ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А15-1421/2022

23.07.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2024.

Полный текст постановления изготовлен 23.07.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей  Жукова Е.В., Марченко О.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан к ООО «Золотая Нива» о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды, обязании возвратить арендодателю объект нежилого фонда по акту приема-передачи и взыскании неустойки за каждый день просрочки в случае неисполнения решения в установленный срок,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Золотая Нива» - ФИО1 по доверенности от 20.12.2023, в отсутствие представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 23.11.2023 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Золотая Нива» (далее - ответчик) в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее истец) взыскано 437 756,71 руб. основного долга, 838 125,05 руб. пени за просрочку платежа и в доход федерального бюджета 31 759 руб. государственной пошлины. Расторгнут договор аренды объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 22.07.2003 №97. Суд обязал ответчика возвратить истцу объект государственного нежилого фонда, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью помещений 442,7 кв.м по акту приема-передачи. Также установлено, что в случае неисполнения судебного решения в срок взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 100 руб. за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Определением суда от 15.01.2024 принята апелляционная жалоба ответчика на данный судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирован следующими доводами:

- дело рассмотрено судом в отсутствии ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены оспариваемого решения;

- при вынесении оспариваемого судебного акта судом не выяснены все обстоятельства, касающиеся внесения арендной платы, так, по мнению ответчика отсутствует задолженность, по платежам;

- судом не исследован вопрос о соблюдении претензионного порядка урегулирования спора, неправильно применены нормы материального права (ст. ст. 452, 619, 622 ГК РФ), что привело к принятию незаконного решения о расторжении в судебном порядке договора аренды.

Министерством  представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает, что судебный акт является законным, доводы ответчика - несостоятельными, просит решение суда оставить без изменения.

По результатам ответа полученного на запрос суда, апелляционный суд установил, что суд первой инстанции рассмотрел исковое заявление без учета позиции ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, и с учетом допущенного судом первой инстанции процессуального нарушения определением от 20.05.2024 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

К судебному заседанию истцом представлены дополнения к исковому заявлению, в соответствии с которым на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 40 829,14 руб., за период с 11.01.2012 по 25.01.2022, а также пени. При этом истец не уточнил период начисления пени. В связи с этим суд апелляционной инстанции в качестве периода начисления пени принимает, период заявленный в суде первой инстанции с 11.09.2020 по 12.05.2022. 

Также истец в качестве оснований для расторжения спорного договора указал, на самовольную реконструкцию ответчиком помещений переданных в аренду,  использованием объекта аренды не по назначению и не заключение договора страхования объекта.

Ответчик в отзыве на исковое заявление просит отказать в удовлетворении исковых требований в связи с фактическим отсутствием долга, применить срока исковой давности к заявленным требованиям.

Истец в установленный судом срок возражений на доводы ответчика не заявил, каких либо дополнительных доказательств и пояснений с учетом отзыва ответчика не представил.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца  извещенного о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Из обстоятельств дела усматривается, что между истцом (далее - арендодатель) и ответчиком (далее - арендатор) заключен договор аренды объекта государственного нежилого фонда Республик Дагестан от 22.07.2003 № 97 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 22 июля 2003г. № 97 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда, предназначенный для использования под производственную деятельность, находящийся по адресу: 

<

...> общей площадью 442,7 кв. м.

Объект был передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 22 июля 2003г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы за использование арендованного имущества на дату подписания договора составляет 179 293 руб. в год, где 149 411  руб. годовая арендная плата, а НДС 29 882  руб. в год.

Согласно пункту 3.2. договора аренды внесение арендной платы за использование арендованного имущества производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы Арендатор производит в течении 15 дней после вступления в силу настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды сумму налога на добавленную стоимость Арендатор самостоятельно перечисляет в доход бюджета.

Согласно пунктом 4.2.1 за неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2, арендатор обязан оплатить в республиканский бюджет пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения, соответствующего договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного таким договором аренды срока платежа. В связи с изменением суммы арендной платы, руководствуясь п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 3.7 Договора аренды №97 от 22 июля 2003 г., были заключены следующие дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы:

1. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 1 февраля 2005 года, размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 195 895,0 руб., где 166 013,0 руб. годовая арендная плата, а НДС 29 882,0 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 13 835,0 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 16 325,0 руб.

2. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 13 декабря 2006 года, размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 235 074,0 руб., где 199 215,0 руб. годовая арендная плата, а НДС 35 859,0 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 16 602,0 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 19 589,0 руб.

3. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 21 декабря 2007 года, размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 365 670,2 руб., где 309 890,0 руб. годовая арендная плата, а НДС 55 780,2 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 25 824,1 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 30 472,4 руб.

4. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды вступившего в силу с 1 января 2008 года, размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 274 254,0 руб., где 232 418,0 руб. годовая арендная плата, а НДС 41 836,0 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 19 369,0 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 22 856,0 руб.

5. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 20 января 2009 года, размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 293 843,6 руб., где 249 020,0 руб. годовая арендная плата, а НДС 44 823,6 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 20 752,7 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 24 487,0 руб.

6. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 22 декабря 2009 года, размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 313 431,6 руб., где 265 620,0 руб. годовая арендная плата, а НДС 47 811,6 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 22 135,0 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 26 119,3 руб.

7. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 28 января 2011 года, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10 июля 2003 года № 182 применяется коэффициент, равный 0,75 к величине годовой арендной платы, как субъекту малого предпринимательства, занимающегося производственной деятельностью. Размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 333 021,1 руб., где 282 221,25 руб. годовая арендная плата, а НДС 50 799,5 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 23 518,4 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 27 751,8 руб.

8. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 21 марта 2012 года, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10 июля 2003 года № 182 применяется коэффициент, равный 0,75 к величине годовой арендной платы, как субъекту малого предпринимательства, занимающегося производственной деятельностью. Размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 352 610,5 руб., где 298 822,5 руб. годовая арендная плата, а НДС 53 788,05 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 24 901,8 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 29 384,2 руб.

9. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 21 января 2013 года, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10 июля 2003 года № 182 применяется коэффициент, равный 0,75 к величине годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 372 200,4 руб., где 315 423,75 руб. годовая арендная плата, а НДС 56 776,65 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 26 285,31 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 31 016,7 руб.

10. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 27 декабря 2014 года, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10 июля 2003 года № 182 применяется коэффициент, равный 0,75 к величине годовой арендной платы, как субъекту малого предпринимательства, занимающегося производственной деятельностью. Размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 395 708,0 руб., где 335 345,25 руб. годовая арендная плата, а НДС 60 362,0 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 27 945,5 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 32 975,7 руб.

11. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 29 декабря 2014 года, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10 июля 2003 года № 182 применяется коэффициент, равный 0,75 к величине годовой арендной платы, как субъекту малого предпринимательства, занимающегося производственной деятельностью. Размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 427 050,55 руб., где 361 907,25 руб. годовая арендная плата, а НДС 65 143,3 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 30 158,93 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 35 587,54 руб.

12. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды от 8 февраля 2016 года, в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10 июля 2003 года № 182 применяется коэффициент, равный 0,75 к величине годовой арендной платы, как субъекту малого предпринимательства, занимающегося производственной деятельностью. Размер годовой арендной платы за использование арендуемого имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 489 736,87 руб., где 415 031,25 руб. годовая арендная плата, а НДС 74705,62 руб. в год. Сумма ежемесячных арендных выплат по договору аренды составляет 34 585,93 руб. в месяц, с учетом НДС сумма ежемесячных выплат по договору составляет 40 811,4 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением оплатить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком претензии послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в установленных договором порядке, сроках и условиях. 

В соответствии с положениями статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В данном случае ответчик не отрицает факт принятия имущества в соответствии с договором аренды и нахождение в его пользовании. Также между сторонами отсутствует спор по размеру ежегодной арендной платы.

В связи с тем, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, подлежит применению установленные статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий 3-летний срок исковой давности.

Поскольку истец обратился в суд с настоящим иском 23.03.2022, то с учетом продления срока исковой давности на период досудебного урегулирования спора (1 месяц), срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности в настоящем случае подлежит применению за период до 23.02.20219 и в иске по взысканию основной задолженности начисленной до этой даты, следует отказать в связи с истечением срока исковой давности. 

