АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

02.03.2020Дело № А62-9758/2019

Резолютивная часть решения оглашена 12.02.2020

Полный текст решения изготовлен 02.03.2020

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрация города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>);

о понуждении к исполнению обязательства в натуре, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – директор (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ); Фрай Ф.А. – представитель по доверенности от 05.11.2019;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 06.09.2019; 

от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 26.12.2019;

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (далее – истец, ООО «ВитебскЖилстрой») обратилось в арбитражный суд  с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (далее – ответчик, ООО фирма «Комбит») об обязании обратиться в Администрацию города Смоленска с письменным заявлением о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 67:27:00307176:12 путем присоединения земельного участка с кадастровым номером 67:27:00307176:11.

Заявленное требование обосновано уклонением ООО фирма «Комбит» от исполнения обязательства по договору аренды земельного участка от 19.12.2013, заключенному между истцом и ответчиком.

В судебном заседании 12.02.2020 истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поданы заявления об уточнении заявленных требований в связи с опечаткой в написании кадастровых номеров земельных участков. В окончательной редакции ООО «ВитебскЖилстрой»  сформулировано требование об обязании  ООО фирма «Комбит» обратиться в Администрацию города Смоленска с письменным заявлением о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 путем присоединения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11.

Данное уточненное требование принято судом к производству, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Также, заявление ООО «ВитебскЖилстрой» от 12.02.2020 содержало требование о разрешении Администрации города Смоленска провести перераспределение земельного участка с кадастровым номером 67:27:00307177:12 путем присоединения земельного участка с кадастровым номером 67:27:00307177:11 согласно утвержденному постановлением Администрации города Смоленска от 29.12.2018 № 3522-адм проекта планировки и межевания территории квартала в границах улицы Крупской – улицы Марии Октябрьской – улицы Верхне-Рославльской – нерегламентированной территории без заявления других собственников по заявлению ООО «ВитебскЖилстрой».

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 3 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», судом отказано в принятии к рассмотрению данного требования, поскольку оно  является новым, имеющим иные основание и предмет, нежели первоначальное требование.

Определением арбитражного суда от 09.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация города Смоленска.

Как следует из материалов дела, между обществом "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и обществом фирма "Комбит" (продавец) заключен предварительный договор от 17.12.2013 (далее - предварительный договор) купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенным использованием под объектами производственной базы, инвентарным номером 3662, расположенным по адресу: 

<

...>, и находящиеся на нем объекты.

Согласно п. п. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора, цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи. Стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12, зарегистрировать сделку купли-продажи объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.

Договором установлено, что покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в качестве задатка за объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома - 760 кв. м нежилых помещений по стоимости 40 000 руб. за кв. м; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью 1 252,63 кв. м (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38 000 руб. за кв. м, общая площадь и этажность передаваемых кв. м может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.

Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.

Кроме того, между обществом "ВитебскЖилстрой" (арендодатель) и обществом фирма "Комбит" (арендатор) 19.12.2013 (далее - договор аренды) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7 962 кв. м для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п.) (п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора аренды).

Стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных арендных отношений с 19.12.2013 в течение 3 лет. По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях. 30.12.2013 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Застройщик получил разрешения на строительство:

- от 25.09.2014-1 этапа строительства: блок-секции N N 1 и 2: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.07.2017;

- от 11.06.2015-2 этапа строительства-блок-секции N 3, 4, 5: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.06.2017.

Между обществом фирма "Комбит" и обществом "ВитебскЖилстрой" заключен договор 29.03.2016 (далее - договор долевого участия) об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения" по адресу: 

<

...>. Дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2, 3, 4, 5) в соответствии с утвержденным проектом и передать по завершению строительства 21 квартиру по перечню, указанному в п. 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь, стоимость). Общая стоимость квартир составляет 42 938 860 руб.

По условиям п. 2.1 договора долевого участия, дольщик производит оплату квартир в размере базовой договорной стоимости 42 938 860 руб. в соответствии с п. 1.1 договора долевого участия. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство квартир, лоджий, общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено п. 2.3 договора долевого участия, сумма 42 938 860 руб. в соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 стороны внесли изменения в договор долевого участия, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче квартир, а именно: в первой и второй секциях строящегося 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, подлежали передачи квартиры N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99. Кроме того, дополнительным соглашением изменена стоимость земельного участка, подлежащего передаче в собственность на основании договора купли-продажи от 03.05.2017, которая составляет 53 894 640 руб.

Между обществом фирма "Комбит" и обществом "ВитебскЖилстрой" заключен договор от 29.03.2016 N 10-9-8-7-ОФ (далее - договор долевого участия) об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) с приложениями, на основании которого для строительства 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...> дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2) в соответствии с утвержденным проектом и передать дольщику в сроки, указанные в п. 3.1 договора, нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7 по перечню, указанному в п. 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер помещения, этаж, площадь, стоимость). Общая стоимость помещений составляет 18 685 200 руб.

