ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-38575/2022

город Ростов-на-Дону

27 марта 2023 года

15АП-3005/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2023 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Величко М.Г., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 03.10.2022, паспорт;

от заинтересованного лица – представитель ФИО3 по доверенности № 03/030-СТ от 27.10.2022, удостоверение № 061883;

от третьего лица – представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2023 по делу № А53-38575/2022, 

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьего лица ФИО4

о признании незаконными действий, 

 

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Колхоз Донской» (далее – заявитель, кооператив) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Ростовской области) о признании незаконным бездействие, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской» на основании договора аренды земельного участка N 2 от 12.04.2002; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской» на основании договора аренды земельного участка N 2 от 12.04.2002. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2023 признано незаконным как противоречащее нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении арендой в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267; возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении арендой в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской» на основании договора аренды N 2 от 12.04.2002 и дополнительного соглашения к нему от 29.07.2004 земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267; с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Донской» взысканы судебные расходы 3 000 рублей. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Ростовской области обратилось с апелляционной жалобой и просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных кооперативом требований в полном объеме.

В обоснование жалобы Управление Росреестра по Ростовской области указало, что неисполнение арендодателем обязанности по заключению договора аренды на новый срок и заключение договора аренды с иным арендатором может свидетельствовать о нарушении арендодателем положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В рассматриваемой ситуации, у государственного регистратора отсутствовали основания переноса обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:267. Судом не принято во внимание, поскольку обременение на исходный земельный участок не перерегистрировано на новый срок, то основания для переноса на выделенный земельный участок отсутствуют. Судом не дана оценка возражениям на заявление ФИО4, из которых следует, что ФИО4 подтверждает свое несогласие как собственника земельного участка о передаче его в аренду и регистрации обременения в виде аренды на выделенный земельный участок, и что в адрес заявителя направлено письмо о расторжении договора. Кроме того, ФИО4 направлены жалобы на действия кооператива в различные уполномоченные органы. Заинтересованное лицо полагает, что кооперативом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку имеется спор о праве.

 Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов через систему «Мой арбитр» 22.03.2023 от кооператива поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил принять новый судебный акт.

Представитель кооператива возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанного лица в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между СПК «Колхоз Донской» (арендатор) и собственниками земельного участка заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 2 от 12.04.2002, согласно которому в пользование СПК «Колхоз Донской» передан земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:2, площадью 4 414 700 кв. м, адрес: Ростовская обл. Аксайский район, СПК кооператив «Колхоз Донской», категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства». 

Договор аренды земельных долей N 2 от 12.04.2002 является действующим, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 зарегистрировано обременение. 

29.07.2004 между СПК «Колхоз Донской» (арендатор) и собственниками земельного участка заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 2 от 12.04.2002 о замене арендодателей на актуальных собственников земельных долей. 

Являясь собственником доли земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 с 13.11.2008 ФИО4 обратилась к СПК «Колхоз Донской» с просьбой дать согласие на выдел земельных участков в счет принадлежащей земельной доли из состава общей долевой собственности на исходный земельный массив. 

Письмом от 06.06.2022 СПК «Колхоз «Донской» сообщил, что, являясь арендатором принадлежащей ФИО4 земельной доли, в соответствие с действующим договором N 2 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2002, не возражает против выдела земельного участка общей площадью 1,45 га в счет принадлежащей 0,5 земельной доли в собственность из земельного массива с КН 61:02:0600020:2, при соблюдении следующих условий: 

- выдел необходимо осуществлять в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; 

- образование (изменение, выделение) земельных участков из вышеуказанного земельного массива, используемого СПК «Колхоз Донской» на основании Договора N 2 аренды от 12.04.2002, не повлечет за собой прекращение договорных обязательств; 

- все условия договора N 2 аренды земельных долей от 12.04.2002 будут распространяться на вновь образуемые земельные участки и соблюдаться вами в полном объеме; 

- до истечения срока действия договора N 2 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2002, выделенные земельные участки не будут изъяты из севооборота СПК «Колхоз Донской». 

