ЗК-03140(14) за пользование земельным участком площадью 4 100 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 5, за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 869 688 руб. 35 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2016 по 21.02.2017.

В обоснование своих требований Комитет ссылается на нарушение Обществом договора аренды.

В отзыве на исковое заявление Общество против удовлетворения заявленных требований возражает, указывая, что в спорный период  пользователями земельного участка являются и иные собственники помещений в здании, размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Определением от 04.07.2017  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены ФИО12, ФИО10, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, акционерное общество «ИНТЕКО», ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, Эрман Игит, закрытое акционерное общество «Гранд Глобус»,  ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, общество с ограниченной ответственностью «ФИО28.», Аль-Зрайкат Джоржа ФИО29,  ФИО30, общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тюменнефтегаз стройпроект», ФИО31,  ФИО8, ФИО32, ФИО22.

Определением от 15.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО5, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО7, ФИО46, ФИО47, общество с ограниченной ответственностью «Стратегия», ФИО48, ФИО49, ФИО50, акционерное общество «Арктика Сити», ФИО51, ФИО52, ФИО60, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59.

В судебном заседании 22.09.2017 представитель Комитета уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 506 610 руб. 98 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 136 784 руб. 96 коп. неустойки, пояснил, что ставка арендной платы, примененная при расчете задолженности, рассчитана с применением коэффициента Кн = 18.0.

В судебном заседании 10.10.2017 Комитет вновь уточнил исковые требования, просил взыскать с Общества 2 647 899 руб. 36 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 733 739 руб. 13 коп. неустойки, исходя из площади принадлежащего Обществу помещения с применением коэффициента Кн = 18.0.

Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал, полагал, что в спорный период он обязан уплатить арендную плату в размере 911 579 руб. 88 коп. за третий квартал 2016 года, 739 685 руб. 40 коп. за четвертый квартал 2016 года, которые перечислены Комитету 13.01.2017, просрочку внесения арендной платы признал,  указал, что при расчете арендной  платы Комитет неверно применил коэффициент функционального использования и определил площадь помещений, находящихся в собственности ответчика в спорный период.

Представитель ФИО5 и ФИО7 указал, что помещение им не используется, представитель ФИО10 указал, что помещения приобретены им для использования в личных целях, представитель ФИО8 полагал исковые требования в части взыскания задолженности, рассчитанной с применением коэффициента Кн = 18.0, не подлежащими удовлетворению, в части взыскания неустойки – решение оставил на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом 05.01.2004 заключен договор № 00/ЗК-03140(14) аренды  земельного участка площадью 4 100 кв. м с  кадастровым номером 78:1090:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 5, для реконструкции жилого дома под гостиницу, сроком до 22.02.2007.

Указанный договор зарегистрирован государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 02.02.2004.

Впоследствии дополнительными соглашениями от 19.12.2006 №  2, 25.06.2008 № 3, 18.03.2010 № 4, 04.05.2011 № 5, 19.02.2013 №  6 срок  действия  договора продлевался до 31.03.2008, 30.10.2009, 30.01.2011, 30.04.2012, 31.12.2013 соответственно.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Порядок внесения арендной  платы  определяется разделом  3 договора.

Согласно пункту 3.7 договора в  редакции дополнительного соглашения № 6 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа  первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.5 договора.

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за  январь (при  помесячном перечислении  арендной платы) до  31 января.

В соответствии с пунктом 3.6 договора Комитет направил Обществу уведомление от 31.03.2016 об изменении арендной платы за периоды с 30.12.2013 по 30.11.2015 и с  01.12.2015.

Впоследствии по результатам проведенной инвентаризации по функциональному использованию земельного участка, проведенной Санкт-Петербургским государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 21.04.2016, Комитет направил Обществу уведомление об изменении арендной платы, согласно которому величина квартальной арендной платы за земельный  участок при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00, составляет 1 342 111 руб. 65 коп.

В силу пункта 2 названного уведомления Общество самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю,  по формуле: Атек  = Акварт * Кд, где Кд – коэффициент  динамики рынка недвижимости, установленного Правительства Санкт-Петербурга на текущий год.

