/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-34856/2017

г. Красноярск

18 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» сентября 2018года.

Полный текст постановления изготовлен         «18» сентября 2018года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Петровской О.В.

при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.

при участии:

от истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Джиоевой Натальи Николаевны: Омельченко А.А., представителя  по доверенности от 01.04.2018; Дубровина А.Н., представителя по доверенности от 28.12.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО ФСК «Монолитинвест»на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от «13»  июля  2018 года по делу №  А33-34856/2017, принятое судьёй Горбатовой  А.А.

установил:

индивидуальный предприниматель Джиоева Наталья Николаевна (далее – истец, Джиоева Н.Н.) (ИНН 246308644401, ОГРН 312246805300139) обратилась  в Арбитражный суд Красноярского края с иском к  обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Монолитинвест» (далее – ответчик, ООО ФСК «Монолитинвест») (ИНН 2465004805, ОГРН 1022402491385) о взыскании 2 860 418 рублей 46 копеек, состоящих из: 2 773 100 рублей  задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2014 за период с 06.07.2017 по 06.11.2017, 87 318 рублей 46 копеек  неустойки за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2014 за период с 06.07.2017 по 06.11.2017.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.12.2017 возбуждено производство по делу.

Определением от 10.05.2018 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Монолитинвест»  к индивидуальному предпринимателю Джиоевой Наталье Николаевне о взыскании 466 973 рублей 14 копеек  коммунальных платежей, 273 810 рублей неосновательного обогащения, для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением  Арбитражного суда Красноярского края от 13.07.2018  первоначальный иск удовлетворен частично в размере 2 858 070 рублей 91 копеек, из которых:  2 773 100 рублей долга, 84 970 рублей 91 копеек неустойки, а также 37 271 рублей 39 копеек судебных расходов по государственной пошлине. В удовлетворении встречного  иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО ФСК «Монолитинвест» обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт  об отказе в удовлетворении первоначального  иска  и удовлетворении встречного иска, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что  договор  аренды расторгнут  с 01.10.2017, на то, что  право на односторонний отказ  от договора аренды по инициативе арендатора предусмотрен  дополнительным соглашением к договору аренды, на отсутствие оснований для отказа в удовлетворении встречного иска.

Определением  Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 17.09.2018.

От Джиоевой  Н.Н. в материалы дела  поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

01.04.2014 между индивидуальным предпринимателем Джиоевой Н.Н. (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Монолитинвест» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения №б/н, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 504,2 кв.м., этаж 25, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 15, пом. 300 (нежилое помещение).

В соответствии с пунктом 1.5. договора нежилое помещение в рамках договора предоставляется арендатору на срок: с 01.04.2014 по 23.03.2017.

В пункте 2.1.8. договора указано, что  арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату в размере и сроки, определенные договором.

Из пункта 2.1.9. договора следует, что арендатор обязуется в последний день срока договора, либо в случае досрочного расторжения договора в течение 1 рабочего дня возвратить нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи.

Из пункта 2.1.10. договора следует, что арендатор обязуется явиться лично или направить надлежащего представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю  для государственной регистрации договора.

В пункте 2.1.11. договора указано, что арендатор обязуется заключить  договоры  на  коммунальное  и  техническое обслуживание нежилого помещения со всеми необходимыми специализированными организациями.

В пункте 2.1.12. договора сказано, что арендатор обязуется самостоятельно, своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги и платежи, возникшие при эксплуатации нежилого помещения.

Согласно пункту 3.1. договора размер ежемесячной арендной платы за нежилое помещение по договоренности сторон составляет: 1 331 рублей за 1 квадратный метр нежилого помещения, без НДС. Как следует из пункта 3.2. общий размер ежемесячной арендной платы составляет 671 090рублей 20копеек, без НДС.

В пункте 3.3. договора стороны согласовали, что платежи, возникшие в результате эксплуатации нежилого помещения, в том числе за пользование коммунальными услугами арендатором (электроэнергия, водоснабжение, отопление, за пользование лифтом, услуги охраны и иное) в размер арендной платы не входят и оплачиваются арендатором отдельно.

