АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1986/23 

Екатеринбург

15 мая 2023 г.

 

Дело № А76-5196/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Столярова А.А., Полуяктова А.С., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Стелла» (далее – общество «Стелла», общество, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2022 по делу № А76-5196/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А76-5196/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании суда округа приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация) – ФИО1 (доверенность от 13.07.2020 № АГ-02/4428);

общества «Стелла» – ФИО2 (доверенность от 03.03.2021).

От Администрации поступил в суд отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской областис иском к обществу «Стелла», потребовав взыскания16 435 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.04.2018 № 10176 (далее также – договор от 25.04.2018 № 10176, договор аренды, договор), образовавшейся за период с 25.04.2020по 24.04.2021, 6 262 руб. 13 коп. неустойки, начисленной по пункту 5.2 договора за период с 26.05.2020 по 22.09.2021, а также расторжения обозначенного договора аренды.

Исковые требования Администрации изложены с учетом принятого судом изменения их размера в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До принятия решения по существу спора Администрация заявилаоб отказе от иска в части требования о взыскании 16 435 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате по договору от 25.04.2018 № 10176.

В свою очередь общество «Стелла» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным иском к Администрации, потребовав признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашенияот 25.08.2020 к договору от 25.04.2018 № 10176, обязания Администрации заключить дополнительное соглашение от 24.05.2021 № 1/3 к указанному договору в редакции, предложенной обществом.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2022 производство по делу в части требования Администрации о взысканиис общества «Стелла» 16 435 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате прекращено в порядке пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части первоначальных требований Администрации и встречных исковых требований общества «Стелла» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество «Стелла» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первойи апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять новый судебный акт, которым встречный иск удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы.

Как считает заявитель жалобы, является неправомерным указание апелляционного суда на то, что ошибочный вывод суда первой инстанциио не распространении на общество «Стелла» действия Порядка представления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков государственная собственностьна которые не разграничена, утвержденного постановлением Администрации города от 15.04.2020 № 4172-П, не привел к принятию неправильного решения по существу спора. Указанный Порядок, а также распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требованийк условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», при фактических обстоятельствах, подтверждаемых материалами дела, подлежат обязательному применению к спорным правоотношениям, в этой связи, по мнению заявителя, у судовне имелось оснований для отказа в удовлетворении встречного иска в части требования о признании недействительным (ничтожным) оспариваемого дополнительного соглашения от 25.08.2020, содержание которого прямо противоречит приведенным выше нормативным актам. Выводы судовв указанной части не согласуются с Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мерпо противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020. Ссылки судов на незаключенность дополнительного соглашения от 25.08.2020 заявитель жалобы считает несостоятельными, учитывая факт осуществления 22.04.2021 государственной регистрации данной сделки в Едином государственном реестре недвижимости, что порождает для общества «Стелла» определенные правовые последствия.

Заявитель жалобы также настаивает на неправомерности отказа судовв удовлетворении встречного иска в части требования о понуждении Администрации к заключению дополнительного соглашения от 24.05.2021№ 1/3 в редакции, предложенной обществом «Стелла». Указывает при этомна неправильное толкование судами норм статей 421, 445, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на несогласие с суждением апелляционного суда о том, что основной целью арендатора в сложившейся ситуации является извлечение выгоды из увеличения периодов платежейпо договору; настаивает на том, что порядок оплаты арендных платежейне является существенным условием договора аренды. Акцентирует внимание на том, на момент вынесения решения суда первой инстанции до завершения периода предоставленной отсрочки платежей оставалось еще 4 месяца, соответственно, указание апелляционного суда на погашение спорной задолженности как на одно из оснований для отказа в удовлетворении встречного иска нельзя признать обоснованным. Вопреки выводам апелляционного суда, общество «Стелла» не получило надлежащей судебной защиты, напротив, оно такой защиты при вынесенных по настоящему делу судебных актах фактически лишено.

Помимо этого заявитель жалобы указывает на допущенные судом первой инстанции существенные нарушения норм процессуального права, что выразилось в длительном изготовлении полного текста обжалуемого судебного решения.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить её без удовлетворения, считая приведенные в ней доводы несостоятельными,а вынесенные судами первой, апелляционной инстанций решение, постановление – законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (только в части отказа в удовлетворении встречного иска).