В связи с наличием у Общества задолженности в размере 3 447 142 руб. 87 коп. Комитет 07.11.2016 направил Обществу  претензию от 17.10.2016 № 9528-пр/16, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Как установлено вступившим в законную силу решением  Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27.10.2015 по делу № 2-5189/2015, 09.01.2007 между Обществом и закрытым акционерным обществом «ИНТЕКО» заключен договор инвестирования № И6-07/1568-01/СИ, в соответствии с которым стороны обязались  в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств осуществить проектирование и реконструкцию инвестиционного объекта, расположенного на спорном земельном участке.

В результате участия в реализации инвестиционного договора и протокола предварительного распределения площадей закрытое акционерное общество «ИНТЕКО» получает долю в размере 99 % об общей площади строительного объекта.

Материалами дела подтверждается, что 30.12.2013 Обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 03.03.2014 произведен кадастровый учет здания, образованного в результате реконструкции зданий с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3111, 78:32:0001090:3014, 78:32:0001090:3015, 78:32:0001090:3112.

В составе указанного нежилого здания сформированы  вторичные объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 78:32:0001090:3581, 78:32:0001090:3584, 78:32:0001090:3533, 78:32:0001090:3555, 78:32:0001090:3573, 78:32:0001090:3583, 78:32:0001090:3503, 78:32:0001090:3531, 78:32:0001090:3567, 78:32:0001090:3502, 78:32:0001090:3542, 78:32:0001090:3522, 78:32:0001090:3524, 78:32:0001090:3506, 78:32:0001090:3560, 78:32:0001090:3512, 78:32:0001090:3559, 78:32:0001090:3516, 78:32:0001090:3507, 78:32:0001090:3494, 78:32:0001090:3568, 78:32:0001090:3500, 78:32:0001090:3525, 78:32:0001090:3490, 78:32:0001090:3514, 78:32:0001090:3539, 78:32:0001090:3537, 78:32:0001090:3541, 78:32:0001090:3532, 78:32:0001090:3509, 78:32:0001090:3526, 78:32:0001090:3501, 78:32:0001090:3582, 78:32:0001090:3564, 78:32:0001090:3530, 78:32:0001090:3552, 78:32:0001090:3569, 78:32:0001090:3521, 78:32:0001090:3570, 78:32:0001090:3580, 78:32:0001090:3566, 78:32:0001090:3536, 78:32:0001090:3495, 78:32:0001090:3579, 78:32:0001090:3504, 78:32:0001090:3498, 78:32:0001090:3585, 78:32:0001090:3599, 78:32:0001090:3598, 78:32:0001090:3511, 78:32:0001090:3548, 78:32:0001090:3505, 78:32:0001090:3540, 78:32:0001090:3492, 78:32:0001090:3491, 78:32:0001090:3563, 78:32:0001090:3520, 78:32:0001090:3489, 78:32:0001090:3554, 78:32:0001090:3528, 78:32:0001090:3513, 78:32:0001090:3518, 78:32:0001090:3534, 78:32:0001090:3557, 78:32:0001090:3572, 78:32:0001090:3510, 78:32:0001090:3588, 78:32:0001090:3571, 78:32:0001090:3561, 78:32:0001090:3558, 78:32:0001090:3546, 78:32:0001090:3493, 78:32:0001090:3496, 78:32:0001090:3556, 78:32:0001090:3515, 78:32:0001090:3547, 78:32:0001090:3529, 78:32:0001090:3550, 78:32:0001090:3517, 78:32:0001090:3543, 78:32:0001090:3587, 78:32:0001090:3553, 78:32:0001090:3523, 78:32:0001090:3519, 78:32:0001090:3575, 78:32:0001090:3538, 78:32:0001090:3499, 78:32:0001090:3527, 78:32:0001090:3545, 78:32:0001090:3551, 78:32:0001090:3544, 78:32:0001090:3576, 78:32:0001090:3508, 78:32:0001090:3574, 78:32:0001090:3590, 78:32:0001090:3586, 78:32:0001090:3589, 78:32:0001090:3535, 78:32:0001090:3578, 78:32:0001090:3577, 78:32:0001090:3497, 78:32:0001090:3565, 78:32:0001090:3562 (т. 1, л. д. 76-77).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Единого государственного реестра недвижимости) по состоянию на 21.04.2016, 22.04.2016, 02.08.2016, 26.09.2016, 11.10.2016, 17.10.2016, 10.11.2016, 29.11.2016, 06.12.2016, 28.06.2017, свидетельствам о государственной регистрации права  на нежилое помещение площадью 3 306,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3585 зарегистрировано право долевой собственности ФИО12 (102/10 000), ФИО10 (108/10 000, 102/10 000, 102/10 000, 120/10 000), ФИО13  (108/10 000, 108/10 000, 108/10 000), Общества (5845/10 000), ФИО14 (102/10 000), ФИО15 (51/10 000), ФИО16 (51/10 000), ФИО17 (102/10 000, 102/10 000),  акционерного общества «ИНТЕКО» (102/10 000), ФИО18 (102/10 000), ФИО19 (51/10 000), ФИО20 (51/10 000), ФИО26 (111/10 000), ФИО8 (102/10 000), ФИО33 (102/10 000 и 101/10 000), ФИО34 (113/10 000 и 113/10 000), ФИО35 (219/10 000), ФИО36 (102/10 000), ФИО37 (174/10 000, 10210 000), ФИО5 (139/10 000, 111/10 000), ФИО38 (110/10 000), ФИО39 (102/10 000), ФИО40 (204/10 000), ФИО41 (110/10 000), ФИО42 (208/10 000), ФИО25 (102/10 000), закрытого акционерного общества «Гранд Глобус» (163/10 000, 102/10 000), ФИО22 (225/10 000, 139/10 000, 142/10 000), ФИО43 (102/10 000), ФИО44 (102/10 000), ФИО45 (102/10 000), ФИО32 (102/10 000), ФИО7 (139/10 000, 174/10 000), ФИО24 (102/10 000), ФИО46 (110/10 000, 55/10 000), ФИО47 (102/10 000), общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» (110/10 000), ФИО48 (55/10 000), ФИО49 (102/10 000), ФИО50 (111/10 000), акционерного общества «Арктика Сити» (102/10 000), ФИО51 (107/10 000), ФИО52 (126/10 000, 98/10 000); на нежилое помещение 163-Н площадью 1 299,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3588 зарегистрировано право общей долевой собственности Аль-Зрайкат Джоржа ФИО29 (1/2) и ФИО60 (1/2); на нежилое помещение 145-Н площадью 230,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3549 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО48 (1/2) и ФИО46 (1/2), на нежилое помещение 14-Н площадью 72,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3567 зарегистрировано право собственности ФИО12; на нежилое помещение 17-Н площадью 75 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3583  зарегистрировано право собственности ФИО18; на нежилое помещение 21-Н площадью 101,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3566 зарегистрировано право собственности ФИО21; на нежилое помещение 27-Н площадью 71,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3573  зарегистрировано право собственности ФИО61; на нежилое помещение 39-Н площадью 123,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3539  зарегистрировано право собственности закрытого акционерного общества «Гранд Глобус»; на нежилое помещение 43-Н площадью 70,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3537  зарегистрировано право собственности ФИО62; на нежилое помещение 49-Н площадью 86,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3531  зарегистрировано право собственности ФИО13; на нежилое помещение 52-Н площадью 70,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3526  зарегистрировано право собственности ФИО38;  на нежилое помещение 60-Н площадью 169,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3532  зарегистрировано право собственности ФИО53; на нежилое помещение 68-Н площадью 138,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3509  зарегистрировано право собственности ФИО42; на нежилое помещение 75-Н площадью 92,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3512  зарегистрировано право собственности Общества; на нежилое помещение 78-Н площадью 95,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3500  зарегистрировано право собственности ФИО17; на нежилое помещение 105-Н площадью 86,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3562  зарегистрировано право собственности ФИО54; на нежилое помещение 123-Н площадью 90,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3524  зарегистрировано право собственности ФИО22; на нежилое помещение 12-Н площадью 36,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3569  зарегистрировано право собственности Общества;  на нежилое помещение 15-Н площадью 72 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3581  зарегистрировано право долевой собственности ФИО16 (1/2) и ФИО15 (1/2); на нежилое помещение 18-Н площадью 74,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3579  зарегистрировано право собственности ФИО23;  на нежилое помещение 22-Н площадью 95,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3565  зарегистрировано право собственности акционерного общества «ИНТЕКО»;  на нежилое помещение 31-Н площадью 70,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3584  зарегистрировано право собственности ФИО24;  на нежилое помещение 40-Н площадью 108 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3497  зарегистрировано право собственности закрытого акционерного общества «Гранд Глобус»;  на нежилое помещение 46-Н площадью 70,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3555  зарегистрировано право собственности ФИО25; на нежилое помещение 50-Н площадью 96 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3504  зарегистрировано право собственности ФИО26;  на нежилое помещение 58-Н площадью 111,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3514  зарегистрировано право долевой собственности ФИО20 (1/2) и ФИО19 (1/2); на нежилое помещение 65-Н площадью 141,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3552  зарегистрировано право собственности Общества;  на нежилое помещение 69-Н площадью 90,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3516  зарегистрировано право собственности ФИО27,  на нежилое помещение 76-Н площадью 88,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3498  зарегистрировано право собственности ФИО27;  на нежилое помещение 103-Н площадью 92,4 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3521  