АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А32-51046/2017

г. Краснодар

23 апреля 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Краснодарского края - прокурор г. Сочи в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Сочи

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью «Наше дело», акционерному обществу «ЦСТЭ», Администрации города Сочи

о признании недействительным договоров аренды и применении последствий недействительности сделок

третьи лица: ПЖСК «Галактика-2», Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФГБУ ФКП «Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю, акционерное общество «Си Гэлакси», закрытое акционерное общество «Профкурорт. Санаторий «Светлана»

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, удостоверение

от ООО «Наше дело» - ФИО2 по доверенности

от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи – не явился 

от АО «ЦСТЭ» - не явился

от Администрации города Сочи – не явился

от третьих лиц – не явились 

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Краснодарского края – прокурор города Сочи (далее – прокурор, прокуратура края) в интересах неопределенного круга лиц и в интересах муниципального образования город-курорт Сочи обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), ООО «Наше дело», АО «ЦСТЭ», Администрации города Сочи (далее – администрация) о признании недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией города Сочи (далее – администрация) и закрытым акционерным обществом «Санаторий «Светлана» договор от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, признании недействительным (ничтожным) заключенный между закрытым акционерным обществом «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше Дело» договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, применении последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО «Наше Дело» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.08.2018, суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и ЗАО «Санаторий «Светлана» договор от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, и заключенный между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше Дело» договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852. Суд применил последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО «Наше Дело» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 22.11.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 по делу № А32-51046/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Согласно ч. 2.1 ст. 289 АПК РФ, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования. 

Представитель ООО «Наше дело» возражал против удовлетворения требования. 

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца и ООО «Наше дело», исследовав материалы дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 23.04.1999 № 1365, заключенным между администрацией г. Сочи и ЗАО «Санаторий «Светлана», последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 58 249 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, по Курортному проспекту, 75 в Хостинском районе г. Сочи, из них под застройками – 29 125 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений - 29 124 кв. м. 

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.04.1999 по 01.04.2048.

В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке, дополнительными соглашениями № 1 от 21.12.2011, № 2 от 16.01.2013, № 3 от 25.10.2013, № 4 от 21.01.2014 в вышеуказанный договор аренды внесены изменения в части включения в него в качестве арендаторов ЗАО «Профкурорт Санаторий «Светлана», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Лакокраска», ООО «Уют».

Согласно условиям договора аренды от 23.04.1999 № 1365 земельный участок предоставлялся для размещения зданий и сооружений санатория. 

Дополнительными соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования земельного участка - «занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места» - не изменялся.

На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 № 657 произведен раздел данного земельного участка, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302010:1283, 23:49:0302010:1284, 23:49:0302010:1285,23:49:0302010:1286, 23:49:0302010:1287, 23:49:0302010:1288 23:49:0302010:1289, 23:49:0302010:1290, 23:49:0302011:1458, 23:49:0302011:1459, 23:49:0302011:1460, 23:49:0302011:1461, 23:49:0302011:1462. 

Уточнен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Так, вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м установлен вид разрешенного использования - «апартотель».

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи ФИО7 и ЗАО «Санаторий Светлана» заключен договор от 21.04.2015 № 4900009852 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, согласно которому ЗАО «Санаторий Светлана» предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района г. Сочи, с видом разрешенного использования -«апартотель».

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 27.04.2015 между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше Дело», последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды от 21.04.2015, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ЗАО «Санаторий Светлана».

Прокурор полагает, что договор аренды от 21.04.2015 № 4900009852, заключенный между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ЗАО «Санаторий Светлана», является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, договор  аренды земельного участка,  находящегося в  государственной  или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Частью 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов. К числу таких исключений предоставление в аренду земельного участка в целях строительства апартотеля не относится.

Таким образом, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

Предоставление земельного участка для строительства апартотеля без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, действовавшими на момент принятия администрацией города Сочи постановления от 27.02.2015 № 657, которым изменен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 № 657 вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м установлен вид разрешенного использования -«апартотель».

В действовавшей на момент принятия указанного постановления редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (далее - Правила), данный вид разрешенного использования был предусмотрен для территориальной зоны РК, к которой относился указанный земельный участок.

Вместе с тем, назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но и целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория.

Изменив вид разрешенного использования земельного участка, и заключив в дальнейшем договор аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852 с видом разрешенного использования «апартотель», администрация г. Сочи фактически предоставила ЗАО «Санаторий «Светлана» вновь образованный земельный участок, свободный от застройки, для осуществления строительства объекта недвижимости - апартотеля в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов.