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или по его указанию на счета третьих лиц либо иным способом по дополнительному письменному соглашению сторон не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 3.6. договора).

Из пункта 3.7. договора следует, что в течение 7 дней с момента подписания договора арендатор обязан перечислить денежные средства на расчетный счет арендодателя в размере 3 общих размеров ежемесячной арендной платы, предусмотренного п. 3.2. договора, которые в последующем будут засчитываться в счет оплаты последних трех месяцев аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 4.3. договора в случае просрочки арендатором своих обязательств по своевременной оплате арендной платы в срок, предусмотренный п. 3.6. договора, арендатор по требованию арендодателя обязан уплатить последнему неустойку за каждый день просрочки в размере равной двойной ставки рефинансирования (на момент просрочки) деленной на 365 дней.

Пунктом 7.2. договора аренды предусмотрено, что стороны по взаимному согласию вправе изменить или расторгнуть договор. Изменение условий договора и его расторжение производится в письменной форме в виде соглашения подписанного сторонами.

В пункте 7.5. договора указано, что стороны вправе расторгнуть договор, направив письменное уведомление друг другу не ранее, чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора. В соответствии с настоящим пунктом договор считается расторгнутым с даты, обозначенной в уведомлении.

Согласно пункту 8.5. договора все извещения, уведомления, письма, предложения, претензии, а равно иная корреспонденция направляется стороной другой стороне почтовым отправлением (возможно отправление через курьерскую почтовую службу) с описью вложения и уведомлением о вручении, по адресу, указанному в разделе «9. Адреса и реквизиты сторон» договора, либо путем личного вручения под расписку отправления стороне (надлежащему представителю стороны).

01.10.2015 стороны подписали дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2014, согласно которому, с 01.12.2015 размер ежемесячной арендной платы за нежилое помещение №300, общей площадью 504,2 кв.м., расположенное на 25 этаже по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 15, по договоренности сторон составляет: 1 100  рублей за 1 квадратный метр нежилого помещения, без НДС;

- за период: с 11.09.2015 по 30.09.2015 арендная плата составляет 1 000 рублей, без НДС;

- с 01.10.2015 по 31.10.2015 размер арендной платы составляет 192 434 рублей, без НДС;

- с 01.11.2015 по 30.11.2015 размер арендной платы составляет 228 470 рублей, без НДС;

- с 01.12.2015 размер ежемесячной арендной платы составляет 554 620 рублей, без НДС.

Дополнительным соглашением №2 от 10.12.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2014 стороны продлили действие договора с 24.03.2017 по 31.12.2017.

Все вышеуказанные договор аренды и дополнительные соглашения зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

01.04.2014 по акту приема-передачи объект аренды передан ответчику во временное пользование.

Право собственности на объект подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Из пояснений истца и материалов дела следует, что ответчик обязательства по внесению арендных платежей за период июля 2017 года по  ноябрь 2017 года исполнял не надлежащим образом.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по внесению арендных платежей за указанный период составила 2 773 100 рублей

Доказательств оплаты заявленной истцом суммы долга в материалы дела не представлено.

В связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств, истец в соответствии с пунктом 4.3. договора начислил неустойку в размере 87 318 рублей 46копеек  за общий период с 06.07.2017 по 10.11.2017.

Претензией от 13.11.2017 №1 истец обратился к ответчику с требованием об оплате задолженности, с указанием на возможность взыскания неустойки.

В качестве доказательств направления и получения ответчиком 27.11.2017 претензии, истцом представлено в материалы дела почтовое уведомление.

Требования истца оставлены без удовлетворения обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Монолитинвест».

Полагая, что за спорный период пользования помещением с ООО Финансово-строительная компания «Монолитинвест» подлежит взысканию арендная плата, а также неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим  иском.