зарегистрировано право собственности Общества; на нежилое помещение 106-Н площадью 95,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3560  зарегистрировано право собственности ФИО54; на нежилое помещение 147-Н площадью 70,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3490  зарегистрировано право собственности ФИО37;  на нежилое помещение 13-Н площадью 59,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3568  зарегистрировано право собственности ФИО27; на нежилое помещение 16-Н площадью 75,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3578  зарегистрировано право собственности ФИО14;  на нежилое помещение 19-Н площадью 96,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3582  зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «ФИО28.»;  на нежилое помещение  26-Н площадью 72 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3577  зарегистрировано право собственности ФИО63; на нежилое помещение 32-Н площадью 69,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3564  зарегистрировано право собственности ФИО30; на нежилое помещение 41-Н площадью 90,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3507  зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тюменнефтегаз стройпроект»; на нежилое помещение 47-Н площадью 92,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3503  зарегистрировано право собственности ФИО13; на нежилое помещение 51-Н площадью 71,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3530  зарегистрировано право собственности ФИО55; на нежилое помещение 59-Н площадью 127,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3536  зарегистрировано право собственности ФИО31; на нежилое помещение 66-Н площадью 109,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3494  зарегистрировано право собственности акционерного общества «ИНТЕКО»; на нежилое помещение 70-Н площадью 88,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3502  зарегистрировано право собственности ФИО8; на нежилое помещение 77-Н площадью 86,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3501  зарегистрировано право собственности ФИО32; на нежилое помещение 104-Н площадью 88 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3559  зарегистрировано право собственности ФИО27; на нежилое помещение 122-Н площадью 188,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3522  зарегистрировано право собственности ФИО22, на нежилое помещение 36-Н площадью 317,0 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3580  зарегистрировано право собственности ФИО10, на нежилое помещение 75-Н площадью 92,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3512  зарегистрировано право собственности ФИО56, на нежилое помещение 103-Н площадью 92,4 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3521  зарегистрировано право собственности ФИО44, на нежилое помещение 102-Н площадью 69,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3554  зарегистрировано право собственности ФИО41, на нежилое помещение 67-Н площадью 93,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3496  зарегистрировано право собственности ФИО46, на нежилое помещение 146-Н площадью 92,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3489  зарегистрировано право собственности ФИО37, на нежилое помещение 48-Н площадью 89 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3506  зарегистрировано право собственности Пак С.Н., на нежилое помещение 97-Н площадью 91,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3538  зарегистрировано право собственности ФИО58, на нежилое помещение 150-Н площадью 70,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3491  зарегистрировано право собственности ФИО59, на нежилое помещение 42-Н площадью 93,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3542  зарегистрировано право собственности ФИО13, на нежилое помещение 56-Н площадью 86,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3495  зарегистрировано право собственности ФИО26, на нежилое помещение 94-Н площадью 105,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3541  зарегистрировано право собственности ФИО36, на нежилое помещение 65-Н площадью 141,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3552  зарегистрировано право собственности ФИО33, на нежилое помещение 12-Н площадью 36,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3569  зарегистрировано право собственности ФИО37, на нежилое помещение 17-Н площадью 148,2. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3533  зарегистрировано право собственности акционерного общества «ИНТЕКО», на нежилое помещение 66-Н площадью 108,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3494  зарегистрировано право собственности ФИО34,