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок площадью 936 кв. м с местоположением: 

<

...> в районе здания № 88, – поставленна кадастровый учет 07.07.2012 с присвоением кадастрового номера 74:33:0213002:5026, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования участка – «автостоянка на отдельном земельном участке».

Общество «Стелла» длительное время арендовало указанный земельный участок на основании договора аренды от 05.09.2012 № 7053. Отношения сторон в рамках указанного договора были предметом судебного разбирательства Арбитражного суда Челябинской области по делу№ А76-9600/2015.

Администрацией вынесено постановление от 22.01.2018 № 402-П«О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, – автостоянка»в отношении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0213002:5026, которое с приложениями № 1 «Сведения о земельном участке, по которому проводится аукцион», № 2 «Извещение о проведении аукциона», а также «Проект договора» (приложение № 1 к извещениюо проведении аукциона) было опубликовано в газете «Магнитогорский рабочий» от 24.01.2018 № 9.

На основании результатов аукциона, зафиксированных в протоколео результатах аукциона от 15.03.2018 № 3, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Стелла» (арендатор) заключен договор арендыот 25.04.2018 № 10179 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0213002:5026 с указанием цели аренды – для целей,не связанных со строительством – «автостоянка на отдельном земельном участке» (пункт 1.2 договора), срока аренды – по 24.04.2028 (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1.2 договора оговорено, что арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих отношения в сфере пользования земельными участками.

На основании пункта 3.4.7 договора арендатор обязан своевременнои полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанныес перечислением платежей.

Согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3 договора ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 434 735 руб. 43 коп., арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона перечисляется арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора, а следующие арендные платежи оплачиваются до 25 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора.

В пункте 5.2 договора содержится условие о том, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России от суммы недоимки по арендной платеза каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

В разделе 6 договора согласован порядок изменения его условий, его расторжения и прекращения.

Согласно пункту 6.1 договора изменение его условий возможно только по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных действующим законодательством и настоящим договором. Вносимые измененияи дополнения оформляются письменным дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев, установленных пунктами 3.1.5. 3.4.11 договора.

При недостижении соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора, в том числе при неиспользовании участка в течение 1 года с момента заключения настоящего договора, в том числе при внесении арендной платы (пункт 6.4.2 договора), при невнесении или неполном внесении (в течение трех месяцев с даты очередного платежного периода) арендной платы и других оговоренных договором платежей (пункт 6.4.3 договора).

В дело представлены акты обследования земельного участкаот 14.05.2020 № 25 и от 09.02.2021 № 4, в которых отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0213002:5026 размещены пост охраны площадью 4 кв. м, ограждение из металлических конструкций квадратного сечения окрашенных эмалью, щебеночное покрытие фракции 20 – 70 мм;с южной стороны земельного участка находится пожарный проезд, установлено передвижное ограждение; за пределами передвижного ограждения размещены таблички с номерами машин; с западной стороны, за пределами границ земельного участка организована автостоянка транспортных средств площадью 120 кв. м; с северной стороны, за пределами границ земельного участка организована автостоянка транспортных средств площадью 180 кв. м; в итоге фактическая площадь автостоянки составляет 1 236 кв. м.

Ранее Администрация обращалась в Арбитражный суд Челябинской области в рамках дела № А76-26065/2020 с иском о расторжении договора аренды от 25.04.2018 № 10179 в связи с самовольным занятием прилегающейк арендуемому земельному участку территории, в удовлетворении указанного требования Администрации было отказано.

В связи с распространением коронавирусной инфекции на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р, постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 Администрацией постановлением от 15.04.2020 № 4172-П утвержден Порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихсяв муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок № 4172-П), о чем общество «Стелла» было уведомлено письмом Администрации от 26.05.2020№ КУИиЗО-02/3476.

