ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, 

<

...>, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5207/2025

Дело № А41-33944/20

04 июня 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 июня 2025 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2 – Шлегель В.В. по доверенности от 21.03.2025,

от конкурсного управляющего ООО «МегаИнвест» ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 23.07.2024,

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2025 года по делу №А41-33944/20, 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2021 общество с ограниченной ответственностью «МегаИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3, о чем опубликованы сведения в газете «Коммерсантъ» №179(7141) от 02.10.2021.

            ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ) о разрешении разногласий с конкурсным управляющим ООО «МегаИнвест», в котором просил: 

            - установить порядок продажи имущества ООО «МегаИнвест» единым лотом по начальной цене в размере 996 036 989,50 руб.; 

            - в случае, если торги по единому лоту по начальной цене в размере 996 036 989,50 руб. будут признаны не состоявшимися, перейти к реализации заложенного имущества должника, отдельным лотом и установить начальную цену за отдельный лот на основании стоимости, определенной заключением № О-14-10/24 от 31.10.2024, подготовленному ООО «Независимая судебная экспертиза «Догма»,

            - установить цену отсечения за каждый лот – минимальную цену, ниже которой имущество не может быть продано в размере 70% от начальной цены.

            Определением суда от 15.10.2024 финансовый управляющий ФИО2 – ФИО5 привлечена к участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

            Определением суда от 15.10.2024 суд привлек к участию в рассмотрении данного обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Универсам Дубрава», ООО «Альфаком», ООО «Издательский дом «Мейджер», ООО «Дизайн-строй», ООО «ПроБизнес», ООО «МосРидженДевелопмент», ООО «Профессиональная Лига Силового Экстрима», ООО «Дубрава-Сервис», ООО «Дубрава Сервис», ООО «РекламаСтройСервис», ООО «ДубраваРиэлти», ООО «Национальная Инвестиционная Компания», ООО «Диприз».

            Определением Арбитражного суда Московской области от 27.02.2025 по делу №А41-33944/20 заявление ФИО2 о разрешении разногласий оставлено без удовлетворения. 

            Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда первой инстанции отменить. 

            В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал апелляционную жалобу. 

            Представитель конкурсного управляющего должником возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

            Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

            Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого определения.

            В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

            В соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве должник, конкурсные кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд с жалобой о нарушении их прав и законных интересов. Указанной статьей предусмотрена возможность защиты прав должника, конкурсных кредиторов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав. 

            Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2021 ООО «МегаИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Судом установлено, что по адресу Одинцовский район, городское поселение Одинцово, 

<

...> расположен торговый центр (ТЦ «Дубрава»). 

Помещения торгового центра принадлежат следующим собственникам: - ООО «Универсам Дубрава» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Диприз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «АльфаКом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Дубрава-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Дубрава-Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Издательский дом «Мейджер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «МегаИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «МосРидженДевелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Национальная инвестиционная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Профессиональная Лига Силового Экстрима» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «РекламаСтройСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Пробизнес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); - ООО «Дубрава Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Данные компании признаны банкротами (находятся в процедуре конкурсного производства), в реестры требований всех поименованных должников включены требования ООО «МФЦ Капитал», требования данного кредитора обеспечены залогом имущества ТЦ «Дубрава».

            Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

            Пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве закреплено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 данного Закона. 

            В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. 

            Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах. 

            В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

            20.08.2024 залоговым кредитором ООО «МФЦ Капитал» по согласованию с конкурсным управляющим ООО «Универсам Дубрава», ООО «Дубрава-Риэлти» и ООО «Дубрава Сервис» – ФИО6, конкурсным управляющим ООО «Альфаком», ООО «ИД «Мейджер», ООО «НИК» и ООО «Пробизнес» – ФИО7, конкурсным управляющим ООО «Диприз» – ФИО8, конкурсным управляющим ООО «ДубраваСервис», ООО «МегаИнвест», ООО «МосРидженДевелопмент» – ФИО3, конкурсным управляющим ООО «ПЛСЭ» – ФИО9 и конкурсным управляющим ООО «РекламаСтройСервис» – ФИО10 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества (всех указанных должников), находящегося в залоге у ООО «МФЦ Капитал».

