﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-330/2020

26 февраля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Гребенщиковой В.А., Кондратьевой Я.В.

при участии:

от УМС г. Владивостока и администрации г. Владивостока:                 Понитаев В.И., представитель по доверенностям от 17.12.2019 № 28/5-10019 и от 13.12.2019 № 1-3/3673

от ИП Ворожцова С.В.: Родькин Е.В., представитель по доверенности                 без номера от 21.11.2017

от Пироговой Ю.Д.: Пирогов Э.В., представитель по доверенности                    от 21.02.2014 № 25АА1201200

от Управления Росреестра по Приморскому краю: представитель             не явился

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ворожцова Сергея Владимировича

на решение от 18.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019

по делу № А51-8682/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока

к индивидуальному предпринимателю Ворожцову Сергею Владимировичу

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Пирогова Юлия Дмитриевна, администрация города Владивостока

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства

 

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ворожцову Сергею Владимировичу (ОГРНИП 314254005900034, ИНН 252100751957; далее – ИП Ворожцов С.В., предприниматель) о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства готовностью 45%, назначение нежилое, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 04.05.2017 за номером 25:28:000000:23494-25/001/2017-1.

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации,               кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931,                           ИНН 2540108490, адрес:  690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48), Пирогова Юлия Дмитриевна и администрация города Владивостока               (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783, адрес (место нахождения): 690950, г. Владивосток, Океанский проспект, 20).

 

До принятия решения по существу спора судом в порядке статьи 48 АПК РФ произведено процессуальное правопреемство в отношении истца путем замены Департамента на Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление).

 

Решением суда от 18.09.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 без изменения, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

 

ИП Ворожцов С.В. в кассационной жалобе выражает несогласие                     с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными                        и необоснованными, в связи с чем просит названные решение и апелляционное постановление отменить, в иске – отказать.

 

По мнению заявителя, судами неверно применены статьи 130, 235            ГК РФ, поскольку материалами дела опровергается факт полной гибели спорного объекта, а возможность его восстановления судами не исследовалась. При этом предприниматель ссылается на результаты проведенной по делу судебной экспертизы, в ходе которой было установлено наличие конструктивных элементов объекта недвижимости в виде ленточного фундамента и остатков двух стен, состояние которых соответствует характеристикам, существовавшим на момент приобретения данного объекта ответчиком и регистрации права собственности на него. Также полагает, что в данном случае у судов не имелось оснований для применения разъяснений абзаца пятого пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Указывает на отсутствие предусмотренного статьями 23, 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» акта обследования установленной формы (Приказ Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861), который мог         бы служить основанием для снятия спорного объекта с кадастрового учета                     в связи с его гибелью (уничтожением). Считает необоснованными ссылки судов на материалы дела № А51-6633/2016, производство по которому было прекращено без рассмотрения спора по существу ввиду отказа истца                     от заявленных требований. Дополнительно заявителем приведены доводы              о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку для целей завершения строительства спорного объекта предпринимателю в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ был предоставлен по договору от 20.12.2017 в аренду на срок три года земельный участок, однако, несмотря на это, Департамент спустя незначительный период времени (четыре месяца) предъявил иски о признании указанного договора недействительным                          и о признании права собственности ответчика отсутствующим.        Указанные недобросовестные действия публичного органа не позволяют предпринимателю в течение более двух лет получить необходимое разрешение на реконструкцию своего объекта, притом, что он вынужден нести расходы по его содержанию и уплате арендной платы за земельный участок.

 

В отзыве на кассационную жалобу Управление опровергает приведенные в ней доводы и обращает внимание на выводы эксперта о том, что существующие в настоящее время остатки конструктивных элементов обследуемого здания не являются объектом незавершенного строительства                  с характеристиками готовности 45%, право собственности на который              ранее было зарегистрировано за предпринимателем в ЕГРН.

 

Третье лицо – Пирогова Ю.Д. в письменных возражениях на кассационную жалобу также считает позицию ответчика необоснованной           и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

 

Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу              не представили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ИП Ворожцова С.В. поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители Управления и Пироговой Ю.Д. по мотивам, изложенным в отзывах на жалобу.