Ссылаясь на то, что договор аренды от 01.04.2014 расторгнут с 18.10.2017 и спорное помещение не находилось во владении арендатора, в связи с чем, ответчиком произведена переплата арендных платежей, с учетом дополнительного соглашения №3 от 15.06.2017, общество с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Монолитинвест» в рамках настоящего дела предъявило встречное  требование к индивидуальному предпринимателю Джиоевой Наталье Николаевне о взыскании неосновательного обогащения (переплаты арендных платежей) в размере 273 810 рублей, а также о взыскании коммунальных услуг, оплаченных арендатором после расторжения договора аренды в размере 466 973 рублей 14 копеек.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. 

Согласно части 1  статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В соответствии с пунктом 1  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов  дела и установлено судами, сложившиеся между сторонами взаимоотношений по договору №б/н от 01.04.2014  регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи ответчику во временное пользование спорного помещения подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2014.

Из  пояснений истца следует, что переданное нежилое помещение д не возвращено арендодателю по актам приема-передачи (возврата), доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено.

Согласно расчету истца и учитывая действующие в период пользования помещения                 (с июля 2017 года по ноябрь 2017 года) согласованные сторонами размеры арендных платежей (с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения №2 от 10.12.2015), истец числит за ответчиком задолженность по оплате арендных платежей за спорный период пользования помещением в общем размере 2 773 100 рублей.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав, что задолженность за спорный период отсутствует, в подтверждение чего, представил в материалы дела дополнительное соглашение №3 от 15.06.2017, подписанное в одностороннем порядке истцом,  а также инкассовое поручение, платежные поручения, акты №8 от 31.07.2017, №6 от 30.06.2017 и счета на оплату.

Из содержания дополнительного соглашения №3 от 15.06.2017, следует, что с 01.10.2017 размер ежемесячной арендной платы за нежилое помещение №300, общей площадью 504,2 кв.м., расположенное на 25 этаже по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 15, составляет 484 032 рублей, без НДС.; стоимость арендной платы за пользование помещением рассчитана исходя из цены 960 рублей за 1 квадратный метр арендуемого помещения в месяц, без НДС; за период: с 16.06.2017 по 30.09.2017 арендная плата в месяц составляет 1 000 рублей, без НДС. Пункт 7.5. договора изложен в следующей редакции: «Стороны    вправе    расторгнуть    договор,    направив    письменное уведомление друг другу не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора и предстоящем освобождении имущества (в   том числе и частично)». Продлить действия договора до 30.06.2019.

Истец факт заключения дополнительного соглашения №3 от 15.06.2017 оспорил, указав, что данное соглашение не подписано со стороны ответчика, соглашение не прошло государственную регистрацию, условия спорного соглашения ответчиком не исполнялись.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции стороны в ходе рассмотрения дела пояснили, что дополнительное соглашение №3 от 15.06.2017 было подготовлено истцом и направлено на подписание ответчику, ответчик подписанное со своей стороны дополнительное соглашение истцу не направил.

При указанных обстоятельствах истец, сославшись на отсутствие со стороны ответчика действий, свидетельствующих о принятии к исполнению условий соглашения, считает соглашение не заключенным. Ответчик полагает, что соглашение является заключённым.

Повторно оценивая доводы сторон в указанной части, суд апелляционной инстанции соглашается  с выводом суда первой инстанции  о том, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение №3 от 15.06.2017 не может быть признано заключенным сторонами исходя из следующего.

Так, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Из содержания статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорное дополнительное соглашение подписано в одностороннем порядке истцом, со стороны ответчика дополнительное соглашение не подписано. Спорное дополнительное соглашение №3  в установленном порядке не зарегистрировано.

