АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-16225/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  02 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейСевастьяновой М.А.,

ФИО1  

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования город Нягань на решение от 22.11.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 15.02.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-16225/2022 по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к администрации города Нягани (628186, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> Победы, 8, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Приуралстрой» (628181, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора арены земельного участка в части. 

Cуд установил:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к администрации города Нягани (далее – администрация) и к обществу с ограниченной ответственностью «Приуралстрой» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) подпункта 4.1.3 пункта 4.1 и пункта 6.5 договора аренды земельного участка от 24.05.2022 № 67 (далее – договор). 

Решением от 22.11.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 15.02.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным подпункт 4.1.3 пункта 4.1 в части слов «а так же отказаться от договора в одностороннем (внесудебном) порядке по основаниям, указанным в пункте 6.5 договора», пункт 6.5 договора. С общества в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

С позиции администрации, в настоящем случае оснований для признания недействительными спорных положений договора не имелось, поскольку оспариваемая часть договора не нарушает публичных интересов, кроме того, судами не учтено фактическое отношение публично-правового образования к иску прокурора, отсутствие у него интереса к защите. Податель жалобы отмечает, что само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Также администрация указывает, что законодательство не содержит запрета на согласование сторонами договора аренды возможности его расторжения во внесудебном порядке.

Участвующими в деле лицами отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Учитывая надлежащее лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям заключенного между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договора последнему в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 5 999 кв. м, из земель населенных пунктов (категория земель), с кадастровым номером 86:13:0201004:3010, с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: Россия, ХМАО-Югра, 

<

...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0201004:2562.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 17.05.2022 по 31.07.2029 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с подпунктом 4.1.3 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, а также отказаться от договора в одностороннем (внесудебном) порядке по основаниям, указанным в пункте 6.5 договора.

В силу пункта 6.5 договора арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке: при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендатором арендной платы более двух платежных периодов подряд, по истечении установленного договором срока; при нарушении арендатором правил благоустройства, установленных на территории муниципального образования город Нягань.

При одностороннем отказе арендодателя от договора в случаях, указанных в данном пункте, договор считается расторгнутым по истечении срока, указанного в уведомлении об отказе от договора, но не менее, чем за пятнадцать дней с момента получения уведомления.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 31.05.2022.

Полагая, что подпункт 4.1.3 пункта 4.1, пункт 6.5 договора, в соответствии с условиями которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, не соответствуют требованиям законодательства и являются ничтожными (недействительными), прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 168, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 74, 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11).

Исходя из того, что правоотношения сторон регулируются специальными нормами земельного законодательства, которыми предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора; включение в спорный договор положений, противоречащих закону, является недопустимым и нарушает права арендатора как экономически более слабой стороны в правоотношении, на заключение договора на условиях, соответствующих закону, суды признали оспариваемые пункты договора противоречащими требованиям закона и нарушающими публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель.

Суд округа находит обозначенные выводы судов первой и апелляционной инстанции обоснованными, соответствующими нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предметом иска является требование о признании отдельных положений договора, касающихся регламентации оснований его расторжения по требованию арендодателя  недействительным в связи с их несоответствием положениям земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 75 Постановления № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Применительно к отношениям, возникшим на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, частью 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение такого договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В данном случае срок действия договора определен сторонами с 17.05.2022 по 31.07.2029, что составляет более пяти лет, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 Постановления № 11).

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их соответствия закону, учитывая, что договор аренды земельного участка заключен сторонами на срок более пяти лет, что влечет необходимость применения к отношениям сторон, касающихся расторжения договора, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, суды первой и апелляционной инстанции правомерно констатировали недействительность подпункта 4.1.3 пункта 4.1, а также пункта 6.5 договора, предусматривающих иные, отличные от условий специальной нормы, основания его прекращения в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, как противоречащих императивным требованиям земельного законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды был подписан арендатором в редакции, предложенной администрацией, без каких-либо возражений, рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь положениями статьи 421 ГК РФ, а также правовой позицией, изложенной в пунктах 2, 3 Постановления № 16, из которых следует, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила; при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора, суды верно указывая, что положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ являются императивной нормой, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что стороны не могут изменить требование вышеуказанной императивной нормы своим обоюдным волеизъявлением.

Отклоняя доводы администрации об отсутствии нарушений публичных интересов и, соответственно, об отсутствии у прокурора полномочий на обращение с исковыми требованиями, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 52 АПК РФ, разъяснений данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», пункте 74 Постановления № 25, указав при этом, что спорные условия договора аренды не соответствуют императивным требованиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, что исключает соблюдение принципов добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. Включение в спорный договор положений, противоречащих закону, является недопустимым и нарушает права арендатора как экономически более слабой стороны в правоотношении, на заключение договора на условиях, соответствующих закону,

С учетом изложенного применительно к настоящему спору и исходя из конкретных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что иск прокурора направлен на защиту публичных и частных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

Утверждения заявителя о том, что возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена общими положениями гражданского законодательства, отклоняется судом округа, поскольку специальные нормы земельного законодательства, регулирующие особенности предоставления на основании договора в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливают иные правила досрочного расторжения указанных сделок, в частности, судебный контроль при реализации арендодателем права на отказ от договора.

В целом, доводы администрации, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, в результате чего они получили надлежащую правовую оценку, фактически не опровергают выводы судов, сделанные при правильном применении норм права, в силу чего судом кассационной инстанции отклоняются в соответствии с правилами статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.11.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 15.02.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-16225/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи         М.А. Севастьянова

ФИО1