ФИО4 возражений против указанных условий не заявила. 

14.06.2022 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:267, площадью 14500 кв. м (образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 путем выдела в счет земельной доли), право собственности на который зарегистрировано за ФИО4. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:267 обременение в виде аренды в пользу истца не зарегистрировано. 

Полагая, что отсутствие обременения в виде аренды в отношении образованного земельного участка нарушает права и законные интересы кооператива и противоречит положениям закона, СПК «Колхоз Донской» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий (бездействия) органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав регулируются нормами Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон N 218-ФЗ). 

Согласно статье 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

По правилам статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Той же нормой установлены основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

На основании пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. 

Исходя из положений пункта 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости. 

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи. 

В данном случае, как верно указал суд первой инстанции, кадастровый учет производится в связи с образованием земельных участков, но под исключения, предусмотренные указанными нормами, этот случай не подпадает. Следовательно, постановка земельных участков на кадастровый учет влекла необходимость одновременной регистрации права на них. 

Суд первой инстанции признал обоснованными доводы заявителя о том, что при осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь образованный участок регистратор обязан был зарегистрировать и обременение в виде аренды, в виду следующего. 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 года N 1196-О, от 29 января 2015 года N 162-О, от 21 мая 2015 года N 1197-О, от 23 ноября 2017 года N 2607-О, от 29 мая 2019 года N 1358-О и др.). Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», закрепляющем, в частности, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению без согласия арендатора земельного участка, находящегося в долевой собственности. (Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 N 70-О). 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) приведена следующая правовая позиция. 

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

В нарушение ст. 65 АПК РФ заинтересованным лицом не представлено доказательств того, что третье лицо либо ее правопредшественник на общем собрании участников долевой собственности голосовало против предоставления земельного участка в аренду либо были не согласны с условиями договора аренды. 

В рассматриваемой ситуации, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке, участники общей долевой собственности, заключив договор с кооперативом, а в последующем дополнительное соглашение к нему, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду указанному лицу. 

Выводы о прекращении договора аренды в части доли, принадлежащей третьему лицу, сделаны без учета положений п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающей прекращение договора аренды в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду земельного участка и выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли. 

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. 

Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды. 

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. 

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно части 12 статьи 41 Закона № 218-ФЗ, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременении исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Исходя из положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, указанный тип обременения переходит (сохраняется) в отношении образованных объектов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды па прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Таким образом, регистрация обременения в отношении выделенного земельного участка осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенный земельный участок.

Запись об обременении в виде договора аренды на весь земельный участок № 61:02:0600020:2-61/003/2020-317 от 27.08.2004 установлена без срока действия.

При этом согласно п. 10 договора аренды, изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. Если за один месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договор - он продлевается на тот же срок.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок. По окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, срок действия договора истек 12.04.2022 и был возобновлен до 12.04.2027.

Иными словами, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный им земельный участок. 

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. 

Однако данные обстоятельства не означают, что согласие арендатора на выдел участка в счет земельных долей влечет прекращение права аренды в отношении вновь образованного участка, так как законное основание для такого вывода отсутствует, равно как и не имеется оснований для вывода о прекращении договора аренды при выделе нового земельного участка из арендуемого. 

С учетом изложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что поскольку Управление Росреестра по Ростовской области не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, кооператив обоснованно просит признать бездействие Управления Росреестра по Ростовской области незаконными и возложить на него обязанность устранить допущенные нарушения. 

Приведенная правовая позиция нашла отражение также в Определении Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014. 

Таким образом, бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу кооператива, противоречит нормам законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нормам земельного законодательства, и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. 

В данном случае, правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2023 по делу № А53-38575/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                                         П.В. Шапкин

 

Судьи                                                                                                           М.Г. Величко

 

                                                                                                          ФИО5