При этом из актов сверки расчетов представленных сторонами следует, что арендные платежи ответчиком вносились с нарушением установленных пунктом 3.2 договора сроков внесения арендных платежей, и на дату обращения с иском, с учетом срока исковой давности задолженность ответчика равна 40 829,14 руб. Вместе с тем из представленных ответчиком платежных документов следует, что ответчик 08.07.2022 задолженность по основному долгу оплатил полностью, что также следует из акта сверки расчетов представленных истцом (строка 228), в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании основной задолженности следует отказать.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.09.2020 по 12.05.2022 в размере 161 164 рубля 40 копеек (расчет представлен в суд первой инстанции 23.05.2022, в последующем истец не уточнял требования в данной части, в дополнениях поступивших в суд 07.06.2024, истец указывает в качестве суммы долга по пене  379 939,14 руб. ссылаясь на расчет приложенный к заявлению, однако данное заявление не содержит расчета ни периода за который взыскивается пеня, в связи чем суд апелляционной инстанции не принимает данное уточнение).

            Материалами дела подтвержден факт нарушения срока внесения арендных платежей по договору.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Согласно пунктом 4.2.1 за неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2, арендатор обязан оплатить в республиканский бюджет пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно. 

При этом следует учесть, что в соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Указанное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение шести месяцев.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым – десятым пункта 1 статьи 63 данного Федерального закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Таким образом, в период действия моратория с 01.04.2022 по 30.09.2022 на спорную сумму задолженности, за исключением текущей (за 2022 год) пени не подлежат начислению.

В соответствии с указанными обстоятельствами, с учетом произведенных ответчиком платежей, исходя из установленных договорами сроков платежа с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пени за период просрочки исполнения обязательства с 11.09.2020  по 12.05.2022 (в пределах заявленного истцом периода и с исключением периода моратория) составляет  146 263,16 руб.

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

8 954,16

11.09.2020

10.10.2020

30

8 954,16 ? 30 ? 0.7%

1 880,37 р.

43 540,10

11.10.2020

10.11.2020

31

43 540,10 ? 31 ? 0.7%

9 448,20 р.

78 126,04

11.11.2020

23.11.2020

13

78 126,04 ? 13 ? 0.7%

7 109,47 р.

34 126,04

24.11.2020

10.12.2020

17

34 126,04 ? 17 ? 0.7%

4 061,00 р.

34 711,95

11.12.2020

10.01.2021

31

34 711,95 ? 31 ? 0.7%

7 532,49 р.

69 297,89

11.01.2021

11.01.2021

1

69 297,89 ? 1 ? 0.7%

485,09 р.

35 297,89

12.01.2021

10.02.2021

30

35 297,89 ? 30 ? 0.7%

7 412,56 р.

35 583,83

11.02.2021

08.03.2021

26

35 583,83 ? 26 ? 0.7%

6 476,26 р.

1 283,83

09.03.2021

10.03.2021

2

1 283,83 ? 2 ? 0.7%

17,97 р.

35 869,77

11.03.2021

07.04.2021

28

35 869,77 ? 28 ? 0.7%

7 030,47 р.

1 569,77

08.04.2021

10.04.2021

3

1 569,77 ? 3 ? 0.7%

32,97 р.

36 155,71

11.04.2021

10.05.2021

30

36 155,71 ? 30 ? 0.7%

7 592,70 р.

70 741,65

11.05.2021

17.05.2021

7

70 741,65 ? 7 ? 0.7%

3 466,34 р.

36 441,65

18.05.2021

09.06.2021

23

36 441,65 ? 23 ? 0.7%

5 867,11 р.

2 141,65

10.06.2021

10.06.2021

1

2 141,65 ? 1 ? 0.7%

14,99 р.

36 727,59

11.06.2021

06.07.2021

26

36 727,59 ? 26 ? 0.7%

6 684,42 р.

2 727,59

07.07.2021

10.07.2021

4

2 727,59 ? 4 ? 0.7%

76,37 р.

37 313,53

11.07.2021

10.08.2021

31

37 313,53 ? 31 ? 0.7%

8 097,04 р.

71 899,47

11.08.2021

12.08.2021

2

71 899,47 ? 2 ? 0.7%

1 006,59 р.

37 899,47

13.08.2021

09.09.2021

28

37 899,47 ? 28 ? 0.7%

7 428,30 р.

3 899,47

10.09.2021

10.09.2021

1

3 899,47 ? 1 ? 0.7%

27,30 р.

38 485,41

11.09.2021

10.10.2021

30

38 485,41 ? 30 ? 0.7%

8 081,94 р.

