АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 мая 2024 года

Дело №

А56-43634/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сергеевой И.В., ФИО1,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью Детский спортивный клуб «Искра» ФИО2 (доверенность от 31.05.2023),

рассмотрев 15.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Детский спортивный клуб «Искра» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2024 по делу № А56-43634/2023,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Детский спортивный клуб «Искра», адрес: 196105, Санкт-Петербург, Свеаборгская ул., д. 10, лит. А, оф. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), 1 435 052 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.08.2018 № 02/ЗКС-10467, 29 418 руб. 58 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за указанный период, начисленных по состоянию на 10.02.2023. 

Решением суда первой инстанции от 14.07.2023 иск удовлетворен. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 14.07.2023 и постановление от 09.01.2024, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что право на изменение арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрено договором; увеличение срока аренды без одновременного увеличения размера арендной платы не нарушает принцип платности землепользования; договором аренды не предусмотрено внесение арендатором периодических поквартальных арендных платежей. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Комитет, извещенный в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.06.2018 № 552 (далее – Постановление № 552) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 20.08.2018 заключили договор № 02/ЗКС-10467 аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее – Договор), в соответствии с которым Обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 20.08.2018 был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта земельный участок площадью 1470 кв.м с кадастровым номером 78:36:00005512:1032, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Луначарского пр., уч. 1 (севернее д. 7, корп. 1, лит. А по пр. Луначарского).

Согласно пункту 9.1 Договора срок его действия установлен по 19.08.2021.

Дополнительными соглашениями от 26.10.2020 № 1, от 11.05.2022 № 4 срок действия Договора был продлен по 19.08.2024, а затем  по 19.08.2027.

Согласно пункта 5.1, 5.2.2 Договора период реализации инвестиционного проекта: с 20.08.2018 по  28.06.2021 (36 месяцев с даты вступления в силу Постановления № 552). 

В пункте 4.1 договора в соответствии с Постановлением № 552 установлена арендная плата 6 500 000 руб. за период строительства, установленный пунктом 5.2.2 Договора, 

При этом с учетом пункта 4.4 Договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за срок строительства, в виде платежей, определенных в твердой сумме, установлена в размере 137 720 руб. (пункт 4.1.1 Договора).  

Согласно пункту 4.3 Договора  перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1, а именно, в полном объеме в месячный срок со дня заключения Договора.

В соответствии с пунктом 4.4 Договора сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1, включает в себя платежи, определенные в твердой сумме, и установленную в форме обязательства арендатора, указанного в пункте 6.2.22, часть арендной платы в размере 6 362 280 руб. 

Согласно пункту 6.2.22 Договора арендодатель обязался по окончании строительства передать в собственность Санкт-Петербурга смежные нежилые помещения, расположенные на одном этаже, оборудованные отдельным входом и индивидуальными приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов общей площадью не менее 120 кв.м по цене 53 019 руб. за 1 кв.м в объекте для размещения государственного бюджетного учреждения спортивной школы олимпийского резерва водных и других видов спорта Выборгского района Санкт-Петербурга по согласованию с администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга. 

Пунктом 8.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2020 № 1 предусмотрено, что в случае нарушения условий пунктов 4.3, 6.2.7 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.  

В направленной в адрес Общества претензии от 10.02.2023 Комитет  потребовал оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 и пени за просрочку ее  внесения. 

Претензия оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и по размеру. 

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Порядок и условия предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для целей осуществления инвестиционной деятельности, если результатам такой деятельности является вновь созданное недвижимое имущество, установлен Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» (далее – Закон № 282-43).

Согласно пункту 5 статьи 2 Закона № 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В данном случае договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключен с Обществом не по результатам торгов.

Размер платы за целевое предоставление земельного участка устанавливается на основе рыночной стоимости арендной платы за земельный участок если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами (подпункт 2 пункта 3 статьи 12 Закона № 282-43).

В силу пункта 1 статьи 11 Закона № 282-43 размер арендной платы за земельный участок относится к инвестиционным условиям.

Решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и об установлении инвестиционных условиях принимается Правительством Санкт-Петербурга (пункт 1 статьи 3 Закона № 282-43).

Таким образом, в случае заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с Законом № 282-43 без проведения торгов размер арендной платы является регулируемым и определяется в порядке, установленном данным Законом и постановлением Правительства Санкт-Петербурга об установлении инвестиционных условий.

Суды первой и апелляционной инстанций исходя из буквального толкования Постановления № 522 и условий Договора верно посчитали, что при предоставлении Обществу земельного участка для строительства сумма арендной платы в размере 6 500 000 руб. была установлена исходя из срока реализации инвестиционного проекта (срока строительства) – 36 месяцев. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

С учетом изложенного суды обоснованно отклонили доводы Общества о том, что в случае продления срока действия Договора Общество после истечения срока строительства вправе пользоваться земельным участком без внесения платы.

Вместе с тем суды, удовлетворяя исковые требования Комитета в полном объеме, не учли следующее.

Сумма задолженности по Договору за спорный период определена Комитетом с учетом размера ежеквартального платежа 541 666 руб. 67 коп., рассчитанного исходя из установленной Постановлением № 522 и Договором суммы арендной платы 6 500 000 руб. за 36 месяцев, с начислением процентов в соответствии со ставкой рефинансирования.

Однако Постановлением № 522 и Договором начисление указанных процентов не предусмотрено.

Кроме того, Комитетом предъявлено требование о взыскании с Общества пеней, предусмотренных пунктом 8.3 Договора за нарушение условий пунктов 4.3, 6.2.7 Договора.

Между тем согласно пункту 6.2.7 Договора арендатор обязан обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1.1, т.е. 137 720 руб., в сроки, указанные в пункте 4.3 Договора.

При этом пунктом 4.3 предусмотрено перечисление арендной платы в полном объеме в месячный срок сод дня заключения договора. Поквартальное внесение арендной платы указанным пунктом  не установлено.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и дать им правовую оценку с учетом доводов сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2024 по делу № А56-43634/2023 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

И.В. Сергеева

ФИО1