            21.08.2024 конкурсный управляющий ФИО3 опубликовал сообщение на ЕФРСБ № 15148798 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

            Реализуемое имущество представляет собой пятнадцать нежилых помещений, расположенных в ТЦ «Дубрава» по адресу: 

<

...>, принадлежащих тринадцати юридическим лицам, находящимся в процедуре несостоятельности (банкротстве):

            - ООО «Универсам Дубрава» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Диприз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «АльфаКом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Дубрава-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Дубрава-Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Издательский дом «Мейджер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «МегаИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «МосРидженДевелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Национальная инвестиционная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Профессиональная Лига Силового Экстрима» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «РекламаСтройСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Пробизнес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

            - ООО «Дубрава Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

            Реализация имущества осуществляется единым лотом (лот № 1).

            Начальная цена Лота №1 определена в размере 670 000 000 рублей на основании отчета от 13.08.2024 № Н-24-240731 об оценке рыночной стоимости пятнадцати нежилых помещений, общей площадью 9 363,7 кв.м., расположенных в ТЦ «Дубрава» 1, 2 по адресу: 

<

...>.

                        Представленное залоговым кредитором Положение содержит все необходимые условия, изложенные в абзаце втором пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, в том числе им определена начальная продажная стоимость имущества, соответствующие сведения в установленные сроки опубликованы в ЕФРСБ. 

            Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58 от 23.07.09 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными. Условия порядка продажи имущества, противоречащие требованиям закона, не могут применяться. 

            Поскольку приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору, при наличии разногласий на этот счет конкурсному управляющему или лицу, участвующему в деле о банкротстве, надлежит доказать, что предлагаемые условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам. 

            В рассматриваемом случае подобных доказательств не представлено. 

            Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03 февраля 2020 года № 305-ЭС16-13381(4) по делу № А40-174619/14, при определенных обстоятельствах эффективное восстановление прав кредиторов на получение удовлетворения может быть обеспечено продажей разнородного имущества должника одним лотом. 

            Однако объединение объектов продажи в один лот должно носить объективный характер. Оно допустимо, например, в ситуации, когда совокупность отчуждаемых активов отвечает признакам предприятия, к которому для целей несостоятельности пункты 1 и 3 статьи 110 Закона о банкротстве относят имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Разрешая вопрос о том, является ли разнородное имущество предприятием в значении, придаваемом этому понятию законодательством о несостоятельности, следует исходить из того, имеет ли возможность покупатель, приобретший имущество, на его основе приступить к ведению бизнеса без излишних сложностей. Принципиальная невозможность организации предпринимательской деятельности на базе отчужденного имущества свидетельствует о недопустимости его продажи как предприятия по правилам статьи 110 Закона о банкротстве.

            Принадлежащие должнику нежилые помещения совместно с нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Универсам Дубрава», ООО «Дубрава-Риэлти», ООО «Издательский дом «Мейджер», ООО «Альфаком», ООО «НИК», ООО «Пробизнес», ООО «Диприз», ООО «Дубрава-Сервис», ООО «МосРидженДевелопмент», ООО «ПЛСЭ», ООО «РекламаСтройСервис», представляют собой в совокупности здание ТЦ «Дубрава». 

            Все помещения в данном центре находятся в залоге у ООО «МФЦ Капитал». 

            Как пояснило ООО «МФЦ Капитал» в суде первой инстанции, оно обоснованно рассматривает торговый центр как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Покупатель торгового центра приобретает готовый арендный бизнес (в настоящее время помещения сданы в аренду), покупатель получает контроль над решением всех оперативных вопросов по управлению ТЦ «Дубрава» (эксплуатация, безопасность, ремонт, и прочее). Каждое помещение в отдельности менее ликвидно по сравнению с продолжением о продаже торгового центра как единого комплекса и приводит к увеличению расходов на реализацию имущества. 