Как следует из пояснений истца, последний подписанное ответчиком соглашение не получил, действий, свидетельствующих о принятии условий дополнительного соглашения ответчик не совершал.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации  офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В силу статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что при наличии спора о заключенности договора, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. При этом положения статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте заключения договора, не исключают возможности согласования его существенных условий, и после составления письменного соглашения, в том числе путем совершения конклюдентных действий в порядке пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик, указав на принятие условий дополнительного соглашения, представил в материалы дела подписанные в одностороннем порядке Джиоевой Н.Н.: выставленный счет №7 от 04.07.2017  (на оплату арендной платы за июль 2017 года в размере 1 000 рублей), акт  №8 от 31.07.2017 на сумму 1 000 рублей, выставленный счет №6 от 06.06.2017 (на оплату арендный платы за период с 01.06.2017 по 15.06.2017 в размере 277 310 рублей; за период с 16.06.2017 по 30.06.2017 в размере 500 рублей), акт от 30.06.2017 №6.

Подписанные в одностороннем порядке истцом документы не свидетельствуют о принятии со стороны ответчика условий дополнительного соглашения, а равно о  согласовании сторонами изменений условий договора в соответствии с дополнительным соглашением №3 от 15.06.2017.

При этом суд первой инстанции обосновано критически  отнесся  к последующему представлению ответчиком в материалы дела акта №6 от 30.06.2017, подписанного со стороны ответчика, с учетом представления указанным лицом в материалы дела данного акта, подписанного в одностороннем порядке истцом.

Кроме того,  судом первой инстанции было обоснованно учтено, что  доказательств оплаты по представленным в материалы дела актам на основании выставленных счетов                (с учетом изменения размера арендной платы, обозначенного в дополнительном соглашении №3) ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса, не представлено.

Довод ответчика о наличии переплаты, исходя из определенного дополнительным соглашением №3 размера арендных платежей, и соответственно, отсутствие необходимости оплаты конкретно выставленных счетов (с учетом переплаты), был обосновано отклонен судом первой инстанции, поскольку  в отсутствие факта подписания дополнительного соглашения № 3 со стороны ответчика, а также в отсутствие иных  действий, совершенных ответчиком в подтверждение принятия условий дополнительного соглашения №3, бездействие ответчика по оплате счетов истца, выставленных с учетом условий дополнительного соглашения №3, не свидетельствует о согласовании ответчиком условий спорного соглашения. При этом ссылка на наличие переплаты, в отсутствие соответствующего уведомления истца о наличии переплаты и зачета переплаты в счет арендных платежей по выставленным счетам №6 от 06.06.2017, №7 от 04.07.2017, и отсутствие оплат по договору с учетом условий дополнительного соглашения №3, не свидетельствует о том, что истец   должен был полагать о принятии ответчиком условий дополнительного соглашения.  Иных доказательств своевременного осуществления действий по исполнению условий  дополнительного соглашения №3 от 15.06.2017 материалы дела не содержат.

Таким образом, в отсутствие доказательств подписания со стороны ответчика   спорного соглашения №3 от 15.06.2017, а также совершения каких-либо конклюдентных действия по исполнению указанного дополнительного соглашения (в том числе в части оплаты), с учетом позиции истца, оспаривающего факт заключения спорного соглашения, суд  первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение №3 от 15.06.2017 не может быть признано заключенным сторонами.

Доводу ответчика о том, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке ответчиком, в связи с чем, основания для начисления арендных платежей с октября 2017 года отсутствуют, была также дана надлежащая оценка  при рассмотрении дела в суд первой инстанции.

Ответчиком в материалы дела представлено уведомление от 18.09.2017 №03-17-709 адресованное истцу, с указанием на расторжение договора аренды и предстоящим освобождении помещения, указанием на необходимость приемки помещения.

В качестве доказательств направления в адрес истца  обозначенного  уведомления о расторжении договора, ответчиком в материалы дела представлена электронная переписка.

Ответчик пояснил, что уведомление о расторжении договора было направлено на электронный адрес (Dubr_an@mail.ru) принадлежащий представителю истца Дубровину А.Н.

Истец указал, что данное уведомление ему ответчиком не вручалось, электронный адрес, указанный в переписке, не принадлежит истцу. Гражданин Дубровин А.Н., электронный адрес которого указан в переписке с ответчиком, не имеет отношения к заключенному между сторонами договору аренды от 01.04.2014, какими-либо правами по ведению переговоров истец Дубровина А.Н. не наделял.

