АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-8370/2017

г. Ставрополь

16 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2017 года

                                 Решение изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>,

к автономной некоммерческой организации высшего образования Московский гуманитарно-экономический университет, г. Москва, в лице  Северо-Кавказского института (филиала) АНО ВО МГЭУ, г. Минеральные Воды, ОГРН 

<

***>,

третье лицо, не заявляющее  самостоятельных требований  относительно предмета  спора, ОАО  «Кавминкурортресурсы», г. Ессентуки, ОГРН  

<

***>

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, направить подписанный экземпляр договора в адрес Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края и возместить убытки, возникшие вследствие необоснованного уклонения от заключения договора купли-продажи земельного участка, а также пени в общей сумме 5 231 235,36 рубля за нарушение сроков оплаты выкупной цены за земельный участок,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 16.02.2017 № 2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 10.07.2017, в   отсутствие представителя третьего лица надлежащим образом извещенного,

                                    УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации высшего образования Московский гуманитарно-экономический университет (далее – АНО ВО МГЭУ, образовательное учреждение) с уточненными требованиями, согласно которым просило обязать АНО ВО МГЭУ: 

- заключить договор купли-продажи от 20.12.2016 № 65  земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040501:624 площадью 3 584 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, 

<

...>;

- направить в адрес управления подписанный экземпляр договора от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040501:624 площадью 3 584 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, 

<

...>;

- возместить управлению причиненные убытки, возникшие вследствие необоснованного уклонения от заключения договора купли-продажи земельного участка, и пеню в размере 5 231 235,36 рублей за нарушение сроков оплаты выкупной цены за земельный участок.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Кавминкурортресурсы» (далее – АО «Кавминкурортресурсы).

В иске управление указало, что 29 ноября 2016 года АНО ВО МГЭУ  на основании  подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) обратилось в уполномоченный орган с заявлением о выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:24:040501:624, площадью 3 584 кв.м, местоположение: 

<

...>, согласно утвержденной схеме расположения земельного участка, для  целей использования – под учебно-производственными и административными объектами образовательного учреждения,  находящимися в его собственности.  Во исполнения постановления  администрации Минераловодского городского округа от 20.12.2016 № 3507  управлением  подготовлен, подписан и направлен в адрес образовательного учреждения проект договора  от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040501:624 площадью 3 584 кв.м с разрешенным использованием: под производственной территорией, учебно-профессиональными объектами, административными объектами, объектом для временного пребывания и магазином. Поскольку  в установленный законом 30-дневный срок проект договора купли-продажи подписан не  был, впоследствии  возвращен  образовательным  учреждением без сопроводительного письма и мотивированного отказа либо протокола разногласий к договору управление  обратилось с требованием произвести оплату по договору купли-продажи  и  провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок.

В обоснование  требований управление полагало, что имеются основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка, взыскания убытков и пени  за нарушение сроков оплаты выкупной стоимости земельного участка.

АНО ВО МГЭУ в  отзыве  требования  не признало, посчитало их незаконными, необоснованными, указав, что ознакомившись с проектом договора купли-продажи земельного участка не согласилось с условием о цене выкупа земельного участка, в связи с чем обратилось с заявлением в  Комиссию  по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении  Росреестра по Ставропольскому краю.   

Третье лицо АО «Кавминкурортресурсы» представило письменные пояснения, согласно которым границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Кавказских Минеральных Вод, установлены Советом Министров РСФСР в действующем в настоящее время Постановлении от 09 июля 1985 года № 300, при этом спорный  земельный участок с кадастровым номером 26:24:040501:624 расположен в границах территории третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта.

В судебном заседании представитель управления просил суд удовлетворить требования в полном объеме, поддержал доводы иска, пояснив, что образовательное учреждение, обращаясь в администрацию  Минераловодского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, знало о размере выкупной стоимости земельного участка и было  готово произвести выкуп  исходя из размера, указанного в проекте договора купли-продажи.

Представитель АНО ВО МГЭУ просил суд в иске управлению отказать полностью, так как образовательным учреждением не было дано согласие на выкуп  участка по цене исходя из его кадастровой стоимости, договор купли-продажи  заключен не был и управление не вправе требовать выкупную цену и пени в размере 5 231 235,36 рублей.

В судебном заседании от 03.10.2017 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 09.10.2017, о чём размещена информация на официальном сайте Арбитражного суда Ставропольского края в сети Интернет.

Представитель АО «Кавминкурортресурсы» в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения и ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121 и 123 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал требования  не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 29 ноября 2016 года АНО ВО МГЭУ  обратилось к главе Минераловодского городского округа с заявлением, в котором на основании  подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) просило принять решения о выкупе земельного участка без проведения торгов, согласно утвержденной схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 26:24:040501:624, площадью 3 584 кв.м, местоположение: 

<

...>, для использования  под строениями, находящимися в собственности образовательного учреждения. 

Согласно сообщению, приложенному к заявлению, поступившему в уполномоченный орган, на земельном участке с КН 26:24:040501:624 расположены следующие объекты недвижимости:

-нежилое здание (учебный корпус), общей площадью 1 545 кв.м,  кадастровый номер 26:24:040501:180, имеющее адресный ориентир: 

<

...>;

- нежилое здание (учебный корпус), общей площадью  2 340.7  кв.м,  кадастровый номер: 26:24:040501:186, имеющее адресный ориентир: 

<

...>;

-нежилое здание (гараж), общей площадью  59,3 кв.м, имеющее адресный ориентир: 

<

...>;

-нежилое здание (гараж), общей площадью  72,1 кв.м, имеющее адресный ориентир: 

<

...>;

- нежилое здание (лечебно-санаторное), общей площадью  194.3 кв.м, кадастровый номер: 26:24:040501:189, имеющее адресный ориентир: 

<

...>.