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 20 названного Пленума при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В силу пункта 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно спорному договору аренды спорный участок был предоставлен для реконструкции жилого дома под гостиницу.

Постановлением Правительства Российской Федерации  от 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» гостиница определяется как  имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг, которые в свою очередь  определяются как  комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем. 

Согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

В обоснование довода об использовании спорного помещения № 306 (70-Н) для личных, семейных нужд ФИО64 представила справку общества с ограниченной ответственностью «КомфортГрупп» от 08.09.2017 № 232, согласно которой указанное помещение используется названным лицом для личных, семейных нужд и не сдается аренду.

Комитет произвел расчет арендной платы, исходя из соответствующей доли площади принадлежащих Обществу помещений (по состоянию на 01.07.2016 размер доли, исходя из расчета 4 100 х 9 138,48 / 18 986,4; по состоянию на 01.10.2016 размер доли, исходя из расчета 4 100 х 7 435,88 / 18 986,4) с применением коэффициента Кн = 18.0.

В обоснование применения указанного коэффициента Комитет ссылается на распечатку страницы информационного издания «Недвижимость и строительство Петербурга» от 17.07.2017 № 28(970), в котором опубликована статья «Москвичи сэкономили на штрафах», из которой следует, что вместо отеля на спорном земельном участке появился комплекс на 96 элитных апартаментов под названием «Монферан» с подземным паркингом на 89 автомобилей.

Между тем в соответствии с пунктами 2.7, 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование  земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность. При использовании земельных участков под игорный бизнес и рекламную деятельность применяются соответствующие коэффициенты. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Материалами дела подтверждается, что по состоянию на 21.04.2016 подготовлена ведомость инвентаризации участка по функциональному использованию. На основании указанной ведомости Комитет изменил арендную плату.

Допустимые доказательства, подтверждающие изменение функционального использования спорного земельного участка в указанный в иске период, в материалы дела не представлены. В связи с чем Комитет неправомерно применил при расчете задолженности коэффициент 18.0.

Ответчик полагал, что в спорный период с него может быть взыскана арендная плата в размере не выше 911 579 руб. 88 коп. за третий квартал 2016 года, не выше 739 685 руб. 40 коп. – за четвертый квартал 2016 года.

Платежным поручением от 13.01.2017 № 10 Общество перечислило 14 520 663 руб. 34 коп.  арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.12.2016.

Между тем, как указано во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу № А56-91767/2016 и не оспорено ответчиком, названная сумма зачтена в счет оплаты задолженности за период с 30.12.2013 по 30.06.2016.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что с ответчика с учетом указанной Комитетом доли подлежит взысканию 1 405 928 руб. 71 коп., исходя из следующего расчета: 775 176,32 за 3 квартал (размер доли х 1 571,25 / 4) + 630 752,39 за 4 квартал (размер доли х 1 571,25 / 4) и 389 565 руб. 93 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2016 по 21.02.2017, исходя из следующего расчета: 775 176,32 х 0,15% х 226 дней (11.07.2016-21.02.2017); 630 752,39 х 0,15% х 134 дня (11.10.2016-21.02.2017).

Ответчик заявил об уменьшении размера неустойки, ссылаясь на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 71 названного Пленума, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение судом неустойки допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 73 постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать  на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.п.).

Согласно пункту 75 названного постановления  при оценки соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности,  данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Пунктом 77 постановления предусмотрено, что снижение договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Согласно пункту 2 информационного письма № 17 критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

В силу пункта 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Доказательства явной несоразмерности Общество между тем не представило, в связи с чем неустойка не подлежит уменьшению.

Оснований для применения статьи 404 ГК РФ суд также не усматривает.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 405 928 руб. 71 коп. задолженности по  арендной плате по договору от  05.01.2004 № 00/ЗК-03140(14) за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 5, за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 389 565 руб. 93 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2016 по 21.02.2017.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель» в доход федерального бюджета 30 955  руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение  месяца со дня принятия.

Судья С.В. Изотова