73 071,35

11.10.2021

11.10.2021

1

73 071,35 ? 1 ? 0.7%

511,50 р.

39 071,35

12.10.2021

10.11.2021

30

39 071,35 ? 30 ? 0.7%

8 204,98 р.

39 657,29

11.11.2021

09.12.2021

29

39 657,29 ? 29 ? 0.7%

8 050,43 р.

5 657,29

10.12.2021

10.12.2021

1

5 657,29 ? 1 ? 0.7%

39,60 р.

40 243,20

11.12.2021

10.01.2022

31

40 243,20 ? 31 ? 0.7%

8 732,77 р.

74 829,14

11.01.2022

13.01.2022

3

74 829,14 ? 3 ? 0.7%

1 571,41 р.

40 829,14

14.01.2022

04.02.2022

22

40 829,14 ? 22 ? 0.7%

6 287,69 р.

6 829,14

05.02.2022

10.02.2022

6

6 829,14 ? 6 ? 0.7%

286,82 р.

41 415,08

11.02.2022

10.03.2022

28

41 415,08 ? 28 ? 0.7%

8 117,36 р.

31 501,02

11.03.2022

31.03.2022

21

31 501,02 ? 21 ? 0.7%

4 630,65 р.

 

 

Итого:

146 263,16 руб.

 

Таким образом, исковое заявление в части пени подлежит удовлетворению в сумме 146 263,16 руб., в остальной части пени в удовлетворении искового заявления следует отказать.

В части требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендодателю объект нежилого фонда по акту приема-передачи требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также следует учесть, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды возможно только при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей, но не пени, поскольку пени не входят в арендные платежи, а являются видом ответственности как один из способов обеспечения исполнения основного обязательства. Следовательно, само по себе наличие за должником начисленной и неуплаченной пени в отсутствие задолженности по арендным платежам по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для расторжения договора аренды.

В претензии от 28.01.2022 министерство предложило ответчику расторгнуть договор, указав на наличие задолженности и предложив ее оплатить.

Таким образом, досудебный порядок в отношении требования о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы соблюден.

Вместе с тем, задолженность за спорный период ответчиком погашена, оснований для квалификации допущенного ответчиком нарушения в качестве существенного не имеется.

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, суд полагает, что расторжение договора в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным обществом нарушениям по оплате задолженности. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение уплаты арендной платы не отвечает признакам существенности и как следствие не может служить основанием для расторжения спорного договора. 

Уточняя исковые требования в суде апелляционной инстанции, истец дополнил основание иска в части требования о расторжении договора аренды, указав, на самовольную реконструкцию ответчиком помещений переданных в аренду,  использованием объекта аренды не по назначению, не соблюдение санитарных и противопожарных нормативов и не заключение договора страхования объекта.

Между тем, министерством не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды по вышеуказанных основаниям. Обществу не направлялись требования об устранении данных нарушений, а претензия от 28.01.2022 № 04-04/588 не содержит предложения о расторжении договора аренды по указанным основаниям.

Таким образом цель досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора по вышеуказанным основаниям в данном случае не достигнута, поэтому в этой части исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (вышеприведенные выводы суда соответствуют судебной арбитражной практике: постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2014 по делу А53- 21597/2013, от 16.10.2018 по делу А53-6496/2018, от 03.06.2019 по делу А32-13437/2018, от 13.10.2021 №А63-9714/2020).

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора аренды влечет отказ в удовлетворении производных от него требований об обязании вернуть имущество и о взыскании судебной неустойки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом того, что истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, а частичный отказ в иске связан с оплатой ответчиком основного долга после принятия иска к производству.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено предусмотренное частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловное основание для отмены судебного акта (осуществлен переход рассмотрения заявления для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции), решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 23.11.2023 по делу                         № А15-1421/2022 отменить.

Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды  от 22.07.2023 №97 в связи с самовольной реконструкцией помещений переданных в аренду,  использованием объекта аренды не по назначению и не заключением договора страхования объекта оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО «Золотая Нива» (ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан  (ОГРН 

<

***>) 146 263,16 руб. неустойки за период с 11.09.2020 по 12.05.2022.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Золотая Нива» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 613 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

Судьи                  

М.У. Семенов

 

Е.В. Жуков

 

О.В. Марченко