Иные  объекты  недвижимого имущества в границах  испрашиваемого  земельного участка  не расположены.

Постановлением администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2016 № 3507 (далее - постановление № 3507) решено предоставить АНО ВО МГЭУ  в собственность за  плату без проведения  торгов земельный участок  из земель населенных пунктов  с кадастровым номером  26:26:040501:624 площадью 3 584 кв.м,  местоположение: 

<

...>, разрешенное использование: под производственной территорией, учебно-профессиональными объектами, административными объектами, объектом для временного  пребывания и  магазином.

  Согласно пункту 2 постановления № 3507 управлению поручено составить проект договора купли-продажи земельного участка.

20 декабря 2016 года управлением были составлен проект договора № 65  купли продажи земельного участка с  приложениями в виде передаточного акта, а также Расчета цены выкупа земельного участка, согласно которому цена выкупа равна кадастровой стоимости земельного участка КН 26:24:040501:624 и составила 13 344 988,16 рублей. 

Проект договора  от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка с приложениями в 3-х экземплярах были направлены в адрес АНО ВО МГЭУ 21 декабря 2016 года (вх. № 01-10/74).

20 февраля 2017 года управлением в адрес образовательного учреждения  направлено уведомление № 351/ю, в котором сообщалось о нарушении условий договора от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка в части оплаты  цены за участок  в срок, указанный  в п.2.2. договора, в результате, согласно п. 5.3. договора начислены пени за период с 27.12.2016. по 20.02.2017.  Согласно уведомлению АНО ВО МГЭУ необходимо оплатить выкупную цену земельного участка в размере его кадастровой стоимости 13 344 988,16 рублей, пени в размере 5 231 235,36 рублей, а также произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок. 

Согласно претензионному письму  от 09.06.2017  № 1320/ю  управление повторно  направило в адрес образовательного учреждения  подписанный проект договора  от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка указав, что  проект необходимо подписать  и представить в управление  не позднее  чем в течении  тридцати  дней со дня его получения. Также в досудебной претензии  управлении сообщило, что при невыполнении ее  требований на АНО ВО МГЭУ  в соответствии со статьей  445 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)  будет возложена  обязанность  по подписанию проекта  договора в судебном порядке, с возмещением  причиненных убытков и судебных издержек.     

В письме  от 05.07.2017 № 01-11/145  АНО ВО МГЭУ информировало администрацию Минераловодского городского округа, что проект договора  от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка со стороны образовательного учреждения подписан не был, в том числе по причине возникновения разногласий  в отношений условия о цене земельного участка. Согласно письму  от 05.07.2017 № 01-11/145 АНО  ВО МГЭУ имеет намерение подписать проект договора купли-продажи  с протоколом разногласий по результатам рассмотрения заявления  образовательного  учреждения и определения  кадастровой стоимости  в отношении  земельного участка с КН 26:24:040501:624 в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Управление полагая, что уклонение образовательного учреждения от подписания проекта договора от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает  права и законные интересы муниципального образования, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В статье 421 Гражданского кодекса сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1 статьи 432  Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 549, статье 550, пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как указал в Постановлении от 06.06.2000 № 9-П Конституционный Суд Российской Федерации, права владения, пользования и распоряжения имуществом и вытекающая из статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации свобода договоров участников гражданского оборота, включая определение оснований и порядка их возникновения, изменения и прекращения, а также соответствующий объем защиты и правомерных ограничений, как следует из статей 71 (пункт «в») и 76 (часть 1) Конституции Российской Федерации, регулируются законом, а свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

При разрешении настоящего спора судом установлено, что проект договора от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка со стороны образовательного учреждения подписан не был и у сторон, возникли разногласия относительно цены выкупа земельного участка, которые в настоящее время не урегулированы, на разрешение суда не переданы. 

Заявляя о понуждении образовательного учреждения подписать проект договора от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка управление  не привело нормативных обоснований требований, в соответствии с которыми для  правообладателей зданий, сооружений установлена обязательность заключения договора купли-продажи земельных участков, а также предусмотрено право уполномоченного орган обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса правообладателей зданий, сооружений  заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение. 

Судом также принято во внимание, что в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

 В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В силу подпункта 1 пункта 5 данной статьи находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте. 

В статье 39.16 Земельного кодекса в числе прочих приведено следующее самостоятельное основание для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц – указанный в заявлении о предоставлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6). 

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды - является федеральным курортом. Данным нормативным правовым актом установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды (приложение). 

При принятии постановления № 3507 и направлении проекта договора от 20.12.2016 № 65 купли-продажи земельного участка уполномоченным органом  не было учтено, что земельный участок КН 26:24:040501:624, расположен в границах особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды.

 Вместе с тем судом приняты во внимание  пояснения третьего лица АО «Кавминкурортресурсы», согласно которым земельный участок с КН 26:24:040501:624 расположен на территории третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта, границы которой установлены Советом Министров РСФСР в действующем в настоящее время Постановлении от 09 июля 1985 года № 300,  подлежащем применению к спорным правоотношениям.

Нахождения испрашиваемого образовательным учреждением в собственность земельного участка в границах особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды с учетом его территориального расположения в Минераловодском районе Ставропольского края в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта исключает возможность  заключении договора купли продажи земельного участка КН 26:24:040501:624, так как участок изъят из оборота и не может быть предоставлен в собственность юридическому лицу.

Учитывая изложенное исковые требования управления об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, направить подписанный экземпляр договора в адрес управления, возместить убытки, возникшие вследствие необоснованного уклонения от заключения договора купли-продажи земельного участка, а также пени за нарушение сроков оплаты выкупной цены за земельный участок в общей сумме 5 231 235,36 рубля не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями  167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                   В.Л. Карпель