            С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что реализация имущественного комплекса путем продажи отдельных нежилых помещений при таких обстоятельствах нецелесообразна. 

            Доказательств обратного ФИО2 не представлено. 

            Начальная цена продажи лота была определена ООО «МФЦ Капитал» в размере 670 000 000 рублей (без учета НДС) на основании отчета от 13.08.2024 № Н-24-240731.

            Оснований для признания данного отчета не соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом не установлено. 

            Судом первой инстанции также не установлено оснований для вывода о том, что определенная в отчете цена (с учетом торгов на повышение цены) способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, поскольку установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов будет выявлена реальная рыночная стоимость имущества в зависимости от спроса. 

            Так, по смыслу действующего законодательства, целью проведения торгов является продажа имущества должника для пополнения конкурсной массы денежными средствами, а утверждаемое положение о продаже должно обеспечивать реализацию имущества должника по наиболее высокой цене, а также минимизацию расходов на проведение торгов. 

            Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 305-ЭС16-20779(32), задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами. 

            Реальная рыночная стоимость может быть определена только по результатам торгов на основании баланса интересов покупателя и продавца имущества.

            Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13 июля 2016 года N 305-ЭС16-7169 разъяснено, что отклонения между предложенной кредитором и конкурсным управляющим начальной продажной ценой и действительной стоимостью этого имущества нивелированы процедурой реализации имущества с открытых торгов. 

            В случае если стоимость имущества была заниженной, в торгах бы приняло участие большее количество участников. Так, на основании оспариваемой оценки определяется только начальная цена имущества. В то время как итоговая цена имущества формируется участниками торгов самостоятельно, путем представления предложений. 

            Торги в электронной форме являются тем инструментом (механизмом), который позволяет получить (определить) справедливую (рыночную) стоимость имущества. Иными словами, справедливая (рыночная) цена объекта продажи объективно формируется в ходе проведения электронных торгов, на которую конкурсный управляющий, должник, кредиторы повлиять никоим образом не могут. 

            При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена, исходя из предложений участников торгов, а итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги. 

            Действительная (рыночная) продажная цена объекта может быть определена только в процессе его реализации на свободных торгах путем сопоставления спроса и предложения, то есть окончательная цена формируется по итогам торгов в результате конкуренции публичных предложений потенциальных покупателей. 

            Если предполагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута. 

            Более того, завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества и, как следствие, расходов на процедуру банкротства. 

            В силу пункта 4.1. статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. 

            Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, при оставлении предмета залога за собой обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 настоящий статьи, в течение десяти дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

            Если в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона. 

            Пунктом 4.2. указанной статьи закреплено, что конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества. 

            Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, при оставлении предмета залога за собой в ходе торгов по продаже имущества посредством публичного предложения обязан перечислить денежные средства в размере, определенном в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 настоящей статьи, одновременно с направлением конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой. 

            С даты поступления денежных средств на специальный банковский счет и получения арбитражным управляющим заявления об оставлении предмета залога за собой торги по продаже предмета залога посредством публичного предложения подлежат завершению. 

            Доказательств того, что утвержденное залоговым кредитором Положение противоречит вышеназванным нормам права ФИО2 не представлено. 

            Поскольку представленное залоговым кредитором Положение соответствует нормам действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных ФИО2 требований и признал имущество ООО «МегаИнвест» подлежащим реализации в соответствии с Положением о порядке, условиях и сроках реализации имущества, утвержденным залоговым кредитором ООО «МФЦ Капитал».

            Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, входящие в состав ТЦ «Дубрава» нежилые помещения представляют собой единый имущественный комплекс.