Остальные привлеченные к участию в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284              АПК РФ).

 

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений представителей участвующих  в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

 

Как усматривается из материалов дела, ООО «КапиталДВ» выдано разрешение от 21.05.2003 № 39/03 на реконструкцию здания по адресу:         ул. Адмирала Фокина, 23, строение 2Б, сроком действия до 31.12.2004.

 

Согласно акту готовности от 17.06.2003, выданному ФГУП «Центр технической инвентаризации и учета объектов недвижимости города Владивостока» на основании постановления от 30.04.2003 № 1001                           о реконструкции объекта муниципальной собственности и разрешения                на строительство, готовность обследованного объекта составила 45%, основные параметры проектных данных – высота 6,72 м, площадь застройки 149,6 кв.м, строительный объем 1 005 куб.м, группа капитальности 2.

 

Право собственности ООО «КапиталДВ» на спорный капитальный объект незавершенного строительства готовностью 45%, назначение: нежилое, инвентарный номер 05:401:002:000208790:0002:20002, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23, строение 2Б, было приобретено и зарегистрировано на основании постановления администрации от 30.04.2003 № 1004, договора на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности от 13.05.2003 №  ИП-83/2003, дополнительного соглашения от 17.06.2003, акта готовности от 17.06.2003, договора купли-продажи от 19.03.2004 и вступившего в законную силу решения суда от 07.09.2009 по делу № А51-5334/2009.

 

Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 08.12.2011 по делу № 2-2665/2011 отказано в иске Антоновой Е.В. к ООО «КапиталДВ» о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 45% по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23, строение 2Б.

 

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «КапиталДВ» (арендатор) был заключен договор аренды от 12.12.2012 № 02-Ю-15884                   в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 площадью 225 кв.м из земель населенных пунктов, по адресу:                          г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23, предоставленного арендатору на срок 5 лет для целей завершения реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 45%.

 

В последующем право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 45%, а также права и обязанности арендатора           по договору аренды от 12.12.2012 № 02-Ю-15884 земельного участка под этим объектом переданы от ООО «Капитал-ДВ» в пользу ООО «Паритет»                   на основании договора купли-продажи и соглашения от 23.04.2013.

 

ООО «Паритет» (продавец) заключило с ИП Ворожцовым С.В. (покупатель) договор купли-продажи от 20.10.2016 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.12.2012 № 02-Ю-15884,               по условиям которых предприниматель приобрел объект незавершенного строительства готовностью 45%, назначение нежилое, по адресу:                          г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23, строение 2Б, условный номер                        25-25-01/174/2009-193, кадастровый номер 25:28:000000:23494 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 площадью 225 кв.м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23 (расположен примерно в 0,01 м           по направлению на восток относительно ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка).

 

В пункте 5 договора купли-продажи от 20.10.2016 сторонами отражено, что качество имущества покупателем проверено, все недостатки продавцом оговорены и покупателю известны; произведен осмотр имущества,  сохранность составляет примерно 1,1%; претензии по качеству имущества у покупателя отсутствуют.

 

Право собственности ИП Ворожцова С.В. на объект незавершенного строительства готовностью 45% площадь застройки 146,9 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:23494, по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23, строение 2Б, зарегистрировано в публичном реестре 04.05.2017.

 

Между Департаментом (арендодатель) и ИП Ворожцовым С.В. (арендатор) заключен новый договор от 20.12.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 сроком на 3 года в целях завершения реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 45% и его дальнейшей эксплуатации.

 

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного           суда г. Владивостока от 14.09.2018 по делу № 2-1524/18 отказано в иске Пироговой Ю.Д. к ИП Ворожцову С.В. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 45%.

 

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском по настоящему делу, Департамент сослался на результаты проведенного           КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» осмотра земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49, отраженные в акте от 03.03.2016, согласно которому на обследуемом    участке отсутствуют объекты незавершенного и капитального строительства; участок представляет собой территорию, покрытую щебнем; в границах участка расположен объект электросетевого хозяйства; с северной и восточной стороны участок граничит с нежилыми зданиями, с западной стороны – с многоквартирным домом; доступ к земельному участку осуществляется с земель общего пользования.