Как следует из согласованного сторонами пункта 8.5. договора все извещения, уведомления, письма, предложения, претензии, а равно иная корреспонденция направляется стороной другой стороне почтовым отправлением (возможно отправление через курьерскую почтовую службу) с описью вложения и уведомлением о вручении, по адресу, указанному в разделе «9. Адреса и реквизиты сторон» договора, либо путем личного вручения под расписку отправления стороне (надлежащему представителю стороны).

Возможность направления извещений по электронной почте договор не содержит. Напротив, стороны прямо предусмотрели, что вся корреспонденция направляется почтовым отправлением. В договоре аренды от 01.04.2014 отсутствуют сведения об электронных адресах сторон.

Кроме того, из представленной ответчиком электронной переписки не представляется возможным установить то обстоятельство, что переписка осуществлялась в отношении спорного договора, ссылка на реквизиты договора в переписке  отсутствует.

Из пояснений  ответчика и представителя истца Дубровина А.Н. следует, что Дубровин А.Н. также является представителем иных контрагентов ООО ФСК «Монолитинвест». Соответственно, соотнести представленную ответчиком электронную переписку с исполнением спорного договора не представляется возможным.

Таким образом, ссылка ответчика на расторжение договора путем направления уведомления о расторжении по электронной почте суд отклоняет.

Представленное ответчиком в материалы дела письмо  от 02.11.2017 №03-17-805, направленное в адрес истца, с приложением соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2014, также не свидетельствует о расторжении договора аренды с обозначенной ответчиком даты.

Из приложенного к письму от 02.11.2017 соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2014 (датированного 29.09.2017), следует, что ответчик предлагает истцу расторгнуть договор аренды с 30.09.2017.

Из пояснений истца следует, что письмо от 02.11.2017, с приложением соглашения от 29.09.2017, получено истцом по почте 09.11.2017, что подтверждено почтовым уведомлением и  не оспорено ответчиком.

Письмом от 13.11.2017 №2 истец уведомил ответчика о невозможности расторжения договора аренды от 01.04.2014 с 30.09.2017, в связи с невыполнением условий договора, предусматривающего порядок расторжения договора аренды.

В пункте 7.5. договора указано, что стороны вправе расторгнуть договор, направив письменное уведомление друг другу не ранее, чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора. В соответствии с настоящим пунктом договор считается расторгнутым с даты, обозначенной в уведомлении.

С учетом условий заключенного между сторонами договора аренды от 01.04.2014, а также фактических обстоятельств дела, суд апелляционной  инстанции  соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт расторжения договора аренды от 01.04.2014 в спорный период времени не подтвержден материалами дела.

При указанных обстоятельствах,  обоснован  вывод суда первой инстанции  о том, что в заявленный в иске период договор подлежит исполнению на согласованных условиях.

Довод ответчика о том, что истец уклонялся от приемки спорного нежилого помещения,  был  обосновано  отклонен судом первой инстанции  как документально не подтвержденный.

Из материалов дела не следует, что ответчиком принимались меры по надлежащему извещению истца о необходимости приема (возврата) объекта аренды, равно как и не представлено доказательств того, что истец данные требования игнорировал и уклонялся от приемки помещения.

Уведомление от 18.09.2017 №03-17-709, с учетом отсутствия доказательств его вручения истцу обосновано не принято судом первой инстанции  в качестве допустимого доказательства    принятия ответчиком мер по возврату спорного помещения.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о передаче объекта истцу,  представлено не было. Истец в ходе рассмотрения дела пояснил, что ответчик не направлял надлежащие уведомления о возврате помещения.

Довод ответчика о том, что объект аренды им фактически  не используется, был обосновано  отклонен судом первой инстанции, поскольку указанное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанностей по внесению платежей, возложенных на него договором аренды.

Более того, при отклонении указанного довода  судом первой инстанции было учтено, что пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что арендатор не пользовался арендованным имуществом по собственному усмотрению, в силу статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует об обстоятельствах, являющихся основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.