            Как указывалось выше, нежилые помещения совместно с нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Универсам Дубрава», ООО «Дубрава-Риэлти», ООО «Издательский дом «Мейджер», ООО «Альфаком», ООО «НИК», ООО «Пробизнес», ООО «Диприз», ООО «Дубрава-Сервис», ООО «Диприз», ООО «МосРидженДевелопмент», ООО «ПЛСЭ», ООО «РекламаСтройСервис», представляют собой в совокупности здание ТЦ «Дубрава» и находятся в залоге у ООО «МФЦ Капитал».

            Все указанные компании находятся в процедуре банкротства конкурсное производство, в реестр требований каждой из них включены требования ООО «МФЦ Капитал», как обеспеченные залогом нежилых помещений ТЦ «Дубрава». 

            Таким образом, правом распоряжения помещениями ТЦ «Дубрава» фактически обладает ООО «МФЦ Капитал». 

            Апелляционный суд также учитывает, что согласно представленным пояснениям, которые документально ФИО2 не опровергнуты, до признания вышеназванных компаний банкротами ТЦ «Дубрава» управлялся как единый имущественный комплекс, управление торговым центром и ведение бухгалтерского учета осуществлялось централизовано одним штатом сотрудников.

            По мнению апелляционного суда, ООО «МФЦ Капитал» обоснованно рассматривает торговый центр как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Покупатель торгового центра приобретает готовый арендный бизнес (в настоящее время помещения сданы в аренду), покупатель получает контроль над решением всех оперативных вопросов по управлению ТЦ «Дубрава» (эксплуатация, безопасность, ремонт, и прочее). 

            Каждое помещение в отдельности менее ликвидно по сравнению с предложением о продаже торгового центра как единого комплекса. При продаже отдельных помещений, как на то указывает ФИО2, вырастут расходы на проведение торговых процедур и, соответственно, уменьшатся поступления в конкурсную массу должника. 

            ФИО2 также указывает на многократное занижение цены имущества, ссылаясь на рецензию № О-01/9-24 от 11.09.2024 и заключение специалиста от 15.10.2024 № 1510/2025-5.

            Однако, как указывалось выше, начальная стоимость предмета залога была определена на основании отчета об оценке №Н-24-240731 от 13.08.24, подготовленного ООО «Профессиональная группа оценки», выводы которого документально не опровергнуты. 

            Апелляционная коллегия отмечает, что необоснованное завышение начальной цены продажи имущества, приведет к значительному сужению круга потенциальных покупателей и возможному признанию торгов несостоявшимися по причине отсутствия спроса на имущество. 

            Заявленное ФИО2 ходатайство о проведении по обособленному спору судебной экспертизы правомерно отклонению судом первой инстанции. 

            В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

            Назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

            Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. 

            Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований. 

            На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

            Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора подряда о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. 

            Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы. 

            В рассматриваемом случае, суд первой инстанции, исходя из предмета доказывания по настоящему спору, с учетом имеющихся в материалах обособленного спора доказательств, не установил оснований для удовлетворения заявленного ходатайства о назначении экспертизы, поскольку имеющиеся в материалах обособленного спора доказательства достаточны для установления юридически значимых обстоятельств. 

            В связи с вышеизложенным, судом правомерно отказано в удовлетворении заявления ФИО2 о назначении по делу судебной экспертизы.

   В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО11 указал следующее:

- суд необоснованно отказался от оценки доводов ФИО2 о негативном влиянии Положения на возможность получения максимальной цены от реализации имущества путем отклонения ходатайств, включая отклонение ходатайства об отложении судебного заседания для представления независимого отчета об оценке имущества должника.

- судом не дана оценка доказательствам, представленным ФИО12 – рецензии № О-01/9-24 от 11.09.2024 и заключению специалиста от 15.10.2024 № 1510/2024-5.