Администрация сообщила обществу «Стелла» о том, что для получения отсрочки обществу необходимо обратиться с соответствующим заявлениемв многофункциональный центр (далее – МФЦ), затем на основании такого заявления специалистами будут подготовлены соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды от 25.04.2018 № 1017, а также о том, что снижение размера арендной платы за пользованием земельным участком с кадастровым номером 74:33:0213002:5026 как предоставленнымпо результатам аукциона не допускается.

Общество «Стелла» через МФЦ обратилось в Администрациюс заявлением о предоставлении отсрочки по уплате задолженности по арендной платы за период введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области до 01.10.2020 по договору аренды от 25.04.2018 № 10179 на сумму 217 367 руб. Заявление принято МФЦ 01.06.2020.

В период с июня по август 2020 г. между сторонами велась электронная переписка по вопросу отсрочки оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.04.2018 № 10179.

Электронным письмом 05.06.2020 Администрация указала обществу «Стелла» на необходимость уточнения заявления о предоставлении отсрочки по уплате задолженности, указав, что такая отсрочка предоставляется не на всю сумму по договору, а за период с даты платежа по договору до 01.10.2020в размере 50% за соответствующий период, расчетная сумма –87 542 руб. 61 коп. (к письму приложен соответствующий расчет).

Общество «Стелла» через МФЦ 11.08.2020 обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило предоставить отсрочку оплаты по уплате задолженности за период введения режима повышенной готовности или чрезвычайных ситуаций на территории Челябинской области до 01.03.2021по договору на сумму 87 542 руб. 61 коп. в соответствии с представленным графиком.

Электронным письмом от 18.08.2020 Администрация указалана необходимость уточнения суммы, на которую может быть предоставлена рассрочка, до 129 229 руб. 57 коп. К письму был приложен проект дополнительного соглашения, который содержал пункт о неначислении неустойки, а именно: согласно пункту 4.11 которого на сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой предоставляется отсрочка,не начисляется неустойка в соответствии с пунктом 5.2 договора; согласно пункту 4.12 – в случае неисполнения арендатором условий пункта 4.8. договора, он уплачивает неустойку в соответствии с пунктом 5.2 договора.

Заявлением от 24.08.2020 общество «Стелла» настаивало на графике внесения арендной платы в сумме 129 229 руб. 57 коп.: 107 195 руб. 40 коп. – до 01.03.2021 и 22 034 руб. 54 коп. – до 01.05.2021, согласно расчету Администрации.

Администрация подготовила дополнительное соглашение от 28.08.2020к договору аренды от 25.04.2018 № 10179, направила соглашение в адрес общества «Стелла» через МФЦ, однако в виду невостребованности письма заявителем оно было возвращено Администрации.

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по договору аренды от 25.04.2018 № 10179, Администрация направила обществу «Стелла» претензию от 29.10.2020 № КУИиЗО-02/5944 с требованием в течение 10 дней оплатить задолженность.

Кроме этого, Администрация направила обществу «Стелла» предложение от 30.10.2020 № КУИиЗО-02/5369 о расторжении договора арендыот 25.04.2018 № 10179 со ссылками на нарушение обществом условий пунктов 4.3 и 3.4.7 договора.

Оставление указанной претензии со стороны общества «Стелла»без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрациив арбитражный суд с первоначальным иском.

В процессе рассмотрения спора Администрация указала в уточненных расчетах к исковому заявлению на подписание с обществом «Стелла» дополнительного соглашения от 25.08.2020 (представлено в дело, содержит штемпель о государственной регистрации в ЕГРН 22.04.2021).

Согласно дополнительному соглашению, датированному 25.08.2020, представленному Администрацией, раздел 4 договора аренды от 25.04.2018№ 0179 был дополнен пунктами 4.7 - 4.13, раздел 6 договора - пунктом 6.8,в редакции, предложенной обществом.

Общество «Стелла», в свою очередь, настаивало на подписаниик договору аренды от 25.04.2018 № 10179 дополнительного соглашенияна своих условиях (текст дополнительного соглашения от 14.04.2021, уточненный текст дополнительного соглашения от 24.05.2021 № 1/3 представлены в дело).

