АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7658/2022

г. Ярославль

25 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения принята 25 ноября 2024 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухиной А.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Купол» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 6274034,19 руб. 

и встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Купол» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об освобождении от уплаты арендной платы в пользу ответчика в размере 3862241,70 руб. за период с 25.12.2020 по 01.10.2021, а также за период с 11.10.2021 по 10.11.2022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, № 115а/2015 от 24.12.2015;

третье лицо: ФИО1 

при участии

от истца: ФИО2 – юрист по доверенности от 25.12.2023;  

от ответчика: ФИО3 юрист по доверенности от 10.07.2023; 

от третьего лица: не явился;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Учреждение, Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Купол» (далее – ООО «Купол», Общество) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), о взыскании 4 558 525,69 руб. задолженности по арендной плате за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, который предоставлен для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, от 24.12.2015 № 115а/2015 (далее – договор, договор аренды, договор от 24.12.2015 № 115а/2015), а также 1 715 508,50 руб. пени за период с 12.11.2020 по 01.02.2022. Делу присвоен номер А82-7815/2022. Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 329, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. 

Общество обратилось с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об освобождении от уплаты арендной платы в размере 3 862 241,70 руб. за период с 25.12.2020 по 01.10.2021, а также за период с 11.10.2021 по 10.11.2022 по договору аренды от 24.12.2015 № 115а/2015. Делу присвоен номер А82-7658/2022. Иск предъявлен Обществом на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ в связи с невозможностью использования арендованного участка по вине арендодателя. 

Определением от 02.08.2022 арбитражный суд объединил дела в одно производство, которому присвоен номер А82-7658/2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1. 

Решением от 12.03.2023 Арбитражный суд Ярославской области частично удовлетворил первоначальный и встречный иски. 

Постановлением от 11.10.2023 Второй арбитражный апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, удовлетворил требования Агентства частично: взыскал с Общества 2 529 229,28 руб. долга, 451 167,28 руб. пени, отказал в удовлетворении остальной части иска; встречный иск Общества удовлетворил частично, освободил ООО «Купол» от арендной платы по договору от 24.12.2015 № 115а/2015 за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 в общей сумме 1 657 075,46 руб., в удовлетворении остальной части встречного иска отказал. 

Постановлением от 07.03.2024 Арбитражный суд Волго-Вятского округа решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 отменил в части взыскания с Общества в пользу Агентства 2 519 823,94 руб. долга за период с 02.10.2021 по 10.11.2022, 451 167,28 руб. пени за период с 12.11.2020 по 01.02.2022; взыскания с Общества в доход федерального бюджета 27 103,63 руб. госпошлины по рассмотрению дела в арбитражном суде первой инстанции; взыскания с Агентства в пользу Общества 11 534,20 руб. в возмещение расходов на оплату госпошлины по первой инстанции. Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области. В остальной части решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 оставлено без изменения. 

При новом рассмотрении Агентство исковые требования в рассматриваемой части уточнило, просило взыскать с Общества 4 458 660,10 руб. долга по арендной плате за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 и 8 153 370,80 руб. пени за период с 12.11.2020 по 23.09.2024.

Общество представило контррасчет долга и пени, заявило о снижении размере пени в порядке статьи 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.12.2015 (в редакции протокола разногласий от 24.12.2015), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 13 910 квадратных метров из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:021703:29, расположенного на территории, ограниченной Тверицкой набережной и улицей Стопани (участок № 2) в Заволжском районе города Ярославля.

Стороны определили, что участок предоставляется по результатам проведения аукциона для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства, что включает среди прочего разработку документации по планировке территории в границах участка (проект планировки, проект межевания, градостроительные планы). Срок действия договора – пять лет (пункты 1.2, 2.1 договора). 

В дальнейшем Агентство обращалось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу о расторжении указанного договора. Арбитражный суд Ярославской области решением от 19.01.2021 по делу № А82-9221/2020 исковые требования оставил без удовлетворения. Данное решение не обжаловалось и вступило в законную силу 19.02.2021. 

ООО «Купол» 25.08.2020, 03.12.2020, 22.12.2020 обращалось в Агентство с заявлениями о продлении срока действия договора на три года в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Агентство отказало в удовлетворении требования Общества о продлении договора. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.04.2021 по делу № А82-17384/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2021, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, от 24.12.2015 № 115а/2015 продлен до 24.12.2023. При этом суд пришел к выводу о неправомерности отказа Агентства в продлении срока действия указанного договора. 

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 разделен 11.10.2021, в результате чего на кадастровый учет поставлены образованные земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:280, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282. 

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:280 Агентство предоставило в аренду третьему лицу – ФИО1 по договору аренды от 09.11.2021. 

Новые договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282 в спорный период взыскания арендной платы сторонами не были заключены. 

Агентство претензией от 26.10.2021 потребовало от Общества выплатить задолженность за спорный период и пени. Расчет платы за землепользования произведен по исходному земельному участку. Претензию арендодателя ООО «Купол» оставило без исполнения. Согласно расчетам Агентства задолженность Общества за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 составила 4 558 525,69 руб. Агентство в обоснование иска указывало, что исходный земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 площадью 13 910 квадратных метров не был ликвидирован и не прекращал свое существование в спорный период, занят объектом недвижимости с кадастровым номером 76:23:021703:266, принадлежащим ООО «Купол» на праве собственности. 