- выводы суда о том, что спорные помещения, принадлежащие тринадцати разным лицам, представляют собой единый имущественный комплекс (ТЦ "Дубрава") являются заведомо недостоверными и не подтверждаются материалами спора.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Как следует из материалов дела, конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом, согласованы все необходимые условия, изложенные в абзаце 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, в том числе определена начальная продажная стоимость имущества, соответствующие сведения в установленные сроки опубликованы в ЕФРСБ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными. Условия порядка продажи имущества, противоречащие требованиям закона, не могут применяться.

Поскольку приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору, при наличии разногласий на этот счет конкурсному управляющему или лицу, участвующему в деле о банкротстве, надлежит доказать, что предлагаемые условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Как указывалось выше, начальная цена лота N 1 - нежилых помещений, общей площадью 9 363,7 кв. м, расположенных в ТЦ "Дубрава" 1, 2 по адресу: 

<

...>, определена на основании отчета от 13.08.2024 N Н-24-240731 об оценке рыночной стоимости, проведенном независимым оценщиком.

Начальная цена лота N 1 определена в размере 670 000 000 руб. (без учета НДС).

Оснований для признания данного отчета не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судом первой инстанции не установлено.

Судом первой инстанции также не установлено оснований для вывода о том, что определенная в отчете цена (с учетом торгов на повышение цены) способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, поскольку установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов будет выявлена реальная рыночная стоимость имущества в зависимости от спроса.

Если предполагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута.

Более того, завышение начальной продажной стоимости заложенного имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и увеличение сроков реализации имущества и, как следствие, расходов на процедуру банкротства.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем апелляционной жалобы не представлены доказательства того, что реализация имущества должника в соответствии с условиями утвержденного Положения приведет к продаже имущества должника по заниженной цене либо приведет к нарушению прав должника и кредиторов.

Как отмечалось ранее, спорные помещения представляют собой единый имущественный комплекс (ТЦ "Дубрава"), принадлежащие 13-ти собственникам, входящим в одну группу компаний.

Указанные общества находятся в процедуре банкротства, в реестры требований кредиторов всех должников включено требование ООО "МФЦ Капитал" как обеспеченное залогом недвижимого имущества (нежилых помещений), расположенного в ТЦ "Дубрава".

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом о том, что реализация имущественного комплекса путем продажи отдельных нежилых помещений при таких обстоятельствах нецелесообразна.

Суд соглашается с доводами конкурсного управляющего должника о том, что реализация имущества торгового центра единым лотом экономически более привлекательна, поскольку покупатель торгового центра приобретает готовый арендный бизнес (в настоящее время помещения сданы в аренду), покупатель получает контроль над решением всех оперативных вопросов по управлению ТЦ "Дубрава" (эксплуатация, безопасность, ремонт, и прочее).

По мнению суда апелляционной инстанции, продажа каждого отдельного помещения менее ликвидно по сравнению с продолжением о продаже торгового центра как единого комплекса, в том числе и на том основании, что в результате продажи отдельных помещений вырастут расходы на проведение торговых процедур.

С учетом изложенного утвержденное залоговым кредитором Положение направлено на обеспечение поступления денежных средств в конкурсную массу должника наиболее оптимальным в части стоимости и сроков способом.

Относительно довода апеллянта о том, что судом не дана оценка доказательствам, представленным ФИО12 – рецензии № О-01/9-24 от 11.09.2024 и заключению специалиста от 15.10.2024 № 1510/2024-5, апелляционная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 указано, что экспертная оценка имущества не может корректно отображать его рыночную стоимость, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены.

 Реальная рыночная стоимость может быть определена только по результатам торгов на основании баланса интересов покупателя и продавца имущества.

При этом приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору.

            Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку норм материального права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаны апелляционным судом несостоятельными. 

            При изложенных обстоятельствах оснований для отмены определения суда от 27.02.2025, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

            Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявитель не привел.

            Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

            При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

            Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2025 года по делу №А41-33944/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня принятия. 

Председательствующий

В.А. Мурина

Судьи

С.Ю. Епифанцева

Н.В. Шальнева