Согласно дополнительному соглашению, датированному 14.04.2021, представленному обществом «Стелла», раздел 4 договора был дополнен пунктами 4.7 - 4.12 иного содержания, чем в соглашении от25.08.2020.

Ссылаясь на недействительность зарегистрированного в ЕГРН дополнительного соглашения от 25.08.2020 как нарушающего требования закона, настаивая на понуждении Администрации к заключению дополнительного соглашения от 24.05.2021 № 1/3 к договору на своих условиях, общество «Стелла» обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору аренды от 25.04.2018 № 10179 в силу наличия между сторонами спора неустраненных разногласий относительно условий этого соглашения. Суд квалифицировал дополнительное соглашение от 14.04.2021 (редакция общества «Стелла») как акцепт арендатора заключить дополнительное соглашение на иных условиях, отличных от предложенных Администрацией, которые в итоге не были урегулированы. Суд пришелк выводу, что факт допущенной арендатором просрочки по внесению арендных платежей вызван непониманием последним порядка исполнения обязательств, так как Администрация своими действиями ввела арендатора в заблуждение относительно применения к отношениям сторон Порядка№ 4172-П, в этой связи применил положения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и освободил общество «Стелла» от внесения заявленной по основному иску пени. С учетом добровольной оплаты задолженностипо арендной плате суд первой инстанции также не усмотрел оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что незаключенное сторонами дополнительное соглашениеот 25.08.2020 к договору не породило правовых последствий и не может быть признано недействительным (ничтожным). Суд пришел к выводу, что Порядок № 4172-П не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку общество «Стелла» не имеет права на получение меры государственной поддержки в виде рассрочки по оплате арендных платежей, так как исходя из принятого ОКВЭД, не относится к категориям лиц пострадавшим от ограничений, введенных в целях нераспространения коронавирусной инфекции, не относится к субъектам СОНКО (арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства социально-ориентированных некоммерческих организаций, которые с 2017 года являются получателями грантов Президента Российской Федерации (по результатам конкурсов, проведенных Фондом-оператором президентских грантов по развитию гражданского общества), получателями субсидий и грантов в рамках программ, реализуемых федеральными органами исполнительной власти, получателями субсидий и грантов, в рамках программ, реализуемых органами исполнительной власти Челябинской области, органами местного самоуправления, исполнителями общественно полезных услуг, поставщиками социальных услуг. С учетом изложенного, а также исходя из установленного Гражданским кодексом Российской Федерации запрета на внесение изменений в условия договора, заключенного по результатам торгов, суд отказал ответчику в обязании Администрации заключить дополнительное соглашение от 24.05.2021 № 1/3 в редакции, предложенной обществу «Стелла».

Апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в арендув соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Действительность и заключенность договора аренды от 25.04.2018№ 1017 ни Администрацией, ни обществом «Стелла» не оспаривались, данный договор был совершен с соблюдением конкурентных процедур, стороны приступили к его исполнению, в этой связи суды признали, что между сторонами из указанного договора возникли обязательственные арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0213002:5026.

Установив при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела то обстоятельство, что на протяжении длительного времени между сторонами велась переписка относительно заключения дополнительного соглашенияк договору аренды от 25.04.2018 № 1017 в целях предоставления арендатору отсрочки по уплате арендной платы в связи с ситуацией, связаннойс распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), при этомв конечном итоге разногласия по условиям дополнительного соглашенияот 25.08.2020, о регистрации которого внесена соответствующая запись в ЕГРН, так и не были урегулированы, суды, руководствуясь положениями статей 432, 433, 438, 443, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод о том, что представленное Администрацией дополнительное соглашение от 25.08.2020 не может считаться заключенным, поскольку его условия не были согласованы сторонами, в том числе не было достигнуто соглашение ни по сроку для рассрочки арендных платежей,ни по сумме, в отношении которой предоставляется отсрочка, а тем более по условиям о дополнении договора пунктом 6.8, указывающие на право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора.

Незаключенный договор (соглашение) не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи правовым последствием признания дополнительного соглашения от 25.08.2020 незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонамипо указанному соглашению, и, следовательно, вопреки доводам кассационной жалобы, не имеется правовых оснований для признания недействительным этого соглашения.