 

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о гибели (разрушении) спорного объекта и являются основанием для прекращения записи о регистрации права собственности ответчика                           на данный объект.

 

Возражая против иска, ИП Ворожцов С.В. представил в материалы дела экспертные заключения, подтверждающие существование спорного объекта в натуре.

 

Так согласно акту экспертизы от 18.05.2016 № 1548/16 ООО «Центр экспертиз «РегионПриморье» сохранившийся на арендованном земельном участке ленточный малозаглубленный фундамент, находящийся со стороны здания по ул. Семеновская, 24, является элементом здания, ранее расположенного адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23В, лит. 2Б, и расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020020:49. Стена, примыкающая к торговому центру по адресу: г. Владивосток,              ул. Семеновская, 24, со стороны земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49, возведена на малозаглубленном фундаменте, являющемся частью объекта, ранее расположенного по адресу: г. Владивосток,                       ул. Адмирала Фокина, 23В, лит. 2Б, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020020:49.

 

В акте экспертизы от 29.03.2018 № 1978/16 ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» также отражено, что объект незавершенного строительства состоит из следующих элементов: бутовая кладка, расположенная в грунте – фундамент (в виде двух лент длиной 15,8 м                       и 18,1 м); кирпичная стена средней толщиной 380 мм, длиной 1,3 м                         и высотой в два этажа, неразрывно связанная с бутовой кладкой (лентой фундамента длиной 18,1 м); бутовый фундамент прямоугольной формы                 с размерами 2,6 х 2,10 м); открытый объект незавершенного строительства – фундамент в виде лент по обрезу имеет среднюю толщину в 0,5 м; визуально первая лента длиной 15,8 м фундамента уходит под отмостку пристройки, затем под пристройкой проходят к боковому фасаду многоквартирного жилого дома по ул. Адмирала Фокина, 23В, то есть пристройка                            к многоквартирному дому по ул. Адмирала Фокина, 23В, со стороны квартиры № 14 возведена на первой ленте длиной 15,8 м фундамента объекта незавершенного строительства; вторая лента длиной 18,1 м также примыкает к пристройке на участке 1,3 м; стена объекта незавершенного строительства из глиняного кирпича длиной 1,3 м и высотой в 2 этажа, неразрывно связанная с лентой фундамента длиной 18,1 м, примыкает к тыльному фасаду многоквартирного жилого дома по ул. Адмирала Фокина, 23В и к правой боковой стене пристройки к квартире № 14; на второй ленте фундамента длиной 18,1 м возведена стена из бетонных блоков на цементно-песчаном растворе на участке длиной 16,8 м, примыкающая к зданию по                              ул. Семеновская, 24 со стороны земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49.

 

Кроме того, экспертом указано, что контур объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 23, строение 2Б, совпадает с контуром объекта, отображенном                   на листе 2 кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства готовностью 45% по состоянию на 27.11.2008. Объемно-планировочные характеристики объекта незавершенного строительства (расстояние между лентами фундамента, длины лент фундамента, размеры бутового фундамента прямоугольной формы, толщина кирпичной 2-этажной стены)                  совпадают с аналогичными объемно-планировочными характеристиками объекта капитального строительства по Адмирала Фокина, 23, лит. 2Б, отображенного на выкопировке поэтажного плана в инвентарном деле                  № 05:401:002:000208790.

 

Вместе  с тем согласно заключению кадастрового инженера                          от 10.01.2018 № 1-з, подготовленному на основании требования Прокуратуры г. Владивостока, обследуемая территория в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:49 с видом разрешенного использования – для завершения строительства объекта незавершенного строительства готовностью 45% и его дальнейшей эксплуатации представляет собой спланированную территорию с щебеночным покрытием. На момент проведения проверки объектов капитального строительства, в том числе объекта недвижимости                               с кадастровым номером 25:28:000000:20355 в границах земельного участка              с кадастровым номером 25:28:020020:49 не обнаружено.

 

В целях устранения имеющихся противоречий в представленных сторонами доказательствах судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» Давыдовой С.П.