По условиям п. 2.1 договора долевого участия, базовая стоимость объектов недвижимости в соответствии с п. 1.1 договора составляет 18 685 200 руб., в указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедомового имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено п. 2.4 договора долевого участия, сумма 18 685 200 руб. в соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...>, от 29.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

В соответствии с п. 5.5 договора долевого участия, застройщик имеет право инициировать расторжение заключенного с дольщиком договора в случае нарушения сроков уплаты денежных средств, предусмотренных договором. Расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 с приложениями, стороны внесли изменения в договор долевого участия, поименовав его договором N 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче объектов недвижимого имущества, а именно: подлежат передаче дольщику нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7, расположенные в секциях N 1, 2, а также помещение N 5, расположенное в секции N 3, изменена стоимость объектов недвижимого имущества, которая составила 23 467 600 руб.

Также между обществом фирма "Комбит" (продавец) и обществом "ВитебскЖилстрой" (покупатель) заключен договор от 29.03.2016 купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки под строительство многоэтажного жилого дома, инвентарный номер 3662 с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность вышеуказанный земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 с дополнительными соглашениями о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.11.2009, от 16.01.2012.

Стоимость земельного участка составила 80 000 000 руб., которые подлежат внесению покупателем до 31.05.2017 на следующих условиях:

- покупатель передает продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 объекты недвижимости (нежилые помещения общественного назначения) на сумму 18 685 200 руб., площадью 467, 13 кв. м;

- покупатель передает продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 объекты недвижимости (жилые помещения) на сумму 42 938 960 руб.;

- покупатель с момента регистрации настоящего договора оплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней;

- покупатель оплачивает остаток денежных средств в сумме 16 375 940 руб. на расчетный счет продавца в соответствии с графиком равными долями в течение 12 месяцев с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 1 364 662 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 внесены изменения в части стоимостного выражения подлежащих передаче помещений.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, датированным 17.08.2017, стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская обл., город Смоленск, ул. Крупской, д. 60, находится в ипотеке у участников долевого строительства в соответствии с договорами долевого участия, приведенными в перечне.

Как усматривается из актов приема-передачи от 29.03.2016, 03.05.2017, земельный участок передан обществом фирма "Комбит" обществу "ВитебскЖилстрой" в отсутствие взаимных претензий сторон.

Договоры долевого участия с дополнительными соглашениями прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметками Управления Росреестра по Смоленской области и выписками из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.08.2018 N КУВИ-001/2018-5377535. При этом договор купли-продажи земельного участка не прошел государственной регистрации - в государственной регистрации отказано.

Данные  обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2019 по делу № А62-11210/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа  от 03.02.2020.

Указанным решением, в том числе, отказано в удовлетворении требований ООО «ВитебскЖилстрой» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 с дополнительным соглашением от 03.05.2017

Также, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу N А62-2476/2017 установлен факт освоения земельного участка обществом "ВитебскЖилстрой": несмотря на отказ арендодателя от договора аренды участка по истечении срока, на который он заключен, арендатор продолжал пользоваться участком, акт возврата земельного участка не составлялся, арендодатель принимал плату по арендной плате после истечения срока действия договора: платежные поручения от 30.03.2017 уплата арендной платы за 4 квартал 2016 года, от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 года. Договор аренды земельного участка от 19.12.2013 признан действующим и заключенным на неопределенный срок. 

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу N А62-6094/2018 установлено, что застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017 N 67-RU67302000-96-2017, согласно которому введен в эксплуатацию 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры N 1-104), расположенный по адресу: 

<

...>. В отношении II этапа строительства - блок-секции N 3, N 4, N 5 (III этап строительства) полученное застройщиком разрешение на строительство от 11.06.2015 N RU 67 302000-151 продлено до 15.11.2018.

По делу N А62-6094/2018 также суд установил, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации договоров долевого участия дольщиков 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры N 1-104), расположенного по адресу: 

<

...>, соответственно застройщик в любом случае лишен права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв. м.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

25.01.2019 Администрацией города Смоленска выдано обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» разрешение № 67-RU67302000-2-2019 на строительство 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. II этап строительства -блок-секции № 3; блок-секции № 4, № 5 - III этап строительства, расположенного по адресу: улица Крупской, 60 (том 1 л.д.49-50).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что в ходе строительства 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. II этап строительства -блок-секции № 3; блок-секции № 4, № 5 - III этап строительства, расположенного по адресу: улица Крупской, 60, было выявлено отклонение параметров строящегося объекта капитального строительства от проектной документации в части места допустимого размещения объекта - наползание на смежный земельный участок.

