ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-84497/2024

20 июня 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 20.05.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3828/2025) общества с ограниченной ответственностью «Центр творческих встреч» «Эльба» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2024 по делу № А56- 84497/2024, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр творческих встреч» «Эльба» 

к 1) Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области; 

2) Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» 

об обязании, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр творческих встреч «Эльба» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - Управление) и к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» (далее - Учреждение, Университет) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 26.08.1999 № 01-7/342 о продлении на 25 лет срока действия договора от 26.08.1999 № 01-7/342 с зачетом стоимости произведенных работ в счет арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и Управление Министерства культуры Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу.

Решением от 25.12.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» указал, что в представленных ответчиком письмах от 08.06.2021 № 01/1-39-7133, от 30.05.2024 № 01/1-39-8224, от 21.06.2024 № 01/1-39-9215 отсутствует мотивировка отказа в продлении срока действия договора, а также не имеется ссылок на какие-либо решения собственника имущества об изменении порядка его использования. По мнению истца, решение об изменении порядка использования, в том числе по вопросам прекращения сдачи имущества в аренду, является распорядительным актом, который принимается уполномоченными лицами.  

Истец также указал, что решение о прекращении сдачи имущества в аренду,как форма распоряжения имуществом, должно приниматься с согласияуполномоченного государственного органа, осуществляющим полномочиясобственника от имени Российской Федерации. При этом Университет обладаетспорным объектом на праве оперативного управления, что делает невозможным Университету самостоятельно распоряжаться переданным в аренду имуществом.

Истец оспаривает вывод суда о том, что отсутствие ссылки на инвестиционный характер взаимоотношений сторон в договоре аренды является основанием для отказа в применении норм права, регулирующих инвестиционную деятельность. По мнению истца, заключенный договор содержит в себе элементы инвестиционного соглашения, предполагающего инвестирование в форме капитальных вложений до начала использования здания, как объекта аренды, что влечет необходимость создания дополнительных законодательных гарантий для арендатора, целью которого являлось не только возврат произведенных вложений, но и последующее извлечение прибыли.

Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» представлены отзывы, в которых ответчики доводы жалобы отклонили и просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 01.04.2025 апелляционный суд частично удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр творческих встреч» «Эльба» о принятии обеспечительных мер по делу № А56-84497/2024; запретил Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» и Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области прекращать (ограничивать) подачу водоснабжения, электроснабжения, вывоз мусора в нежилое здание, площадью 2 784,40 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Университетская набережная, дом 13, литера А, кадастровый номер 78:06:0002006:2145, находящегося в аренде (пользовании) ООО «Центр творческих встреч «Эльба» на основании договора аренды №01-7/342 от 26.08.1999, кроме случаев необходимости устранения аварийных и подобных им ситуаций; в удовлетворении остальной части заявления отказано.

Определением апелляционного суда от 02.04.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нахождения в очередном отпуске произведена замена судьи Сухаревской Т.С. на судью Целищеву Н.Е.

 В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представители ответчиков доводы жалобы отклонили и просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством государственного имущества Российской Федерации (далее -Первоначальный Арендодатель), Смирновской квартирно-эксплуатационной частью 875 КЭО ГлавКЭУ МО РФ (далее - Первоначальный Балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр творческих встреч «Эльба» (далее - Арендатор) заключен Договор аренды N 01-7/342 от 26.08.1999 (далее -Договор аренды) в отношении двух Зданий (далее - Объект, Здание), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 13 лит. А, кадастровый номер 78:2006:0:41 (в настоящее время кадастровый номер 78:06:0002006:2145).

Пунктом 1.3 Договора срок аренды установлен в 25 лет, с 1 сентября 1999 года по 1 сентября 2024 года.

Арендная плата за пользование Объектом установлена пунктом 3.1 Договора в размере 13 876,764 долларов США в год по курсу ЦБ РФ на день платежа. Курс доллара на 26.08.1999 установлен ЦБ РФ на отметке 24,7500 руб. На дату заключения Договора арендная плата в год составляла 343 449,00 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр творческих встреч «Эльба» обратилось с Требованием (Исх. N 1706) от 17.06.2024 о продлении срока действия Договора аренды N 01-7/342 от 26.08.1999 в адрес Университета и Управления, в котором просило:

1.Продлить на 25 (двадцать пять) лет срок действия Договора аренды N 01-7/342 от 26.08.1999.

2.Подписать прилагаемый проект Дополнительного соглашения к Договору аренды N 01-7/342 от 26.08.1999.

3.Направить подписанный экземпляр Дополнительного соглашения к Договору аренды N 01-7/342 от 26.08.1999 в адрес Арендатора в течение 30 дней от даты получения Требования.

В ответ на Требование (Исх. № 1706) от 17.06.2024 от Университета получен отказ, выраженный в Письме от 08.07.2024 № 01/1-39-10046.