Доказательством того, что органом местного самоуправления вид разрешенного использования спорного участка изменен в целях строительства, является тот факт, что после заключения указанного договора, а также переуступки прав по нему ООО «Наше Дело» 16.06.2017 выдано разрешение на строительство объекта - апартотель со следующими параметрами: общая площадь – 14 634, 28 кв. м, площадь застройки - 1090 кв. м, количество этажей -12.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13, от 03.04.2012 № 14760/11, ФАС СКО РФ от 22.01.2013 дело № А32-35965/2010).

Договор аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852 не соответствует требованиям земельного законодательства, поэтому является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с ничтожностью договора аренды права обязанности по нему не могли быть переданы другим лицам. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора о переуступке, заключенного 27.04.2015 между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше Дело».

Кроме того, согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, составленному 21.06.2017 представителями Общественного экологического совета при главе города Сочи, на земельном участке произрастают многолетние зеленые насаждения общего пользования, такие как: гималайские кедры, кипарисы, ликвидамбры, магнолии и т.д., которые находятся в хорошем, удовлетворительном состоянии. Обследуемая территория фактически является частью парка профсоюзного пансионата «Светлана».

ООО «Наше Дело» обращалось с заявлением от 12.07.2017 в управление по охране окружающей среды и лесопарковому хозяйству администрации г. Сочи о выдаче порубочных билетов на выполнение работ по вырубке зеленых насаждений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302011:1461.

Согласно информации управления по охране окружающей среды и лесопарковому хозяйству администрации г. Сочи от 09.08.2017 в выдаче порубочных билетов ООО «Наше Дело» отказано. Из информации следует, что на данной территории произрастает большое количество ценных декоративных экзотических растений, которые представлены следующими видами: трахикарпус Форчуна, кедр гималайский, кипарис вечнозеленый, юкка славная, магнолия крупноцветковая, амбровое дерево, криптомерия японская, пекан обыкновенный, дуб вечнозеленый, сосна, катальпа. Зеленые насаждения находятся в хорошем санитарном состоянии.

Прокурор считает что, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 и заключение в отношении него договора аренды для целей строительства апартотеля создает предпосылки к нарушению закрепленного ст. 42 Конституции Российской Федерации права граждан на благоприятную окружающую среду.

Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений.

Кроме того, нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом ЗАО «Санаторий «Светлана» предоставлено преимущество путём изменения вида разрешенного использования участка без проведения публичных процедуры. Это обстоятельство является препятствиям для развития справедливой конкуренции.

Истец считает, что договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, что и явилось причиной для обращения в суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (ч. 3 ст. 52 АПК РФ).

Так, при рассмотрении заявленных требований суд исследовал вопрос легитимности заключенного между администрацией города Сочи и ЗАО «Санаторий «Светлана» договора от 23.04.1999 № 1365 и установил его ничтожность на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 95 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. 

В силу п. 4 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и п. 2 ст. 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу п. 6 ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

При таких обстоятельствах, на момент подписания администрацией города Сочи договора аренды от 23.04.1999 № 1365, спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии с п. 3 ст. 214 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации. 

На момент подписания договора аренды действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 14.04.2003 № 217).

Согласно п. 5 этого Постановления к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров. 

В соответствии с Указом Президента РФ от 14.10.1992 №1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.1995 № 1190, Госкомимуществу России предоставлено полномочие наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. 

Пунктом 5 Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Комитету по управлению имуществом города Сочи предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 комитет наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Между тем, договор аренды подписан от имени арендодателя главой администрации города Сочи.

В договоре отсутствует указание на то, что арендодателем спорного земельного участка федеральной собственности выступил Комитет по управлению имуществом города Сочи как территориальный орган Госимущества России. 

При таких обстоятельствах, по договору спорный земельный участок был предоставлен в аренду органом местного самоуправления г. Сочи, который не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом. 

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 № 15АП-874/2011 по делу № А32- 17030/2010-69/209.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). 

В п. 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что применительно к ст.ст. 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В последующем в соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008.

Таким образом, договор от 21.04.2015 № 4900009852 является ничтожной сделкой, так как первичный договор от 23.04.1999 № 1365, заключенный между администрацией г. Сочи и ЗАО «Санаторий «Светлана», аренды земельного участка площадью 58 249 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, по Курортному проспекту, 75 в Хостинском районе г. Сочи, из них под застройками - 29 125 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений - 29 124 кв. м., заключенный на основании Постановления администрации г.Сочи от 27.01.1999 №57/5, заключен в отсутствие полномочий.

