АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-3056/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2022 (судья Ярковой С.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 (судьи Котляров Н.Е., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-3056/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312554312300211, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным распоряжения и возложении обязанности совершить определенные действия.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Ленинский районный суд города Омска с административным иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о признании незаконным распоряжения от 30.07.2021 № 764, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.10.2018 № Д-Л-13-297, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора аренды со 02.03.2021 на 2 года 11 месяцев 29 дней.

Определением Ленинского районного суда города Омска от 08.11.2021 гражданское дело по заявлению предпринимателя к департаменту передано по подсудности в Арбитражный суд Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.04.2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022, требования предпринимателя удовлетворены. Распоряжение департамента от 30.07.2021 № 764 об отказе в предоставлении ИП ФИО2 земельного участка признано незаконным, на департамент возложена обязанность заключить                                      с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды от 19.10.2018                    № Д-Л-13-297, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора аренды со 02.03.2021 на 2 года 11 месяцев 29 дней.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что предприниматель                   не обращался к департаменту с заявлением о заключении дополнительного соглашения                 к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия  в порядке пункта 6 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции»,                    а обратился с заявлением о заключении нового договора аренды, в связи с чем отказ департамента по поданному обращению не может быть признан незаконным.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции нарушены положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку суд не мог принять уточнение заявленных предпринимателем требований на те, которые не являлись предметом рассмотрения департамента, так как в обращении к департаменту предприниматель просил предоставить земельный участок в аренду сроком на 3 года и в суд заявил требование о признании незаконным распоряжения от 30.07.2021 № 764, принятого по указанному обращению, тогда как уточнение требований основано на обстоятельствах распространения новой коронавирусной инфекции.

Департамент полагает, что обжалуемым отказом права предпринимателя                              не нарушаются.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО2 просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением администрации города Омска от 11.10.2017 № 2743 ИП ФИО2 выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 55:20:050601:684 объекта капитального строительства - магазина товаров первой необходимости, расположенного относительно строения № 2 по улице Бенеша в Ленинском административном округе города Омска.

16.12.2017 за ИП ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 215 кв. м с кадастровым номером 55:20:050601:727, степенью готовности 85%, расположенный по адресу: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Бенеша, установлено относительно строения № 2.

19.10.2018 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов № Д-Л-13-297, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок с кадастровым номером 55:20:050601:684 общей площадью 420 кв. м, с разрешенным использованием: магазин товаров первой необходимости, находящийся по адресу (местоположение): Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Бенеша, установлено относительно строения № 2, для завершения строительства.

Ранее указанный земельный участок был предоставлен предпринимателю по результату торгов для строительства магазина товаров первой необходимости на основании договора аренды от 25.07.2016, заключенного с департаментом.

Предприниматель обратился к департаменту с заявлением о предоставлении                            в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:20:050601:684.

Распоряжением от 30.07.2021 № 764 департамент отказал в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что заявитель не имеет права на получение земельного участка без проведения торгов, так как нормы земельного законодательства не предусматривают повторного продления договора аренды земельного участка, однократно заключенного для завершения строительства.

Ссылаясь на то, что до окончания срока договора аренды земельного участка                     от 19.10.2018 № Д-Л-13-297 строительство магазина не завершено по причине введения        на территории Омской области режима самоизоляции ввиду угрозы распространения новой коронавирусной инфекции, объявления Президентом Российской Федерации нерабочих дней, и в связи с этим, полагая распоряжение департамента от 30.07.2021                  № 764 незаконным, ИП ФИО2 обратился в суд общей юрисдикции                                 с административным исковым заявлением, которое передано по подсудности                                  в арбитражный суд и рассмотрено в рамках настоящего дела.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, и апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, установили, что введение ограничительных мер, вызванных распространением коронавирусной инфекции, в рассматриваемом случае явилось для предпринимателя обстоятельством непреодолимой силы, не позволившим завершить строительство объекта до окончания срока договора аренды, в связи с чем арендатор имеет право на продление договора аренды.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, с учетом тех доводов, которые приведены в кассационной жалобе, судом округа не установлено.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося                 в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Действительно, как верно отмечает департамент, право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на таком участке объекта капитального строительства предпринимателем реализовано заключением договора от 19.10.2018 № Д-Л-13-297.

Вместе с тем положениями пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По правилу пункта 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;             4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом по правилу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи                         с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Статьей 19 Закона Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) введено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона                      от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации

В частности, пунктом 6 статьи 19 названного Закона предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, также не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период.