 

Согласно представленному заключению от 06.02.2019 № 2130/16 расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020020:49 объект не является объектом незавершенного строительства ввиду отсутствия проектной или рабочей документации, эскизного проекта; определить на основании имеющихся данных достоверный процент сохранности выявленных конструкций здания № 23 литера 2Б и 2Д                      по ул. Адмирала Фокина не представляется возможным; примерный процент сохранности конструктивных элементов составляет:

- 2-х лент фундамента шириной 0,7-0,8 м, глубиной заложения до 1,0 м, длиной 16,7 м, изначально принадлежит зданию № 23 литера 2Б, процент сохранности фундамента под наружные стены литера 2Б – 48,61%;

- сохранившейся бетонной конструкции – пол многоугольной формы                     с размерами 2,84 х 2,67 х 1,8 х 0,5 х 1,04 х 2,17 м, изначально принадлежит зданию № 23 литера литеры 2Д, процент сохранности конструкции пола литера 2Д – 94,19%;

- шлакобетонной конструкции стены длиной 1,2-1,7 м, высотой 2 м, толщиной 0,38 м, изначально принадлежит зданию № 23 литера 2Д, процент сохранности конструкции стен литеры 2Д – 9,87%;

- стеновой конструкции из газобетонных блоков на первой ленте длиной  16,7 м, высотой З м, толщиной 0,4 м, изначально не принадлежит зданию            № 23 литера 2Б, возведена позже, процент готовности (сохранности) конструкции определить не представляется возможным;

- столбчатый бетонный фундамент под металлические стойки, не принадлежит зданию № 23 литера 2Б, возведен позже, процент готовности (сохранности) конструкции определить не представляется возможным.

 

Также эксперт, отвечая на второй вопрос, пришел к выводу о том, объект, зафиксированный по результатам рассмотрения первого вопроса,            по техническим параметрам соответствует объекту, приобретенному                     ИП Ворожцовым С.В. по договору купли-продажи от 20.10.2016.

 

Удовлетворяя требования истца, суды обеих инстанций руководствовались разъяснениями пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ                         от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                       от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), в результате чего пришли к выводу             о том, что выявленный в ходе проведенной по делу судебной экспертизы объект не соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН.

 

Поскольку, принадлежащий ответчику спорный объект незавершенного строительства  готовностью 45% в настоящее время                   не существует, суды сочли, что сведения о таком объекте являются недостоверными и не могут быть сохранены в публичном реестре, в связи             с чем удовлетворили иск.

 

При этом апелляционным судом дополнительно отмечено существенное ухудшение состояния сохранившихся конструктивных элементов здания в сравнении с данными акта готовности от 17.06.2003                    и техническим паспортом объекта от 02.11.2011, утрата к моменту рассмотрения дела значительного количества конструктивных элементов, описанных в акте готовности от 17.06.2003 (перекрытия, перегородки, полы, крыша, окна, двери).

 

Также указано на отсутствие доказательств принятия ответчиком               как собственником, несущим совокупность рисков относительно приобретенного объекта, либо его правопредшественниками, разумных и своевременных мер к восстановлению объекта (приобретенного заведомо в состоянии существенного износа при минимальном проценте сохранности).

 

Между тем, суд округа не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций, положенными в основу удовлетворения иска, поскольку такие выводы сделаны с неправильным применением норм материального права и без выяснения всех существенных обстоятельств спора.

 

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

 

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона                 от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

 

Так согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

 

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи                    о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

 

В данном случае в рамках настоящего дела оспаривается право собственности ответчика, зарегистрированное на объект незавершенного строительства готовностью 45%, как на недвижимое имущество, который,   по мнению истца, отсутствует в натуре.

 

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

 

Таким образом, действующим законодательством объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества.

 

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 того же пункта указано, что при разрешении вопроса                  о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем,                     по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

 

Следовательно, сам по себе факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не препятствует суду при разрешении конкретного спора по иному оценить правовой режим этой вещи.

 

Поэтому при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства судам в первую очередь на основании фактического описания объекта, в том числе приведенного в экспертном заключении, следовало определить, отвечает ли спорный объект недвижимого имущества, находящийся на арендуемом ответчиком земельном участке, признакам, которые указаны в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

 

На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

 

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе.           Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом (Определение Судебной               коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2015                  № 310-ЭС14-8248).