Суд полагает, что недействительность первой сделки опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью: таким образом, право собственности в силу этих сделок, не переходит.

Согласно условиям ничтожного договора аренды от 23.04.1999 № 1365 земельный участок предоставлялся для размещения зданий и сооружений санатория.

Дополнительными соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования земельного участка - «занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места» - не изменялся.

На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 № 657 произведен раздел данного земельного участка, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302010:1283, 23:49:0302010:1284, 23:49:0302010:1285 23:49:0302010:1286, 23:49:0302010:1287, 23:49:0302010:1288, 23:49:0302010:1289, 23:49:0302010:1290, 23:49:0302011:1458, 23:49:0302011:1459, 23:49:0302011:1460, 23:49:0302011:1461, 23:49:0302011:1462. 

Уточнен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Так, вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м установлен вид разрешенного использования - «апартотель».

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи ФИО7 и ЗАО «Санаторий Светлана» 21.04.2015 заключен договор № 4900009852 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, согласно которому ЗАО «Санаторий Светлана»  предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района г. Сочи, с видом разрешенного использования -«апартотель».

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенному 27.04.2015 между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше Дело», последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды от 21.04.2015, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации города Сочи и ЗАО «Санаторий Светлана».

Однако, договор аренды от 21.04.2015 № 4900009852, является недействительным (ничтожным), так как по своей природе заключен на основании ранее возникшего ничтожного договора аренды.

Вышеуказанные действия по разделу земельного участка, заключению нового договора аренды земельного участка не реанимируют ничтожный договор аренды от 23.04.1999 и не создают презумпцию действительности новому договору аренды 2015 года.

Суд, рассматривая вопрос ничтожности заключенных сделок, дополнительно учитывает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Частью 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов. К числу таких исключений предоставление в аренду земельного участка в целях строительства апартотеля не относится.

Таким образом, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

Предоставление земельного участка для строительства апартотеля без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, действовавшими на момент принятия администрацией г. Сочи постановления от 27.02.2015 № 657, которым изменен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

Постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 № 657 вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м установлен вид разрешенного использования -«апартотель». 

В действовавшей на момент принятия указанного постановления редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (далее - Правила), данный вид разрешенного использования был предусмотрен для территориальной зоны РК, к которой относился указанный земельный участок.

Вместе с тем, назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но и целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория.

Изменив вид разрешенного использования земельного участка, и заключив в дальнейшем договор аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852 с видом разрешенного использования «апартотель», администрация города Сочи фактически предоставила ЗАО «Санаторий «Светлана» вновь образованный земельный участок, свободный от застройки, для осуществления строительства объекта недвижимости - апартотеля в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов.

Доказательством того, что органом местного самоуправления вид разрешенного использования спорного участка изменен в целях строительства, является тот факт, что после заключения указанного договора, а также переуступки прав по нему ООО «Наше Дело» 16.06.2017 выдано разрешение на строительство объекта - апартотель со следующими параметрами: общая площадь – 14 634, 28 кв. м, площадь застройки – 1 090 кв. м, количество этажей -12.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13, от 03.04.2012 № 14760/11, ФАС СКО РФ от 22.01.2013 дело № А32-35965/2010).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении ФАС СКО от 22.01.2013 по делу № А32-35965/2010 изменение целевого назначения земельного участка производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 14760/11.

Кроме того, согласно рекомендациям НКС ФАС СКО от 21.06.2013 (вопрос №6) если целью вносимых в договор изменений является строительство в будущем жилых объектов, а не эксплуатация объекта недвижимости, такие изменения вида разрешенного использования земельного участка направлены в обход процедуры, установленной положениями ст. 30.1 ЗК РФ.

Суд учитывает то, что в данном случае не идет речь о реконструкции действующих объектов недвижимости санатория, а о конкретно новом строительстве иным лицом.

Таким образом уполномоченный орган на распоряжение земельным участком неправомерно изменил вид разрешенного использования земельного участка по ничтожному договору аренды.

Договор аренды земельного участка, заключенный между департаментом и ЗАО «Санаторий Светлана» признан судом недействительным, следовательно, не порождает у его сторон каких-либо прав.

Ничтожность договора аренды от 21.04.2015 №4900009852 влечет недействительность (ничтожность) соглашения от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды. 

Суд также считает необходимым отметить следующее.

Отправляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что стороной оспариваемых договоров аренды является Администрация города Сочи, однако при первоначальном рассмотрении дела в качестве ответчика участвовал Департамент имущественных отношений администрации города Сочи. 

Так, определением суда от 01.04.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация города Сочи. 