Указами Президента Российской Федерации № 206, № 239 и № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 объявлены нерабочими.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 11, 12 (вопрос № 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено                        с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в вопросе 8 приведенного Обзора, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из обстоятельств, в которых предпринимателем в период срока действия договора аренды земельного участка осуществляется предпринимательская деятельность по строительству объекта недвижимости, учитывая обязательность соблюдения ограничительных мер, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводам о том, что в данном случае обстоятельства непреодолимой силы (пандемия коронавирусной инфекции) препятствовали заявителю завершить строительство в предусмотренный договором срок и то, что ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции явилось существенным изменением обстоятельств, которое              не могло быть предусмотрено сторонами договора аренды при всей осмотрительности                в связи с чем предпринимательская деятельность заявителя была в значительной мере затруднена и это не позволяло завершить строительство в установленный договором срок, а также принимая во внимание соответствие предпринимателя условиям пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, суды обеих инстанций сделали верное заключение о формальности рассмотрения департаментом обращения заявителя, поскольку приведенные обстоятельства безосновательно не были учтены уполномоченным органом, что повлекло неправомерный отказ в предоставлении земельного участка посредством заключения к договору дополнительного соглашения, предусматривающего продление арендных отношений, и нарушило права и законные интересы предпринимателя отказом в продлении арендных отношений по земельному участку.

Доводов о несогласии с выводами судебных инстанций по установленным ими фактическим обстоятельствам дела, свидетельствующим о наличии обстоятельств непреодолимой силы, не позволивших завершить строительство капитального объекта,                  в кассационной жалобе не содержится.

Несогласие департамента с принятыми по делу судебными актами сводится к обоснованности отказа, поскольку предприниматель обратился с заявлением о заключении нового договора аренды, а не о продлении действия заключенного договора.

Между тем указанный довод являлся предметом проверки суда апелляционной инстанции и правильно им отклонен со ссылкой на то, что оспариваемым распоряжением отказано в предоставлении земельного участка на любых основаниях (на основании нового договора, продления ранее действовавшего), иного из оспариваемого распоряжения не следует.

При этом, учитывая общеизвестное и не нуждающееся в доказывании обстоятельство распространения новой коронавирусной инфекции в период, приходящийся на период действия заключенного сторонами договора аренды, орган местного самоуправления имел возможность, в целях исключения ситуации принятия незаконного решения об отказе в предоставлении земельного участка по истечении срока договора, выяснить основания неисполнения арендатором обязательства по договору аренды в срок, а также наличие/отсутствие у арендатора обстоятельств, объективно воспрепятствовавших ему завершить строительство в пределах срока аренды земли.

Между тем непринятие соответствующих мер в условиях ситуации, вызванной коронавирусной инфекцией, как верно отметили суды двух инстанций, свидетельствует              о формальном рассмотрении обращения предпринимателя, повлекшим необоснованный отказ в предоставлении земельного участка.

При этом, как указано выше, на наличие каких-либо обстоятельств, препятствующих продлению арендных отношений с ИП ФИО2, департамент не ссылался при рассмотрении спора по существу, а также в апелляционной и кассационной жалобах.

Вопреки мнению департамента, обжалуемое заявителем распоряжение департамента нарушает права и законные интересы ИП ФИО2 в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Мнение заявителя кассационной жалобы о допущенном судом первой инстанции нарушении статьи 49 АПК РФ судом округа не может быть признано верным, поскольку не допускаемое данной нормой одновременное изменение основания и предмета иска                 в данном случае отсутствует, учитывая, что при уточнении заявленных требований, истец поддерживал требование о признании незаконным распоряжения от 30.07.2021 № 764, изначально в административном исковом заявлении ссылался на неправомерный отказ                 в предоставлении земли и на основание его незаконности, как не учитывающего наличия обстоятельств непреодолимой силы, не позволивших достичь цели предоставления земельного участка в установленный договором аренды срок. Поданным заявлением об уточнении иска предприниматель уточнил обстоятельства, свидетельствующие                      о существенности изменения условий, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Иных доводов о несогласии с принятыми по делу судебными актами в кассационной жалобе не приведено.

В связи с вышеизложенным не имеется оснований для удовлетворения кассационной жалобы департамента и отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2022 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А46-3056/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Т.А. Зиновьева

 

ФИО1