 Указанное нарушение отмечено в письмах Администрации города Смоленска от 14.11.2018 № 23/6516-исх и от 03.12.2018 № 23/6890исх, направленных в адрес  ООО «ВитебскЖилстрой».

Устранение нарушения возможно при перераспределении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 путем присоединения к нему смежного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:11, государственная собственность на который не разграничена.

ООО «ВитебскЖилстрой» в досудебном порядке письмами от 24.04.2019 № 958 и от 01.08.2019 № 968 уведомило ООО фирма "Комбит" о необходимости письменного обращения в Администрацию для устранения указанного нарушения. Однако, последний уклоняется от данных действий, что затягивает сдачу в эксплуатацию секции № 3 жилого дома, приводит к нарушению прав дольщиков.

При этом, согласно пункту 7.4 договора от 19.12.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12  ООО фирма «Комбит» обязано по письменному требованию ООО «ВитебскЖилстрой» осуществить формирование и постановку на учет вновь образованных земельных участков.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором полагал заявленные требования необоснованными.

Третьим лицом – Администрацией города Смоленска письменный отзыв на иск не представлен.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:11, площадью 475 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> государственная собственность на который не разграничена, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для производственной базы, жилого дома.

Согласно решению Смоленского городского Совета от 20.02.2015 N 1323 "Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска", вступившему в силу с 01.03.2015, Администрация города Смоленска является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

Материалами дела подтверждено, и лицами, участвующими в деле, не оспорено, что ООО «ВитебскЖилстрой» является застройщиком при строительстве 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: улица Крупской, 60. Строительтво данного дома осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12.

Земельные участки  с кадастровыми номерами 67:27:0030717:11 и 67:27:0030717:12 являются смежными.

В ходе строительства указанного многоквартирного дома было выявлено отклонение параметров строящегося объекта капитального строительства от проектной документации в части места допустимого размещения объекта: строящийся объект частично размещен за границами предоставленного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 и находится на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:11.

Как следует из текста искового заявления ООО «ВитебскЖилстрой», предъявление рассматриваемого требования к ООО «фирма «Комбит» фактически направлено на устранение названного выше нарушения, путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030717:12 67:27:0030717:11.

Суд полагает, что в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. 

Такое согласие не требуется в частности, в случае образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Согласно пункту 8 статьи 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Исходя из положений статьи 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьи 4 АПК РФ, образование земельного участка в судебном порядке производится в случае препятствия заинтересованному лицу в формировании земельного участка.

В настоящем случае надлежащим способом защиты нарушенного права, который предусмотрен законом, будет являться иск об образовании земельного участка (статья 12 ГК РФ, статья 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации). 

Лишь такой способ защиты будет соответствовать характеру нарушенного права, будет направлен на его восстановление.

При этом, решение суда по спору об образовании земельного участка может служить основанием для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Заявленное ООО «ВитебскЖилстрой» требование о понуждении ответчика обратиться в Администрацию города Смоленска с заявлением о перераспределении земельного участка не может в принципе привести к восстановлению права истца ввиду следующего.

Как указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу N А62-6094/2018 установлено, что застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017 N 67-RU67302000-96-2017, согласно которому введен в эксплуатацию 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры N 1-104), расположенный по адресу: 

<

...>. В отношении II этапа строительства - блок-секции N 3, N 4, N 5 (III этап строительства) полученное застройщиком разрешение на строительство от 11.06.2015 N RU 67 302000-151 продлено до 15.11.2018.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации договоров долевого участия дольщиков 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры N 1-104), расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей).

В силу ч. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Как предусмотрено ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч. ч. 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением отдельных случаев.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Случаи и порядок перераспределения земель и (или) земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, определены нормами главы V.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно пункту 2 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.

Названное заявление должно соответствовать требованиям, установленным в пунктах 2 и 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий:

1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю;

2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.

В пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации определен исчерпывающий перечень оснований для принятия уполномоченным органом решения об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, к числу которых относится  непредставление в письменной форме согласия лиц, указанных в пункте 4 статьи 11.2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц.

При изложенных обстоятельствах, понуждение ответчика обратиться в Администрацию города Смоленска с заявлением о перераспределении земельных участков не повлечёт  возникновения у Администрации безусловной обязанности заключить соглашение о перераспределении земельных участков. 

Кроме того, принимая во внимание разъяснения, изложенные в  пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд приходит к выводу о том, что ООО «ВитебскЖилстрой», прибредший  земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 по договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, не лишен права самостоятельно обратиться в Администрацию города Смоленска с заявлением о пререраспределении земельных участков, оформленным в соответствии с требованиями пунктов 2 и 3 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, Администрация города Смоленска будет обязана рассмотреть такое заявление по существу.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, что является самостоятельным основанием для  отказа в иске.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        И.Л. Каринская