С учетом изложенных обстоятельств, суд  первой инстанции  правомерно пришел к выводу о недоказанности факта прекращения действия договора аренды от 01.04.2014 в спорный период и уклонения арендодателя от приемки помещения.

При указанных обстоятельствах, основания для освобождения ответчика от исполнения обязанности по внесению арендных платежей у суда первой инстанции обоснованно  отсутствовала.

Согласно расчету истца и учитывая действующие в период пользования спорным помещением согласованный сторонами размер арендных платежей, истец предъявил к взысканию задолженность в размере 2 773 100 рублей за период с июля 2017 по  ноябрь 2017  года.

Ответчик доказательств оплаты долга в указанной сумме в материалы дела не представил.

Размер задолженности по спорному договору  рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством,  повторно проверен судом апелляционной  инстанции, признан верным.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с долга правомерно удовлетворено судом  первой инстанции в заявленном истцом размере.

Доводы  ответчика о наличии переплаты  с учетом инкассового поручения №184512 от 15.06.2017 на сумму 1 926 992 рублей 25 копеек  были  обосновано отклонены судом первой инстанции, поскольку сумма, оплаченная по инкассовому поручению, соответствует сумме задолженности ответчика, указанной в определении Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2017 по делу №А33-29397/2016, при утверждении мирового соглашения между сторонами. По указанному инкассовому поручению №184512 ответчиком исполнено данное определение.

Кроме того, в расчете истца сумма, перечисленная по инкассовому поручению№184512 от 15.06.2017, учтена в качестве оплаты арендных платежей за период с сентября 2016 года по декабрь 2016 года.

Судом первой инстанции  также учтено, что из содержания пункта 3.7. договора следует, что в течение 7 дней с момента подписания договора арендатор обязан перечислить денежные средства на расчетный счет арендодателя в размере 3 общих размеров ежемесячной арендной платы, предусмотренного п. 3.2. договора, которые в последующем будут засчитываться в счет оплаты последних трех месяцев аренды нежилого помещения.

При этом стороны пояснили, что  арендатором пункт 3.7. договора не исполнялся, денежных средств в размере 3 общих размеров ежемесячной арендной платы на расчетный счет истца не поступало. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендных платежей истец  начислил неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.3. договора в случае просрочки арендатором своих обязательств по своевременной оплате арендной платы в срок, предусмотренный п. 3.6. договора, арендатор по требованию арендодателя обязан уплатить последнему неустойку за каждый день просрочки в размере равной двойной ставки рефинансирования (на момент просрочки) деленной на 365 дней.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец в соответствии с пунктом 4.3. договора начислил неустойку в размере 87 318 рублей 46 копеек за общий период с 06.07.2017 по 10.11.2017.

Материалами дела  подтверждается  факт нарушения сроков оплаты по договору аренды от 01.04.2014.

Вместе с тем, частично  удовлетворяя  требования  истца о взыскании  неустойки,  суд первой инстанции  исходил из того, что установлено, что ее  исчислении  истцом неверно определена начальная дата начисления неустойки.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В силу статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно статье 194 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Как следует из условий пункта 3.6. договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или по его указанию на счета третьих лиц либо иным способом по дополнительному письменному соглашению сторон не позднее 5 числа текущего месяца.

Таким образом, истец при расчете суммы неустойки не учел, что за период аренды за август 2017 года оплата должна быть - 05.08.2017, однако указанный день  являлся выходным  (суббота), в связи с чем, последний день оплаты - 07.08.2017, неустойка подлежит начислению с 08.08.2017; за период аренды за ноябрь 2017 года, оплата - 05.11.2017, указанный  день являлся выходным (воскресенье), в связи с чем, последний день оплаты - 06.11.2017, неустойка подлежит начислению с 07.11.2017

С учетом произведенной судом  первой инстанции  арифметики, исходя из условий договора, и методики расчета неустойки, примененной истцом,  суд первой инстанции правомерно установил, что  неустойка подлежит начислению:

- за период с 06.07.2017 по 05.08.2017 на сумму 554 620 рублей, что составляет 8 478,85 рублей;

- за период с 08.08.2017 по 05.09.2017 на сумму 1 109 240 рублей, что составляет 15 863,75 рублей;

- за период с 06.09.2017 по 17.09.2017 на сумму 1 663 860 рублей, что составляет 9 846,40 рублей;

- за период с 18.09.2017 по 05.10.2017 на сумму 1 663 860 рублей, что составляет 13 949,07 рублей;

- за период с 06.10.2017 по 29.10.2017 на сумму 2 218 480 рублей, что составляет 24 798,35 рублей;

- за период с 30.10.2017 по 05.11.2017 на сумму 2 218 480 рублей, что составляет 7 020,12 рублей;

- за период с 07.11.2017 по 10.11.2017 на сумму 2 773 100 рублей, что составляет 5 014,37 рублей;

При указанных обстоятельствах, требование  истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворено  судом первой инстанции  частично, в размере – 84 970 рублей 91 копейки.

Ссылаясь на изменение условий договора дополнительным соглашением №3 от  15.06.2017, а также на расторжение договора аренды  с  октября 2017 года, указав, на то, что  спорное помещение не находилось во владении арендатора, ответчик предъявил встречные  требования о взыскании неосновательного обогащения (переплаты арендных платежей) в размере 273 810 рублей, а также о взыскании коммунальных услуг, оплаченных арендатором после расторжения договора аренды в размере 466 973 рублей 14 копеек.

В соответствии со статьей  1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Следовательно, в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства:

- факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца;

- отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения;

- размер неосновательного обогащения.

Как уже было отмечено в настоящем постановлении, факт изменения условий договора редакцией дополнительного соглашения №3 от 15.06.2017 не подтвержден, факт расторжения спорного договора, а также возврата арендатором арендодателю  объекта аренды, в рамках рассмотрения настоящего дела судами не установлен.

Доказательств наличия переплаты арендных платежей за спорный период времени, с учетом действия договора аренды в редакции дополнительного соглашения №2 от 10.12.2015 не имеется, при таких обстоятельствах, требования истца по встречному иску о взыскании с ИП Джиоевой Н.Н. 273 810 рублей неосновательного обогащения правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Истцом по встречному иску также заявлено требование о взыскании коммунальных услуг, оплаченных арендатором после расторжения договора аренды в размере 466 973 рублей 14 копеек.

В качестве подтверждения несения затрат по коммунальным платежам, истцом по встречному иску представлены в материалы дела: договор на электроснабжение №9745 от 19.08.2009, заключенный с ОАО «Красноярскэнергосбыт»; счета-фактуры за период с 31.10.2017 по 28.02.2018; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение №88 от 13.02.2006, заключенное с ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)», счета за период с 01.10.2017 по 28.02.2018; договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ №11/066697 от 27.10.2005, заключенный с ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс»; счета-фактуры за период с 31.10.2017 по 28.02.2018; договор о техническом менеджменте и управлении инфраструктурой административного здания  №13/10/2017 ПБ от 13.10.2017; счета-фактуры за период с 31.10.2017 по 28.02.2018.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 2.1.11. договора указано, что арендатор обязуется заключить  договора  на  коммунальное  и  техническое обслуживание нежилого помещения со всеми необходимыми специализированными организациями.

В пункте 2.1.12. договора сказано, что арендатор обязуется самостоятельно, своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги и платежи, возникшие при эксплуатации нежилого помещения.

В пункте 3.3. договора стороны согласовали, что платежи, возникшие в результате эксплуатации нежилого помещения, в том числе за пользование коммунальными услугами арендатором (электроэнергия, водоснабжение, отопление, за пользование лифтом, услуги охраны и иное) в размер арендной платы не входят и оплачиваются арендатором отдельно.

Таким образом, условиями договора аренды от 01.04.2014 обязанность по оплате и возмещению коммунальных услуг возложена непосредственно на истца по встречному иску.