Выводы судов в указанной части согласуются с положениями пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связаннымс признанием договоров незаключенными».

Указание в резолютивной части обжалуемого решения судана незаключенность оспариваемого дополнительного соглашения от 25.08.2020 служит в данном случае основанием для исключения из ЕГРН  соответствующей записи о регистрации этого соглашения по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

01 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерациив соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природногои техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020№ 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования№ 439).

В пункте 1 Требований № 439 указано, что они применяются к условиями срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований № 439 отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований № 439, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований№ 439).

Таким образом, как верно было отмечено апелляционным судом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступленияв законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований № 439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) (вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 15.04.2020№ 4172-П был утвержден собственный Порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Апелляционный суд указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о неприменении к спорным правоотношениям Порядка № 4172-П, выявив, что с 01.08.2016 общество «Стелла» отнесено к числу микропредприятий, а в первоначальной редакции Порядка № 4172-П, действовавшей до 15.08.2020, было предусмотрено, что отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренная настоящим Порядком, предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства, а также арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Апелляционный суд принял во внимание, что до 15.08.2020 общество «Стелла» обратилось в Администрацию с заявлением о рассрочке арендных платежей по договору, и вплоть до апреля 2021 г. стороны вели преддоговорную переписку относительно заключения дополнительного соглашения к договору в части предоставления обществу отсрочки внесения арендных платежей.

Вопреки доводам кассационной жалобы, неверный вывод суда первой инстанции в обозначенной части не привел к принятию по существу неверного судебного акта.

Апелляционный суд верно указал, что материальная направленность требования по встречному иску о понуждении Администрации к заключению  дополнительного соглашения от 24.05.2021 № 1/3 в редакции, предложенной обществом «Стелла», преследовало две цели – получить отсрочку по внесению арендных платежей за период с 23.10.2020 по 24.04.2021, а также изменить условия договора аренды земельного участка в части последующего срока внесения арендных платежей, так как общество изъявило желание оплачивать арендные платежи не раз в год (как предусмотрено договором), а помесячно.

На основании пунктов 3 - 5 Порядка № 4172-П отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января2023 г. поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области до 1 октября 2020 г.

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются (пункт 6 Порядка № 4172-П).

Таким образом, основой целью для арендатора по получению отсрочки является получение определенных преимуществ, связанных с увеличением периодов платежей по договору, без применения за это к арендатору финансовых санкций.

Отказывая в удовлетворении иска в обозначенной части, суды приняли во внимание внесение обществом «Стелла» в ходе рассмотрения дела арендных платежей по договору за период с 23.10.2020 по 24.04.2021, что повлекло заявление Администрацией отказа от соответствующей части первоначального иска, а также то обстоятельство, возможный период отсрочки внесения арендных платежей истек, к арендатору какие-либо меры ответственностипо договору не были применены. 

Суды, правомерно руководствуясь положениями пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом;2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, обоснованно указали, что приняв участие в аукционе, подписав договор аренды, исполняя его условия, общество «Стелла» приняло и согласилось с его условиями, в том числе и в части порядка уплаты арендных платежей.

Доказательства наличия предусмотренных пунктом 8 статьи 448 ГК РФ оснований для изменения условий договора, заключенного по результатам торгов, обществом судам представлены не были.

Ссылка общества «Стелла»  на положения пункта 12 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерацииот 16.07.2009 № 582, обоснованно отклонена апелляционным судом исходя из того, что указанные Правила распространяются на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, тогда как арендуемый ответчиком земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом округане выявлено.

Довод кассационной жалобы о длительном изготовлении судом первой инстанции полного текста решения не является основанием для отмены судебных актов, поскольку согласно части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальные нарушения только в том случае являются основанием для отмены судебных актов суда первой и апелляционной инстанции, если такие нарушения привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов. Таких нарушений норм процессуального права судами первой и апелляционной инстанции допущено не было. Каких-либо процессуальных препятствий для реализации права апелляционного обжалования у общества «Стелла» не возникло.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2022 по делу№ А76-5196/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стелла» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                     А.С. Полуяктов