В материалах дела имеется заявление о признании иска, подписанное главой города Сочи ФИО8 (т. 2, л. д. 88 – 89), в котором заявлено о полном признании администрацией города Сочи исковых требований по делу № А32-51046/2017. В данном ходатайстве также указано, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 предпринимаются меры по его освоению путем реализации многоэтажной жилой застройки, что не соответствует градостроительным нормам и правилам. 

В постановлении суда Северо – Кавказского округа было также указано на необходимость исследования прав на исходный земельный участок до передачи его в аренду ЗАО «Санаторий «Светлана» по договору аренды от 23.04.1999 № 1365. 

В определениях суд неоднократно указывал сторонам на необходимость предоставления акта постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, но данные доказательства суду не представлены. 

Кроме того, в материалах дела имеется письмо департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 15.02.2019 из которого следует информация о государственном акте на право постоянного бессрочного пользования в департаменте имущественных отношений администрации города Сочи отсутствуют. 

Таки образом, доказательств того, что право аренды было переоформлено с права постоянного бессрочного пользования в материалы дела не представлено. 

При рассмотрении заявленных требований судом также были учтены обстоятельства изложенные в письме межрайонной инспекции федеральной налоговой службы № 8 по Краснодарскому краю относительно правопреемства в результате реорганизаций ЗАО «Санаторий «Светлана» в форме выделения из ЗАО «Санаторий «Светлана», ЗАО «Профкурорт. Санаторий «Светлана» и в форме присоединения ЗАО «Санаторий «Светлана» к АО «Центральный совет п туризму и отдыху». ЗАО «Профкурорт. Санаторий «Светлана» было переименовано вАО «Си Гэлакси». 

При таких обстоятельствах судебный акт при повторном рассмотрении вынесен в полном соответствии с постановлением суда кассационной инстанции от 22.11.2018.

Суд считает возможным удовлетворить требования прокурора о признать недействительным (ничтожным) заключенного между ЗАО «Санаторий   «Светлана» и ООО «Наше Дело» договора от  27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, как самостоятельного требования.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Прокурор просит возвратить земельный участок администрации муниципального образования г. Сочи.

Суд соглашается с указанными требованиями и считает, что земельный участок необходимо возвратить муниципальному образованию, так как правообладатель по первоначальной сделки – ЗАО «Санаторий Светлана» распорядившись земельным участком фактически отказался от права аренды, возникшего по ничтожной сделки.

Таким образом, поскольку стороны недействительного в силу ничтожности договора аренды приступили к его исполнению (передача земельного участка в пользование), удовлетворение судом требования о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Наше Дело» возвратить администрации г. Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, подлежит удовлетворению.

Ссылаясь общества на пропуск срока исковой давности, общество не учитывает разъяснения, приведенные в п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно разъяснению, данному в п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абз. 2 п. 2 статьи 200 ГК РФ).

Поскольку ответчик владел спорным земельным участком от имени соответствующего публично-правового образования, право муниципального образования будет нарушено только тогда, когда арендатор по недействительному договору аренды отказался возвратить имущество по требованию соответствующего лица.

Соответствующая правовая позиция относительно договора аренды с юридическим пороком незаключенности сформулирована еще в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2008 по делу А32-3271/2008.

Суд считает, что доводы общества о применении сроков исковой давности с учетом того, что первоначальная сделка заключена в 1999 году, не принимается судом, так как новые договоры по ничтожной сделки заключены в пределах срока исковой давности.

При таких обстоятельствах суд полагает, что доводы общества о необходимости применения сроков исковой давности связаны с неправильным толкованием норм права и не подлежат применению в данном случае.

Представленные в судебном заседании архивные постановления администрации г. Сочи  от 29.12.1992 №865, от 24.05.1993 №376/3 не реанимируют совершенную в 1999 году сделку и не свидетельствуют о полномочиях администрации на распоряжения земельным участком, как и не подтверждают правомерность действий администрации на изменение видов разрешенного использования земельного участка прикрывая фактически новое строительство иными лицами в обход публичных процедур.

На основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается на ответчиков пропорционально, с учетом того, что администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией г. Сочи и ЗАО «Санаторий «Светлана» (его правопреемником АО «ЦСТЭ») договор от 21.04.2015 №4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между ЗАО «Санаторий «Светлана» (его правопреемником АО «ЦСТЭ») и ООО «Наше Дело» договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО «Наше Дело» возвратить администрации г. Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Взыскать с ООО «Наше Дело» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Взыскать с АО «ЦСТЭ» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья    А.В.Семушин