АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-51491/2019

23 апреля 2021 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 23 апреля  2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Межозерного городского поселения, р.п. Межозерный Верхнеуральского района Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ставр», р.п. Межозерный Верхнеуральского района Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Ставр»)

о взыскании 2 682 276 руб. 90 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Ставр» о взыскании задолженности по арендной плате за пользование муниципальным имуществом за период с 01.01.2014 по 30.09.2019 в размере 2 682 276 руб. 90 коп.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на ст. 614, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и наличие договорных отношений по аренде муниципального имущества. Истец указал на то, что при расчетах арендной платы необоснованно применял к ответчику понижающий коэффициент – как для объектов ЖКХ, ввиду того, что ответчик является управляющей компанией. Ссылаясь на выводы по факту проверки 26.06.2017 Контрольно-счетной палаты (далее - КСП), истец указывает на доначисление ответчику арендной платы, поскольку  арендуемые здания не являются объектами ЖКХ.

Иск подан в электронном виде через систему «Мой Арбитр»

Ответчик представил отзыв (т.1 л.д.18-19, 21-23), в котором высказал возражения против заявленных требований. Ответчик ссылался на то, что до 01.06.2016 договоров аренды на движимое имущество по адресу ул. Спортивная, д. 6 и д. 6«а» сторонами не заключалось. Указывает на то, что здания используются как здания ЖКХ, исключительно для реализации деятельности по надлежащему содержанию, ремонту и устранению аварийных ситуаций жилого многоквартирного фонда п. Межозерный.

Истец представил дополнительные пояснения от 12.07.2020 (т.2 л.д.1).

В виду неоднократно неисполнения истцом определений суда, и не обеспечения явки, был поставлен вопрос об оставлении иска без рассмотрения на основании п.9 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако ответчик настаивал на рассмотрении спора по существу (т.2 л.д.11).

В заседании 04.12.2020 принял участие представитель истца. С учетом заявления ответчика, а также недостаточности в материалах дела доказательств и расчетов, суд предложил истцу представить дополнительные доказательства, что было озвучено представителю истца в заседании и указано истцу в определении об отложении судебного разбирательства, размещенном на сайте арбитражного суда в сети интернет.

Несмотря на это, в последующие заседания истец представителей не направил, определения суда не исполнил.

Учитывая заявление ответчика, суд рассматривает спор по имеющимся в деле доказательствам.

В заседание 06.04.2021 стороны явку не обеспечили. О дате и времени заседании стороны уведомлены в порядке ч. 1, 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети интернет.

В заседании был объявлен перерыв до 13.04.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание продолжено также в отсутствие сторон.

Дело рассмотрено по правилам ч. 3 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Согласно  ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком, прежнее наименование – ООО «Жилсервис+» (арендатор) было подписано несколько договоров аренды недвижимого имущества, предметом которых являлась аренда объектов недвижимого имущества: 

-административное здание (ЖКХ), ул. Спортивная, д. 6, площадь здания – 823,60 кв.м., год ввода 1962;

-здание аварийно-диспетчерской службы, ул. Спортивная, д. 6«а», площадь здания – 86,42 кв.м., год ввода 1959.

Так сторонами были подписаны договоры:

-от 01.06.2016 № 425 сроком аренды с 01.06.2016 по 30.06.2016, арендная плата в месяц – 202,74 руб. за оба объекта   (т. 1 л.д.25-31,115-122);  

-от 01.12.2016 № 437 сроком с 01.12.2016 по 31.12.2016, арендная плата в месяц – 202,74 руб. за оба объекта (т.1 л.д.32-38); 

-от 01.07.2017 № 442 сроком с 01.07.2017 по 31.05.2018, арендная плата в месяц – 202,74 руб. за оба объекта (т.1 л.д.40-46); 

-от 01.07.2018 № 458 сроком с 01.06.2018 по 30.04.2019, арендная плата в месяц – 202,74 руб. за оба объекта (т.1 л.д.48-54, 133-130).

Договоры заключались не по итогам аукционов.

Оценив  представленные договоры, суд приходит к выводу, что сторонами согласованы все существенные условия договора. По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договоры аренды заключенным. 

Передача помещения в аренду подтверждается актами приема-передачи. При этом актов возврата имущества из аренды в спорный период суду не представлено, с учетом этого, а также положений ст. 610, 621 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что между сторонами с 01.06.2016 по 30.09.2019 существовали договорные отношения по аренде рассматриваемых объектов.

Имущество предоставлялось в аренду для обеспечения потребителей надлежащим содержанием и ремонтом общедомового имущества многоквартирных домов п. Межозерный, работы аварийно-диспетчерской службы жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно приложениям к договорам, арендная плата определяется по формуле: АПжкх = 0,1 х ОС х (Квд + Ктр + Км) / (Ки х 12), где:

0,1 - понижающий коэффициент; 

ОС - остаточная стоимость имущества; 

Квд - коэффициент вида целевого использования; 

Ктр - коэффициент территориальной зоны; 

Км - коэффициент вида строительного материала; 

Ки - коэффициент срока полезного использования имущества; 

12 - число месяцев в году.