Таким образом, основанием прекращения права собственности на вещь (включая недвижимость) являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную его утрату. В этом случае основанием для прекращения (исключения) из публичного реестра записи о праве собственности по причине ее недостоверности является подтвержденный факт утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

 

Вместе с тем суды уклонились от исследования и оценки наличия                у спорного объекта признаков недвижимости и не проверили утрату                       (в результате гибели или уничтожения) присущих таким объектам свойств. Напротив, как прямо указано апелляционным судом в обжалуемом постановлении, полная физическая гибель объекта не являлась предметом исследования по настоящему делу.

 

Суды в обоснование принятого решения сослались лишь на выводы эксперта о том, что сохранившиеся на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020020:49 конструктивные элементы не являются объектом незавершенного строительства ввиду отсутствия проектной и иной документации.

 

Однако отнесение конкретного объекта к недвижимому имуществу является вопросом права и не входит в компетенцию эксперта. Проектная             и разрешительная документация не относится к обязательным признакам, квалифицирующим объекты как недвижимость, а отсутствие такой документации имеет правовое значение лишь для оценки объекта в качестве самовольной постройки, что выходит за рамки настоящего спора.

 

Более того, суды проигнорировали выводы эксперта по второму вопросу и не дали оценки тому обстоятельству, что выявленный объект                 по техническим параметрам соответствует объекту, приобретенному                     ИП Ворожцовым С.В. по договору купли-продажи от 20.10.2016.

 

Данная сделка никем не спаривалась, доказательств того, что государственная регистрация права собственности предпринимателя проведена незаконно, в деле не имеется.

 

По существу выводы судов о признании права собственности предпринимателя отсутствующим основаны не на фактах, подтверждающих гибель (уничтожение) спорного объекта, а на обстоятельствах изменения            его технического состояния (по сравнению с актом от 17.06.2003 и техническим паспортом от 02.11.2011) и объемных характеристик влияющих на процент готовности объекта (отсутствие перекрытий, перегородок, полов, крыши, окон и дверей).

Между тем указанные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о гибели объекта и невозможности его восстановления, а влекут лишь необходимость уточнения внесенных в ЕГРН сведений об описании спорного объекта, а не исключении данных сведений.

 

Ссылки апелляционного суда на отсутствие доказательств принятия ответчиком разумных и своевременных мер к восстановлению спорного объекта сделаны без учета заключения с предпринимателем договора аренды от 20.12.2017 о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ на срок 3 года, в течение которого ответчик вправе завершить реконструкцию расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства.  При этом указанный срок на момент рассмотрения настоящего спора не истек, договор аренды не зарегистрирован ввиду принятия судом обеспечительных мер.

 

По тем же причинам является преждевременным вывод судов о том, что рассматриваемый иск направлен на устранение нарушений прав публичных органов по распоряжению неразграниченными земельными участками, поскольку в данном случае именно ответчик наделен преимущественным правом на получение в аренду такого участка.

 

Также не имелось у судов оснований для ссылок на материалы          иного дела № А51-6633/2016, в рамках которого спор по существу                       не рассматривался в связи с отказом истца от заявленных требований                      и прекращения производства по делу. Поэтому каких-либо преюдициальных обстоятельств, имеющих в с точки зрения части 2 статьи 69 АПК РФ значение для настоящего спора, по указанному делу установлено быть не могло.

 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые без выяснения всех значимых для правильного разрешения спора обстоятельств                                   и с неправильным применением норм материального и процессуального права, подлежат отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, в том числе определить, имеются ли у спорного объекта признаки недвижимого имущества, исследовать вопрос о возможности восстановления данного объекта, а также проверить факт полной и безвозвратной утраты свойств объекта гражданских прав, исключающей                   его использование в соответствии с первоначальным назначением,                        по результатам чего принять законное и обоснованное решение.

 

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу № А51-8682/2018 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение                 в Арбитражный суд Приморского края.

 

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.2020, отменить.

 

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                         В.А. Гребенщикова

 

Я.В. Кондратьева