Полагая, что отказ в продлении срока действия договора аренды № 01-7/342 от 26.08.1999 является незаконным, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установив, что Университет до истечения срока действия Договора Университет уведомил Общество о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, руководствуясь пунктом 1.7 Договора, пришел к выводу, что в отсутствие согласия Университета действие спорного договора не может быть продлено, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

 В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

 Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции, Законы 135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1-16 части 1 данной статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором части 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции именно на арендодателе лежит обязанность заключить с арендатором на новый срок договор аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением предусмотренных законом случаев.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции).

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, Университет пояснил, что в настоящее время Объект закреплен за ним на праве оперативного управление (запись в ЕГРП № 78-78-33/108/2012-012 от 13.04.2012) на основании распоряжения Территориального управления Росимущества в городе Санкт-Петербурге (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области № 865-р от 23.12.2011 «Об использовании объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 13».

Пунктом 1.7 Договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора он может быть продлен только при наличии однозначного согласия Университета как Арендодателя, такое согласие отсутствовало, напротив, Университет сообщил арендатору о том, что договор не будет пролонгирован, что подтверждается: письмами от 08.06.2021 № 01/1-39-7133, от 30.05.2024 № 01/1-39-8224, от 21.06.2024 № 01/1-39-9215, от 08.07.2024 № 01/1-39-10046, Требованием Университета об освобождении здания от 04.09.2024 № 01/1-39-12019, а также Возражениями Университета от 09.09.2024 № 01/1-19-12213.

Также представитель Университета пояснил, что им принято решение об использовании Объекта в уставных целях для проведения научных конференций, симпозиумов, торжественных мероприятий, связанных с непосредственной деятельностью Университета. Представитель Управления в судебном заседании подтвердила намерение использовать Объект в уставных целях. Отсутствие распорядительного акта в отношении использования объекта не свидетельствует о намерении Университета иным образом использовать Объект.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Сторонами не оспаривается, что истец воссоздал Объект недвижимости, находившийся в момент заключения Договора аренды в руинированном состоянии.

Дополнительно в период с 2016 по 2023 гг. истец за счет собственных средств повторно выполнил работы по реставрации Объекта недвижимости на основании разрешения КГИОП от 19.10.2016 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия народов Российской Федерации, что подтверждается отчетной документацией, выполненной ООО «Львы Петербурга» и утвержденной КГИОП 11.08.2022, а также актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 23.06.2023.

По утверждению истца, последний до настоящего времени не компенсировал в полном объеме понесенные им расходы на реставрацию Объекта надвижимости суммой зачтенной арендной платы. 

При этом если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 4.4 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, до истечения срока действия Договора Университет уведомил Общество о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, арендатор не вправе претендовать на его продление. При сдаче Объекта в аренду в течение последующего года Общество сможет воспользоваться преимущественным правом и защитить свои интересы посредством применения нормы пункта 1 статьи 621 ГК РФ. По мнению подателя жалобы, договор является действующим, так как сторонами не исполнены обязанности по возврату Объекта арендатором и приемке Объекта арендодателем. Между тем по правилам ст.622 ГК РФ обязанность по возврату объекта аренды арендодателю возникает при прекращении договора.

Кроме того, истец заявил требование о продлении на 25 лет срока действия Договора с зачетом стоимости произведенных работ в счет арендной платы. Истец ссылался на то, что по своей природе Договор являлся инвестиционным, и он как инвестор имел право окупить вложенные в Объект затраты путем заключения договора на срок, позволивший бы извлечь из использования Объекта выгоду, соразмерную затратам, вложенным в него.

Пунктом 2.3.3 Договора предусмотрено произведение силами арендатора капитального ремонта Объекта с полной реставрацией, определяемых ГИОП элементов, по которым он отнесен к памятнику архитектуры.

Данное условие допускается к включению в договор аренды диспозитивной нормой пункта 1 статьи 616 ГК РФ.

Согласно пункту 3.8 Договора стоимость затрат арендатора на проведение капитального ремонта Объекта, разработку проектно-сметной документации засчитывается в счет арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). 

Следует отметить, что Договором не предусмотрено продление его сроков в случае, если в течение предусмотренного им срока в 25 лет арендатор не сможет окупить свои вложения. Положениями статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ данных механизм продления договора также не предусмотрен.

Кроме того, из представленных акта приемки завершенного капитальным ремонтом объекта от 01.11.2004 и акта сверки от 30.08.2011 следует, что стоимость произведенных арендатором работ зачтена в счет арендной платы и арендатор не имеет претензий к Университету по внесению арендной платы, претензий по исполнению обязательств или иных претензий по Договору (пункт 4 акта сверки от 30.08.2011).

Вопреки доводам подателя жалобы, сведения о полученной прибыли от использования Объекта в течение прошедших 25 лет истцом в материалы дела не представлены, в связи с чем суд не имел возможности проверить довод истца о необходимости продления срока действия договора по данному основанию (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В отсутствие оснований для удовлетворения иска данное обстоятельство не имеет существенного значения для дела. Требование о возмещении истцу связанных с исполнением договора аренды убытков не являются предметом рассмотрения в настоящем деле, в связи с чем истец вправе обратиться с самостоятельным иском для рассмотрения такого спора в отдельном производстве.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2024 по делу № А56-84497/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2025 по делу N А56-84497/2024.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Н.Е. Целищева