Кроме того, судом первой инстанции обосновано учтено что  представленные истцом по встречному иску договоры и счета-фактуры не подтверждают несение расходов по оплате предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг (по оплате оказанных услуг), непосредственно по объекту договора аренды (Красноярский край, г.Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д.15, помещение 300), каких-либо платежных документов, подтверждающих факт оплаты, истцом не представлено.

Более того, договор аренды заключен сторонами 01.04.2014, вместе с тем, истцом по встречному иску представлены договоры, заключенные с ресурсоснабжающими  организациями ранее указанной даты, а также позже предполагаемой истцом даты расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств возврата помещения арендодателю, требование истца о взыскании понесенных расходов на оплату коммунальных услуг  также правомерно  оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе,  ответчик указал, что  договор  аренды расторгнут  с 01.10.2017, право на односторонний отказ  от договора аренды по инициативе арендатора предусмотрен  дополнительным соглашением к договору аренды.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)    при существенном нарушении договора другой стороной;

2)    в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами илидоговором (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 (далее - Обзор).

 Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды  истцом и ответчиком заключен на определенный срок, в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить в заключенном договоре аренды соответствующее условие.

Договором аренды в пункте 7.2. стороны согласовали, что стороны по взаимному согласию вправе изменить или расторгнуть настоящий договор. Изменение условий настоящего договора и его расторжение производится в письменной форме в виде соглашения подписанного сторонами.

Судами установлено, что спорное дополнительное соглашение №3 от 15.06.2017 года сторонами договора аренды не подписано, в установленном порядке не зарегистрировано.

Доказательств совершения каких-либо конклюдентных действий ответчиком по исполнению указанного соглашения (в том числе в части оплаты) материалы дела не содержат.

Таким образом, судом правомерно установлено, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение №3 от 15.06.2017 не может быть признано заключенным сторонами.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды является неправомерным, в связи с чем, не освобождает ответчика от обязанности внесения арендной платы.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

В рамках настоящего дела, доказательств того, что  переданное имущество  возвращено арендодателю по акту приема-передачи,  ответчиком  в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды в материалы дела также не представлено.

При  таких обстоятельствах, доводы  ответчика о том, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке ответчиком, в связи с чем, основания для начисления арендных платежей с октября 2017 года отсутствуют,  были обосновано отклонены судом первой инстанции.

Доводы о наличии основания для удовлетворения   встречного иска также не нашли своего подтверждения.

Как установлено судами, факт изменения условий договора аренды редакцией дополнительного соглашения №3 от 15.06.2017 не подтвержден, факт расторжения спорного договора, а также возврата арендатором арендодателю объекта аренды судами  также не установлен.

Судами  также установлено и подтверждено материалами дела, что доказательств наличия переплаты арендных платежей за спорный период времени, с учетом действия договора аренды в редакции дополнительного соглашения №2 от 10.12.2015 не имеется.

Пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено, что платежи, возникшие в результате эксплуатации нежилого помещения, в том числе за пользование коммунальными услугами Арендатором (электроэнергия, водоснабжение, отопление, за пользование лифтом, услуги охраны и иное) в размер арендной платы не входят и оплачиваются Арендатором отдельно.

Пунктом 2.1.11. предусмотрено, что Арендатор обязуется заключить договора на коммунальное и техническое обслуживание нежилого помещения со всеми необходимыми специализированными организациями.

Пунктом 2.1.12. предусмотрено, что Арендатор обязуется самостоятельно, своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги и платежи, возникшие при эксплуатации нежилого помещения.

Таким образом, условиями договора аренды от 01.04.2014 обязанность по оплате и возмещению коммунальных услуг возложена непосредственно на истца по встречному иску.

С учетом изложенного, у суда  первой инстанции обосновано отсутствовали  основания для удовлетворения встречного иска.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

    Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края   от «13»  июля  2018 года по делу           №  А33-34856/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

      Взыскать  с ООО ФСК «Монолитинвест» в доход федерального бюджета 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

 

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

 

О.В. Петровская