Указанная формула определена в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Межозерного городского поселения, утвержденной решением Совета депутатов Межозерного городского поселения Верхнеуральского района Челябинской области от 21.11.2013 № 271.

Обращаясь с иском, истец сослался на неверное определение им подлежащей внесению арендной платы, так как она определена в порядке, установленном за пользование имущественным комплексом жилищно-коммунального хозяйства, а надо было применять расчет ежемесячной арендной платы (АПн) за пользование недвижимым имуществом рассчитывается по формуле: АПн = Сб х S х Кв х Ктр х Кк х Киз х Ксз х Кик х Квд, где: Сб - базовая величина для расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом, устанавливается Советом депутатов Межозерного городского поселения; S - общая площадь арендуемого здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части; Кв - коэффициент вида использования недвижимого имущества; Ктр - коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого использования; Кк - коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части; Киз - коэффициент износа; Ксз - коэффициент социальной значимости; Кик - коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность здания; Квд - коэффициент вида целевого использования.

Истец сослался на то, что данная ошибка была установлена по итогам проверки КСП, однако соответствующий акт или предписание не представил.

Истец настаивает на том, что определял порядок при заключении договоров исходя из деятельности ответчика – управление многоквартирными домами, а не деятельности, которая фактически осуществляется в зданиях.

При этом прямых доказательств своим доводам о том, как используются здания, истец не представил (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик не отрицает, что административное здание используется им как офис организации, в котором располагается весь пункт управления управляющей организации. Также ответчик представил полученное в 2018 г. согласие Администрации на сдачу части помещения в субаренду.

Понятие объектов жилищно-коммунального хозяйства 

Согласно ст. 275.1 Налогового кодекса Российской Федерации к объектам жилищно-коммунального хозяйства относятся жилой фонд, гостиницы (за исключением туристических), дома и общежития для приезжих, объекты внешнего благоустройства, искусственные сооружения, бассейны, сооружения и оборудование пляжей, а также объекты газо-, тепло- и электроснабжения населения, участки, цехи, базы, мастерские, гаражи, специальные машины и механизмы, складские помещения, предназначенные для технического обслуживания и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства социально-культурной сферы, физкультуры и спорта.

Суду прямых и объективных доказательств того, что в арендуемых зданиях располагались объекты, которые можно отнести к объектам жилищно-коммунального хозяйства, не представлено. То обстоятельство, что арендатор (ответчик по делу) является управляющей компанией, не свидетельствует о том, что арендуемое им имущество по рассмотренным договорам используется в качестве участков, цехов, баз, мастерских, гаражей, складских помещений, предназначенных для технического обслуживания и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства социально-культурной сферы, физкультуры и спорта.

Таким образом, арендная плата за пользование арендованным имуществом определена не в соответствии с указанной выше Методикой. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Из анализа представленных договоров аренды судом не установлено, что стороны согласовали возможность корректировки каких-либо его условий, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что стороны отдали предпочтение порядку расчета арендной платы, определенному в договоре аренды.

При таких обстоятельствах, оснований для доначисления арендной платы у истца не имеется.

Кроме этого, истец без наличия на то оснований требует внесение платы за период с 01.01.2014 по 31.05.2016, поскольку доказательств наличия договорных отношений, как и соглашений о распространении действия какого-либо договора на этот период не представлено. Как не представлено и доказательств фактического пользования объектами со стороны ответчика.

Исходя из арендной платы, согласованной в договорах за 40 месяцев с 01.06.2016 по 30.09.2019 подлежала внесению арендная плата в сумме 8109,60 руб. (202,74 * 40), которая была внесена ответчиком в полном объеме, в том числе:

-202,74 руб. платежным поручением № 137 от 12.07.2016 (т.1 л.д.55,57);

-608,22 руб. платежным поручением № 229 от 10.10.2016 (т.1 л.д. 58);

-608,22 руб. платежным поручением № 294 от 29.12.2016 (т.1 л.д.59);

-608,22 руб. платежным поручением № 79 от 12.04.2017 (т.1 л.д.60);

-608,22 руб. платежным поручением № 159 от 07.07.2017 (т.1 л.д.61); 

-608,22 руб. платежным поручением № 258 от 13.10.2017 (т.1 л.д.62);

-608,22 руб. платежным поручением № 6 от 11.01.2018 (т.1 л.д.63);

-608,22 руб. платежным поручением № 83 от 10.04.2018 (т.1 л.д.64);

-608,22 руб. платежным поручением № 174 от 10.07.2018 (т.1 л.д.65);

-608,22 руб. платежным поручением № 263 от 12.10.2018 (т.1 л.д.66);

-608,22 руб. платежным поручением № 12 от 15.01.2019 (т.1 л.д.67);

-608,22 руб. платежным поручением № 110 от 11.04.2019 (т.1 л.д.68);

-608,22 руб. платежным поручением № 209 от 19.07.2019 (т.1 л.д.69);

-608,22 руб. платежным поручением № 300 от 07.10.2019 (т.1 л.д.70).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец  освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина в бюджет не подлежит взысканию.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина