АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-4701/2017

г. Калуга

29 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена       29.11.2018

Постановление изготовлено в полном объеме        29.11.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

при участии в заседании:

от истца:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом

от ответчика:

Общество с ограниченной ответственностью "Пантакль"

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью"Пантакль" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу № А84-4701/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Пантакль" (далее - ООО "Пантакль", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.06.2005, общей площадью 0,1985 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:015:0059), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 02.04.2018 (судья Юрина Е.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 (судьи: Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции отменено и заявленные требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 22.06.2005, общей площадью 0,1985 га (кадастровый номер 91:03:001015:72, ранее присвоен кадастровый номер 8536600000:01:015:0059), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Пантакль", который зарегистрирован 07.07.2005 под N 320 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер N 4-М-01). Обязал Общество с ограниченной ответственностью "Пантакль" (ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 

<

***>/920401001) с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН/КПП 

<

***>/920401001) по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,1985 га (кадастровый номер 91:03:001015:72, ранее присвоен кадастровый номер 8536600000:01:015:0059), расположенный по адресу: 

<

...>, в состоянии не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции ООО "Пантакль" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанное постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 02.03.2005 N 2776 22.06.2005 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО "Пантакль" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), зарегистрированный 07.07.2005 под N 320 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер 4-М-01), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,1985 га для строительства многоквартирного жилого дома с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, представленных для жилой застройки и общественного назначения, который находится: 

<

...>., сроком на 25 лет.

23.06.2005 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с п.п. "г" п. 9.2.2 договора арендодатель обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока. Подпунктами "д" и "е" указанного пункта договора предусмотрена обязанность арендатора проектирование объектов строительства производить только в соответствии архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), выданным управления градостроительства и архитектуры в установленном законом порядке, а строительство объекта вести после получения разрешения инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу.

Согласно п. 13.7 в случае, если Арендатор в течение сроков, определенных в настоящем договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет Арендатора в порядке, определенном настоящим договором.

В силу п. 10.1 договора, арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 №1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г.Севастополе", в связи с чем обязан был в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ответчик привел учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.

08.08.2016 по результатам обследования спорного земельного участка, проведенного Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт №69/06-01/ОБ/16, из которого следует, что земельный участок площадью 1985,2794 кв.м, согласно ранее присвоенного кадастрового номера 8536600000:01:015:0059, расположенный по адресу: 

<

...>, не огражден, территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют.

08.02.2017 за №05-Исх.2554 Департаментом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок.

05.10.2017 за №31348/05-05-21/17 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договор аренды в добровольном порядке.

Неисполнение арендатором на протяжении длительного времени обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды.

По мнению кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда и, дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, удовлетворил заявленные требования.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с п.п. 1.8, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя он осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя и является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя.

В данном случае Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 22.06.2005, в силу возложенных на него полномочий.

Согласно ч.12 ст.3 Закона Республики Крым № 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков,  заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному  кодексу Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит ст.3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя. 

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 22.06.2005 является действующим.

Правоотношения сторон, связанные с расторжением договора аренды регулируются нормами российского законодательства. В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон  по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 12.3, 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невыполнении второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

В данном случае, в обоснование заявленных требований Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором. 

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок свободен от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.

Не оспаривая факт нарушения срока окончания строительства жилого многоквартирного дома на указанном земельном участке, ответчик ссылается на наличие не зависящих от его воли обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства.

В обоснование данных доводов ответчик ссылается на следующее.

Согласно решения Хозяйственного суда города Севастополя от 15.02.2011 и постановления Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 21.04.2011 по делу N 5020-5/193-12/240 по иску Севастопольского городского Совета к ООО "Пантакль" о расторжении договора аренды, в ходе рассмотрения указанного дела судами установлено, что 14.07.2009 Севастопольским городским Советом принято решение N 7395 о расторжении спорного договора, а также то, что в 2006 году Арендатор заказал проектной организации рабочий проект строительства многоквартирного жилого дома для семибальной сейсмичной зоны, на данный проект предоставлена положительная государственная экспертиза, но 15.01.2007 арендатор получил ответ Инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) о введении с 01.02.2007 новых государственных строительных норм Украины, по которым изменен уровень сейсмичности на восьмибальную, в связи с чем рабочий проект на строительство был переделан и 01.09.2008 осуществлена государственная экспертиза такого проекта.

Кроме того, согласно вышеуказанных судебных актов 09.10.2008 Арендатор обратился в Инспекцию ГАСК с заявлением о предоставлении разрешения на осуществление строительных работ, однако разрешение не было получено в связи с тем, что с даты принятия органом местного самоуправления решения об отводе земельного участка под строительство прошло 2 года.

Указанным решением суда отказано в иске о расторжении договора аренды и, как утверждает ответчик, установлено отсутствие вины арендатора в несвоевременном исполнении обязательств до 23.06.2008.

В обоснование существования объективной невозможности завершить строительство предусмотренного в договоре объекта ответчик ссылается на то, что судебный спор о расторжении договора аренды начался 15.12.2010, а окончен 21.04.2011.

Так же ответчик указывает на наличие с 03.04.2013 по 22.10.2013 спора в Хозяйственном суде города Севастополя, Севастопольском апелляционном хозяйственном суде (дело N 919/385/13) по иску прокурора Ленинского района города Севастополя в интересах государства в лице Севастопольского городского Совета о признании договора аренды недействительным.

В то же время ответчиком в период судебных процессов был заключен договор с ООО "Интерстройсервис" от 13.12.2012 об организации строительства жилого дома, а ООО "Интерпроект" было разработано в 2014 году эскизное предложение многоквартирного жилого дома по ул. Кожанова,6 города Севастополя.

Кроме того ответчик ссылается на то обстоятельство, что распоряжением и.о. губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г. Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено в плоть до особого распоряжения.

Однако, судом апелляционной инстанции верно учтено, что срок строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке согласно условиям договора аренды составлял два года и истек 23.06.2007. Доказательств того, что срок строительства продлялся в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 48, ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок в сфере градостроительной деятельности установлен в ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности".

Порядок проектирования и строительства объектов  владельцами или пользователями земельных участков  предусмотрен ч.5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности".

Как правомерно указано судом апелляционной инстанции, ответчик действительно предпринял определенные меры с целью осуществления строительства объекта. Вместе с тем доказательства осуществления им подготовительных и ведение строительных работ на спорном земельном участке, в материалах дела отсутствуют. Напротив, согласно акта обследования от 08.08.2016, территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, признаки осуществления строительных работ отсутствуют.

Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2005 по 2007 годов (окончание срока строительства по договору), а также позднее по настоящее время, объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Ссылка ответчика на наличие введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 является несостоятельной, поскольку к этому времени, согласно условий договора, объект уже должен быть построен и введен в эксплуатацию в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Поскольку на дату принятия указанного Распоряжения ответчик не приступил к выполнению строительных работ, запрет осуществления строительства в городе Севастополе с апреля 2014 года никоим образом не затрагивал прав ответчика, и не может считаться объективным препятствием в выполнении ответчиком условий договора.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта недвижимости) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект недвижимости должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Так, предоставляя земельный участок в аренду в июне 2005 года для строительства объекта в целях создания социальной инфраструктуры города Севастополя, уполномоченный на распоряжение земельным участком орган вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Из вышеуказанного следует, что доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции  и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен, оснований для переоценки  не имеется.

Дав оценку всем обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебного акта по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 15.10.2018, в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу №А84-4701/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу № А84-4701/2017, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 15.10.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи: 

ФИО1

ФИО2

ФИО3