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 в спорный период использовался постоянно и непрерывно в силу нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, не возвращался арендодателю, Агентство обратилось с первоначальным иском о взыскании арендной платы и начисленной неустойки. 

Представив возражения относительно требований Агентства и предъявив встречный иск Общество указало, что с момента окончания срока действия договора от 24.12.2015 № 115а/2015 (25.12.2020 и до продления срока его действия судом (дата вступления решения суда по делу № А82-17384/2020 в законную силу 01.10.2021) Общество не могло использовать земельный участок в отсутствии правовых оснований по вине арендодателя. После раздела земельного участка (11.10.2021) Общество также не может использовать вновь образованные земельные участки, поскольку Агентство отказало в их предоставлении и заключении новых договоров аренды. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Купол» в суд с соответствующими требованиями об освобождении от арендной платы с 25.12.2020. 

Суды первой и апелляционной инстанций при первоначальном рассмотрении спора, установив факт невозможности использования Обществом объекта аренды в период с 25.12.2020 по 01.10.2021 в связи с окончанием срока действия договора и неправомерным отказом в его пролонгации, пришли к выводу о наличии правовых оснований для освобождения Общества от обязанности внесения арендной платы за указанный период, в связи с чем признали требования ООО «Купол» подлежащими частичному удовлетворению за период аренды с 25.12.2020 по 01.10.2021.

Арбитражный суд кассационной инстанции согласился с выводом судов о наличии оснований для освобождения Общества от внесения арендной платы в рамках спорного договора в сумме 1 657 075 рублей 46 копеек за период с 25.12.2020 по 01.10.2021 исходя из площади 12 933 квадратных метра, учитывая установленную невозможность использования ООО «Купол» земельного участка в рамках договора аренды. 

В части взыскания с Общества в пользу Агентства 2 519 823,94 руб. долга за период с 02.10.2021 по 10.11.2022, 451 167,28 руб. пени за период с 12.11.2020 по 01.02.2022 судебные акты были отменены, спор направлен на новое рассмотрение.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд считает требования подлежащими удовлетворению частично.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

В силу пункта 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. 

Исходя из пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. 

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301. 

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 11.10.2021 земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 разделен, в результате чего на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:280, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282. 9 А82-7658/2022. При этом Агентство предоставило третьему лицу (ФИО1) в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:280 на основании договора от 09.11.2021. 

Общество и Агентство, со своей стороны, не заключили новые договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282, которые образовались из исходного земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29. 

Однако с момента регистрации в Едином государственном реестре прав вновь образованных земельных участков договор аренды от 24.12.2015 № 115а/2015 сохранил свое действие в отношении участков, полученных из исходного земельного участка, изначально являвшегося предметом договора аренды. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ и пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила № 582). 

К числу таких принципов, содержащихся в Правилах № 582, относится принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости. 

В спорный период размер арендной платы за земельные участки в городе Ярославле определялся на основании постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п, согласно которому расчет производился с использованием кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы за земельный участок, установленной с учетом вида разрешенного использования земельного участка (в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 02.04.2020 № 303), коэффициента инфляции. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется, в том числе для целей аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ). 

В силу названной методики, утвержденной органом местного самоуправление, применение кадастровой стоимости объекта аренды обязательно для определения платы за землепользование. 

В выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 13.07.2022 содержится информация о кадастровой стоимости каждого из вновь образованных земельных участков, которая отличается от кадастровой стоимости исходного земельного участка. 

При изложенных обстоятельствах правомерным применить при расчете задолженности кадастровой стоимости исходного земельного участка, так как предмет аренды получил новую кадастровую оценку. 

Используя при расчете спорной задолженности в соответствии со статьей 11.8 и части 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровую стоимость вновь образованных земельных участков, суд считает обоснованным взыскание задолженности в размере 1 024 051,40 руб. за период с 02.10.2021 по 10.11.2022. 

Признавая доказанным факт нарушения сроков оплаты арендной платы, суд признает требование о взыскании пени обоснованным за период с 12.11.2020 по 23.09.2024.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Как указано в пункте 73 Постановления № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. 

Учитывая обстоятельства рассматриваемого спора, исходя из принципа справедливости, соразмерности и индивидуализации ответственности, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств наступления значительных негативных последствий нарушения ответчиком обязательства, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемой пени до 933 003,45 руб. 

Расходы по госпошлине относятся на ответчика.

 Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Купол» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 024 051,40 руб. долга по договору № 115/а за период с 02.10.2021 по 10.11.2022 и 933 003,45 руб. пени за период с 12.11.2020 по 23.09.2024.

В остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу при наличии представленного заявителем уникального идентификатора начисления (УИН) для целей обращения судебного акта к исполнению (ч.1.1 ст.13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Купол» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 35 118 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

О.Н. Чистякова